(818 S. K. m. 288, 260)
Dava: Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan tahliye davasına dair karar davalı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla; dosyadaki bütün kağıtlar okunup, gereği görüşülüp düşünüldü:
Karar: Dava, akte aykırılık ve temerrüt nedeniyle kiralananın boşaltılması ve 30.000 lira kira alacağının tahsili isteminden ibarettir. mahkemece istem gibi karar verilmiş ve hüküm davalı vekili tarafından temyiz olunmuştur.
Davacılar, 1.4.1974 başlangıç tarihli üç yıl süreli kira akti ile davalıya kiralanan Çırçır suyu Mesiresi diye adlandırılan yerin akit şartlarına uygun ve yasaların emrettiği biçimde özenle kullanılmadığını, bu nedenle Çırçır Suyu'nun çalıştırılmasının ve diğer ünitelerdeki faaliyetin İstanbul sağlık Müdürlüğü'nce mühürlenerek yasaklandığını ve kiralananı kendi haline terk etmesi sonucunda binaların çökmesine, yıkılmasına neden olduğunu ve akte aykırılığın giderilmesi için ulaştırılan ihtarında semeresiz kaldığını ileri sürerek akti aykırılık nedeniyle kiralanın boşaltılmasını istemiş ve bu dosya ile birleştirilen diğer dava dosyasında ise kira sözleşmesine göre yıllık kiranın 30.000 lira olup Mayıs, Kasım aylarında eşit iki taksitle ödenmesi gerektiğini ve Mayıs 1983 ayında ödemesi gereken taksiti zamanında ödemediğinden BK.nun 260. maddesi gereğince çekilen temerrüt ihtarının semeresiz kaldığını belirterek temerrüt nedeniyle kiralanının boşaltılmasını ve muaccel hale gelen 30.000 lira kira alacağının tahsilini talep etmiştir. Davalı, kiralananın müterek mülkiyet halinde olup, davacıların pay ve paydaş çoğunluğunu temsil etmediklerini ve kendisinde tapuda paydaş bulunmasıyla kira aktinin geçersiz olup kendinin kiralanandan çıkarılamayacağını ve iddia edildiği şekilde bir akte aykırılığında söz konusu bulunmadığını ve bütün paydaşların birlikte hareket etmek suretiyle işletme ruhsatının alınabileceğinin davacılara bildirildiğini ve bütün paydaşların hasılattan payları oranında istifadesini imkansız kılan nedenlerin ortadan kaldırılmasının kendisinin geç ve iktidarını aştığını ve tüm paydaşların müşterek verileri ile giderilebileceğini ve kiralanan hasılat kirası olarak kiralandığından temerrüt ihtarında 60 günlük süre verilmesi gerektiğini ve davacıların paylarına isabet eden bedellerinde, bankadaki hesaplarına yatırıldığını savunmuştur.
Taraflar arasındaki kira sözleşmesi 1.4.1974 başlangıç tarihli ve 3 yıl süreli olup davacıların 304/960 hissesi için akdedilmiştir. Kiralanan şeyin cinsi, Çırçır Suyu ve müştemilatı olarak gösterilmiş ve ne için istimal edileceği hususu da Çırçır Suyu imali, kır bahçesi ve ekim için şeklinde belirtilmiştir. Kira aktinin belirtiline sarahatına ve tarafların iddia ve savunmalarına göre, kira sözleşmesinin bir hasılat kirası niteliğinde olduğu kabul edilmek gerekir. Zira davacılar gelir getiren Çırçır Suyu'nun ve tesislerinin muayyen bir payını ücret karşılığı davalıya terk etmektedirler. Mahkemenin aksini kabul etmesi yerinde değildir.
Müşterek mülkiyette, iki paydaş olması halinde paydaşlardan birinin kendi payını diğer paydaşa kiralanması geçerli bir kira sözleşmesi meydana getirir. Ancak birçok paydaştan birinin veya birkaçının, kendi pay ve paylarını gerek paydaş olan birine ve gerekse paydaş olmayan kişiye kiralaması, akit olmayan paydaşlarla kiracı arasında bir kira akti sözleşmesi meydana getirmez. Kiralananın, kiralanması gibi önemli bir idari tasarrufta, pay ve paydaş çoğunluğunun sağlanması icap eder. Bu bakımdan, birkaç paydaşın kiralananı kiraya vermesi diğer paydaşları bağlamaz. Ancak pay ve paydaş çoğunluğunu sağlamadan kiralananı kiraya veren paydaş, kiracısına karşı kiralayan durumundadır. Bu akitlik sıfatına dayanarak ve aktin verdiği yetkileri kullanarak kendi akidi olan kiracıya karşı şartların gerçekleşmesi halinde kiralananın boşaltılması davası açabilir. belirtilen nedenle davacıların, davalı aleyhine dava açmaları mümkündür. Ancak davalı kiralananda tapu ile paydaş bulunduğundan taşınmazdan çıkarılamaz. Açılan dava kira sözleşmesindeki paya yönelik olarak aktin feshi ve kiralananın bu paya tekabül eden kısmının boşaltılmasını kapsar. Talebin bu sonuca müncer olacak şekilde incelenmesi gerekir.
Davacı, akte aykırılık olarak, kiralananın Çırçır Suyu'nun ve diğer ünitelerinin sözleşme ve yasaya uygun çalıştırılmadığını ve kiralananın kendi haline terk edilerek binaların yıkılıp çöktüğünü ve Sağlık müdürlüğü'nce işletilemeyip mühürlendiğini ileri sürmüştür. Hasılat kirasında kiracı, kiralananı tahsis olunduğu şekilde işletmeye ve bilhassa hasılata kabiliyetli bir halde bulundurmaya ve kiralananı iyi bir halde muhafaza etmek için icap eden tekayyüdü göstermeye mecburdur. Delil tespiti davasında kiralanda tespit edilen hususların davalı tarafından husule getirildiği hakkında bir delil mevcut değildir. Bu hususların davalının kusurundan ve şahsından hadis olan bir arızadan doğduğu ispat edilmemiştir. Kiralananın iddia edilen sebeple mühürlendiği de tespit olunmamıştır. Aksine İstanbul Sağlık ve sosyal Yardım Müdürlüğü'nün 8.7.1983 tarih 2097 sayılı yazısına göre, Çırçır suyu'nun, 289 sayılı yönetmelik uyarınca ruhsatsız oluşundan dolayı imla ve satışının durdurulduğu açıklıkla belirtilmiştir. Davalı bu durum karşısında, mühürlenen suyun açılması ve mahdut bir şekilde istifadesi için müracaat etmiş, Sağlık ve Sosyal Yardım Müdürlüğü'nün 24.3.1983 ve 8.7.1983 tarih 2097 sayılı yazısına göre, Çırçır Suyu'nun, 289 sayılı yönetmelik uyarınca ruhsatsız oluşundan dolayı imla ve satışının durdurulduğu açıklıkla belirtilmiştir. Davalı durumu 24.4.1981-17.10.1983 tarihli yazılarla paydaşlara bildirmiş ve müştereken gereken tedbirlerin alınmasını ve kışın kar yağmuruna dayanamayarak çöken tavanın onarılmasını ve yeniden ruhsat ihtihsaline geçilmesini istemiştir. Gerek davacı olan paydaşlar ve gerekse davacıların dışındaki paydaşların bu hususları yerine getirdikleri anlaşılamamıştır. Kiralananın iddia edilen sebeple mühürlenmediği ve ruhsat alınmaması sebebiyle çalıştırılamadığı sabit bulunmuş ve kiralanandaki eksikliklerin davalının normal kullanma dışındaki kusurundan meydana geldiği ispat edilememiş ve aksine tesislerin tabii ömrünü tamamlanması ile işlemediği yağmur kar suyuna dayanamayarak çöktüğü sabit bulunmuştur. Davalının akte aykırı bir hareketi mevcut değildir. Mahkemenin aksini kabulle kiralananın boşaltılmasına karar vermesi isabetsizdir.
Hasılat kiralarında ödenmeyen kiralar için, davalının temerrüde düşürülebilmesi için BK.nun 288. maddesi gereğince davalıya 60 günlük ödeme süresi verilmesi gerekir. Davalıya ulaştırılan ihtarda 30 günlük süre verilmiştir. İhtar bu bakımdan BK.nun 288. maddesindeki koşulları kapsamadığından hukuki sonuç doğurmaz. Davalı belirtilen sebeple temerrüde düşmediğinden, temerrüt nedeniyle kiralananın boşaltılması istemi de red edilmek gerekirken, yazılı şekilde bu sebeple de kiralanın boşaltılmasına karar verilmesi usul ve kanuna aykırıdır.
Davalı istenilen 30.000 liradan davacıların payına tekabül eden kısmın, davalıların bankadaki hesabına yatırıldığını savunmuştur. Davalı tarafından ibraz edilen belge savunmayı teyit eder niteliktedir. Bu husus üzerinde gereği gibi durulmadan ve davacıların kiraladıkları paya tekabül eden bedel gereği gibi tespit edilmeden, kira alacağına hükmedilmesi de yerinde değildir.
Sonuç: Hükmün açıklanan nedenlerle BOZULMASINA, 13.11.1984 tarihinde oybirliği ile karar verildi.
Full & Egal Universal Law Academy