(634 S. K. m. 3, 7, 10, 12)
Dava: Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan ortaklığın giderilmesi davasına dair karar davalılar tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla dosyadaki bütün kâğıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü:
Karar: Dava, bir parça taşınmaz mal ortaklığının giderilmesi istemidir. Mahkemece ortaklığın giderilmesine karar verilmiş, hüküm davalılar vekilince temyiz olunmuştur.
Davada taksim suretiyle ortaklığın giderilmesi istendiğine göre bu istek içinde kat mülkiyeti kurulmak suretiyle ortaklığın giderilmesi isteminde varlığını kabul etmek gerekir. Hal böyle olunca, öncelikle keşif yapılarak 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 50. mddesi uyarınca binada kat mülkiyetinin kurulup kurulmayacağının araştırılması, şayet bu mümkünse ikinci aşamada aynı yasanın 10. maddesi uyarınca pay ve paydaş adedine göre gerektiğinde ivaz ilaveside göz önünde tutularak her bir paydaşa veya hisseli kalması konusunda anlaştıkları takdirde anlaşan paydaşlara birer bağımsız bölüm isabet edecek şekilde taksim olanağı bulunup bulunmadığının tespiti icab eder. Payların denkleştirilmesi, gerektiğinde ivaz ilavesi ve guruplama ortaklar anlaşmazlarsa kur'a çekmek suretiyle hangi bağımsız bölümün hangi ortağa isabetinin belirlenmesi sadece muristen kalan taşınmazlar için mümkündür. Yoksa müşterek paydaşların her biri varsa payına karşılık belirli bir bağımsız bölüm almış, onu kullanıyorsa paydaşların diğerinin kullandığı bağımsız bölümde hakkı yoksa ivaz ilavesi, pay denkleştirilmesi, kura çekme gerekmez. O bölümün paydaşa verilmesi icab eder. Bundan sonra aynı kanunun 3. maddesi uyarınca değerle oranlı olarak bağımsız bölümlere arsa paya tahsisi gerekir. Bölümlere arsa payı tahsis edilirken de daha önce gelişi güzel verilen zemindeki arsa payları nazara alınmaz. Bu işlemler için bir hukukçu ve iki teknik elemanın bilirkişi olarak seçilmesinde yarar vardır. Bu aşamadan sonra taksimi isteyen tarafa Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 12. maddesinde sayılan belgeler tamamlattırılır. Ondan sonra arsa payları bu paylara karşılık verilen bağımsız bölüm numaraları ve sahipleri belirtilerek kat mülkiyeti kurulmak suretiyle ortakılğın giderilmesine karar verilir.
Olayımızda: Davaya konu taşınmaz üzerinde iki binanın mevcut olduğu görülmektedir. Yukarıdaki esaslar doğrultusunda kat mülkiyeti kurulmasının mümkün olup olmadığının araştırılmadan yazılı şekilde satış kararı verilmesi hatalı olmuştur.
Kabule göre de;
Satış yoluyla ortaklığın giderilmesi istenilen taşınmaz üzerinde bina ağaç vesaire gibi muhtesat varsa bunlar M.K. 619. maddesi uyarınca arzın mütemmim cüz-ü sayıldığından arzla birlikte satışına karar verilir. Ancak bunların bir kısım paydaşlara aidiyetine ilişkin tapuda şerh varsa veya bu hususta tüm paydaşlar ittifak ediyorsa o takdirde değerlere göre oran kurulması ve satış parasının bu oran esas alınarak dağıtılması gerekir. Oran kurulurken mühtesatın ve arzın dava tarihi itibarıyla ayrı ayrı değeri takdir ettirilir, bu değerler toplanarak taşınmazın tüm değeri saptanır, bulunan tüm değer muhtesat bedeline ve arzın kıymetine ayrı ayrı oranlanarak yüzde itibarıyla ne kadarının muhtesata ne kadarının arza isabet ettiği belirlenir. Satış bedelinin dağıtımında da bulunan bu yüzde nispetler göz önünde tutularak muhtesata isabet eden kısmın sadece muhtesat sahibine veya paları nispetinde sahiplerine arza isabet eden kısmın da payları oranında tüm paydaşlara verilmesi icap eder.
Muhtesatın arzın paydaşlarına değilde 3. şahsa aidiyetinin anlaşılması halinde bu şahsı muhtesat nedeniyle davaya dahil etme ve ona satış bedelinden pay verme mümkün değildir.
Olayımızda; davaya konu taşınmaz üzerinde 3 katlı, 3 ayrı bağımsız bölümlü, 2 katlı, 2 ayrı bağımsız bölümlü betonarme 2 binanın bulunduğu keşfen saptanmış, Bornova 2. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 1997/368 esas 645 karar sayılı ilamında "dava konusu taşınmaz üzerinde bulunan evlerin zemin katlarının dışında kalan diğer kısımların davalılar K. ve H.'ye ait olduğunun tespitine karar verilmiş ve bu hüküm kesinleşmiştir.
Bu durumda zemin katlar dışında kalan bağımsız bölümlerin davalılara aidiyeti kesinleşmiş olduğundan yukarıdaki esaslar doğrultusunda işlem yapılması gerekirken, oran kurulmadan satış bedelinin paydaşlara dağıtıma karar verilmesi de hatalı olmuştur.
Hüküm bu nedenlerle bozulmalıdır.
Sonuç: Yukarıda açıklanan nedenlerle temyiz itirazlarının kabulü ile HUMK'nun 428. maddesi uyarınca hükmün BOZLMASINA ve istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edenlere iadesine 13.2.2001 tarihinde oybirliği ile karar verildi.
Full & Egal Universal Law Academy