(818 S. K. m. 18) (4721 S. K. m. 732, 733, 734)
Dava: Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı önalım davasına dair kararın temyiz incelemesi duruşmalı olarak davalı tarafından süresi içinde istenilmekle gün tayin edilerek taraflara gönderilen davetiyelerin tebliğ edilmesi üzerine belli günde davalı vekili Av. Z. E. ve davacı vekili Av. A. Y. geldiler. Hazır bulunanların sözlü açıklamaları dinlendikten sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü:
Karar: Uyuşmazlık, önalım hakkına konu edilen payın iptali ve davacı adına tesciline ilişkindir. Mahkemece davanın kabulüne karar verilmiş, hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
1- Dosya kapsamına, toplanan delillere, mevcut deliller takdir edilerek karar verilmiş olmasına, takdirde de bir isabetsizlik bulunmamasına göre temyiz eden davalı vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan temyiz itirazları yerinde değildir.
2- Davalı vekilinin bedelde muvazaa iddiasına ilişkin temyiz itirazlarına gelince;
Davacı vekili, dava dilekçesinde, davalının müvekkilinin paydaşı olduğu 4 No'lu parselde bulunan 2 No'lu bağımsız bölümün 7/16 payını taşınmazın paydaşları H. T. ve Ş. Y.'dan 05.08.2004 tarihinde 40.000.000.000.- TL bedelle satın aldığını, ancak tapuda önalım hakkının kullanılmasını engellemek için değerin 70.000.000.000 TL olarak gösterildiğini, ara sokakta yer alan 70 m2 alanlı dükkanın tamamının 70.000.000.000 TL olmadığını, davacının belirlenecek değeri depo etmeye hazır olduğunu belirterek, davalı adına kayıtlı payların iptali ile davacı adına tescilini talep etmiştir. Birleşen dava ile de yine aynı taşınmazda paydaşlar K. ve Ö. T.'nun 01.09.2004 tarihinde tapuda toplam 50.000.000.000 TL bedelle sattıkları 6/16 payın aslında 40.000.000.000 TL bedelle satıldığını ileri sürerek bedelde muvazaa iddiasıyla önalım davası açmıştır. Davalı vekili, taşınmazın davacı ve satıcılara babalarından miras yoluyla intikal ettiğini, müvekkilinin dava konusu paylara ilişkin satıcılarla önce noterden satış vaadi sözleşmeleri yaptığını elbirliği mülkiyetinin çözülmesinden sonra da tapuda satışın gerçekleştirildiğini, payların tapuda gösterilen değer üzerinden alındığını, taşınmazın şehrin ticari merkezinde bulunduğunu, bitişik 1 No'lu dükkanın davalıya ait olduğunu, arsa için proje çizdirilip beş katlı yapı inşası konusunda ruhsat alındığını, ancak henüz inşaata başlanamadığını, payların tapuda gösterilenin de üzerinde değerinin bulunduğunu, bedelde muvazaa iddiasının samimi olmadığını savunmuştur.
Önalım hakkı, paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda payın üçüncü şahsa satılması halinde, diğer paydaşlara o payı öncelikle satın alma yetkisini veren bir haktır. Bu hak paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve payın üçüncü kişiye satılması ile de kullanılabilir hale gelir.
Önalım hakkının kullanılması ile bu hakkı kullanan paydaş ile alıcı arasında kapsam ve şartları satıcı ile davalı arasında yapılan sözleşmenin aynı olan bir satım ilişkisi kurulmuş olur. Önalım hakkını kullanan paydaş bu payı satın almak isterken tapuda gösterilen satış bedeli ile davalı tarafından ödenen harç ve masraflar toplamından oluşan önalım bedelini depo etmesi gerekir. Ancak davacı tapuda yapılan satış sözleşmesinin tarafı olmadığından bedelde muvazaa iddiasında bulunabilir ve bu iddiasını her türlü delille kanıtlayabilir.
Olayımıza gelince; önalım hakkına konu edilen payların ilişkin bulunduğu 4 No'lu parselde yer alan 2 No'lu bağımsız bölümün paydaşlarından H. T. ile Ş. Y. II 16 paylarını 28.07.2004 tarihinde 70.000.000.000 TL bedelle, diğer paydaşlar K. ve Ö. T. da 01.09.2004 tarihinde 50.000.000.000 TL bedelle davalıya satmışlardır. Tapuda yapılan bu pay satışlarından önce satıcılar ile davalı arasında her paydaşın payı için 25.000.000.000 TL değer gösterilerek 22.09.2003, 29.09.2003, 02.10.2003 ve 29.12.2003 tarihlerinde gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri yapılmıştır. Davacı ise tapuda satış bedelinin muvazaalı olarak yüksek gösterildiğini, gerçekte beher payın 20.000.000.000 TL bedelle satıldığını iddia etmiştir. Davacı bedelde muvazaa iddiasında bulunduğuna göre bu iddiasını kanıtlaması gerekir. Satış sözleşmesinin tarafı olmadığından bu iddianın tanık dahil her türlü delille kanıtlanması mümkündür. Ancak bu konuda dinlenen davacı tanıkları tapuda yapılan satışa yönelik değil satış vaadi sözleşmelerine ilişkin beyanlarda bulunmuşlardır. Muvazaa iddiasının kanıtlanması yönünden yerinde yapılan keşifler sonucu düzenlenen bilirkişi raporlarında ise dava konusu payların değeri ilk raporda 118.867.75 YTL, ikinci raporda 117.617.50 YTL olarak belirtilmiş, bu şekilde tapuda gösterilen değerleri doğrulamıştır. Kaldı ki muvazaa iddiası konusunda keşif delili tek başına yeterli değildir. Sadece davacının diğer delillerini doğrulamak bakımından önem arz eder. Davacı payların 80.000.000.000 TL bedelle satıldığı iddiasında bulunmuş ise de muvazaa iddiasını kanıtlayamamıştır. Gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri taşınmazın mülkiyetini nakleden sözleşmelerden olmadığından ve tapudaki temlikler bu sözleşmelerin yapılmasından uzunca bir süre sonra gerçekleştiğinden gayrimenkul satış vaadi sözleşmelerinde belirtilen değer üzerinden önalım hakkının tanınması doğru değildir. Bu durumda mahkemece davacıya tapuda gösterilen bedel üzerinden önalım hakkının kullanılıp kullanılmayacağının sorulması, kullanılacağının beyan edilmesi halinde önalım bedelini depo etmesi için uygun süre tanınması ve sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm kurulması hatalı görüldüğünden kararın bozulması gerekmiştir.
Sonuç: Davalı vekilinin temyiz itirazları yerinde görüldüğünden yukarda (2) Nolu bentte yazılı nedenlerle hükmün BOZULMASINA ve Yargıtay duruşması için kendisini vekille temsil ettiren davalı yararına Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi gereği takdir olunan 450 YTL vekalet ücretinin davacıdan alınıp davalıya verilmesine ve istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edene iadesine 09.05.2006 tarihinde oybirliği ile karar verildi. (¤¤)
Full & Egal Universal Law Academy