(4721 S. K. m. 705, 733, 1022) (818 S. K. m. 225, 231)
Dava: Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı Önalım davasına dair karar davacı tarafından süresi içinde duruşmalı olarak temyiz edilmiş ise de taraflar duruşma günü tebliği için pul eklemediğinden duruşma isteminin reddine karar verildikten sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.
Uyuşmazlık önalım hakkına dayalı payın iptali ve davacı adına tescili istemine ilişkindir. Mahkemece, istemin süre yönünden reddine karar verilmesi üzerine hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Davacı vekili, dava dilekçesinde, 18 Ada 1 parselde hissedar olduğunu, davalının diğer hissedardan payını satın aldığını, aynı bedelle kendisinin satın almak istediğini ileri sürerek davalı adına oluşan payın iptali ile adına tescilini istemiştir. Davalı vekili, dava konusu payı müvekkilinin ihale ile Belediye'den 20.11.2003 tarihinde satın aldığını, hak düşürücü süre geçtikten sonra dava açıldığını, hazine tarafından dava konusu taşınmazın tapusunun iptali ve tescili için dava açıldığını, taşınmazın değerinin dava tarihi itibariyle arttığını belirterek davanın reddini savunmuştur.
Önalım hakkı paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını kısmen veya tamamen üçüncü bir kişiye satması halinde diğer paydaşlara bu satılan payı öncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır. Bu hak paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve satışın yapılmasıyla kullanılabilir hale gelir.
Önalım hakkı alıcıya karşı ancak dava açmak suretiyle kullanılır. TMK. nun 733/3. maddesi hükmüyle yapılan satışın alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirme yükümlülüğü getirilmiştir.
Önalım hakkı satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her halde satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşer. Bu süre hak düşürücü süre olup mahkemece kendiliğinden göz önünde bulundurulması gerekir.
B.K'nun 225/2. maddesi herkesin iştirak edebildiği ihtiyari ve aleni müzayedelerde satımın, satıcının ihalesi ile münakit olur hükmünü içermektedir. Madde hükmünden de açıkça anlaşıldığı üzere aleni ve herkesin katılabileceği ihtiyari artırmada satış sözleşmesi ihale memurunun veya devir edenin ihaleyi açıklamasıyla kurulmuş olur. Fakat taşınmazın mülkiyeti Borçlar Kanunu'nun 231. maddesi hükmü uyarınca ancak tapu siciline kaydedilmekle geçer. Dava konusu payın belediye tarafından 20.11.2003 tarihinde isteğe bağlı arttırma ile davalıya usulüne uygun olarak satıldığı ve bedelinin tahsil edildiği hususlarında yanlar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Uyuşmazlık; TMK.nun 733. maddesinde öngörülen iki yıllık hak düşürücü sürenin, isteğe bağlı açık arttırmalarda ihale tarihinde mi yoksa, satışın tapu siciline tescil edildiği tarihte mi işlemeye başlayacağı buna göre davanın süresinde açılıp açılmadığı noktasında toplanmaktadır.
TMK. 705. maddesi hükmü uyarınca kural olarak taşınmaz mülkiyetinin kazanılması tescille olur. Diğer yandan aynı Yasanın 1022.maddesi gereğince ayni haklar kütüğe tescil ile doğar ve bundan sonra üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilir hale gelir. Önalım davalarında hak düşürücü süreyi düzenleyen TMK.nun 733.maddesinde; satışın alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilmesi yükümlülüğü getirilmiş ve hakkın, satışın hak sahibine bildirildiği tarihten itibaren üç ay ve herhalde satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşeceği öngörülmüştür. Maddedeki satıştan tapu memuru önünde yapılan ve tapu kütüğüne tescil edilen satış kaydedilmektedir. Çünkü ayni hak tapu kütüğüne tescil ile doğar. Önalım hakkının kullanılması için hak düşürücü sürenin ihalenin kesinleştiği tarihten itibaren başlatılması düşünülemez. . Dava açma tasarrufi bir işlem olduğuna göre üçüncü kişiler yönünden mülkiyet, iktisabın tapu kütüğüne tescil edilmesi ile doğacağından ve ancak bundan soma tapu sicilinin aleniyetinden söz edilebileceğinden bildirim yapılmayan hallerde iki yıllık hak düşürücü sürenin bu tescil tarihinden itibaren başlaması gerekir.
Olayımıza gelince; Önalım hakkının ilişkin bulunduğu 1 parsel No'lu taşınmazdaki 785/2400 pay önceki paydaş Mustafapaşa Belediye Başkanlığı tarafından ihale ile 20.11.2003 tarihinde 16.756.43 YTL bedelle davalı şirkete satılmıştır. Yapılan pay satışı tapu siciline 05.10.2006 tarihinde tescil edilmiştir. Bu durumda davacının da Önalım hakkını kullanması için hak düşürücü süre bu tarihten itibaren başlamıştır. Yapılan satış davacıya noter aracılığıyla bildirilmediğinden dava iki yıllık hak düşürücü süre içinde 08.05.2007 tarihinde süresinde açılmıştır. Mahkemece, işin esasının incelenerek oluşan sonuca göre karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde süre yönünden davanın reddine karar verilmesi doğru görülmediğinden hükmün bozulması gerekmiştir.
Sonuç: Yukarıda açıklanan nedenlerle temyiz itirazlarının kabulü ile HUMK. nun 428.maddesi uyarınca hükmün BOZULMASINA, bozma sebebine göre davacı vekilinin sair temyiz itirazlarının incelenmesine şimdilik yer olmadığına, istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edene iadesine, 17.11.2008 tarihinde oybirliği ile karar verildi. (¤¤)
Full & Egal Universal Law Academy