(818 S. K. m. 249, 250)
Dava ve Karar: Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı tazminat davasına dair kararın temyiz incelemesi duruşmalı olarak davalı tarafından süresi içinde istenilmekle gün tayin edilerek taraflara gönderilen davetiyelerin tebliğ edilmesi üzerine belli günde taraf vekilleri gelmedi. Açık duruşmaya devam edildi. Dosya kapsamı incelendi. Son Başkanlar Kurulu kararıyla dosyanın Dairemize verilmiş olduğu anlaşıldı. Dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü:
Uyuşmazlık, 132.300 TL tazminatın tahsiline ilişkindir. Mahkemece davanın kabulüne karar verilmesi üzerine hüküm davalı vekilince temyiz edilmiştir.
Davacı vekili, dava dilekçesinde, müvekkilinin davalıya ait 1 parsel No'lu taşınmazı 01.06.2008 tarihli sözleşme ile kiralayıp otuz yıl süreli ruhsat kullanım izni aldığını, bu yerde iş makineleri ve parçaları ticareti ile iştigal ettiğini ve depo yeri olarak kullandığını, ancak daha sonra iki kez beton dökülen zeminin kullanılamaz halde çöktüğünü, bu durumu araştıran davacının arazinin altına Çay-Kur'un radyasyonlu çay gömdüğünü öğrendiğini, davacı bu yeri kiraladığında davalı tarafça zemin etüdü yapılmış olarak teslim edildiğini, bu nedenle davacının taşınmaz üzerine beton döküp, depo inşa ettiğini, alınan ruhsatın da otuz yıl süreli olduğu nazara alındığında, tüm ticari hesaplarının bozulduğunu, bu depo için yaklaşık 400.000 TL masraf yaptığını, ne var ki açıklanan olumsuzluklar nedeniyle eşyalarını başka yere taşımak zorunda kaldığını, yeni yeri için ayrı bir kira parası ödemeye başladığını belirterek, fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla şimdilik 50.000 TL tazminatın yasal faizi ile davalıdan tahsilini talep etmiş, ıslah dilekçesi ile de isteğini 132.300 TL'ye yükseltmiştir. Davalı vekili, davanın zamanaşımına uğradığını, davacının muhatabının müvekkili değil, söz konusu alan Çay İşletmeleri Genel Müdürlüğü'ne ait bulunduğundan anılan kurum olduğunu, husumet itirazında bulunduklarını, radyasyonlu çayları davalının gömmediğini, bunun dışında serbest bölgenin seçiminin davalı tarafından yapılmadığını, araziye radyasyonlu çayların gömülmesinden davalının da haberi ve bilgisinin olmadığını, davacıya verilen ruhsat ile davacının kullanacağı alanı bizzat seçtiğini, bu itibarla zemin etütlerini de davacının yapması gerektiğini, söz konusu yerin ayıplı olmasında davalının bir kusurunun olmadığını, davacının kiralanana serbest bölge mevzuatına göre 600 m2 kapalı alan yaptırıp su temin etmek için açmış olduğu keson kuyuların taşınmaza zarar vermiş olabileceğini, kaldı ki daha önce taşınmazda hangarların olup daha ağır işler yapıldığını, o dönemde bu yönde bir şikayetin olmadığını, davacının kira parası ödememek için işbu davayı açtığını belirterek, haksız ve dayanaksız açılan davanın reddini savunmuştur.
Borçlar Kanunu'nun 250. maddesi gereğince kiralanan kira süresince kiracının bir kusuru olmaksızın kullanılamayacak hale geldiğinde ya da önemli derecede azalacak bir hale düştüğünde kiracı kira bedelinden uygun bir indirim yapılmasını isteyebileceği gibi, ayıp uygun bir süre zarfında giderilmezse sözleşmeyi dahi feshedebilir. Aynı maddenin ikinci fıkrasına göre kiralayan kendisinin bir kusurunun olmadığını kanıtlayamazsa tazminat ile yükümlü olur.
Borçlar Kanunu'nun 249. maddesi gereğince kiralayan sözleşme süresince kiralananın akitten maksut olan surette kullanmaya elverişli şekilde teslime ve kira süresi boyunca da kiralananı bu halde tutmaya zorunludur. Kiralayanın bu borcu teslim ve ayıba karşı tekeffül borçlarını kapsar. Diğer bir anlatımla kiralayan sözleşme süresince kiralananda meydana gelen bozuklukları ve eksiklikleri gidermek ve böylece akit boyunca kullanmaya elverişli durumda bulundurmakla yükümlüdür. Kira, devamlı bir akit olduğundan, kiralayan akdin devamı süresince kiracının bir kusuru olmaksızın ortaya çıkan ayıplardan sorumludur. Diğer bir deyişle sözleşme süresince kiralananda meydana gelen bozuklukları gidermek ve kiralananın kullanılmaya elverişli bulunması için gerekli önlemleri almak zorunda olan kiralayandır.
Olayımıza gelince; davada dayanılan ve hükme esas alınan 01.06.1998 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Sözleşmenin özel şartlar bölümü 10. maddesine göre kiracı taşınmaz üzerine en az 500 m2 kapalı alanı olan bina ve tesis yaptırdığı takdirde faaliyet ruhsatı süresi içinde bina ve tesisini diğer bir kullanıcıya devredebilecektir. Davacı kiracı 01.06.1998 tarihinde verdiği taahhütname ile de, sözleşme sona erip faaliyet ruhsatı yenilenmediği takdirde işbu sözleşmenin tüm hükümleriyle geçersiz olacağını ve kiraladığı açık arazi ile üzerine yaptığı bina ve tesisleri sözleşmenin bitim tarihini takip eden bir ay içinde bir bedel talep etmeksizin kiralayana terk edeceğini kabul ve taahhüt etmiştir. Davacı kiracı sözleşmenin kurulmasıyla birlikte 01.06.1998 tarihinde Dış Ticaret Müsteşarlığı Serbest Bölgeler Müdürlüğü'nden yirmi yıl süreli alım-satım konusunda faaliyet ruhsatı ve otuz yıl süreli üretim faaliyeti konusunda faaliyet ruhsatı almıştır. Bu ruhsatlar çerçevesinde kiralanan taşınmaz üzerine yapılacak inşaat için 24.10.1998 tarihli inşaat ruhsatı almış ve PVC lambri üretimi için 600 m2 kapalı alanı olan bir yapı inşa ettirmiştir. Ancak yargılama sırasında alınan bilirkişi raporunda da belirtildiği üzere zeminin 1.20 metre altında üç-dört metrelik kısmında işlenmiş kuru çay, olup kuru çay tabakası nedeniyle zeminin taşıma gücü bakımından son derece zayıf bir zemin haline gelmesi sonucu taban zemini çöktüğünden davacı imalatına devam edememiştir. Keşif sırasında davacının tesisinde imalat makinelerini kaldırdığı ve sadece binanın bulunduğu, binanın orta yerinin kazılarak radyasyonlu çayların çıkarıldığı tespit edilmiştir. Davadaki uyuşmazlık, kiralananın bu ayıbından kimin sorumlu olduğu ve davalıdan Borçlar Kanunu'nun 250/2. maddesi gereğince tazminat istenip istenemeyeceği noktasındadır. Mahkemece yerinde yapılan keşfe inşaat ve jeoloji bilirkişileri ile birlikte hukukçu bilirkişi A.K.'den alınmasına karşın dosyada hukukçu bilirkişinin düzenlediği bir rapor bulunmamaktadır. İnşaat ve jeoloji bilirkişileri ise konuyu teknik yönden inceleyerek davacının yapmış olduğu kapalı alan nedeniyle 132.300 TL zarara uğradığını belirtmişlerdir. Yine dosyada taşınmazın kimin adına kayıtlı olduğuna ilişkin tapu kaydı bulunmamaktadır. Taşınmaz üzerindeki tasarrufun ne şekilde ve ne zaman davalıya geçtiği ve radyasyonlu çayların bu bağlamda ne zaman gömüldüğü hususlarında da bir açıklık yoktur. Her ne kadar mahkemece kiralananın bu hale gelmesinde davacının bir kusuru olmadığından hareketle davanın kabulüne karar verilmiş ise de, yapılan inceleme ve alınan bilirkişi raporu hüküm kurmaya yeterli değildir. Bu durumda mahkemece yukarda açıklandığı üzere dava konusu olaya ilişkin davalının kusurunun tespiti yönünden kiralanana ait tapu kaydı getirtilip, taşınmazın ne zaman davalının tasarrufuna geçtiği üzerinde durulup, araziye radyasyonlu çayların ne zaman gömüldüğü hususu araştırılıp, hukukçu bilirkişinin katılımı ile oluşturulacak yeni bir bilirkişi heyeti ile taşınmaz üzerinde keşif yapılarak uğranılan zararda davalının kusuru olup olmadığının Yargıtay denetimine elverişli bilirkişi raporu ile tespitinden sonra Borçlar Kanunu'nun 250/2 maddesi hükmü göz önünde bulundurularak bir karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde eksik inceleme sonucu hüküm kurulması doğru görülmediğinden kararın bozulması gerekmiştir.
Sonuç: Yukarıda açıklanan nedenlerle temyiz itirazlarının kabulü ile 6100 sayılı HMK.'ya 6217 sayılı Kanunla eklenen geçici 3.madde hükmü gözetilerek HUMK.'nın 428. maddesi uyarınca hükmün BOZULMASINA, istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edene iadesine, 11.10.2011 tarihinde oybirliği ile karar verildi. (¤¤)
Full & Egal Universal Law Academy