MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi
DAVA TÜRÜ : Önalım
Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı önalım davasına dair kararın temyiz incelemesi duruşmalı olarak davacı ve davalı tarafından süresi içinde istenilmekle gün tayin edilerek taraflara gönderilen davetiyelerin tebliğ edilmesi üzerine belli günde temyiz eden davalı vekili Av.... ve davacı vekili Av.... geldiler. Hazır bulunanların sözlü açıklamaları dinlendikten sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.
Uyuşmazlık, sözleşmeden doğan önalım hakkının tanınması ile davalı adına olan tapu kayıtlarının iptaline, davacı adına tesciline ilişkindir:Mahkemece davanın reddine karar verilmesi üzerine hüküm davacı vekili ve davalı vekili tarafından ayrı ayrı temyiz edilmiştir.
Türk Medeni Kanunu’nun 735. maddesinde düzenlenen ve tapu kütüğüne şerh verilen sözleşmeden doğan önalım hakkı şerhte belirtilen sürede ve belirtilen koşullara göre her malike karşı kullanılabilir. Kütükte koşullar belirtilmemiş ise taşınmazın üçüncü kişiye satışındaki koşullar esas alınır. Şerhin etkisi her durumda şerhin verildiği tarihin üzerinden on yıl geçmekle sona erer.
Bu nitelikteki bir önalım hakkının doğabilmesi için öncelikle bir önalım sözleşmesinin yapılması gerekir. Bu sözleşmenin yapılması ile mal sahibi mülkiyet hakkını ileri bir tarihte devir borcu altına girmiş olur. Buna karşın önalım alacaklısının önalım akdine konu edilen malın mülkiyetinin kendisine devir edilmesini isteme hakkı doğar.
Sözleşmeden doğan önalım hakkı şahsi bir haktır. Sözleşmenin tarafı olanlar için hüküm ifade eder. Ayni bir hak olmadığı gibi aynı zamanda nispi bir haktır. Önalım sözleşmesinin tapuya şerh edilmiş olması şahsi nitelik taşıyan hakka ayni hak vasfını kazandırır. Şerh bu hakkı güçlendirir ve herkese karşı ileri sürülebilir hale getirir. Hakkın tapuya şerh edilmesi mal sahibinin taşınmazını satmasını engellemez. Önalım sözleşmesi tapu siciline tescil edildikten sonra mal sahibi taşınmazını üçüncü kişiye satarsa o takdirde alacaklı üçüncü kişi hakkında da önalım hakkını kullanabilir.
Olayımıza gelince: dava konusu edilen Kemankeş Mahallesi 14 ve 75 No’lu parseldeki 120 / 960’şar pay başlangıçta miras bırakan Nurettin Mümtaz Mümtas adına kayıtlı iken 22.6.2000 tarihinde ölümünden sonra bir araya gelen mirasçı çocukları, davacı ... Mümtas ve satıcı paydaşlar ... ve ... Beşiktaş 6 Noterliği’nce düzenlenen miras taksim sözleşmesi ile 14 ve 75 No’lu parseldeki payları 60 / 960 pay davacıya, 30 / 960’şar pay diğer kardeşlere kalacak şekilde taksim etmişlerdir. Miras taksim sözleşmesi içeriğine göre “işbu miras sözleşmesindeki mirasçı taraflar kendi hisselerine düşen payı bir başkasına satmak isterse iyi niyet gereği öncelikle diğer mirasçılara satın alma teklifini yapmak ile yükümlüdür” Davacı, miras taksim sözleşmesini 12.11.2009 tarihinde tapu siciline tescil ettirmiştir. Tapunun beyanlar hanesinde de ..., ... ve ...’ın hisselerini mirasçılar dışında üçüncü şahıslara satışlarında muvafakat alacakları şerh edilmiştir. Davacı dışındaki kardeşler 2.12.2009 tarihinde keşide ve 4.12.2009 tarihinde tebliğ ettirdikleri ihtarname ile dava konusu paylarını satmak istediklerini, aralarındaki miras taksim sözleşmesi ve iyi niyet kuralları gereği ilk teklifi davacıya yaptıklarını, her iki kardeşin paylarına ayrı ayrı 800.000 TL değer biçtiklerini, bu bedelin on gün içinde yatırılması halinde dava konusu payları aynı gün tapuda intikal ettireceklerini bildirmiştir. Davacı ise 11.12.2009 tarihli cevabi ihtarnamesi ile pay değerlerinin fahiş olup her bir kardeşin payı için 250.000’şar TL ödemeye hazır olduğunu beyan etmiştir. Peşi sıra paydaşlar ... ve ... 14 No’lu parseldeki paylarını toplam 500.000 TL ve 14 No’lu parseldeki paylarını toplam 300.000 TL bedelle 22.1.2010 tarihinde davalı ...’a satmışlardır. Davacı ise 5.4.2010 tarihinde açmış olduğu işbu dava ile sözleşmeden kaynaklanan önalım hakkının tanınmasını talep etmiştir. Taraflar arasındaki uyuşmazlık, miras taksim sözleşmesinde yer alan düzenlemenin sözleşmeden doğan önalım hakkı niteliğinde olup olmadığı ve tapu siciline şerh verilip verilmediği noktalarındadır. Önalım hakkı, paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda payın üçüncü şahsa satılması halinde,diğer paydaşlara o payı öncelikle satın alma yetkisini veren bir haktır. Bu hak paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve payın üçüncü kişiye satılması ile de kullanılabilir hale gelir. Bu şekilde taşınmaza yabancı kişilerin paydaş olarak girmelerinin ve taşınmazın daha küçük parçalara bölünmesinin engellenmesi amaçlanmıştır. Miras taksim sözleşmesinde de, mirasçılardan birinin payını üçüncü bir kişiye satmak istemesi halinde öncelikle diğer mirasçılara teklif etmekle yükümlü olduğu yönündeki düzenleme, önalım hakkının açıklanan amaçlarına hizmet eder niteliktedir. Bu durumda mirasçılar arasında akdi önalım anlaşması yapıldığının kabulü gerekir. Borçlar Kanunu’nun 213 / 3 maddesi hükmü gereği yazılı şekilde yapılmış bu önalım sözleşmesi geçerlidir ve tarafları bağlar. Diğer yandan 12.11.2009 tarihinde bu anlaşma tapu sicilinin beyanlar hanesine ..., ... ve ...’ın hisselerini mirasçılar dışında üçüncü şahıslara satışlarında muvafakat alacakları şeklinde şerh edildiğinden şahsi nitelik taşıyan hak, ayni hak vasfını da kazanmış ve herkese karşı ileri sürülebilir hale gelmiştir. Bu halde davacının mirasçılar arasındaki anlaşma ve bu anlaşmanın tapuya şerh edilmesi nedeniyle dava konusu payın üçüncü kişi durumundaki davalıya satılması nedeniyle sözleşmeden kaynaklanan önalım hakkını kullanmasında bir usulsüzlük bulunmamaktadır. Kaldı ki davacı aynı zamanda tapu paydaşı olarak yasal önalım hakkı sahibidir. Bu durumda mahkemece işin esası incelenerek sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmediğinden kararın bozulması gerekmiştir.
SONUÇ:Yukarıda açıklanan nedenlerle temyiz itirazlarının kabulü ile 6100 sayılı HMK.ya 6217 Sayılı Kanunla eklenen geçici 3.madde hükmü gözetilerek HUMK.nın 428.maddesi uyarınca hükmün BOZULMASINA, Yargıtay duruşması için kendini vekille temsil ettiren davacı yararına takdir olunan 900.-TL vekalet ücretinin davalıdan alınarak davacıya verilmesine, bozma nedenine göre davalı vekilinin temyiz itirazlarının incelenmesine şimdilik yer olmadığına ve istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edene iadesine, 17.1.2012 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.Başkan
Full & Egal Universal Law Academy