(818 S. K. m. 249, 256, 257, 263) (1086 S. K. m. 288, 289)
Dava ve Karar: Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarda tarih ve numarası yazılı tahliye davasına dair karar davacı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:
Dava, feshi ihbar sebebiyle kiralananın tahliyesine ilişkindir. Mahkemece davanın reddine karar verilmiş hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Davacı vekili 23.12.2004 başlangıç ve 31.12.2005 bitim tarihli kira sözleşmesiyle davaya konu boş arsa niteliğindeki taşınmazı kiraladığını, kiracının aylık ödemeleri ve abonman borçlarını zamanında ödemediğinden bahisle kira sözleşmesinin feshine arsanın boş olarak teslimine karar verilmesini talep etmiştir. Mahkemece davaya konu taşınmazın İstanbul Deniz Otobüsleri İşletmesi tarafından fiilen kullanıldığını, yapılan keşifle davalının burada hiçbir faaliyetinin bulunmadığı ve kiralananın dava açılmadan önce tahliye edildiğinden bahisle davanın reddine karar verilmiş, karar davacı vekilince temyiz edilmiştir.
Kira sözleşmesi iki tarafa borç yükleyen akitlerdendir. Kira sözleşmelerinde kiralayana ait edim, kiralananı kiracıya teslim etmek ve kira süresi boyunca onu kiracının kullanımına elverişli şekilde bulundurmak (B.K. madde 249); kiracının edimi ise, kira paralarını ödemek, kiralananı sözleşmeye uygun şekilde kullanıp, süre sonunda iade etmektir (B.K., madde 256, 257). İki tarafa borç yükleyen akitlerde taraflardan birinin tek taraflı olarak akti feshetme imkanı yoktur.
Kiralananın tahliye edildiğinin (kiracının kiralananı iade borcunu yerine getirdiğinin) kabul edilebilmesi için, kiralananın fiilen boşaltılması yeterli değildir; davaya konu arsanın da kiralayana teslim edilmesi gerekir. Kiracının bildirdiği tahliye tarihinin kiralayan tarafından kabul edilmemesi; başka bir ifadeyle, tahliye tarihinin taraflar arasında çekişmeli olması halinde; kiralananın fiilen boşaltıldığını ve teslim edildiğini, böylece kira ilişkisinin kendisince ileri sürülen tarihte hukuken sona erdirildiğini kanıtlama yükümlülüğü, kiracıya aittir. Kiracı, kiralananı kendisinin ileri sürdüğü tarihte tahliye ettiğini ispatlayamazsa, kiralayanın bildirdiği tahliye tarihine itibar olunmalıdır.
Kiralananın kiralayana teslimi, hukuki işlemin içerisinde yer alan bir maddi vakıa olmakla birlikte, sözleşmenin feshine yönelik bir hukuki sonuç doğurduğundan, bunun ne şekilde ispatlanacağı hususu, yıllık kira bedelinin tutarı esas alınmak suretiyle, H.U.M.K. nun 288. ve 289 uncu maddeleri çerçevesinde değerlendirilmelidir. Eş söyleyişle, yıllık kira bedelinin tutarı senetle ispat sınırının (H.U.M.K. madde 288) üzerindeyse ve kiralayanın açık muvafakati yoksa (H.U.M.K.madde 289), bu yön kiracı tarafından ancak yazılı delille ispatlanabilir; tanık dinlenemez.
Olayımıza gelince davada dayanılan ve hükme esas alınan 23.12.2004 başlangıç ve 31.12.2005 bitim tarihli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. Sözleşmeyle 7340 m2 boş arsa kiralanmıştır. Sözleşme bitim tarihi itibarıyla B.K.nun 263 üncü maddesi uyarınca süresiz hale gelmiştir. Davalı davaya konu taşınmazın dava dışı İstanbul Büyükşehir Belediyesi tarafından fiilen işgal ve çalışma ruhsatının da iptal edildiğini bildirmiştir. Nitekim mahkemece bu husus da yapılan keşif sonucu saptanmıştır. Ancak kiralananın üçüncü kişi tarafından fiilen işgal edilmiş olması taraflar arasındaki kira sözleşmesinin feshedildiği anlamına gelmez. Davalı kiracı işgalin önlenmesi amacıyla da zilyetliğinin korunması için kaymakamlığa, İstanbul Büyükşehir Belediyesi tarafından yapılan işlemlerin iptali için ise İdare mahkemesine başvurmuştur. Davacının davasına dayanak yaptığı kira sözleşmesi geçerlidir. Ortada usulünce gerçekleşmiş bir fesih de bulunmadığından, davacının tahliye isteme hakkı bulunmaktadır. Mahkemece işin esası incelenip sonucuna göre karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçeyle davanın reddine karar verilmesi doğru değildir. Hüküm bu sebeple bozulmalıdır.
Sonuç: Hükmün yukarda açıklanan sebeplerle BOZULMASINA, istenmesi halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edene iadesine, 20.10.2011 tarihinde oybirliği ile karar verildi. (¤¤)
Full & Egal Universal Law Academy