7. Hukuk Dairesi
MAHKEMESİ:Asliye Hukuk Mahkemesi (Tüketici Mahk. Sıfatıyla)
Davacı vekili tarafından, davalılar aleyhine 13/01/2015 gününde verilen dilekçe ile tapu iptali ve tescil talebi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın reddine dair verilen 17/12/2015 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davacı vekili ile davalı ... vekili tarafından ayrı ayrı istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne, davacı vekilinin duruşma isteminin değer itibariyle reddine karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:
K A R A R
1.DAVA
1.1.Davacı vekili; davacının iyi niyetli olarak, davalılardan Vakıflar Balıkesir Bölge Müdürlüğü ile kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapan davalı ...'dan 351 ada 5 parselde kayıtlı A-Girişi 3 No'lu bağımsız bölümü satış vaadi sözleşmesi ile satın aldığını, müteahhit ...'nun ön sözleşme ile satış vaadi düzenlediğini, tarafların sözleşmeyi 30/11/2010 tarihinde imzaladıklarını, daha sonra tarafların serbest iradeleri doğrultusunda Edremit 3. Noterliğinin 21/05/2012 günlü 04410 yevmiye No'lu işlemle Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi ile Edremit Altınoluk 351 ada 5 parselde kayıtlı A Giriş 3 No'lu bağımsız bölümün davacıya satışını kararlaştırdıklarını, davalı satıcının taahhüt ettiği sürede daireyi teslim etmediğini, davacının katkıları ile dairenin eksiklerini tamamlayarak dairesini teslim aldığını, davacının edimini yerine getirdiğini ve dava konusu taşınmazda fiilen zilyet olduğunu, ancak tapusunun halen verilmediğini, bu nedenle 351 ada 5 parselde kayıtlı A-Girişi 3 nolu bağımsız bölümünün tapusunun iptali ile davacı adına tesciline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
2.CEVAP
2.1. Davalı ...; davayı kabul etmiştir.
2.2. Davalı VGM'ye izafeten Balıkesir Vakıflar Bölge Müdürlüğü vekili; davanın reddini savunmuştur.
3. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
3.1. İlk Derece Mahkemesince; davanın reddine karar verilmiştir.
4. TEMYİZ
4.1 Hükmü, davalı ... Bölge Müdürlüğü vekili ile duruşma talepli olarak davacı vekili temyiz etmişlerdir.
4.2. Davacı vekilinin duruşma isteminin değer itibariyle reddine karar verilmiştir.
4.3. Temyiz Nedenleri
4.3.1. Davalı ... Bölge Müdürlüğü vekili, keşifte ortaya çıkan bedel üzerinden nispi vekalet ücretine hükmedilmesi gerekirken, davacı vekili tarafından dava dilekçesinde belirtilen harca esas değer üzerinden nispi vekalet ücretine hükmedilmesinin usul ve yasa hükümlerine aykırı olduğunu beyanla ilk derece mahkemesi kararını vekalet ücreti yönünden temyiz etmiştir.
4.3.2. Davacı vekili; davacının halihazırda bağımsız bölümde ikamet ettiğini, elektrik ve su aboneliğinin mevcut olduğunu ve bağımsız bölümün tüm bedelini ödediğini, karar tarihinden itibaren geçen beş yıllık süreçte binanın tüm eksikliklerinin tamamlandığını, inşaatın tamamlanma oranının %100 seviyesine ulaştığını, bu nedenle davalı ...’nun tescil hakkının olduğunu ve dolayısı ile davalı yüklenicinin hakkını temlik alan davacı adına taşınmazın tapusunun tescil edilmesi gerektiğinden bahisle mahkeme kararına itiraz etmiştir.
5.YARGITAY KARARI
5.1. Dava; tapu iptal ve tescil talebine ilişkindir.
5.2. Eser sözleşmelerinin bir türü olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, taraflara karşılıklı hak ve borçlar yüklemektedir. Yüklenici, finansman sağlayarak arsa malikinin taşınmazı üzerine bina yapma işini üstlenmekte, arsa maliki ise inşa edilecek binaya karşılık, bu binadaki bir kısım bağımsız bölümlerin mülkiyetini yükleniciye devretmeyi vaat etmektedir.
5.3. Arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciden bağımsız bölüm temlik alınmasına dayalı olarak açılan tapu iptali ve tescil davaları ile ilgili olarak kanunlarımızda bir düzenleme mevcut olmadığından bu konulardaki uyuşmazlıkların çözümünde uygulanan 30.09.1988 tarihli ve 1987/2, 1988/2 sayılı Yargıtay İBBGK Kararı ile “Tapuda kayıtlı bir taşınmazın mülkiyetini devir borcu doğuran ve ancak yasanın öngördüğü biçim koşullarına uygun olarak yapılmadığından geçersiz bulunan sözleşmeye dayanılarak açılan bir tescil davasının kural olarak kabul edilemeyeceği, bununla beraber Kat Mülkiyeti Kanununa tabi olmak üzere yapımına başlanılan taşınmazdan bağımsız bölüm satımına ilişkin geçerli bir sözleşme olmadan tarafların bağımsız bölüm satımında anlaşarak alıcının tüm borçlarını eda etmesi ve satıcının da bağımsız bölümü teslim ederek alıcının onu malik gibi kullanmasına rağmen satıcının tapuda mülkiyetin devrine yanaşmaması hallerinde; olayın özelliğine göre Medeni Kanunun 2. maddesi gözetilerek açılan tescil davasını kabul edilebileceği” benimsenmiştir.
5.4. Yüklenicinin arsa payı karşılığı inşaat yapmakta olduğu veya arsa sahibinin aynı zamanda yüklenici sıfatıyla hareket ederek (yapsatçı konumunda) inşa etmekte olduğu binalardan bağımsız bölüm satın alınması halinde Türk Borçlar Kanununun 184. maddesi gereğince üçüncü kişiye yapılacak temlikin yazılı olması yeterlidir.
5.5. Alacağın temliki; alacaklı (yüklenici) ile ondan temlik alan üçüncü kişi (davacı) arasında borçlunun (arsa sahibinin) rızasını gerektirmeden yapılabilen ve sadece kazandırıcı bir tasarruf işlemi niteliği taşıyan şekle bağlı bir akittir. Kuşkusuz, yüklenicinin yaptığı hüküm ve sonuç doğurması temlik işleminin konusu olan alacağın gerçek bir alacak olmasına bağlıdır. Alacağın temlik edildiği üçüncü kişi bu şekilde bir temlik varsa temlik işleminden yararlanarak bu hakkını arsa sahibine karşı da ileri sürebilir hale gelir. Zira, alacağı devralan kişi evvelki alacaklının yerine geçer ve borçludan ifayı istemek ve gerektiğinde de borçluyu ifaya zorlamak artık onun hakkı olur. Ne var ki; üçüncü kişinin borçluyu (arsa sahibini) hasım göstererek açacağı davada borçlu, temlik yapılmamış olsaydı eski alacaklısına (yükleniciye) ne gibi def'ilerde bulunmak hakkına sahip idi ise, bu def'ileri yeni alacaklıya (hakkı temellük eden üçüncü kişiye) karşı da ileri sürebilir. Kısaca bu gibi davalarda üçüncü kişi temlik işleminin varlığını yükleniciye, alacağının kazanıldığını ise arsa sahiplerine karşı ispat etmek zorundadır. O yüzden denilebilir ki; temlik işlemine dayalı davalarda arsa sahipleri ile yüklenici arasında zorunlu dava arkadaşlığı vardır.
5.6. Davanın arsa sahibi ve yükleniciye karşı açılması ve bunlar arasında zorunlu dava arkadaşlığı bulunması sebebiyle yüklenici ile arsa sahiplerinin davadaki varlığı ayrı ayrı düşünülemez. Çekişmenin esası hakkındaki hükmün bunların tamamına karşı kurulması gerekir.
5.7. Diğer taraftan; kural olarak kendi edimini yerine getirmeyen taraf, karşı tarafın borcunu yerine getirmesini isteyemeyeceğinden, temlik alan davacının bağımsız bölüm bedelini yükleniciye ödemiş olması, yüklenicinin de arsa sahibine karşı olan yükümlülüklerini yerine getirmiş olması gerekir.
5.8. Hukuki sebep
5.9. Somut olaya gelince; mahkemece 14.10.2010 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesinin 28. maddesi gereğince yüklenicinin şahsi hakkını üçüncü kişilere devir ve temlik etmesi yasaklandığı için davacının arsa sahibini ferağa zorlayamayacağı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmişse de; sözleşmenin ilgili maddesinde bahsedilen üçüncü kişilere devir yasağının inşaatın yapımı sürerken yükleniciye düşen arsa payının devrine ilişkin olduğu, oysa davacının talebinin arsa payı değil, yüklenici ile imzaladığı taşınmaz satış vaadi sözleşmesi gereğince (kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca yükleniciye düşecek olan) kat mülkiyetine geçmiş 3 numaralı bağımsız bölümün tapusunun iptali ile kendi adına tescili olduğu anlaşılmaktadır.
5.10. Davacının dava konusu ettiği yer, inşaatın tamamlanması halinde yüklenici davalı ...’ya düşecek olan 3 numaralı bağımsız bölümdür.
5.11. Mahkemece; yukarıdaki ilkelere göre inceleme yapılarak uzman bilirkişilerden oluşturulacak bilirkişi kurulu ile mahallinde yapılacak keşifle, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin konusu inşaatın getirildiği genel fiziki seviye belirlenmeli, inşaatın yüklenici tarafından tamamlanması halinde 3 numaralı bağımsız bölümün yüklenici ile yapılan sözleşme gereği tapusunun iptali ile davacı adına kayıt ve tesciline, eksik ve ayıplı işlerin bulunması halinde ise, bilirkişi tarafından belirlenen eksik işler bedeli davacı tarafça depo edildikten sonra davanın kabulüne karar verilmesi gerekirken mahkemece yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiş, hükmün bu nedenle bozulması gerekmiştir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, bozma nedenine göre davalı ... Bölge Müdürlüğü vekilinin temyiz itirazlarının şimdilik incelenmesine yer olmadığına, kararın tebliğinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 30/11/2021 tarihinde oy birliği ile karar verildi.