7. Hukuk Dairesi
MAHKEMESİ: İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 2. Hukuk Dairesi
...
...
Davacı vekili tarafından, davalılar aleyhine 16.02.2007 tarihinde verilen dilekçeyle tapu iptal tescil talep edilmesi üzerine yapılan duruşma sonunda davanın reddine dair verilen 15.10.2019 tarihli hükmün istinaf yoluyla incelenmesi davacı vekili tarafından talep edilmiştir. İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 2. Hukuk Dairesince istinaf talebinin esastan reddine, dair verilen kararın davacı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içeriğindeki tüm kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:
K A R A R
I. DAVA
Davacı vekili; ... ada 12 parselin Kağıthane Belediyesi tarafından 19.1.1978 tarihinde ihale ile müvekkiline satıldığını, davacının taşınmaz üzerine dört katlı bina yaptığını, daha sonra İstanbul Büyükşehir Belediye Başkanlığınca aynı taşınmazın ihale ile davalılara satıldığını belirtilerek tapu kaydının iptali ile davacı adına tesciline karar verilmesini talep edilmiştir.
II.CEVAP
1. Davalı ... Belediyesi vekili cevap dilekçesinde özetle; idari yargının görevli olduğunu, tapu maliki olmayan müvekkiline husumet yöneltilemeyeceğini, yapılan ihale işleminin usulüne uygun olduğunu belirterek davanın reddini talep etmiştir.
2. Davalı ...Hafriyat ve ... vekili cevap dilekçesinde özetle; müvekkillerinin ihaleye girerek taşınmazı satın aldıklarını, kendilerinden önce taşınmazın el değiştirdiğini, muvazaa söz konusu olmadığını, müvekkillerinin iyi niyetli olduklarını açıklayarak davanın reddini talep etmiştir.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
1. Uyuşmazlık mülkiyet hukukunu ilgilendirdiğinden tapu iptali davalarının adli yargıda görülmesi gerekir.
2. Büyükşehir Belediye Başkanlığının malik olmamasına rağmen yolsuz tescilin oluşmasına sebebiyet veren işlemi gerçekleştirdiği ileri sürüldüğünden pasif husumet itirazı yerinde değildir.
3. Yolsuz şekilde tescil edilen kayıtların iptalinin her zaman istenebileceğinden zamanaşımı defi yersizdir.
4. Davalıların edinimine esas ihalenin İstanbul 4. İdare Mahkemesinin 19.11.2009 tarih 2007/334 Esas, 2009/1520 sayılı Kararıyla iptal edildiğinden davalıların adına mevcut kayıt yolsuz tescil haline gelmiştir
5. Davacı ihaleye katılmak için 2.025,00 TL teminat yatırmış, kalan 27.000,00 TL'nin ödendiğine dair ödeme kaydı bulunmadığından davacı adına tescil koşulları oluşmadığından davanın reddine karar verilmiştir.
IV. BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ KARARI
A. İstinaf Yoluna Başvuranlar
İlk derece mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.
B. İstinaf Sebepleri
Davacı vekili istinaf dilekçesinde özetle; müvekkilinin taşınmazı ihale ile satın aldığını, 12 Eylül'de askeri darbe nedeniyle Kağıthane Belediyesinin tüzel kişiliğinin kaldırıldığını, müvekkili adına tapu kaydı oluşturulmadığını, bu safhada taşınmazın İstanbul Büyükşehir Belediyesine geçtiğini, müvekkili adına şagil şerhi bulunmasına karşın belediyenin diğer davalılara taşınmazı sattığını, satışa dayanarak encümen kararının iptali ile kaydın yolsuz hale geldiğini, mahkemenin hatalı değerlendirme yaptığını, ödenmeyen bedelin güncellenerek ödenmesinin mümkün olduğunu, davacının bedelin 2.025,00 TL'sini ödediğini, en azından bu miktara isabet eden payın tesciline karar verilmesi gerektiğini, iptal kararına rağmen tapu kaydının davalılar üzerinde kaldığını, davalı ... Belediyesi adına tescil ihtimalinin de göz ardı edildiğini belirterek kararın kaldırılmasına, talep gibi karar verilmesini talep etmiştir.
C. Gerekçe Ve Sonuç
1. Bölge Adliye Mahkemesi, dava konusu taşınmazın davacıya ihale edildiği sabitse de ihale bedeli yatırılmadığından davacı adına tescil koşullarının oluşmadığını, davacının talebinin kaynağı taşınmaz tapuda hiç bir zaman davacı adına tescil edilmediğinden ayni hak olmayıp, ihale işlemine dayalı şahsi hak niteliğinde olduğundan bu ilişkinin davalı Belediyeye karşı ileri sürülebileceğini açıklamıştır.
2. Davacı ihale bedelini yatırdığını ispatlayamadığından tescil talep etme hakkının bulunmadığını, ihale şartnamesinin 4.maddesine göre davacının ihale tarihinden itibaren 15 gün içerisinde satış bedelini ödemesi ve 30 gün içerisinde de ferağını alması gerektiği, aksi halde ihale makamının tek taraflı ihaleyi fesih ile geçici teminatın gelir kaydı hakkı mevcut olduğu ifade edilmiştir.
3. Daire, davalılar adına oluşan kaydın ihalenin iptal edilmesi ile yolsuz hale gelmişse de, bu hususun davacıya bir hak sağlamayacağı, çünkü davacının taşınmazı edinebilmesi için kendisine yapılan ihalede belirtilen 27.000,00 TL'nin tamamını ödemesi gerektiği, bedelin ödenmemesi halinde taşınmazın adına tescilinin mümkün olmadığı, bedelin güncellenerek ödenmek suretiyle hak kazanılmasının yasa gereği mümkün olmadığı gerekçesiyle istinaf taleplerinin esastan reddine karar verimiştir.
V. TEMYİZ
A.Temyiz Yoluna Başvuranlar
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararını süresi içinde davacı vekili temyiz etmiştir.
B. Temyiz Nedenleri
Davacı vekili temyiz dilekçesinde özetle, davalılar adına mevcut kaydın yolsuz olduğunun tespitine rağmen tapu kaydının iptaline karar verilmediğini, ihalenin geçerli olduğunu, ödenmeyen bedelin güncellenmiş hali ödenerek tescilinin veya ödenmiş bedele tekabül eden miktarda tescil kararı verilebileceğini ileri sürmüştür.
C.Gerekçe
1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme
Taraflar arasındaki uyuşmazlık; davalılara yapılan taşınmaz satış işlemine dayanak encümen kararının iptali ile kaydın yolsuz hale gelmesinin, davacıya bir hak sağlayıp sağlamayacağı ve davacı tarafından ödenmeyen bedelin güncellenerek ödenmesinin ardından taşınmazın davacı adına kayıt ve tesciline karar verilmesi noktalarında toplanmaktadır.
2. Değerlendirme
1. Kağıthane Belediyesi tarafından 19.01.1978 tarihinde düzenlenen ihale ile dava konusu taşınmaz davacıya satılmış, zilyetliği devredilmiş ancak mülkiyet aktarımı yapılmamıştır. İlk ihaleyi yapan Kağıthane Belediyesinin yetkili organları ve daha sonraki bir tarihte birleştirildiği İstanbul Büyükşehir Belediyesinin yetkili birimleri tarafından davacıya eksik bırakılan ihale bedelinin ödenmesi hususunda bir bildirim yapılmadan ve ihale usulüne uygun yöntemlerle fesih edilmeden bu kez 31.10.2006 tarihinde aynı taşınmaz, tekrar satışa çıkarılarak, davalılara satılmıştır. Ancak satış işlemine dayanak encümen kararı, İstanbul 4. İdare Mahkemesinin kararıyla iptal edilmiştir. Böylece, davalılar ... ve ... adına oluşan tescilin dayanağı ortadan kalkmıştır. Bunun yanında ilk ihale tarihinden sonra taşınmaz, bu güne kadar davacı tarafından kullanılmış, üzerine yapı inşa edilmiştir. Kapatılmadan önce Kağıthane Belediyesi ile İstanbul Büyükşehir Belediyesi, davacının taşınmazı kullanmasına ve üzerinde yapı yapmasına yönelik idari, fiili ve yargı mercilerine başvuru ile hukuki bir engellemede de bulunmamıştır. İlk olarak yapılan ihale fesih edilmediğinden ve ikinci kez yapılan ihale mahkeme kararı ile iptal edildiğinden, davacının ihale ile kazandığı şahsi hakkı halen devam etmektedir. Davacılardan ... ve ...’nin bu taşınmazda ayni ve şahsi hakkı kalmamıştır.
2. İstanbul Büyükşehir Belediyesinin ve davacıya yapılan ihaleyi gerçekleştiren Kağıthane Belediyesinin, ihaleyi tek taraflı fesih yetkisine rağmen bu güne kadar geçen zaman içerisinde iptal etmemiş olmaları ve ihale ile yapılan temlike ve fiili kullanıma uzun yıllar engel olmadıklarından, davacının tescil istemine belediyenin karşı durması, Türk Medeni Kanununun 2. maddesinde belirtilen dürüst davranma ilkesine aykırıdır.
3. Ancak davacı tarafından ihale bedelinden eksik kalan 27.000,00 TL'nin ödenmediği anlaşılmıştır.
4. Türk Borçlar Kanununun Karşılıklı borç yükleyen sözleşmelerde ifada sıra başlıklı 97. maddesine göre “ Karşılıklı borç yükleyen bir sözleşmenin ifası isteminde bulunan tarafın, sözleşmenin koşullarına ve özelliklerine göre daha sonra ifa etme hakkı olmadıkça, kendi borcunu ifa etmiş ya da ifasını önermiş olması gerekir.”
5. Mahkemece ihale bedelinden ödenmeyen kısmın oranı, yüzde hesabıyla belirlenerek, taşınmazın dava tarihindeki değeri dikkate alınarak, davacı tarafından ödenmesi gereken eksik bedel belirlenmeli, davacıya bu bedeli depo etmesi için uygun bir süre verilerek depo edildiği taktirde davanın kabulüne karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçeyle davanın reddine karar verilmesi doğru görülmemiş, hükmün bu nedenle bozulması gerekmiştir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle HMK 373/1. maddesi gereğince İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 2. Hukuk Dairesi kararının KALDIRILMASINA, temyiz olunan hükmün BOZULMASINA, dosyanın ilk derece mahkemesine, kararın bir örneğinin ilgili Bölge Adliye Mahkemesi Dairesine GÖNDERİLMESİNE, peşin alınan harcın yatırana iadesine, 13.12.2021 tarihinde oy çokluğu ile karar verildi.
(Muhalif)
K A R Ş I O Y
Davacı vekili dilekçesinde, ihale yoluyla davalı kuruluştan almış olduğu taşınmaz üzerine bina yaptığı halde taşınmazın, haber verilmeksizin yeniden ihaleye çıkartılan davalı şirkete satılması işlemlerinin usulsüz olduğunu belirterek tapu kayıtlarının iptali ve adına tescilini talep etmiş, ilk derece mahkemesince yapılan yargılama sonunda davanın reddine karar verilmiş, bilare kararın istinaf edilmesi sonucu bölge idare mahkemesi de itirazın reddine karar vermiş ve nihayetinde istinaf kararı davacı tarafından temyiz edilmiştir.
Dairemizce yapılan inceleme sonucunda sayın çoğunluk kararın bozulması yönünde görüş bildirmiş olmakla, onama yönündeki görüşlerimiz karşı oy olarak açıklanmıştır. Gerek ilk derece mahkemesi, gerekse istinaf mahkemesi kararlarında, davanın reddi yönündeki gerekçelerine tarafımca aynen iştirak edilmiştir.
Bunun dışında TBK. 278. maddesinde ihale bedelinin peşin ödenmesinin gerektiği, ikinci fıkrasında ise ödemenin usulünce yapılmaması halinde, satıcının satıştan hemen dönebileceği açıklanmış, yine devamı maddelerde de ihale yoluyla taşınmaz satışlarında mülkiyetin ancak tapu siciline tescil ile alıcıya geçeceği açıklanmıştır.
Bunun dışında İİK.’nun 133. maddesinde de belirlenen paranın süresinde yatırılmaması halinde, İcra Müdürlüğünce ihale kararının kendiliğinden kaldırılacağı açıklanmıştır.
Bütün bu açıklamalar dikkate alındığında davacı yönünden esasen ihalenin kesinleşmediği, bedel ödenmediği için mülkiyeti talep etme hakkının doğmadığı, ayrıca her ne kadar sonraki tarihli ihale iptal edilmiş ise de, bu durumun ihaleyi yapan kuruluşun ilk ihaleden vazgeçtiğini açıkça göstermesi karşısında, artık yeniden ilk ihale dönemine dönülemeyeceği açık bulunmakla çoğunluk görüşüne muhalefet edilmiştir.
Neticeten temyiz olunan istinaf kararının onanması gerekirken bozulmasına dair çoğunluk görüşüne katılamadığımı saygı ile bildiririm.
Full & Egal Universal Law Academy