7. Hukuk Dairesi
MAHKEMESİ: İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 7. Hukuk Dairesi
İLK DERECE
MAHKEMESİ: Bakırköy 4. Tüketici Mahkemesi
Davacı vekili tarafından, davalı aleyhine 17.05.2018 tarihinde verilen dilekçeyle tapu iptali ve tescil talep edilmesi üzerine yapılan duruşma sonunda tescil talebinin reddi, alacak talebinin kısmen kabulüne dair verilen 09.09.2019 tarihli hükmün istinaf yoluyla incelenmesi davacı vekili tarafından talep edilmiştir. İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 7. Hukuk Dairesince istinaf talebinin esastan reddine dair verilen kararın davacı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içeriğindeki tüm kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:
K A R A R
Dava, davalı yükleniciden temlik alınan kişisel hakka dayalı tapu iptali ve tescil; ikinci kademede tazminat istemine ilişkindir.
Davacı vekili; müvekkilinin Esenyurt ilçesi, 1398 ada 2 parsel sayılı taşınmaz üzerinde inşa edilecek konut ile ilgili davalı şirket ile 25.08.2011 tarihli gayrimenkul satışına ilişkin ön ödemeli konut satış sözleşmesi imzaladığını, anılan sözleşme uyarınca davalı şirketçe bedeli 70.000,00TL olarak belirlenen bedel karşılığında yapılacak konut projesinden brüt 110 m² ve 3+1 (üç oda bir salon) nitelikte dairenin müvekkiline verilmesinin kararlaştırıldığını ve satış bedelinin tamamımın müvekkili tarafından ödendiğini, 04.03.2016 tarihinde Ön Ödemeli Konut Sözleşmesine Ek Protokol adı altında sözleşme imzalandığını ve ana sözleşmede revizyona gidildiğini, kura sonucu İstanbul, Esenyurt, 1398 ada 2 parsel üzerinde kayıtlı A Blok, 85 nolu 3+1 dairenin müvekkiline çıktığını belirterek, İstanbul ili, Esenyurt ilçesi, 1398 ada 2 parsel sayılı taşınmazda bulunan A Blok, 85 bağımsız bölüm numaralı bağımsız bölümün davalı adına bulunan tapu kaydının iptali ile müvekkili adına tespit ve tesciline, tescilin mümkün olmaması halinde, müvekkilinin bedelini ödemiş olduğu bağımsız bölümün eksiksiz ve tamamlanmış halde teslimi halinde dava tarihindeki gerçek değerinin davalıdan tazmini ile müvekkiline ödenmesine, bağımsız bölümün sözleşmede belirtilen alandan az brüt alanla yapılmış olması sebebiyle şimdilik 1.000TL’nin ve bağımsız bölümün geç tesliminden kaynaklanan kira alacakları için şimdilik 1.000TL’nin davalıdan tazmini ile müvekkiline ödenmesine karar verilmesini talep etmiştir.
Davalı vekili özetle davanın reddini talep etmiştir.
Mahkemece, konutun halen teslim edilmediği, taşınmazın dava tarihi itibariyle rayiç bedelinin 475.000TL olduğu ve dava dışı kişiye ait olması nedeniyle tapu iptali ve tescilin mümkün gözükmediği gerekçesiyle rayiç bedel talebi yönünden davanın kabulü ile 475.000TL’nin davalıdan alınarak davacıya ödenmesine; sözleşmenin geriye dönük feshi nedeniyle de kira kaybı ve cezai şart yönünden açılan davanın reddine karar verilmiştir.
Davacı vekilinin istinaf istemi üzerine İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 7. Hukuk Dairesince yapılan inceleme sonucunda; davacı vekilince yapılan istinaf başvurusunun 6100 Sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun 353/1-b/1. maddesi gereğince reddine karar verilmiştir.
Davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
Eser sözleşmelerinin bir türü olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, taraflara karşılıklı hak ve borçlar yüklemektedir. Yüklenici, finansman sağlayarak arsa malikinin taşınmazı üzerine bina yapma işini üstlenmekte, arsa maliki ise inşa edilecek binaya karşılık, bu binadaki bir kısım bağımsız bölümlerin mülkiyetini yükleniciye devretmeyi vaat etmektedir.
Arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen inşat sözleşmesi gereğince yükleniciden bağımsız bölüm temlik alınmasına dayalı olarak açılan tapu iptali ve tescil davaları ile ilgili olarak kanunlarımızda bir düzenleme mevcut olmadığından bu konulardaki uyuşmazlıkların çözümünde uygulanan 30.09.1988 tarihli ve 1987/2 1988/2 sayılı Yargıtay İBBGK Kararı ile “tapuda kayıtlı bir taşınmazın mülkiyetini devir borcu doğuran ve ancak yasanın öngördüğü biçim koşullarına uygun olarak yapılmadığından geçersiz bulunan sözleşmeye dayanılarak açılan bir cebri tescil davasının kural olarak kabul edilemeyeceği, bununla beraber Kat Mülkiyeti Kanununa tabi olmak üzere yapımına başlanılan taşınmazdan bağımsız bölüm satımına ilişkin geçerli bir sözleşme olmadan tarafların bağımsız bölüm satımında anlaşarak alıcının tüm borçlarını eda etmesi ve satıcının da bağımsız bölümü teslim ederek alıcının onu malik gibi kullanmasına rağmen satıcının tapuda mülkiyetin devrine yanaşmaması hallerinde; olayın özelliğine göre Medeni Kanunun 2. maddesi gözetilerek açılan tescil davasını kabul edilebileceği” benimsenmiştir.
Yüklenicinin arsa payı karşılığı inşaat yapmakta olduğu veya arsa sahibinin aynı zamanda yüklenici sıfatıyla hareket ederek (yapsatçı konumunda) inşa etmekte olduğu binalardandan bağımsız bölüm satın alınması halinde Borçlar Kanununun 163. maddesi (TBK m. 184) gereğince üçüncü kişiye yapılacak temlikin yazılı olması yeterlidir.
Bu tür davalarda mahkemece öncelikle yüklenicinin edimini (eseri meydana getirme ve teslim borcunu) yerine getirip getirmediğinin, ardından sözleşme hükümlerindeki iskan koşulu (oturma izni) v.s. diğer borçlarını ifa edip etmediğinin açıklığa kavuşturulması zorunludur. Bunun için de davaya konu temlik işleminin geçerli olup olmadığı, arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yüklenicinin borçlarının neler olduğunun sözleşme hükümleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesi gerekmektedir.
Yapılan bu genel açıklamalardan sonra, somut olaya gelince; taraflar arasında imzalanan sözleşme, yüklenicinin temlikine dayalı konut satışı olup yazılı şekilde yapılmış olmakla geçerlidir. Dosyaya sunulan bilgi ve belgelere göre, davacının sözleşmeden doğan edimini yerine getirmiş olduğu anlaşıldığından taşınmazın güncel tapu kaydının getirtilerek davalı adına kayıtlı olması halinde, davanın kabulüne karar verilmesi gerekirken, yazılı olduğu şekilde karar verilmesi doğru görülmemiş, bu nedenlerle hükmün bozulması gerekmiştir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile HMK 373/1. maddesi gereğince temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının kaldırılmasına, yerel mahkeme hükmünün BOZULMASINA, karardan bir örneğin Bölge Adliye Mahkemesi 7. Hukuk Dairesine, dosyanın İLK DERECE MAHKEMESİNE GÖNDERİLMESİNE, peşin alınan harcın yatırana iadesine, 15.12.2021 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.