7. Hukuk Dairesi
MAHKEMESİ: Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 15. Hukuk Dairesi
...
Davacı vekili tarafından, davalı aleyhine 24/08/2015 tarihinde verilen dilekçeyle tapu iptali ve tescil talep edilmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın kabulüne dair verilen 25/10/2018 tarihli hükmün istinaf yoluyla incelenmesi davalı ... vekili tarafından talep edilmiştir. Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 15. Hukuk Dairesince istinaf talebinin esastan reddine dair verilen kararın davalı ... vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içeriğindeki tüm kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü.
KARAR
Dava, önalım hakkından kaynaklanan tapu iptali ve tescil isteğine ilişkindir.
Davacı vekili, müvekkilinin paydaşı olduğu ...,... parsel sayılı taşınmazın dava dışı önceki paydaşı ...’in 1/2 payını 19.08.2015 tarihinde 24.000,00 TL bedelle davalı ...’e sattığını ileri sürerek önalım hakkı nedeniyle davalı adına kayıtlı payın iptali ile davacı adına tescilini talep ve dava etmiş, dava tarihinden sonra 25.08.2015 tarihinde dava konusu payı satın alan ...’ye karşı davasını yöneltmiş, davalı ...’in diğer davalı ...’in arkadaşı olduğunu, satışın müvekkiline zarar vermek amaçlı muvazaalı olarak yapıldığını ileri sürerek ilk satış bedeli olan 24.000,00 TL üzerinden önalım hakkının kullandırılmasını talep etmiştir.
Davalı ..., muvazaa bulunmadığını, dava kabul edilecekse taşınmazın gerçek değerinin esas alınmasını, kendisinin taraf sıfatının kalmadığını, belirterek davanın reddini savunmuştur.
Davalı ... vekili, müvekkilinin dava konusu payı iyiniyetle ve davadan haberdar olmaksızın satın aldığını, davacının önalım hakkını kötüye kullandığını, davanın reddi gerektiğini, davanın kabulü yönünde karar verilecek ise önalım bedeli olarak taşınmazın gerçek değerinin depo edilmesi gerektiğini savunmuştur.
İlk derece mahkemesince, davalı ...’nin iyiniyetli sayılamayacağı, davalılar tarafından yapılan ikinci satışın davacının önalım hakkının kullanılmasını engellemek amacıyla yapıldığı gerekçesiyle davanın ilk satıştaki 24.000,00 TL satış bedeli ile 480,00 TL tapu harcı toplamı olan 24.480,00TL üzerinden kabulü ile dava konusu taşınmazda davalı ... adına kayıtlı payın iptali ile davacı adına tesciline karar verilmiştir.
Davalı ... vekilinin istinaf talebi üzerine Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 15. Hukuk Dairesince istinaf talebinin esastan reddine karar verilmiştir.
Hükmü, davalı ... vekili temyiz etmiştir.
Önalım hakkı paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda payın üçüncü kişiye satılması halinde, diğer paydaşlara o payı öncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır. Bu hak paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve payın üçüncü kişiye satılması ile kullanılabilir hale gelir.
Önalım hakkının kullanılmasıyla bu hakkı kullanan paydaş ile alıcı arasında kapsam ve şartları satıcı ile davalı arasında yapılan sözleşmenin aynı olan bir satım ilişkisi kurulmuş olur. Önalım bedeli tapuda gösterilen satış bedeli ile davalı tarafından ödenen harç ve masrafların toplamından ibarettir.
Önalım davasında dava konusu payın satış bedeli ile ödenmesi zorunlu harç ve masrafların toplamından ibaret olan önalım bedelinin 4721 sayılı Türk Medeni Kanununun 734/2. maddesi gereğince hükümden önce mahkemece belirlenecek uygun bir zaman içinde depo edilmesi için davacıya süre verilmesi gerekir.
Önalım hakkına konu payın dava sırasında bir başka kişiye veya satışı yapan paydaşa satılması halinde davacının 6100 sayılı HMK’nın 125. maddesi hükmü uyarınca seçimlik hakkı olduğundan dilerse davayı yeni satın alan şahsa yöneltir, dilerse davasını tazminata dönüştürerek davalı hakkındaki davasını devam ettirir. Bu nedenle davacıya seçimlik hakkını kullanması için süre verilmelidir. Önalım hakkına ilişkin payın satış yapan önceki paydaşa dönmesi davacının ilk satışla doğan önalım hakkını kullanmasına engel değildir.
Bu gibi hallerde ilk satış bedeli ile ikinci satış bedeli farklı ise davacının hangi satış bedelinden sorumlu olacağı önem kazanır. Önalım davası açıldıktan sonra davaya konu payı satın alan kimse önalım davasının açıldığını bilerek kötü niyetle iktisap etmişse davacı daha düşük ise ilk satış sözleşmesindeki satış bedeli ile, aksi halde son satış bedeli ile sorumludur. Davacının davayı yönelttiği kimsenin kötüniyetli olduğunu iddia etmesi halinde bu iddiasını ispatlamakla yükümlüdür. İkinci satış fazla bedelle ilk satan paydaşa yapılmış ise o kimse ilk satışın tarafı olduğu için kötüniyetli olduğunun kabulü gerekir. Ayrıca kötüniyetin kanıtlanmasına gerek yoktur.
Somut olaya gelince, dava konusu 1/2 payın mülkiyetinin naklini sağlayan 25.08.2015 tarihli resmi senet içeriğinden bu payın davalı ...’ye 220.000,00 TL bedelle satıldığı anlaşılmaktadır. Davacı, diğer davalı ...’e yapılan 19.08.2015 tarihli ilk satıştaki 24.000,00 TL'nin gerçek satış bedeli olduğunu, davalı ...’in diğer davalı ...’in arkadaşı olup önalım hakkına engel olmak için davalılar arasındaki satışta bedelin muvazaalı olarak yüksek gösterildiğini iddia ederek tanık ve keşif deliline dayanmıştır. Dosyada mevcut 29.07.2020 tarihli bilirkişi raporunda, dava konusu taşınmazın dava tarihi itibariyle değerinin 444.908,91 TL, 10.07.2020 keşif tarihi itibariyle 858.698,72 TL olduğu tespit edilmiştir. Dinlenilen davacı tanıkları ise dava konusu payın satış bedeli ile ilgili herhangi bir beyanda bulunmamıştır. Her ne kadar mahkemece, davalı ...’in diğer davalı ...’in arkadaşı olup iyiniyetli olduğundan söz edilemeyeceği, bu nedenle davalılar arasındaki ikinci satış işleminin satış bedelini yüksek göstermek amacıyla yapıldığı gerekçesiyle ilk satıştaki bedel üzerinden tapu iptali ve tescile karar verilmiş ise de, davalılar arasındaki arkadaşlık ilişkisi davacının bedelde muvazaa iddiasını kanıtlamaya yeterli olmadığı gibi, ikinci satışın henüz dava dilekçesi tebliğ edilmeden gerçekleştiği, keşif sonrası alınan bilirkişi raporu ile de dava konusu payın değerinin ilk satışta gösterilen satış bedelinden çok daha fazla olduğu anlaşılmıştır.
Bu durumda mahkemece, muvazaa iddiası ispatlanamadığından, TMK’nın 734. maddesi gereği dava konusu payın, 25.08.2015 tarihli ikinci satış işlemindeki satış bedeli ile ödenmesi zorunlu harç ve masrafın toplamından oluşan önalım bedelinin depo edilmesi için davacı tarafa uygun bir süre verilerek sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, 19.08.2015 tarihli ilk satış bedeli üzerinden yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiş, açıklanan nedenlerle kararın bozulması gerekmiştir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle temyiz olunan bölge adliye mahkemesi kararının 6100 sayılı HMK'nın 373/1. maddesi uyarınca KALDIRILMASINA, ilk derece mahkemesi kararının yukarıda belirtilen nedenle BOZULMASINA, dosyanın ilk derece mahkemesine, kararın bir örneğinin bölge adliye mahkemesine GÖNDERİLMESİNE, peşin yatırılan harcın yatırana iadesine, 06.01.2022 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.