7. Hukuk Dairesi
MAHKEMESİ: Adana Bölge Adliye Mahkemesi 1. Hukuk Dairesi
...
Davacı vekili tarafından, davalılar aleyhine 26/12/2018 tarihinde verilen dilekçeyle gayrimenkul satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil talep edilmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın kabulüne dair verilen 17/01/2020 tarihli hükmün istinaf yoluyla incelenmesi davalılar vekili tarafından talep edilmiştir. Adana Bölge Adliye Mahkemesi 1. Hukuk Dairesince istinaf talebinin esastan reddine dair verilen kararın davalılar vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içeriğindeki tüm kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü.
KARAR
1.DAVA
1.1. Davacı vekili, davalıların ...,... parsel sayılı taşınmazdaki hisselerinin 2/64'lük kısımlarının Mersin 9. Noterliğinde düzenlenen 13/01/2001 tarih ve 04435 yevmiye No'lu satış vaadi sözleşmesi ile müvekkiline devretmeyi vaadettiklerini, davalıların satış bedelini peşin almalarına rağmen sözleşmede belirtilen sürede ferağ vermediklerini, müvekkilinin taşınmazı satış vaadi ile birlikte teslim aldığını ancak resmi olarak tapusunu alamadığını, davalılarla şifahi olarak görüşmelerinden de sonuç alamadığını belirterek; satış vaadi sözleşmesi uyarınca davalılar adına kayıtlı olan 2/64'er hisseden toplamda 4/64 hissenin iptali ile müvekkili adına tescilini istemiştir.
2.CEVAP
2.1. Davalılar vekili, davanın öncelikle zamanaşımı nedeniyle reddini, bu itirazın kabul edilmemesi halinde müvekillerine herhangi bir bedel ödenmemiş olması ve sözleşmenin geçerli olmaması nedeniyle esastan reddini savunmuştur.
3. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
3.1. İlk derece mahkemesince davanın kabulü ile; ...,... parselde bulunan taşınmazda davalı ... adına kayıtlı olan 17/64 hissenin 2/64'ü ile davalı ... adına olan 32/64 hissenin 2/64'ünün adı geçenlerden iptali ile davacı adına toplamda 4/64 olacak şekilde tapuya kayıt ve tesciline karar verilmiştir.
4. BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ KARARI
4.1. Hükmün istinaf yolu ile incelenmesi davalılar vekilince talep edilmiştir.
4.2. Adana Bölge Adliye Mahkemesi 1. Hukuk Dairesince; davaya konu taşınmazla ilgili olarak gayrımenkul satış vaadi sözleşmelerinin resmi şekilde yapıldığı, tapu malikleri ... ve ...'in taşınmazdaki hak ve hisselerinin bir kısmını alıcı ...'a satmayı vaad ve taahhüt ettikleri, zilyetliğinin de devredildiği, sözleşmeye göre bedellerin nakden ve peşin olarak alındığı, satıcıların hiçbir hak ve alacaklarının kalmadığı, noter huzurunda resmi şekilde yapılan gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri geçerli olup sahteliği ve hile yapıldığına ilişkin bir iddia bulunmadığı ve iptali ile ilgili açılmış bir dava da bulunmadığı belirtilerek davalı tarafın istinaf taleplerinin yerinde görülmediğinden esastan reddine karar verilmiştir.
5. TEMYİZ
5.1. Davalılar vekili, kararı temyiz etmiştir.
5.2 Temyiz Nedenleri
5.2.1. Davalılar vekili temyiz dilekçesinde; taşınmaz satış vaadi sözleşmesinden itibaren 10 yıllık genel zamanaşımı süresinin dolduğunu, dava konusu taşınmazın "tarla" vasfında "kuru arazi" şeklinde tarım arazisi olup 5403 sayılı yasa ve bu yasaya ek 1 sayılı listeye göre ifrazı mümkün olan yerlerden olmadığını, bu sebeple de taşınmaz satış vaadi yolu ile davacıya satılması, devrinin ve tescilinin yapılmasının mümkün olmadığını, mahkemece yargılama sırasında bu hususların gözardı edildiğini, taşınmazın imar durumunun raporda değerlendirilmediğini ve taşınmazın imar izninin olmadığına yönelik bir tespit içermediğini, bu yönüyle raporun karara esas teşkil etmesinin önemli bir eksiklik olduğunu ayrıca davacının sözleşme nedeniyle davalılara herhangi bir ödeme de yapmadığını belirterek kararın bozulmasını istemiştir.
6. YARGITAY KARARI
6.1. Kaynağını Türk Borçlar Kanununun 29. maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, Türk Borçlar Kanununun 237. maddesi ile Türk Medeni Kanununun 706. ve Noterlik Kanununun 89. maddesi hükümleri uyarınca noter önünde re’sen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan sözleşme türüdür. Vaat alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet devir borcu yüklenen satıcıdan edim yerine getirilmediğinde Türk Medeni Kanununun 716. maddesi uyarınca açacağı tapu iptali ve tescil davasında borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilir.
6.2. 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanununda toprağın korunması, geliştirilmesi, tarım arazilerinin sınıflandırılması, asgari tarımsal arazi ve yeter gelirli tarımsal arazi büyüklüklerinin belirlenmesi ve bölünmelerinin önlenmesi, tarımsal arazi ve yeter gelirli tarımsal arazilerin çevre öncelikli sürdürülebilir kalkınma ilkesine uygun olarak planlı kullanımını sağlayacak usul ve esasları belirlemek amacıyla yeniden bazı düzenlemeler yapılmıştır.
6.3. Kanunun “Tarım arazilerinin sınıflandırılması, asgari tarımsal arazi büyüklüklerinin belirlenmesi” başlıklı 8. maddesi gereğince tarım arazileri; doğal özellikleri ve ülke tarımındaki önemine göre, nitelikleri mutlak tarım arazileri, özel ürün arazileri, dikili tarım arazileri ve marjinal tarım arazileri olarak sınıflandırılmıştır.
6.4. Yapılan düzenlemelerle, asgari tarımsal arazi büyüklüğüne erişmiş tarımsal arazilerin bölünemez eşya niteliği kazanmış olacağı,
6.5. Asgari tarımsal arazi büyüklüğünün mutlak tarım arazileri, marjinal tarım arazileri ve özel ürün arazilerinde 2 hektar, dikili tarım arazilerinde 0,5 hektar, örtü altı tarımı yapılan arazilerde 0,3 hektardan küçük belirlenemeyeceği, ifraz edilemeyeceği, hisselendirilemeyeceği, Hazine taşınmazlarının satış işlemleri hariç olmak üzere pay ve paydaş adedinin artırılamayacağı hüküm altına alınmıştır.
6.6. Bu nedenle birlikte mülkiyetin söz konusu olduğu tarım arazilerinin asgari tarımsal arazi büyüklüklerinin altında ifrazı, dolayısıyla satışı mümkün değildir. Ancak, bu nitelikteki arazilerde asgari tarımsal arazi büyüklüklerinin altındaki yüzölçümlerine karşılık gelen mevcut payların bölünmeden üçüncü kişilere satışına bir engel bulunmamaktadır.
6.7. Tarım arazisinin hangi sınıfa girdiğinin Tarım ve Köyişleri Bakanlığı Tarım İl veya İlçe Müdürlüklerinden sorulmak suretiyle veya ilgilisi tarafından alınacak yazı ile belgelendirilmesi gerekir.
6.8. Somut uyuşmazlığa gelince; davacının dayandığı satış vaadi sözleşmesinde satışı vaat edilen taşınmaz, tapuda tarla vasfında görünmekte olup davalı ...'e ait 17/64 hisseden 2/64 hissenin satışı, davalı ...'e ait 17/64 hisseden 2/64 hissenin satışı vaat edilmiştir. Taşınmazın tarla vasfında olması nedeniyle 5403 sayılı Kanunun yukarıda ayrıntıları ile açıklaması yapılan 8. maddesine ilişkin bölünemez parsel niteliğindeki büyüklükte olup olmadığına ilişkin araştırma kamu düzenine ilişkin olup re'sen yapılmalıdır.
Bu durumda mahkemece, öncelikle dava konusu taşınmazların tarımsal niteliği duruma göre Tarım ve Köyişleri Bakanlığı il veya ilçe müdürlüğünden, ifrazının mümkün olup olmadığı ise taşınmaz belediye ve mücavir olan sınırları içerisinde ise belediyeden, dışında ise il idare kurulundan sorularak ifrazının veya taşınmazdan pay satışının mümkün olup olmadığının araştırılması yapılacak ve yapılan bu araştırmalar sonucunda taşınmazların ifrazının veya taşınmazlardan pay satışının mümkün olmadığının anlaşılması halinde davanın reddine, aksi halde kabulüne karar verilmesi gerekecektir. Belirtilen hususlar gözetilmeden eksik inceleme ile yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiş, bu sebeple kararın bozulması gerekmiştir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle davalılar vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, peşin yatırılan harcın yatırana iadesine, dosyanın İLK DERECE MAHKEMESİNE, kararın bir örneğinin ilgili Bölge Adliye Mahkemesine GÖNDERİLMESİNE, 17.01.2022 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.