7. Hukuk Dairesi
MAHKEMESİ: İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 7. Hukuk Dairesi
...
Davacı vekili tarafından, davalı aleyhine 13/11/2015 tarihinde verilen dilekçeyle önalım hakkından kaynaklanan tapu iptali ve tescil talep edilmesi üzerine yapılan duruşma sonunda davanın kabulüne dair verilen 17/05/2019 tarihli hükmün istinaf yoluyla incelenmesi davalı vekili tarafından talep edilmiştir. İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 7. Hukuk Dairesince istinaf talebinin esastan reddine dair verilen kararın davalı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içeriğindeki tüm kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü.
KARAR
Davacı vekili dava dilekçesinde; davacının 1/5 oranında paydaşı olduğu ... ada 3 parsel sayılı taşınmazda, dava dışı ...'ın payını 18/09/2015 tarihinde davalı ...'ya bedelde muvazaalı olarak 250.000,00 TL üzerinden devrettiğini, davalıya yapılan pay satışı nedeni ile önalım hakkını kullanmak istediğini belirterek, davalıya ait 1/5 oranındaki payın mahkemece tespit edilecek bedeli depo edilmek suretiyle tapu kaydının iptali ile davacı adına tesciline karar verilmesini talep etmiştir.
Davalı vekili cevap dilekçesinde; davanın reddini savunmuştur.
İlk derece mahkemesince davanın kabulüne karar verilmiştir.
Hükmün istinaf yolu ile incelenmesi davalı vekilince talep edilmesi üzerine; İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 7. Hukuk Dairesi, ilk derece mahkemesi kararının usul ve esas yönünden hukuka uygun olduğunu, kamu düzenine aykırılık teşkil eden bir hususa da rastlanmadığını belirterek davalı vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine karar vermiştir.
Davalı vekili; ilk derece mahkemesinde açılan şuf’a talepli davanın 13.11.2015 tarihinde ikame olunduğunu, mahkeme tarafından ön alım bedelinin depo edilmesi kararının ise 17.04.2019 tarihinde verildiğini, davanın açılış tarihi ile bedelin depo edildiği tarih arasında 4 yıllık bir sürenin geçtiğini, geçen sürede davalının yatırılan bedelin nemalarını elde etme hakkının elinden alındığını, geçen bu süre zarfında taşınmazın yüksek oranda değerlenmiş olması ile yargılamanın ilk safhalarında depo edilmesi gereken bedelin ancak dört yıl sonra depo ettirilmesi sebebiyle davalının zarara uğradığını, tanık beyanlarının yanlış nitelendirildiğini, bilirkişi raporunun eksik incelemeye dayalı olduğunu ve taşınmazda fiili taksim bulunduğunu ileri sürerek kararı temyiz etmiştir.
1-Yapılan yargılamaya, toplanan delillere ve dosya kapsamına göre davalı vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışındaki temyiz itirazları yerinde görülmemiş, reddi gerekmiştir.
2-Davalı vekilinin satış tarihi ile satış bedelinin depo edildiği tarih arasında geçen 4 yıl boyunca satış bedelinin nemalarını elde etme hakkından mahrum bırakıldığına, diğer bir deyişle taşınmazın 18.09.2015 tarihindeki ön alım bedelinin depo edildiği tarih olan 21.05.2019 tarihine kadar olan enflasyon etkisinden arındırılmış karşılığının ödenmemesine ilişkin temyiz itirazlarına gelince;
Önalım hakkı paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda payın üçüncü kişiye satılması halinde, diğer paydaşlara o payı öncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır. Bu hak paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve payın üçüncü kişiye satılması ile kullanılabilir hale gelir.
4721 sayılı Türk Medeni Kanununun 734. maddesi uyarınca "Önalım hakkı sahibi, adına payın tesciline karar verilmeden önce, satış bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerini, hâkim tarafından belirlenen süre içinde hâkimin belirleyeceği yere nakden yatırmakla yükümlüdür."
Önalım hakkının kullanılmasıyla bu hakkı kullanan paydaş ile alıcı arasında kapsam ve şartları satıcı ile davalı arasında yapılan sözleşmenin aynı olan bir satım ilişkisi kurulmuş olur. Kural olarak önalım bedeli tapuda gösterilen satış bedeli ile davalı tarafından ödenen harç ve masrafların toplamından ibaret olup bu bedelin dava açılırken hazır edilmesi ve mahkemece makul süre içinde mahkeme veznesine depo edilmesiyle birlikte vadeli bir hesapta değerlendirilmesi gereklidir.
Anayasanın "Mülkiyet hakkı" kenar başlıklı 35. maddesine göre; "Herkes, mülkiyet ve miras haklarına sahiptir. Bu haklar, ancak kamu yararı amacıyla, kanunla sınırlanabilir. Mülkiyet hakkının kullanılması toplum yararına aykırı olamaz."
Anayasanın 35. maddesiyle, bireyin mülkiyet hakkının korunması konusunda devlete atfedilebilen müdahalelere yönelik sınırlamalar getirildiği gibi, lafzında açık bir biçimde düzenlenmemiş ise de, üçüncü kişilerin müdahalelerine karşı korumasız bırakmaması için devlete birtakım pozitif yükümlülükler de yüklediği kabul edilmektedir.
Pozitif yükümlülüklerin ortaya çıkmasının nedeni, mülkiyet hakkına gerçek anlamda koruma sağlama amacıdır.
Anayasada, temel hak olarak güvence altına alınan mülkiyet hakkının gerçekten ve etkili bir şekilde korunabilmesi için yalnızca devletin müdahaleden kaçınması yeterli olmayıp, devletin negatif yükümlülükleri dışında pozitif yükümlülüklerinin de olması gerekir. Bu bağlamda, söz konusu pozitif yükümlülükler, bazı durumlarda özel kişiler arasındaki uyuşmazlıklar da dâhil olmak üzere mülkiyet hakkının korunması için belirli tedbirlerin alınmasını gerektirmektedir.
Özel kişilerin mülkiyet haklarının çatıştığı durumlarda, her iki tarafın menfaatlerinin mümkün olduğunca dengelenmesi ve sürecin taraflardan biri aleyhine ölçüsüz bir sonuca da yol açmaması gerekir. Olayın bütün koşulları ve taraflara tanınan tüm imkânlar ile tarafların tutum ve davranışları göz önünde bulundurularak menfaatlerin adil bir şekilde dengelenmesi sağlanmalıdır.
Resmi satış sözleşmesindeki önalım bedelinin makul süre içerisinde depo edilmemesi ve vadeli bir mevduat hesabında değerlendirilmemesi nedeniyle pay satın alan davalıyı fakirleştirecek, önalım hakkını kullanan davacıyı amaç dışında zenginleştirecek yorum ve sonuçlardan kaçınılmalıdır.
Hakkın kullanılması hiçbir zaman davalının zararına olmamalıdır.
Dava konusu paya yönelik önalım davasının açıldığı tarih ile önalım bedelinin depo edildiği tarih arasında uzunca bir zamanın geçtiği; bu süre gözönüne alındığında, önalım bedelini zamanında depo etmeyerek kullanması nedeniyle davacının amacı dışında zenginleştirildiği, nemalandırılmayan satış tarihindeki miktarın depo edilmesi nedeniyle enflasyon oranında veya faiz getirisinden mahrum kalınması oranında davalının da fakirleştiği, bir tarafın diğer taraf zararına azımsanamayacak derecede oransız bir çıkar sağladığı, bu durumun 4721 sayılı Türk Medeni Kanununun 2. maddesinde düzenlenen dürüstlük kuralına aykırı olacağı açıktır.
Mahkemelerce, ön inceleme tarihi itibariyle resmi senetteki bedelin, satış masraflarıyla birlikte, vadeli bir mevduat hesabında depo edilmesine karar verilerek yargılama sürecinin uzaması nedeniyle önalım bedelinde meydana gelecek değer kaybının önüne geçilmesi sağlanmış olacaktır.
Bu kapsamda mahkemeler, dava açıldıktan sonraki makul bir süre içinde ön alım bedelinin, vadeli bir mevduat hesabına yatırılmasını sağlayarak yargı sürecinin hızlı işlememesinin taraflar üzerinde oluşturduğu olumsuz etkileri asgari seviyeye indirgeyerek mülkiyet hakkının devlete yüklediği pozitif yükümlülüğü gerçekleştirmiş olacaklardır.
Davacı önalım hakkına dayalı tapu iptal ve tescil isteminde bulunmuş, davalı vekili ise; dava konusu hisseyi davalının satın aldığı tarihten sonra, kurdaki değişiklikler nedeniyle resmi senetteki satış bedelinin değerinin azaldığını, bedel depo edilirken bu hususların mahkemece dikkate alınmadığını belirterek hükmü temyiz etmiştir.
Yukarıda yapılan açıklamalar ışığında somut olaya gelince; önalım bedelinin davacı tarafından dava açılırken hazır edilmesi ve mahkemece ön inceleme duruşmasında bedelin vadeli hesapta nemalandırılmak üzere depo edilmesi hususunda karar verilmesi gerekirken; davanın açıldığı tarih olan 13.11.2015 tarihinden ve ön inceleme duruşmasının yapıldığı tarih olan 01.06.2016 tarihinden uzun bir zaman sonra, 17.04.2019 tarihli duruşma günü verilen ara karar ile davacı vekiline satış bedeli ve tapu harcı olmak üzere toplam 255.000,00 TL’yi üçer aylık vadelerle ve mevduata uygulanan en yüksek faiz üzerinden ...,... Şubesinde davalı adına açılacak hesaba depo etmek üzere 2 haftalık kesin süre verilmiş ve davacı tarafından 21.05.2019 tarihinde söz konusu bedel mahkeme veznesine depo edilmiştir. Ancak önalım bedelinin depo edildiği tarih ile dava tarihi arasında olması gereken makul süre geçmiş, önalım bedeli davalının kusuru olmaksızın değer kaybına uğramış, satış bedelinin değerinde meydana gelen azalmanın önüne geçilmemiş ve taraflar arasında gözetilmesi gereken menfaatler dengesi davalı yönünden zarar görmüştür.
Mahkemece yapılması gereken, konusunda uzman bilirkişiden denetime elverişli şekilde rapor alınarak; resmi senette yazılı satış bedeli ile tapu masrafı toplamı olan 255.000,00 TL'nin ön inceleme tarihi olan 01.06.2016 tarihinden bilirkişi incelemesi yapılan tarihe kadar nemalandırılması halinde ulaşacağı değer belirlenerek, bu miktardan depo edilen ve bankada mevcut bulunan (nemalı veya nemasız) miktar çıkarılarak aradaki farkın da depo edilen önalım bedeline ilavesi suretiyle karar vermektir.
Açıklanan nedenlerle bölge adliye mahkemesinin esastan ret kararının kaldırılmasına ve ilk derece mahkemesi kararının bozulmasına karar vermek gerekmiştir.
SONUÇ: Yukarıda (1) numaralı bentte açıklanan nedenle davalı vekilinin sair temyiz itirazlarının REDDİNE, (2) numaralı bent uyarınca davalı vekilinin temyiz itirazının kabulü ile İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 7. Hukuk Dairesinin 17.12.2020 tarihli 2019/1935 E. - 2020/1955 K. sayılı kararının KALDIRILMASINA, Gaziosmanpaşa 2. Asliye Hukuk Mahkemesinin 17.05.2019 tarihli 2015/528 E. - 2019/304 K. sayılı kararının BOZULMASINA, peşin alınan harcın yatırana iadesine, karardan bir örneğin İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 7. Hukuk Dairesine, dosyanın İLK DERECE MAHKEMESİNE GÖNDERİLMESİNE, 22/02/2022 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.