7. Hukuk Dairesi
MAHKEMESİ: Samsun Bölge Adliye Mahkemesi 1. Hukuk Dairesi
...
...
Davacılar vekili tarafından, davalılar aleyhine 07.09.2018 tarihinde verilen dilekçeyle önalım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil talep edilmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın kabulüne dair verilen 11.09.2020 tarihli hükmün istinaf yoluyla incelenmesi davalılar vekili tarafından talep edilmiştir. Samsun Bölge Adliye Mahkemesi 1. Hukuk Dairesince istinaf talebinin esastan reddine dair verilen kararın davalılar vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içeriğindeki tüm kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü.
K A R A R
I.DAVA
Davacı vekili; davacının ...,... parsel sayılı taşınmazda paydaş olduğunu, diğer paydaş... Konut Yapı Kooperatifinin 17.03.2017 tarihinde 3/4 hissesini toplamda 198.000,00TL bedel karşılığında ..., ..., ... ve ...'a sattığını, davacıya herhangi bir bildirim yapılmadığını, davacının önalım hakkını kullanmak istediğini, satış bedelini yatırmaya hazır olduğunu belirterek davalılar adına kayıtlı hisselerin iptali ile davacı adına tescilini talep ve dava etmiştir.
II.CEVAP
Davalılar vekili; davacı haricindeki diğer hissedarların Ünye 1. Noterliğinin 2678 yevmiye numaralı 15.05.2007 tarihli kat karşığı inşaat sözleşmesine istinaden S.S... Konut Yapı Kooperatifine hisselerini sattıklarını, dava konusu taşınmazın kooperatif genel kurul ve yönetim kurulu kararıyla 17.03.2017 tarihinde kooperatif üyesi olan davalılara satıldığını, satış işlemi sırasında davacıya sözlü haber verildiğini, kooperatif ile üyeleri arasında hisse satışında önalım hakkının kullanılamayacağını belirterek davanın reddini savunmuşlardır.
III.İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk derece mahkemesi, "davanın kabulü ile ...,... Mahallesinde bulunan 1596 ada 69 parsel numaralı taşınmazda davalı ... oğlu ... adına kayıtlı 3/16 hisse, ... kızı ... adına kayıtlı 3/16 hisse, ... kızı ... adına kayıtlı 3/16 hisse ile ... adına kayıtlı 3/16 hissenin tapusunun iptali ile davacı ... oğlu ... mirasçıları adına tesciline" karar vermiştir.
IV. İSTİNAF
1.İstinaf Yoluna Başvuranlar
Davalılar vekili, istinaf kanun yoluna başvurmuştur.
2.İstinaf Sebepleri
Davalılar vekili, davacının satış işleminden dava açılmadan önce haberdar olduğunu, kooperatif tasfiye kurulunun satış kararı aldıktan bir yıl sonra davalılara satış yaptığını, davacının önalım davasını satıştan 18 ay sonra açtığını, imar planında yeşil alan olarak ayrılan taşınmazın konut alanına çevrilmesi üzerine taşınmaz değerlendikten sonra davacının bu davayı açtığını, satış tarihi ile dava tarihi arasındaki sürede objektif nedenlerle meydana gelen artışların nazara alınması gerektiğini dile getirmiştir.
3.Gerekçe ve Sonuç
Bölge Adliye Mahkemesi; dosya içeriğine, toplanan delillere, hükmün dayandığı yasal ve hukuksal gerekçeye ve delillerin takdirinde ve değerlendirilmesinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre, ilk derece mahkemesince davanın kabulüne karar verilmesinde ve hükmün fer'ilerinde usul ve esas yönünden yasaya aykırı bir durum bulunmadığı anlaşılmakla, davalılar vekilinin istinaf başvurusunun 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun 353/1-b-1. maddesi gereğince esastan reddine karar vermiştir.
V.TEMYİZ
1.Temyiz Yoluna Başvuranlar
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı, süresi içinde davalılar vekili temyiz kanun yoluna başvurmuştur.
2.Temyiz Sebepleri
Davalılar vekili, davanın yasal süre geçtikten sonra açıldığını, kooperatif tasfiye kurulunun satış kararı alındıktan bir yıl sonra davalılara satış yaptığını, önalım hakkının kullanılmayacağını, davanın kabulüne karar verilecek olsa dahi davacının önalım davasını satıştan 18 ay sonra açtığını, satış tarihi ile dava tarihi arasındaki sürede objektif nedenlerle taşınmazın değerinde meydana gelen artışların nazara alınmasını, hükmün bozulması gerektiğini dile getirmiştir.
3.Gerekçe
3.1 Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme
Dava, 4721 sayılı Türk Medeni Kanununun 732 ve devamı maddeleri uyarınca açılan önalım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.
3.2.Hukuki Sebep
Bir taşınmazdaki pay satışlarının önalım hakkına konu edilebilmesi için gerçek bir satış olması gereklidir.
Gerçek olmayan satışlara ilişkin olarak kanunlarımızda Türk Medeni Kanunu dışında herhangi bir düzenleme mevcut değildir. 4721 sayılı Türk Medeni Kanununun 733. maddesinde ise sadece cebri artırmayla satışlarda önalım hakkının kullanılamayacağı belirtilmiştir.
Diğer bazı gerçek olmayan satışlar ise; Yargıtay İçtihadı Birleştirme kararlarında ve öğretide benimsenmiştir.
Önalım hakkının kullanılmasıyla bu hakkı kullanan paydaş ile alıcı arasında kapsam ve şartları satıcı ile davalı arasında yapılan sözleşmenin aynı olan bir satım ilişkisi kurulmuş olur. Önalım hakkı sahibi adına payın tesciline karar verilmeden önce satış bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerini hakim tarafından belirlenen süre içinde hakimin belirleyeceği yere nakden yatırmakla yükümlüdür.
Kural olarak önalım bedeli tapuda gösterilen satış bedeli ile davalı tarafından ödenen harç ve masrafların toplamından ibaret olduğundan bu bedelin dava açılırken hazır edilmesi ve makul süre içinde mahkeme veznesine depo edilmesiyle birlikte vadeli bir hesapta değerlendirilmesi gereklidir. Çünkü bazı davalarda satış tarihi, dava tarihi, ve bedelin depo edildiği tarih ve hatta kararın kesinleşmesi ile bedelin davacıya ödenmesi tarihleri arasında geçen süreler fazla olduğundan arada geçen zamanda paranın satın alma değeri düşmektedir.
Taşınmazların parasal değeri her zaman aynı kalmadığı gibi paranın da değeri ancak faiz getirisi ile korunabilmektedir. Herhangi bir kimse kendisine ait olmayan bir parayı belirli bir süre kullandığında paranın asıl sahibine faiz ödemek zorundadır. (AYM, E.1988/7, K.1988/27, 27.09.1988)
Önalım bedelinin makul süre içerisinde depo edilmemesi ve vadeli bir mevduat hesabında değerlendirilmemesi nedeniyle davacıyı, amaç dışında zenginleştirecek ve alıcı davalıyı da fakirleştirecek yorum ve sonuçlardan kaçınılmalıdır. Hakkın kullanılması hiç bir zaman davalının zararına olmamalıdır.
4721 sayılı Türk Medeni Kanununun 734/2.maddesinde "adına payın tesciline karar verilmeden önce" ibaresi bulunmakta olup önalım davalarında paranın nereye ve ne zaman yatırılacağı hakimin takdirine bırakılmıştır. Mahkemeler ise çoğunlukla önalım bedelini nemalandırmaksızın mahkeme veznesine yatırılmasına karar vermektedir. Bunun yerine resmi bir bankanın mevduata uyguladığı en yüksek getiri sağlayacak şekilde vadeli hesaba yatırılmasına karar verilerek paranın değer kaybetmesinin önüne geçilmiş olacaktır.
Bu kapsamda mahkemeler, yargı sürecinin hızlı işlememesinin taraflar üzerinde oluşturduğu olumsuz etkileri asgari seviyeye indirgeyerek mülkiyet hakkının devlete yüklediği pozitif yükümlülüğü gerçekleştirecektir.
Makul sürenin belirlenmesi noktasında 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun 137'nci maddesine bakıldığında, dilekçelerin karşılıklı verilmesinden sonra ön inceleme yapılacağı düzenlenmiştir. Ön incelemede; mahkeme dava şartlarını ve ilk itirazları inceler, uyuşmazlık konularını tam olarak belirler, hazırlık işlemleri ile tarafların delillerini sunmaları ve delillerin toplanması için gereken işlemleri yapar, tarafların üzerinde serbestçe tasarruf edebileceği davalarda onları sulhe veya arabuluculuğa teşvik eder ve bu hususları tutanağa geçirir. Ön inceleme tamamlanmadan tahkikate geçilmez. O halde dava şartlarına haiz bir davada, ön inceleme duruşmasında uyuşmazlık taraflarca giderilmemiş ise; tarafların iddia ve savunma içeriklerine bakılmaksızın önalım bedelinin vadeli bir mevduat hesabına yatırılarak nemalandırılması suretiyle depo kararı verilmelidir.
Mahkeme bu şekilde makul sürede depo kararı vermemiş ise; davalının hak kaybına uğramaması için yukarıda açıklandığı üzere ön inceleme duruşmasından bedelin depo edildiği tarihe kadar geçen sürede önalım bedelinin vadeli bir mevduat hesabına yatırılması halinde getireceği nemayı da bilirkişiye hesaplattırarak tespit edilen bedeli de davacı tarafın depo etmesine karar vermelidir.
3.3.Değerlendirme
Somut olaya gelince; davacı 17.03.2017 tarihinde dava dışı kooperatif tarafından davalılara satılan hisse nedeniyle önalım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil davası açmış, mahkemece kooperatif ve üyeleri arasındaki satışlarda 4721 sayılı Türk Medeni Kanununun 732 ve devamı maddelerince kooperatif üyelerinin önceliği olduğuna ya da taşınmazda hissedar olmayanların şufa hakkının olmadığına dair bir istisna bulunmadığından davanın tapu satış bedeli ve masraflar toplamı olan 206.101,00TL üzerinden kabulüne karar verilmiştir.
Ancak davalılar dava konusu hisseyi dava dışı kooperatiften gerçek bir satış söz konusu olmadan aldıklarını, satıcı konumundaki kooperatifin üyesi olduklarını, kooperatifin ekonomik durumunda yaşanan sıkıntılar nedeniyle tasfiye kararı aldığını, bunun üzerine üyelik haklarına dayanarak dava konusu hisseyi devraldıklarını savunmuşlardır.
Davalıların cevap dilekçesi ekinde sundukları 28.05.2016 tarihli Genel Kurul Toplantı Tutanağı ve bu karar uyarınca alınan 13.07.2016 tarihli Tasfiye Halinde S.S. ... Konut Yapı Kooperatif Kurulu Yönetim Kurulu kararına göre kooperatife ait 198 ada (yeni 1596 parsel) 69 parselin tapusunun kooperatif üyelerine devredilmesi, belediye ile becayiş trampa yapılması ve taban fiyatı 50.000,00TL olmak kaydıyla satışının yapılması için her konuda tasfiye kuruluna oybirliğiyle tam yetki verilmiş, bu karar dayanak yapılarak 17.03.2017 tarihinde davalılara satış yapılmıştır.
Önalım hakkı ancak satışın gerçek bir satış olması halinde kullanılabilecek bir hak olup mahkemece davacıların kooperatif üyesi olup olmadıkları kooperatif üyelik haklarına dayanarak dava konusu taşınmazı devralıp almadıkları üzerinde durularak dava konusu pay satışının gerçek bir satış olmadığının anlaşılması halinde davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde davanın kabulüne karar verilmesi doğru değildir.
Diğer yandan mahkemece önalım bedelinin en geç ön inceleme duruşmasının yapıldığı 19.02.2019 tarihinde depo ettirilmesi gerekirken 03.07.2020 tarihli celsede 206.101,00TL'nin mahkeme veznesine depo edilmesine karar verilmiş, 23.07.2020 tarihinde resmi senette yazılı bedel ve masraflar depo edilmiştir. Vadeli bir mevduat hesabına depo edilmeyen satış bedelinin değerinde, satış tarihi ile depo tarihi arasında geçen süre nedeniyle azalma meydana gelmiştir.
Bu nedenle yukarıda belirtilen araştırmalar yapıldıktan sonra satışın gerçek bir satış olduğu sonucuna varılarak davanın kabulüne karar verilmesi söz konusu olur ise; ön inceleme tarihi olan 19.02.2019 tarihinde önalım bedeli vadeli bir mevduat hesabına yatırılarak nemalandırılmış olsaydı 23.07.2020 tarihinde önalım bedelinin ulaşacağı değer ile depo edilen önalım bedeli arasındaki farkın da mahkemece depo edilmesine karar verildikten sonra sonucuna göre hüküm kurulması gerekirken dava konusu taşınmazın satış bedeli nemalandırılmaksızın davalı tarafın zararına davacı tarafın haksız menfaatine neden olacak şekilde resmi senette yazılı bedel ve masraflar toplamı olan 206.101,00TL üzerinden davanın kabulüne karar verilmesi de doğru değildir.
VI.SONUÇ
Yukarıda açıklanan nedenlerle davalılar vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun 373/1. maddesi gereğince temyiz olunan Samsun Bölge Adliye Mahkemesi 1.Hukuk Dairesi kararının kaldırılmasına, ilk derece mahkemesi kararının BOZULMASINA, karardan bir örneğin Samsun Bölge Adliye Mahkemesi 1. Hukuk Dairesine, dosyanın İLK DERECE MAHKEMESİNE GÖNDERİLMESİNE, peşin yatırılan harcın yatırana iadesine, 09.03.2022 tarihinde oy birliği ile karar verildi.