MAHKEMESİ: Antalya Bölge Adliye Mahkemesi 5. Hukuk Dairesi
MAHKEMESİ: Alanya 4. Asliye Hukuk Mahkemesi
Davacı vekili tarafından, davalı aleyhine 18/12/2014 tarihinde verilen dilekçeyle önalım hakkına dayanan tapu iptali ve tescil talep edilmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın kabulüne dair verilen 16/12/2020 tarihli hükmün istinaf yoluyla incelenmesi davalı vekili tarafından talep edilmiştir. Antalya Bölge Adliye Mahkemesi 5. Hukuk Dairesince istinaf talebinin esastan reddine dair verilen kararın davalı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içeriğindeki tüm kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü.
K A R A R
Dava, önalım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.
Davacı vekili, müvekkilinin paydaşı olduğu 593 ada 9 parselde kayıtlı 4 nolu bağımsız bölümde dava dışı ...’nın ½ oranındaki payını 18/09/2014 tarihinde 150.000,00 TL bedelle davalıya sattığını, satışın muvazaalı olduğunu ileri sürerek; tespit edilecek olan gerçek satış bedelinin mahkeme veznesine depo ettirildikten sonra davalı adına kayıtlı olan ½ payın tapu kaydının iptali ile müvekkili adına tapuya kayıt ve tesciline karar verilmesini talep etmiştir.
Davalı vekili, satışın muvazaalı olarak yapılmadığını davanın kötünü niyetli açıldığını belirterek davanın reddini savunmuştur.
İlk derece mahkemesince, taraflarca son işlem tarihi olan 01/06/2016 tarihinden itibaren takip edilmeyerek işlemden kaldırılan dava dosyasının üç aylık yenileme süresi içinde yenilenmediği gerekçesiyle davanın Hukuk Muhakemeleri Kanununun 150. maddesi uyarınca açılmamış sayılmasına karar verilmiştir.
Taraf vekillerince istinaf yoluna başvurulması üzerine Antalya Bölge Adliye Mahkemesi 5. Hukuk Dairesince, ilk derece mahkemesi kararının kaldırılarak dosyanın, yeniden görülmek üzere yerel mahkemeye gönderilmesine kesin olarak karar verilmiştir.
Davalı vekilinin temyizi üzerine Yargıtay 14. Hukuk Dairesince bölge adliye mahkemesi tarafından kesin olarak karar verildiğinden temyiz talebinin reddine, dosyanın mahalli mahkemeye iadesine karar verilmiştir.
Yeniden yapılan yargılama sonunda ilk derece mahkemesince, davanın kabulüne karar verilmiştir.
Davalı vekili tarafından istinaf yoluna başvurulması üzerine Antalya Bölge Adliye Mahkemesi 5. Hukuk Dairesince, davalı vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.
Hükmü, davalı vekili temyiz etmiştir.
Önalım hakkı paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda payın üçüncü kişiye satılması halinde, diğer paydaşlara o payı öncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır. Bu hak paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve payın üçüncü kişiye satılması ile kullanılabilir hale gelir.
4721 sayılı Türk Medeni Kanununun 734. maddesi uyarınca "Önalım hakkı sahibi, adına payın tesciline karar verilmeden önce, satış bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerini, hâkim tarafından belirlenen süre içinde hâkimin belirleyeceği yere nakden yatırmakla yükümlüdür."
Önalım hakkının kullanılmasıyla bu hakkı kullanan paydaş ile alıcı arasında kapsam ve şartları satıcı ile davalı arasında yapılan sözleşmenin aynı olan bir satım ilişkisi kurulmuş olur. Kural olarak önalım bedeli tapuda gösterilen satış bedeli ile davalı tarafından ödenen harç ve masrafların toplamından ibaret olup, bu bedelin dava açılırken hazır edilmesi ve mahkemece makul süre içinde mahkeme veznesine depo edilmesiyle birlikte vadeli bir hesapta değerlendirilmesi gereklidir.
Anayasanın "Mülkiyet hakkı" kenar başlıklı 35. maddesine göre; "Herkes, mülkiyet ve miras haklarına sahiptir. Bu haklar, ancak kamu yararı amacıyla, kanunla sınırlanabilir. Mülkiyet hakkının kullanılması toplum yararına aykırı olamaz."
Anayasanın 35. maddesiyle, bireyin mülkiyet hakkının korunması konusunda devlete atfedilebilen müdahalelere yönelik sınırlamalar getirildiği gibi, lafzında açık bir biçimde düzenlenmemiş ise de, üçüncü kişilerin müdahalelerine karşı korumasız bırakmaması için devlete bir takım pozitif yükümlülükler de yüklediği kabul edilmektedir.
Pozitif yükümlülüklerin ortaya çıkmasının nedeni, mülkiyet hakkına gerçek anlamda koruma sağlama amacıdır.
Anayasada, temel hak olarak güvence altına alınan mülkiyet hakkının gerçekten ve etkili bir şekilde korunabilmesi için yalnızca devletin müdahaleden kaçınması yeterli olmayıp, devletin negatif yükümlülükleri dışında pozitif yükümlülüklerinin de olması gerekir. Bu bağlamda, söz konusu pozitif yükümlülükler, bazı durumlarda özel kişiler arasındaki uyuşmazlıklar da dâhil olmak üzere mülkiyet hakkının korunması için belirli tedbirlerin alınmasını gerektirmektedir.
Özel kişilerin mülkiyet haklarının çatıştığı durumlarda, her iki tarafın menfaatlerinin mümkün olduğunca dengelenmesi ve sürecin taraflardan biri aleyhine ölçüsüz bir sonuca da yol açmaması gerekir. Olayın bütün koşulları ve taraflara tanınan tüm imkânlar ile tarafların tutum ve davranışları gözönünde bulundurularak menfaatlerin adil bir şekilde dengelenmesi sağlanmalıdır.
Bu kapsamda mahkemeler, dava açıldıktan sonraki makul bir süre içinde ön alım bedelinin, vadeli bir mevduat hesabına yatırılmasını sağlayarak yargı sürecinin hızlı işlememesinin taraflar üzerinde oluşturduğu olumsuz etkileri asgari seviyeye indirgeyerek mülkiyet hakkının devlete yüklediği pozitif yükümlülüğü gerekçekleştirmiş olacaklardır.
Somut olaya gelince; davacı vekili dava dilekçesinde muvazaa iddiasında bulunarak tespit edilecek gerçek satış bedeli üzerinden davalı adına kayıtlı hissenin iptali ile müvekkili adına tapuya kayıt ve tesciline karar verilmesini talep etmiş, davacı muvazaa iddiasını ispatlayamadığından mahkemece, 18.09.2014 tarihinde yapılan satış nedeniyle açılan önalım davasında önalım bedeli ve masraflar toplamı olan 153.00,00 TL'nin 18.11.2020 tarihinde depo edilmesine karar verilmiş, resmi senette belirtilen bedel ve masraflar depo edildikten sonra davanın kabulüne karar verilmiştir.
Davalı vekili ise; dava konusu hisseyi davalının satın aldığı tarihten sonra, kurdaki değişiklikler nedeniyle resmi senetteki satış bedelinin değerinin azaldığını, bedel depo edilirken bu hususların mahkemece dikkate alınmadığını belirterek hükmü temyiz etmiştir.
Somut olayda, önalım bedeli tensip tarihi itibariyle depo ettirilmemiş, satış tarihinden yaklaşık 6 yıl sonra mahkeme veznesine yatırılmasına ilişkin depo kararı verilerek satış bedelinin değerinde meydana gelen azalmanın önüne geçilmemiştir.
Resmi satış sözleşmesindeki önalım bedelinin makul süre içerisinde depo edilmemesi ve vadeli bir mevduat hesabında değerlendirilmemesi nedeniyle pay satın alan davalıyı fakirleştirecek, önalım hakkını kullanan davacıyı amaç dışında zenginleştirecek yorum ve sonuçlardan kaçınılmalıdır.
Hakkın kullanılması hiçbir zaman davalının zararına olmamalıdır.
Dava konusu paya yönelik önalım davasının açıldığı tarih ile önalım bedelinin depo edildiği tarih arasında 6 yıl gibi uzunca bir zamanın geçtiği; bu süre gözönüne alındığında, önalım bedelini zamanında depo etmeyerek kullanması nedeniyle davacının amacı dışında zenginleştirildiği, nemalandırılmayan satış tarihindeki miktarın depo edilmesi nedeniyle enflasyon oranında veya faiz getirisinden mahrum kalınması oranında davalının da fakirleştiği, bir tarafın diğer taraf zararına azımsanamayacak derecede oransız bir çıkar sağladığı, bu durumun 4721 sayılı Türk Medeni Kanununun 2. maddesinde düzenlenen dürüstlük kuralına aykırı olacağı açıktır.
Mahkemelerce, ön inceleme tarihi itibariyle resmi senetteki bedelin, satış masraflarıyla birlikte, vadeli bir mevduat hesabında depo edilmesine karar verilerek yargılama sürecinin uzaması nedeniyle önalım bedelinde meydana gelecek değer kaybının önüne geçilmesi sağlanmış olacaktır.
Mahkemece yapılması gereken, konusunda uzman bilirkişiden denetime elverişli şekilde rapor alınarak; resmi senette yazılı satış bedeli ile tapu masrafı toplamı olan 153.000,00 TL'nin ön inceleme tarihi olan 11.02.2015 tarihinden bilirkişi incelemesinin yapıldığı tarihe kadar nemalandırılması halinde ulaşacağı değer belirlenerek, bu miktardan depo edilen ve bankada mevcut bulunan miktar çıkarılarak aradaki farkın da depo edilen önalım bedeline ilavesi suretiyle karar vermektir.
Davacı tarafından aradaki fark depo edildikten sonra işin esası hakkında bir hüküm kurulması gerekirken yazılı olduğu şekilde hüküm kurulması doğru görülmediğinden bölge adliye mahkemesinin esastan ret kararının kaldırılmasına ve ilk derece mahkemesi kararının bozulmasına karar vermek gerekmiştir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle ve Hukuk Muhakemeleri Kanununun 373/1. maddesi gereğince davalı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının KALDIRILMASINA, ilk derece mahkemesinin hükmünün BOZULMASINA, peşin yatırılan harcın yatırana iadesine, karardan bir örneğin Antalya Bölge Adliye Mahkemesi 5. Hukuk Dairesine, dosyanın İLK DERECE MAHKEMESİNE GÖNDERİLMESİNE, 24/02/2022 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.