7. Hukuk Dairesi
MAHKEMESİ: .... Bölge Adliye Mahkemesi 7. Hukuk Dairesi
İLK DERECE
MAHKEMESİ: .... Asliye Hukuk Mahkemesi
Davacı vekili tarafından, davalı aleyhine 04.03.2016 tarihinde verilen dilekçeyle el atmanın önlenmesi ve ecrimisil talep edilmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; elatmanın önlenmesi talebinin kabulüne, ecrimisil isteminin ise kısmen kabulüne dair verilen 30.10.2018 tarihli hükmün istinaf yoluyla incelenmesi davacı vekili ve davalı vekili tarafından talep edilmiştir. İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 7. Hukuk Dairesince davalı vekilinin istinaf talebinin reddine, davacı vekilinin istinaf başvurusunun kabulüne, yerel mahkeme kararının kaldırılmasına ve davanın kabulüne dair verilen kararın davalı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içeriğindeki tüm kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:
KARAR
Davacı vekili, vekil edeni ile davalıya ait (2553 ada 17 parsel üzerinde yer alan) 8 nolu dairenin davalı tarafından haksız işgali nedeniyle elatmasının önlenmesini ve fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla 1.000,00TL ecrimisilin faiziyle tahsilini talep etmiş, ecrimisil talebini 39.268,80TL olarak artırmıştır.
Davalı, davanın reddini savunmuştur.
İlk Derece Mahkemesince, davanın men’i müdahale yönünden kabulüne, ecrimisil talebinin kısmen kabulü ile 13.956,00 TL ecrimisilin yasal faiziyle davalıdan tahsiline karar verilmiş, hükme karşı davalı vekili ve davacı vekili tarafından istinaf kanun yoluna başvurulması üzerine İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 7.Hukuk Dairesi tarafından, davalı vekilinin istinaf talebinin reddine, davacı vekilinin istinaf başvurusunun kabulüne, ilk derece mahkemesi kararının kaldırılmasına, elatmanın önlenmesi talebinin kabulüne, ecrimisil talebinin kabulü ile 39.268,68TL ecrimisilin dava tarihinden itibaren faiziyle davalıdan tahsiline karar verilmiş, hüküm süresi içinde davalı tarafından temyiz edilmiştir.
Dava, kooperatif üyeliğine dayalı elatmanın önlenmesi ve ecrimisil davasıdır.
1-Yapılan yargılamaya, toplanan delillere ve dosya kapsamına göre davalı vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan sair temyiz itirazları yerinde görülmemiş, reddi gerekmiştir.
2- Davalı vekilinin sair temyiz itirazlarına gelince;
Yargıtay'ın yerleşmiş uygulamalarına göre; kira esasına göre ecrimisil belirlenmesinde, taraflara emsal kira sözleşmelerini sunmaları için süre verilip, mahkemece emsaller getirtilip, keşif mahallinde bilirkişilerce re'sen emsal araştırması yapılıp, rayiç belirlenerek somut veriler böylece toplandıktan sonra, ecrimisil istenen ilk dönem kira miktarı belirlenip, belirlenen bu bedele ÜFE'nin tamamı yansıtılmak suretiyle sonraki yıllar ecrimisil bedeli ve bunun sonucunda da toplam ecrimisil miktarının hesaplanması gerekmektedir.
Ayrıca, mahsup itirazı, bir alacağı doğuran olayla ilgili olarak, alacaklının elde ettiği bazı menfaatlerin ya da borçlunun katlandığı bazı yükümlülüklerin alacaktan indirilmesidir. Mahsuplaşmada, takastan farklı olarak iki ayrı alacak bulunmamaktadır. Buna göre, alacak miktarından tenzil edilecek değer, karşı alacak olmayıp, gerçek alacağı bulmak üzere hesaplanan alacaktan indirilmesi gereken bir bedeldir. Bu nedenle, mahsupta hukuken karşılıklı alacaklılık ilişkisinden öte, alacağın gerçek miktarının tespiti için yapılan bir işlemin varlığı kabul edilmelidir. Mahsupta doğmuş bir alacaktan söz edilemeyeceği için, mahsubun borcu sona erdiren bir neden olduğu da düşünülemez. Ayrıca, mahsup talebi hukuki niteliği itibariyle def'i olmayıp; itiraz niteliğinde olduğundan, savunmanın genişletilmesi yasağına tabi olduğu kabul edilmez. Mahsubun, yargılama devam ettiği sürece karşı tarafın muvafakatı olmaksızın ileri sürülmesi mümkündür.
Aynı hukuki ilişki nedeniyle taraflardan birinin katlandığı bazı yükümlülüklerin ya da elde ettiği bir kısım semerelerin diğer tarafın alacağından indirilmesi talebi, hukuki niteliği itibariyle, "mahsuplaşma" olarak nitelendirilmektedir.
Somut olayda; hükme esas alınan bilirkişi raporunda yukarıda belirtilen ilke ve usuller dikkate alınmaksızın emsal kira sözleşmeleri üzerinden ilk dönem için ecrimisil miktarı belirlenip, sonraki yıllar için ise ÜFE artış oranı uygulanmak suretiyle takip eden dönemler için ecrimisil miktarının hesaplanması gerekirken; davalı tarafından ibraz edilen emsal kira sözleşmeleri değerlendirilmediği gibi, taşınmazın son dönem kira bedeli belirlenip geriye doğru gidilerek ecrimisil miktarının hesaplandığı görülmektedir. Aynı şekilde, davalı yargılama aşamasında mahsup savunmasında bulunmuş ise de, faydalı ve zorunlu imalatların mahallinde keşfen saptanmadığı anlaşılmaktadır.
Bu durumda, mahkemece yeniden konusunda uzman bilirkişiler eşliğinde keşif yapılarak, öncelikle yukarıda açıklanan ilkeler uyarınca (resen) benzer yerlerin kira sözleşmeleri getirtilerek araştırma ve inceleme yapılması, davalı tarafın sunduğu emsal kira sözleşmeleri, taşınmazın büyüklüğü ve çevre özellikleri de nazara alınarak dava konusu ilk dönemde (daire olarak) serbest koşullarda getirebileceği kira bedelinin rayice göre belirlenmesi, sonraki dönemler için ise, ilk dönem için belirlenen miktara ÜFE artış oranının tamamının yansıtılması suretiyle bulunacak miktardan az olmamak koşuluyla ecrimisil hesabının yapılması, akabinde aynı bilirkişilerden davalı tarafından belirtilen masrafların yapılıp yapılmadığı, yapılmış ise miktarı ve ne kadarının zorunlu ve faydalı masraf olduğunun tereddüde mahal bırakılmayacak şekilde tespit edilmesi ve bulunan bu miktarın ecrimisil bedelinden mahsup edilerek sonucuna göre karar verilmesi gerekirken yetersiz bilirkişi raporu ile yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir.
SONUÇ: Yukarıda (2) numaralı bentte açıklanan nedenlerle davalı vekilinin temyiz itirazları yerinde görüldüğünden kabulüyle HMK’nin 371. maddesi gereğince İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 7. Hukuk Dairesinin 24.09.2020 tarihli ve 2019/1345 Esas, 2020/1235 sayılı kararının BOZULMASINA, peşin yatırılan harcın yatırana iadesine,
(1) numaralı bentte açıklanan nedenlerle davalı vekilinin sair temyiz itirazlarının REDDİNE, HMK'nin 373. maddesinin ikinci fıkrası uyarınca dosyanın kararı veren BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİNE GÖNDERİLMESİNE, 21.09.2021 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.