7. Hukuk Dairesi
MAHKEMESİ : ...Bölge Adliye Mahkemesi 7. Hukuk Dairesi
İLK DERECE
MAHKEMESİ : .... Asliye Hukuk Mahkemesi
Davacı vekili tarafından, davalı aleyhine 21/10/2014 tarihinde verilen dilekçeyle taşınmaz satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil talep edilmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın kabulüne dair verilen 23/01/2018 tarihli hükmün istinaf yoluyla incelenmesi taraf vekillerince talep edilmiştir.... Bölge Adliye Mahkemesi 7. Hukuk Dairesince istinaf talebinin kabulüne, karar kaldırılarak davanın reddine dair verilen kararın davacı vekili tarafından duruşma talepli temyiz edilmesi üzerine süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne, duruşma isteminin değer itibariyle reddine karar verildikten sonra dosya ve içeriğindeki tüm kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü.
KARAR
Dava, satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptal ve tescil istemine ilişkindir.
Davacı vekili, ... Köyü Zorca Mevkiinde bulunan 348 parsel sayılı taşınmaz ... adına kayıtlı iken bu kişinin ölümü ile bir kısım hissesinin mirasçı bulunan davalıya intikal ettiğini, davalının söz konusu payını İstanbul 18. Noterliğinin 04.05.1995 tarih ve 15301 yevmiye numaralı satış vaadi sözleşmesiyle davacıya satmayı vaad ettiğini, bu nedenle ... Köyü Zorca Mevkii 348 parselde bulunan taşınmazın davalının hissesine düşen kısmının satış vaadi sözleşmesi gereğince müvekkili adına hükmen tesciline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
Davalı vekili, yargılama esnasındaki beyanlarında davanın reddini savunmuştur.
Keşan 2. Asliye Hukuk Mahkemesinin 23.01.2018 tarihli 2014/575 Esas ve 2018/8 Karar sayılı ilamı ile davanın kabulüne karar verilmiştir.
Taraf vekilleri, istinaf kanun yoluna başvurmuştur.
İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 7. Hukuk Dairesince; elbirliği mülkiyeti yöntemine uygun bir şekilde paylı mülkiyete dönüştürülmediği sürece taşınmaz elbirliği mülkiyetine tabi olacağından paydaşlardan bir veya birkaçının yaptığı satış vaadi sözleşmesinin bu aşamada ifa olanağı bulunmadığından bahisle istinaf başvurusunun kabulüne, ilk derece mahkemesi kararının kaldırılmasına, davacının davasının reddine karar verilmiştir.
Hükmü, davacı vekili temyiz etmiştir.
Kaynağını Türk Borçlar Kanununun 29. maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, Türk Borçlar Kanununun 237. maddesi ile Türk Medeni Kanununun 706. ve Noterlik Kanununun 89. maddesi hükümleri uyarınca noter önünde re’sen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan sözleşme türüdür. Vaat alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet devir borcu yüklenen satıcıdan edim yerine getirilmediğinde Türk Medeni Kanununun 716. maddesi uyarınca açacağı tapu iptali ve tescil davasında borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilir.
Satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptal ve tescil davalarının kabulü için aranacak ilk husus, sözleşmenin ifa olanağının bulunup bulunmadığıdır. Elbirliği ortaklığına (iştirak halinde mülkiyete) konu bir taşınmazda elbirliği ortaklarından birinin, miras payını, ortaklık dışı bir kişiye satmayı vaat etmesi halinde sözleşme bir taahhüt muamelesi olarak geçerlidir. Ancak elbirliği ortaklığı çözülünceye kadar sözleşmenin ifa olanağının varlığından söz edilemez. Fakat elbirliği ortaklığına dahil paydaşlar arasında gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi yapılmışsa iştirak bozulmamak kaydıyla satıcı elbirliği ortağının payının alıcı elbirliği ortağının payına ilave edilmek suretiyle satış vaadi sözleşmesinin ifa olanağı vardır.
Somut olaya gelince, davanın açıldığı tarihte dava konusu 348 parsel sayılı taşınmazda elbirliği mülkiyeti bulunduğundan ifa olanağı bulunmamakta ise de; yargılama devam ederken elbirliği maliklerinden dava dışı ...’in başvurusu üzerine Keşan Tapu Müdürlüğünün 24.11.2017 tarih ve 13729 yevmiye numaralı işlemi ile elbirliği mülkiyeti paylı mülkiyete dönüştürüldüğünden satış vaadi sözleşmesinin ifa olanağı doğmuştur. Bu nedenle, taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin içeriği dikkate alınarak talep hakkında bir karar verilmesi gerekirken İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 7. Hukuk Dairesince yazılı gerekçeyle davanın reddine karar verilmesi doğru görülmemiş, Bölge Adliye Mahkemesi kararının bu nedenle bozulmasına karar vermek gerekmiştir.
SONUÇ: Yukarıda yazılı nedenlerle; 6100 sayılı HMK’nın 371. maddesi uyarınca davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulüyle İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 7. Hukuk Dairesinin 28.03.2019 tarihli, 2018/1669 Esas, 2019/540 sayılı kararının BOZULMASINA, HMK'nın 373. maddesinin ikinci fıkrası uyarınca dosyanın kararı veren BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİNE GÖNDERİLMESİNE, peşin alınan harcın iadesine, 12.10.2021 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.