MAHKEMESİ: Adana Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesi
İLK DERECE
MAHKEMESİ: Ceyhan 3. Asliye Hukuk Mahkemesi
Davacı vekili tarafından, davalı aleyhine 25.01.2019 tarihinde verilen dilekçeyle önalım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil talep edilmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın kısmen kabulüne dair verilen 25.06.2020 tarihli hükmün istinaf yoluyla incelenmesi davacı vekili tarafından talep edilmiştir. Adana Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesince istinaf talebinin kabulü ile hükmün kaldırılmasına ve yeniden hüküm kurulmasına dair verilen kararın davalı vekili ve fer'i müdahil vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine temyiz isteminin kararın kesin olması nedeniyle ayrı ayrı reddine dair ek kararın davalı vekili ve fer'i müdahil vekili tarafından temyizi üzerine süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçelerinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içeriğindeki tüm kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü.
KARAR
Dava, önalım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.
Davacı vekili; davacının Adana ili, Ceyhan ilçesi, ... Mahallesi 499 parsel sayılı taşınmazda murisi ... ...'dan intikal eden hisse nedeniyle paydaş olduğunu, taşınmazda 3/40 pay sahibi ... Koçak'ın bu hisseyi 27/01/2017 tarih 1701 yevmiye numaralı satış işlemi ile paydaş olmayan davalı ...'ye sattığını, bu satışı haricen öğrendiklerini belirterek davacının yasal önalım ... nedeniyle davalı adına kayıtlı hissenin tapuda gösterilen değer üzerinden davacı adına tescilini talep ve dava etmiştir.
Davacı vekili duruşmada; davalıya ait 3/40 hisse üzerinde bulunan ipoteğin de kaldırılmasını istediklerini dile getirmiştir.
Davalı vekili; açılan davanın haksız ve yersiz olduğunu, gerçek satış bedelinin tapuda gösterilen değerden yüksek olduğunu, bu hissenin alımı için Ziraat Bankasından tarla alım kredisi kullanılması karşılığında Ziraat Bankası lehine ipotek tesis edildiğini, davanın Ziraat Bankasına ihbarı gerektiğini savunmuştur.
Fer'i müdahil Ziraat Bankası vekili; ipoteğin aynen devamını aksi takdirde dava tarihi itibariyle taşınmazın değerinin belirlenmesini ve ipotek lehtarı olması nedeniyle taraflarına ödenmek üzere depo edilmesini istediklerini dile getirmiştir.
Mahkemece, "davanın kabulü ile 3/40 hissenin iptali ile davacı adına tesciline ipoteğin fekki talebinin ise reddine" karar verilmiştir.
Davacı vekili, istinaf kanun yoluna başvurmuştur.
Bölge Adliye Mahkemesi, "dava konusu taşınmazın tapu kaydına satıştan sonra 31.01.2017 tarihinde ipotek konulduğu, ipotek lehtarı T.C. Ziraat Bankasının müdahil olarak davaya dahil edildiği, davacının açmış olduğu tescil davası ile birlikte taşınmaz üzerinde bulunan ipoteğin kaldırılmasını da talep etmiş olduğu, önalım bedelinin depo edilerek tamamlama harcının yatırıldığı, önalım davasının kabulüne ilişkin verilen kararın yerinde olduğu, ancak davacı dava konusu taşınmaz üzerindeki ipoteğin kaldırılmasını da talep etmiş olduğundan, mahkemece bu talebin reddine ilişkin verilen kararın yerinde olmadığı, bu yönlere değinen istinaf talebinin kabulü ile dava konusu taşınmaz üzerindeki ipoteğin de kaldırılarak önalım bedeline yansıtılmak suretiyle davaya dahil edilen Ziraat Bankasına ödenmesine" kesin olmak üzere karar vermiştir.
Hükmü, davalı vekili ve fer'i müdahil vekili temyiz etmişlerdir.
Bölge Adliye Mahkemesi, her iki tarafın istinaf talebini kararın kesin olması nedeniyle 03.06.2021 tarihli ek kararlar ile ayrı ayrı reddetmiştir.
Bu ek kararlar, davalı vekili ve fer'i müdahil vekili tarafından ayrı ayrı temyiz edilmiştir.
1-6100 sayılı HMK'nın 341. maddesinde istinaf yoluna başvurulabilen kararlar, 361 ve 362. maddelerinde de temyiz edilebilen ve temyiz edilmeyen kararlar belirlenmiştir.
Dosya içeriğine göre, dava 10.000,00 TL üzerinden harçlandırılmış ve satış bedeli ile masraflar toplamı olan 73.666,25 TL üzerinden eksik harç tamamlanarak bu miktar üzerinden önalım davasının kabulüne karar verilmiştir. Ön alım hakkına ilişkin taleple birlikte Bölge Adliye Mahkemesince ipoteğin fekkine de karar verildiğinden ve ipotek bedeli 222.000,00 TL olup 1.000.000,00 TL'ye kadar borcu teminat altına aldığından Adana Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesinin davalı ve fer'i müdahil vekilinin temyiz talebinin reddine ilişkin 03.06.2021 tarihli ek kararlarının kaldırılarak verilen karar temyiz kesinlik sınırının üzerinde olduğundan işin esasına yönelik temyiz itirazlarının incelenmesine geçilmiştir.
2-Önalım ... paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını kısmen veya tamamen üçüncü bir kişiye satması halinde diğer paydaşlara bu satılan payı öncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır. Bu hak paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve satışın yapılmasıyla kullanılabilir hale gelir.
Önalım hakkının kullanılmasında davacının dayandığı pay elbirliği mülkiyetine konu ise tüm ortakların birlikte dava açması veya birinin açtığı davaya diğerlerinin muvafakat etmesi gerekir. Çünkü bu gibi hallerde 11.10.1982 gün 3/2 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca davanın tereke adına açıldığının kabulü gerekir. Muvafakat duruşmaya gelip bu konuda beyanda bulunmakla veya imzası noterce onaylı muvafakat belgesi ibraz edilmesi suretiyle yahut davacı adına davayı takip eden avukata vekalet verilmesi ile sağlanabilir. Bu yolda ortakların tümünün muvafakatı sağlanamazsa 4721 sayılı Türk Medeni Kanununun 640. maddesi hükmü uyarınca miras bırakanın terekesine görevli mahkemede temsilci atanması için davacıya süre verilir. Temsilci davacı dışında biri olursa davacının sıfatı biter, davayı temsilci takip eder. Dava hakkına ilişkin olan bu hususun hakim tarafından kendiliğinden öncelikle nazara alınması gerekir.
Somut olaya gelince; dava konusu taşınmaza ait davacının paylarını gösterir şekilde güncel tapu kayıtlarının incelenmesinde, davacı ile birlikte elbirliği ile hissedar olan başka maliklerin olduğu görülmüş, davacı davalı adına kayıtlı hissenin kendi adına tescilini talep etmiştir. Davacının diğer elbirliği hissedarlarını davaya dahil etmeden adına tescil talep etmesi mümkün değildir. Bu nedenle tapudaki payda davacı ile birlikte elbirliği maliki olan diğer hissedarların davaya muvafakatinin sağlanması, mümkün olmadığı takdirde terekeye temsilci atanması için dava açmak üzere davacıya uygun bir süre verilmesi ve daha sonra oluşacak sonuca göre bir karar verilmesi gerekirken yazılı olduğu şekilde tapudaki hissede elbirliği ile malik olan davacı adına tescile karar verilmesi doğru görülmemiş, hükmün bu sebeple bozulması gerekmiştir.
3-Öte yandan davacı vekili, davasını önalım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil olarak belirtmiş, yargılama sırasında davalının hissesi üzerinde tescilli olan ipoteğin fekkini de talep etmiş, bu talebini usulüne uygun harçlandırmamıştır. İpotek lehtarı ise; davaya fer'i müdahil olarak dahil edilmiş, usulüne uygun davada taraf sıfatı kazanamamıştır. Buna rağmen ipoteğin fekkine karar verilmiş olması doğru değildir.
Bu nedenle davacı tarafa usulüne uygun süre verilip ipoteğin fekki talebi yönünden ipotek lehtarı da taraf gösterilerek ayrı bir dava açıldıktan sonra bu dava ile eldeki dava birleştirilip sonucuna göre ipoteğin fekki yönünden de bir karar verilmesi gerekmektedir.
SONUÇ: Yukarıda 1. bentte açıklanan nedenlerle davalı vekili ve fer'i müdahil Ziraat Bankası vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile temyiz olunan Adana Bölge Adliye Mahkemesi 4.Hukuk Dairesinin 03.06.2021 tarihli ek kararlarının ayrı ayrı KALDIRILMASINA, 2. ve 3. bentte açıklanan nedenlerle davalı vekili ve fer'i müdahil Ziraat Bankası vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun 371. maddesi uyarınca Adana Bölge Adliye Mahkemesi 4.Hukuk Dairesi kararının BOZULMASINA, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun 373/2. maddesi gereğince dosyanın Adana Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesine GÖNDERİLMESİNE, peşin yatırılan harcın yatıranlara iadesine, 26.10.2022 tarihinde oy birliği ile karar verildi.