7. Hukuk Dairesi
MAHKEMESİ: Antalya Bölge Adliye Mahkemesi 5. Hukuk Dairesi
...
Davacı vekili tarafından, davalı aleyhine 22/06/2013 tarihinde verilen dilekçeyle önalım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil talep edilmesi üzerine yapılan duruşma sonunda davanın kabulüne dair verilen 23/03/2017 tarihli hükmün istinaf yoluyla incelenmesi davalı vekili tarafından talep edilmiştir. Antalya Bölge Adliye Mahkemesi 5. Hukuk Dairesince istinaf talebinin esastan reddine dair verilen kararın Yargıtayca, duruşmalı olarak incelenmesi davalı vekili tarafından istenilmekle, tayin olunan 18/01/2022 günü için yapılan tebligat üzerine temyiz eden davalı vekili Av. ... ve davacı ... geldi. Açık duruşmaya başlandı. Süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra gelenlerin sözlü açıklamaları dinlenildi. Açık duruşmanın bittiği bildirildi. İş karara bırakıldı. Bilahare dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği görüşülüp düşünüldü:
-KARAR-
Dava, önalım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.
Davacı vekili, müvekkilinin ...,... parsel sayılı taşınmazda hissedar olduğunu, taşınmazın bir kısım hissesinin 25.09.2013 ve 18.06.2014 tarihinde davalıya satıldığını, satışa konu yerler için müvekkilinin önalım hakkını kullanmak istediğini belirterek, davalıya satılan hisselerin tapusunun iptali ile müvekkili adına kayıt ve tesciline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
Davalı vekili, fiili taksim savunmasında bulunarak davanın reddini savunmuştur.
İlk derece mahkemesince davanın kabulüne karar verilmiştir.
Davalı vekilinin istinaf talebi üzerine, Antalya Bölge Adliye Mahkemesi 5. Hukuk Dairesince yapılan inceleme sonucunda, davalı vekilinin istinaf talebinin esastan reddine karar verilmiştir.
Hükmü, davacı vekili temyiz etmiştir.
Önalım davasına konu payın ilişkin bulunduğu taşınmaz paydaşlarca özel olarak kendi aralarında taksim edilip her bir paydaş belirli bir kısmı kullanırken bunlardan biri kendisinin kullandığı yeri ve bu yere tekabül eden payı bir üçüncü şahsa satarsa, satıcı zamanında bu yerde hak iddia etmeyen davacının tapuda yapılan satış nedeniyle önalım hakkını kullanması Türk Medeni Kanununun 2. maddesinde yer alan dürüst davranma kuralı ile bağdaşmaz. Kötüniyet iddiası 14.02.1951 tarihli ve 17/1 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca davanın her aşamasında ileri sürülebileceği gibi mahkemece de kendiliğinden nazara alınması gerekir. Bu gibi halde savunmanın genişletilmesi söz konusu değildir. Eylemli paylaşmanın varlığı halinde davanın reddi gerekir.
Somut olaya gelince; davalı vekili dava konusu taşınmazda fiili taksim bulunduğunu ileri sürmüş ve tanık delili, paylaştırma haritası ile ilçe tarım müdürlüğü kayıtlarına dayanmıştır. Yargılama aşamasında dava konusu önalıma konu payın bulunduğu taşınmazın başında keşif yapılmış ancak fiili taksim hususu açıklığa kavuşturulmamıştır. Şöyle ki; 24.10.2016 tarihli fen bilirkişi raporuna ekli krokide “A” harfi ile işaretli kısmın satıcı ...’ın dava dışı hissedar ... ile birlikte kullanıldığı, bu kısmın ayırıcı sınır ile ayrıldığı; “B” harfi ile gösterilen kısmı ise satıcı ...'ın akrabaları olan diğer hissedarlar ile birlikte kullandığı ve bu kısmın da ayırıcı sınır ile ayrıldığı belirlenmiştir. Bilirkişi tarafından belirlenen bu husus 21.10.2016 tarihli keşifte dinlenen tanık beyanları, mahkeme gözlemi ve davalı tarafın dosyaya sunduğu paylaştırma krokisi ile de uyumludur. Bu durumda, satıcılar ... ve ...’ın satış tarihinde dava konusu taşınmazda kullandığı yerlerin olduğunun kabulü gerekir. Ancak mahkemece, davacının satış tarihinde dava konusu taşınmazda kullandığı yer olup olmadığı yeterince araştırılmamıştır. Bu durumda mahkemece, yukarıda açıklanan ilkeler gereğince davalının ileri sürdüğü fiili taksim savunmasının araştırılması, yerinde keşif yapılarak Hukuk Muhakemeleri Kanununun 259’uncu maddesi gereğince tarafların tanıkları taşınmaz başında dinlenerek tüm taraf delilleri toplanıp, ilçe tarım müdürlüğü tarafından gönderilen kira sözleşmelerinden davacının taraf olduğu ve satış tarihini kapsayan kira sözleşmeleri de değerlendirilerek, zeminde davacının bizzat veya kiralamak suretiyle kullandığı yer olup olmadığı hususu üzerinde durularak çelişkili beyanlar varsa giderilerek ve tanıklarca gösterilecek yerler fen bilirkişisi tarafından düzenlenecek krokide denetime elverişli şekilde işaretlenmek suretiyle eylemli paylaşım olup olmadığı tespit edilerek sonucuna göre bir karar verilmesi gerektiğinden eksik araştırma ve incelemeye dayalı olarak davanın kabulüne karar verilmesi doğru görülmemiş, bu nedenle kararın bozulması gerekmiştir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenle davalı vekilinin temyiz itirazının kabulü ile Hukuk Muhakemeleri Kanununun 373/1. maddesi gereğince temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının KALDIRILMASINA, yerel mahkeme hükmünün BOZULMASINA, 3.815,00TL Yargıtay duruşma vekalet ücretinin davacıdan alınarak davalıya verilmesine, peşin yatırılan harcın yatırana iadesine, karardan bir örneğin Antalya Bölge Adliye Mahkemesi 5. Hukuk Dairesine, dosyanın İLK DERECE MAHKEMESİNE GÖNDERİLMESİNE, 08.02.2022 tarihinde oy çokluğu ile karar verildi.
(Muhalif)
KARŞI OY
Dava, yasal önalım hakkına dayalı tapu iptal ve tescili işlemine ilişkindir.
Dava konusu taşınmaz, 5403 sayılı Yasa kapsamında olan tarım arazisidir.
4721 sayılı Yasanın 732. maddesi uyarınca, paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması halinde, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilirler.
Yasal önalım hakkının başlıca iki amacı vardır. Paydaşlar arasında istenmeyen kişilerin girmesini önlemek ve paydaşlar arasında birçok soruna sebep olan paylı mülkiyetin ortadan kalkmasını kolaylaştırmaktır. Bunların yanında, yasal önalım hakkının kullanılması ile arazilerin çok fazla bölünmesinin de önüne geçilebileceği söylenebilir. Hatta, 5403 sayılı Yasada yapılan değişiklik ile tarım arazilerinin birleştirilmesi amaçlanmıştır.
Daire ile görüş ayrılığına sebebiyet veren husus, tarım arazilerinde “fiil taksim/eylemli paylaşma” varlığının yasal önalım hakkına engel teşkil edip etmeyeceği noktasındadır.
Türk Medeni Kanun (TMK) düzenlemesinde paydaşlar arasında fiili taksim hususu düzenlenmediği gibi önalım hakkının kullanımına olan etkisine dair bir düzenleme de bulunmamaktadır. Bu kavram uygulamamıza Yargıtay içtihatları ile girmiştir. Yargısal içtihatlarda yapılan tanıma göre paydaşlar arasında fiili taksim bulunduğu taktirde önalım hakkının kullanılmasının dürüstlük kurallarına aykırı olduğunun kabul edilebilmesi için, yasal önalım hakkına konu paya ilişkin bulunduğu bir taşınmazın varlığı, bu taşınmazın, paydaşlarca kendi aralarında taksim edilmesi ve davacı ve davalıya pay satan paydaş (paydaşların) taşınmazın belirli bir kısmını kullanması gerekli ve yeterlidir. Paydaşlar arasında fiili taksim bulunması hâlinde yasal önalım hakkının kullanılamayacağına dair bir yasa hükmü bulunmasa da, taşınmazda fiili bir kullanma biçimi oluşmuş, uzun süre de paydaşlar bu durumu benimsemişlerse kayıtta paylı, eylemli olarak bağımsız bu oluşumun korunması, TMK’nın 2’nci maddesinde tanımını bulan dürüstlük kuralının gereğidir. Zira TMK’nın 2’nci maddesinde herkesin haklarını kullanırken ve borçlarını ifa ederken dürüstlük kurallarına uyması zorunluluğu getirilmiş, uyulmamasının yaptırımı olarak da hakkın kötüye kullanılmasının hukuk düzeni tarafından korunmayacağı belirtilmiştir. Bilindiği üzere hakkın açıkça kötüye kullanıldığı tüm hâllerde dürüstlük kuralına da aykırılık söz konusudur. Fiili taksimin hukuki dayanağını da TMK’nın bu maddesi oluşturmaktadır (Tunaboylu, M.: Önalım (Şuf’a) Davaları, 4. b., Ankara 2008, s.440).
Önalım davasına konu payın ilişkin bulunduğu taşınmaz paydaşlarca özel olarak kendi aralarında taksim edilip her bir paydaş belirli bir kısmı kullanırken bunlardan biri kendisinin kullandığı yeri ve bu yere tekabül eden payı bir üçüncü şahsa satarsa, satıcı zamanında bu yerde hak iddia etmeyen davacının tapuda yapılan satış nedeniyle önalım hakkını kullanması TMK’nın 2. maddesinde yer alan dürüst davranma kuralı ile bağdaşmaz. Kötüniyet iddiası 14.02.1951 tarihli ve 17/1 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca davanın her aşamasında ileri sürülebileceği gibi mahkemece de kendiliğinden nazara alınması gerekir. Bu gibi halde savunmanın genişletilmesi söz konusu değildir. Eylemli paylaşmanın varlığı halinde davanın reddi gerekir.
Yüksek Mahkeme uzun süredir istikrar kazanan kararlarında fiili taksim halinde önalım hakkının kullanılamayacağına karar vermesinde bizce bir haklılık vardır. Ancak, yasal bir dayanağı olmadığı halde TMK 2. maddesine dayanarak verdiği kararların, 5403 sayılı Yasanın yürürlüğe girmesi ile artık uygulama dayanağı kalmamıştır.
Anayasa'nın 44. maddesiyle Devlete, tarım topraklarının korunması ve geliştirilmesi ödevi yüklenmiş ve bu amaçla, tarımsal arazileri gruplandırma ve bunların büyüklüğünü belirleme yetkisi tanınmıştır.
03.07.2005 tarihli ve 19.07.2005 tarihinde yürürlüğe giren 5403 sayılı yasasının amacı; toprağın korunması, geliştirilmesi, tarım arazilerinin sınıflandırılması, asgari tarımsal arazi ve yeter gelirli tarımsal arazi büyüklüklerinin belirlenmesi ve bölünmelerinin önlenmesi, tarımsal arazi ve yeter gelirli tarımsal arazilerin çevre öncelikli sürdürülebilir kalkınma ilkesine uygun olarak planlı kullanımını sağlayacak usul ve esasları belirlemektir.
5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu, 15.05.2014 tarih ve 29001 sayılı Resmi Gazete'de yayınlanan 6537 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanununda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun ile değiştirilmiştir. Yeni yasal düzenleme ile asgari tarımsal arazi büyüklüğü ve yeterli gelirli tarımsal arazi büyüklüğü kavramları tanımlanmış, belirlenen büyüklükteki tarımsal araziler üzerinde gerçekleştirilecek mülkiyeti aktarıcı nitelikli işlemlerin yanı sıra, intikal ve miras taksimi işlemlerinde önemli değişiklikler öngörülmüştür. Kural olarak tarımsal alanlarda gerçekleştirilecek tapu ve kadastro işlemlerinde, tarımsal nitelik taşıyan alanların asgari tarımsal arazi büyüklüğü, yeter gelirli tarımsal arazi büyüklüğü, arazi sınıfları arasındaki dönüştürme katsayıları, tarımsal alanlar arasındaki ekonomik bütünlük vb. kavramların tarım müdürlüklerince irdelenerek doğrudan işlem tesis edilmesi mümkün olmadığından söz konusu taleplerle ilgili olarak il/ilçe tarım ve orman müdürlüklerince olumlu görüş verilmesi durumunda işlemlerin gerçekleştirilmesi yoluna gidilmiştir.
5403 sayılı Kanunda 6537 sayılı Kanun ile yapılan değişiklik ile, tarım arazileri Tarım ve Orman Bakanlığınca belirlenen büyüklüklerin altında ifraz edilemeyecek, hisselendirilemeyecek, pay ve paydaş sayısı artırılamayacaktır.
Tarımsal açıdan gelişmiş ülkelerde yıllara göre tarımsal işletmelerin sayısı azalıp büyüklükleri artarken, ülkemizdeki süreç bunun tam tersi bir şekilde işlemekte, tarımsal işletme sayısı artarken büyüklükleri azalmaktadır. Modern ülkelerde olduğu üzere tarımsal işletmelerin büyümesinin sağlanması yolunda düzenleme yapılmasının kamu yararına aykırı bir yönü olmadığı gibi Anayasanın 44. maddesiyle Devlete yüklenen ödevle de uyumludur.
Yargısal kararlarda fiili taksim olgusunun varlığı halinde önalım hakkının kullanılamayacağına ilişkin süregelen uygulamaların yasa değişikliği ile birlikte artık tarım arazilerinde devam edilmesi mümkün değildir.
Hatta, 6537 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımında Değişiklik Yapılmasına Dair Kanunun 5. maddesi ile 3/7/2005 tarihli ve 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanununun 8. maddesinden sonra gelmek üzere eklenen 8/İ maddesinin ikinci fıkrası sınırdaş tarımsal arazi maliklerine de önalım hakkı getirerek aynı yasanın 1. maddesinde açıklanan “...asgari tarımsal arazi ve yeter gelirli tarımsal arazi büyüklüklerinin belirlenmesi ve bölünmelerinin önlenmesi..” amacına uygun bir düzenleme getirmişti. Ne var ki, önalım hakkının kötüye kullanılması sonucu yasa koyucu 28.10.2020 kabul tarihli, 04.11.2020 tarih ve 31294 sayılı Resmi Gazetede yayımlanan 7255 sayılı Kanunun 20. maddesiyle yürürlükten kaldırmıştır.
Yasa koyucunun sınırdaş parsel malikine tanınan önalım hakkını kaldırması yasanın amacında da değişikliğe gittiği anlamı çıkarılamaz.
5403 sayılı Yasanın ilk hali ve sonrasındaki değişiklikler bir bütün olarak ele alındığında, MK m2’nin dayanak yapıldığı İBK’nın uygulama kabiliyeti kalmamıştır. Birçok paydaşı olan tarım arazisi vasfında olan paylı bir taşınmazda, bir paydaşın payını devretmesi halinde davacının taşınmazda belli bir kısmı kullandığının saptanması halinde önalım hakkını kullanamayacağına ilişkin uygulamaya devam edilmesi, kamu düzeni ve kamu yararı ilkeleri gözetilerek çıkarılan yasalara ve adalet ilkesi ile hakkaniyete uygun düşmeyecektir.
Açıklanan gerekçelerle, tarım arazilerinde ilkesel olarak, fiili taksim olgusunun önalım hakkına engel teşkil etmeyeceği düşüncesinde olduğumdan yerel mahkemenin farklı gerekçe ile de olsa sonuç olarak davanın kabulüne ilişkin hükmünün onanması gerektiğinden çoğunluğun kararına katılamıyorum.