MAHKEMESİ: Antalya Bölge Adliye Mahkemesi 5. Hukuk Dairesi
İLK DERECE MAHKEMESİ: Manavgat 3. Asliye Hukuk Mahkemesi
Davacı vekili tarafından, davalı aleyhine 25.12.2015 tarihinde verilen dilekçeyle önalım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil talep edilmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın reddine dair verilen 22.02.2018 tarihli hükmün istinaf yoluyla incelenmesi davacı vekili tarafından talep edilmiştir. Antalya Bölge Adliye Mahkemesi 5. Hukuk Dairesince istinaf talebinin kabulüne, kararın kaldırılmasına ve davanın kabulüne dair verilen kararın Yargıtayca duruşmalı olarak incelenmesi davalı vekili tarafından istenilmekle, tayin olunan 28.06.2022 günü için yapılan tebligat üzerine temyiz eden davalı vekili Av. ... ile karşı taraftan davacı ... vekili Av. ... geldiler. Açık duruşmaya başlandı. Süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra gelenlerin sözlü açıklamaları dinledi. Açık duruşmanın bittiği bildirildi. İş karara bırakıldı. Bilahare dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği görüşülüp düşünüldü:
K A R A R
Dava, önalım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.
Davacı vekili, müvekkilinin 743 ada 12 parsel sayılı taşınmazın paydaşı olduğunu, davalının 12.10.2015 tarihinde dava konusu taşınmazdan pay satın aldığını, .... Noterliğinin 15.10.2015 tarihli, 012647 yevmiye numaralı ihtarnamenin tebliğiyle durumu öğrendiğini belirterek, davalı adına olan payın iptali ile davacı adına tapuya kayıt ve tesciline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
Davalı vekili cevap dilekçesinde, 12.10.2015 tarihli resmi senette taşınmazın satış değerinin yanlışlıkla 350.000,00 TL olarak gösterildiğini, gerçekte 800.000,00 TL olduğunu, aradaki bedel farkına ait harcın ödenmesi amacıyla 14.10.2015’te vergi dairesine başvurulduğunu, davacıya 15.10.2015’te gönderilen ihtarnamenin 20.10.2015’te tebliğ edildiğini, davacıya gerçek satış bedeli olan 800.000,00 TL üzerinden önalım hakkını kullanıp kullanmayacağı sorularak sonucuna göre işlem yapılması gerektiğini beyan etmiştir.
İlk derece mahkemesince, gerçek satış bedeli olan 800.000,00TL üzerinden depo kararı verilmesine rağmen, davacı tarafın süresi içinde bedeli depo etmediği gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.
Davacı vekilinin istinaf talebi üzerine Antalya Bölge Adliye Mahkemesi 5. Hukuk Dairesince duruşma açılarak davacı tarafa tapudaki satış bedeli ve masrafların toplamı olan 357.000,00 TL’nin depo edilmesi için bir aylık kesin süre verilmiştir. Bedelin depo edilmesi üzerine davacı vekilinin istinaf taleplerinin kabulü ile Manavgat 3. Asliye Hukuk Mahkemesinin 22/02/2018 tarih 2015/772 Esas, 2018/44 sayılı Kararının HMK 353/1-b-3. maddesi gereğince kaldırılmasına ve dairece yeniden hüküm tesisine, davanın kabulü ile, 743 ada 12 parsel sayılı taşınmazda davalı adına kayıtlı 1/2 hissenin tapu kaydının iptali ile davacı ... oğlu ... adına tapuya kayıt ve tesciline, davacı tarafından depo edilen 357.000,00TL şufa bedelinin karar kesinleştiğinde davalıya ödenmesine karar verilmiştir.
Bölge adliye mahkemesi kararının davalı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine Yargıtay 14. Hukuk Dairesinin 22.12.2020 tarih 2019/2432 Esas-2020/8718 Karar sayılı ilamıyla önalım davasına konu satış sözleşmesine ve buradaki bilgilere dayanarak talepte bulunan davacının, dava açılmadan önce bu sözleşmedeki bir hatanın düzeltilmesine yönelik davalı işlemini kabul etmemesi 4721 sayılı Kanunun 2. maddesinde yer alan dürüstlük kuralı ile bağdaşmayacağı davanın 800.000,00 TL satış bedeli üzerinden kabulü gerekirken, 350.000,00 TL üzerinden kabulünün hukuka uygun olmadığı gerekçesiyle bozulmasına karar verilmiştir.
Bölge adliye mahkemesince, bozma ilamına uyularak yapılan yargılama sonucunda; davacı vekilinin istinaf talebinin kabulüne Manavgat 3. Asliye Hukuk Mahkemesinin 22/02/2018 tarih 2015/772 Esas, 2018/44 sayılı Kararının HMK 353/1-b-3. maddesi gereğince kaldırılmasına ve dairece yeniden hüküm tesisine, davanın kabulü ile, 743 ada 12 parsel sayılı taşınmazda davalı adına kayıtlı 1/2 hissenin tapu kaydının iptali ile davacı ... oğlu ... adına tapuya kayıt ve tesciline, davacı tarafından depo edilen 816.000,00TL şufa bedelinin dairece belirlenecek kamu bankasında açılan 3'er aylık mevduat hesabına aktarılmasına, bu hususla ilgili olarak belirlenecek banka şubesine müzekkere yazılmasına, karar kesinleştikten sonra önalım bedelinin nemalarıyla birlikte davalıya ödenmesine karar verilmiştir.
Hükmü, davalı vekili temyiz etmiştir.
Önalım hakkı paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda payın üçüncü kişiye satılması halinde, diğer paydaşlara o payı öncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır. Bu hak paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve payın üçüncü kişiye satılması ile kullanılabilir hale gelir.
4721 sayılı Türk Medeni Kanununun 734. maddesi uyarınca "Önalım hakkı sahibi, adına payın tesciline karar verilmeden önce, satış bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerini, hâkim tarafından belirlenen süre içinde hâkimin belirleyeceği yere nakden yatırmakla yükümlüdür."
Önalım hakkının kullanılmasıyla bu hakkı kullanan paydaş ile alıcı arasında kapsam ve şartları satıcı ile davalı arasında yapılan sözleşmenin aynı olan bir satım ilişkisi kurulmuş olur. Kural olarak önalım bedeli tapuda gösterilen satış bedeli ile davalı tarafından ödenen harç ve masrafların toplamından ibaret olup bu bedelin dava açılırken hazır edilmesi ve mahkemece makul süre içinde mahkeme veznesine depo edilmesiyle birlikte vadeli bir hesapta değerlendirilmesi gereklidir.
Anayasanın "Mülkiyet hakkı" kenar başlıklı 35.maddesine göre, "Herkes, mülkiyet ve miras haklarına sahiptir. Bu haklar, ancak kamu yararı amacıyla, kanunla sınırlanabilir. Mülkiyet hakkının kullanılması toplum yararına aykırı olamaz."
Anayasanın 35. maddesiyle, bireyin mülkiyet hakkının korunması konusunda devlete atfedilebilen müdahalelere yönelik sınırlamalar getirildiği gibi, lafzında açık bir biçimde düzenlenmemiş ise de, üçüncü kişilerin müdahalelerine karşı korumasız bırakmaması için devlete birtakım pozitif yükümlülükler de yüklediği kabul edilmektedir.
Pozitif yükümlülüklerin ortaya çıkmasının nedeni, mülkiyet hakkına gerçek anlamda koruma sağlama amacıdır.
Anayasada, temel hak olarak güvence altına alınan mülkiyet hakkının gerçekten ve etkili bir şekilde korunabilmesi için yalnızca devletin müdahaleden kaçınması yeterli olmayıp, devletin negatif yükümlülükleri dışında pozitif yükümlülüklerinin de olması gerekir. Bu bağlamda, söz konusu pozitif yükümlülükler, bazı durumlarda özel kişiler arasındaki uyuşmazlıklar da dâhil olmak üzere mülkiyet hakkının korunması için belirli tedbirlerin alınmasını gerektirmektedir.
Özel kişilerin mülkiyet haklarının çatıştığı durumlarda, her iki tarafın menfaatlerinin mümkün olduğunca dengelenmesi ve sürecin taraflardan biri aleyhine ölçüsüz bir sonuca da yol açmaması gerekir. Olayın bütün koşulları ve taraflara tanınan tüm imkânlar ile tarafların tutum ve davranışları gözönünde bulundurularak menfaatların adil bir şekilde dengelenmesi sağlanmalıdır.
Bu kapsamda mahkemeler, dava açıldıktan sonraki makul bir süre içinde ön alım bedelinin, vadeli bir mevduat hesabına yatırılmasını sağlayarak yargı sürecinin hızlı işlememesinin taraflar üzerinde oluşturduğu olumsuz etkileri asgari seviyeye indirgeyerek mülkiyet hakkının devlete yüklediği pozitif yükümlülüğü gerçekleştirmiş olacaklardır.
Somut olayda; davalı, satış tarihinden bu yana 6 yıl süre geçtiğini, bu sürede meydana gelen objektif değer ve enflasyon artışları nedeniyle önalım bedelinin yeniden belirlenmesi gerektiğini savunmuştur.
Mahkemece, ön inceleme duruşmasında bedelin vadeli hesapta nemalandırılmak üzere depo edilmesi hususunda karar verilmesi gerekirken; ön inceleme duruşmasının yapıldığı 19.07.2016 tarihinden uzun bir zaman sonra 19.02.2019, 27.05.2021 ve 28.04.2021 tarihlerinde önalım bedeli mahkeme veznesine depo ettirilerek satış bedelinin değerinde meydana gelen azalmanın önüne geçilmemiştir.
Resmi satış sözleşmesindeki önalım bedelinin makul süre içerisinde depo edilmemesi ve vadeli bir mevduat hesabında değerlendirilmemesi nedeniyle pay satın alan davalıyı fakirleştirecek, önalım hakkını kullanan davacıyı amaç dışında zenginleştirecek yorum ve sonuçlardan kaçınılmalıdır.
Hakkın kullanılması hiçbir zaman davalının zararına olmamalıdır.
Dava konusu paya yönelik önalım davasının açıldığı tarih ile önalım bedelinin depo edildiği tarih arasında uzunca bir zamanın geçtiği; bu süre gözönüne alındığında, önalım bedelini zamanında depo etmeyerek kullanması nedeniyle davacının amacı dışında zenginleştirildiği, nemalandırılmayan satış tarihindeki miktarın depo edilmesi nedeniyle enflasyon oranında veya faiz getirisinden mahrum kalınması oranında davalının da fakirleştiği, bir tarafın diğer taraf zararına azımsanamayacak derecede oransız bir çıkar sağladığı, bu durumun 4721 sayılı Türk Medeni Kanununun 2. maddesinde düzenlenen dürüstlük kuralına aykırı olacağı açıktır.
Mahkemelerce, ön inceleme tarihi itibariyle resmi senetteki bedelin, satış masraflarıyla birlikte, vadeli bir mevduat hesabında depo edilmesine karar verilerek yargılama sürecinin uzaması nedeniyle önalım bedelinde meydana gelecek değer kaybının önüne geçilmesi sağlanmış olacaktır.
Mahkemece yapılması gereken; konusunda uzman bilirkişiden denetime elverişli rapor alınarak; önalım bedeli olan 816.000 TL’nin ön inceleme tarihi olan 19.07.2016 tarihinden bilirkişi incelemesi yapılan tarihe kadar nemalandırılması halinde ulaşacağı değer belirlenerek, belirlenen bu miktardan depo edilen miktar ile nemalandırılmış ise nema miktarı çıkarıldıktan sonra aradaki farkın da depo edilen önalım bedeline ilavesi suretiyle karar vermektir.
Davacı tarafından aradaki fark depo edildikten sonra işin esası hakkında bir hüküm kurulması gerekirken yazılı olduğu şekilde hüküm kurulması doğru görülmediğinden kararın bozulmasına karar vermek gerekmiştir.
Kabule göre de; hükmün 10. ve 11. bendinde davalıdan mükerrer nitelikte harç alınması doğru olmadığı gibi, Harçlar Kanununun 8. maddesi uyarınca bozmadan önce davalıdan alınmış olan karar ve ilam harcının mahsubuna karar verilmemiş olması da doğru görülmemiştir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle davalı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun 371. maddesi uyarınca Antalya Bölge Adliye Mahkemesi 5. Hukuk Dairesi kararının BOZULMASINA, peşin yatırılan harcın yatırana iadesine, Yargıtay duruşma vekalet ücreti 3.815,00 TL’nin davacıdan alınarak davalıya verilmesine, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun 373/2. maddesi gereğince dosyanın Antalya Bölge Adliye Mahkemesi 5. Hukuk Dairesine GÖNDERİLMESİNE, 28.06.2022 tarihinde oy birliği ile karar verildi.
Full & Egal Universal Law Academy