7. Hukuk Dairesi
MAHKEMESİ:Asliye Hukuk Mahkemesi
DAVACILAR: ... vd.
Davacılar tarafından, davalı aleyhine 03/03/2011 gününde verilen dilekçe ile önalım hakkından kaynaklanan tapu iptali ve tescil talebi üzerine Yargıtay 14. Hukuk Dairesinin bozma ilamına uyularak yapılan duruşma sonunda; davanın kabulüne dair verilen 20/05/2021 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davalı vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:
K A R A R
Dava, önalım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.
Davacı ..., murisinin 1713 parsel sayılı taşınmazda hissedar olduğunu, aynı taşınmazda hissedar olan dava dışı ... ’in 3/32 hissesini 23.08.2010 tarihinde bedelde muvazaada bulunarak 40.000,00TL bedelle davalıya sattığını belirterek bu hissenin rayiç değeri üzerinden önalım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil isteminde bulunmuştur.
Davalı vekili, fiili taksim nedeniyle davanın reddini savunmuştur.
Mahkemece, fiili taksim savunmasının doğrulandığı, davacının tapudaki satış bedeli üzerinden şufa hakkını kullanmak istemediği gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.
Davacı vekilinin temyiz talebi üzerine Yargıtay 14. Hukuk Dairesinin 12.11.2014 tarihli 2014/8120 Esas ve 2014/12724 sayılı Kararı ile "...paydaşlar arasında yerleri ayrılmak suretiyle fiili bir paylaşımın varlığından bahsedilemeyeceği, mahkemece işin esasının incelenerek sonucuna göre bir karar verilmesi gerektiği" gerekçesiyle hükmün bozulmasına karar verilmiştir.
Mahkemece, fiili taksim yapılmadığı cihetine işaret eden bozma gerekçesine uyulmasına ve ancak işin esasının da incelenmesi gerektiğine işaret eden bozma sebebine ilişkin olarak davacı resmi akitteki satış bedeli üzerinden önalım hakkını kullanmayacağını bildirdiğinden önceki kararda direnilerek davanın reddine karar verilmiştir.
Davacılar vekilinin temyiz talebi üzerine Yargıtay 14. Hukuk Dairesinin 30.03.2017 tarihli 2017/77 Esas ve 2017/2528 Karar sayılı ilamı ile "12.11.2014 tarihli 2014/8120 Esas ve 2014/12724 Karar sayılı bozma ilamının kanuna, usule ve dosya kapsamına uygun olduğu, mahkemece verilen direnme kararının yerinde olmadığı gerekçesiyle dosyanın 6100 sayılı Kanunun Geçici 4. maddesinin dördüncü fıkrası uyarınca inceleme yapılmak üzere Yargıtay Hukuk Genel Kuruluna gönderilmesine" karar verilmiştir.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 07.03.2019 tarihli 2017/14-2216 Esas ve 2019/254 Karar sayılı ilamı ile "...yerel mahkemenin bozmaya konu ilk kararında yer alan davacının bedelde muvazaada bulunduğuna ilişkin iddiasını kanıtlayamadığı, bu durumda tapudaki satış bedelinin gerçek bedel olduğu, davacının satış akdinde belirtilen değer üzerinden önalım hakkını kullanmayacağından davanın reddi gerektiğine dair gerekçesi Özel Dairece değerlendirilmeden bozma kararı verildiği, bozma kararında hiç değinilmeyen ve bozma sebebi olarak gösterilmeyen konuda mahkemenin direnme olarak adlandırdığı temyize konu kararın usul hukuku anlamında gerçek bir direnme kararı olmadığı, mahkemece verilen bu kararın temyizen incelenmesi görevinin Hukuk Genel Kuruluna değil Özel Daireye ait olduğu" gerekçesiyle dosyanın Yargıtay 14.Hukuk Dairesine gönderilmesine karar vermiştir.
Yargıtay 14. Hukuk Dairesinin 24.09.2019 tarihli 2019/2915 Esas ve 2019/5737 sayılı Kararı ile "davacının bedelde muvazaa iddiası kanıtlanamadığından davacı tarafa resmi senette gösterilen bedeli depo etmesi için usulüne uygun süre verildikten sonra işin esası hakkında karar verilmesi gerektiği" gerekçesiyle hükmün bozulmasına karar verilmiştir.
Mahkemece bozma ilamına uyularak "davanın kabulü ile yeni 317 ada 3 parselde (eski 1713 parsel) davalı adına kayıtlı olan 3/32 hissenin iptali ile 1/32'şer hissenin davacılar adına kayıt ve tesciline, davacı tarafça depo edilen 40.660,00TL'nin davalıya ödenmesine" karar verilmiştir.
Hükmü, davalı vekili temyiz etmiştir.
Önalım hakkı paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda payın üçüncü kişiye satılması halinde, diğer paydaşlara o payı öncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır. Bu hak paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve payın üçüncü kişiye satılması ile kullanılabilir hale gelir.
4721 sayılı Türk Medeni Kanununun 734.maddesi uyarınca "Önalım hakkı sahibi, adına payın tesciline karar verilmeden önce, satış bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerini, hâkim tarafından belirlenen süre içinde hâkimin belirleyeceği yere nakden yatırmakla yükümlüdür."
Önalım hakkının kullanılmasıyla bu hakkı kullanan paydaş ile alıcı arasında kapsam ve şartları satıcı ile davalı arasında yapılan sözleşmenin aynı olan bir satım ilişkisi kurulmuş olur. Kural olarak önalım bedeli tapuda gösterilen satış bedeli ile davalı tarafından ödenen harç ve masrafların toplamından ibaret olup bu bedelin dava açılırken hazır edilmesi ve mahkemece makul süre içinde mahkeme veznesine depo edilmesiyle birlikte vadeli bir hesapta değerlendirilmesi gereklidir.
Anayasanın "Mülkiyet hakkı" kenar başlıklı 35. maddesine göre, “Herkes, mülkiyet ve miras haklarına sahiptir. Bu haklar, ancak kamu yararı amacıyla, kanunla sınırlanabilir. Mülkiyet hakkının kullanılması toplum yararına aykırı olamaz.”
Mülkiyet hakkının korunmasının devlete birtakım pozitif yükümlülükler yüklediği hususu Anayasanın 35. maddesinin lafzında açık bir biçimde düzenlenmemiş ise de; bu güvencenin sadece devlete atfedilebilen müdahalelere yönelik sınırlamalar getirdiği, bireyi üçüncü kişilerin müdahalelerine karşı korumasız bıraktığı düşünülemez. Pozitif yükümlülüklerin ortaya çıkmasının nedeni gerçek anlamda koruma sağlanmasıdır. Buna göre anılan maddede bir temel hak olarak güvence altına alınmış olan mülkiyet hakkının gerçekten ve etkili bir şekilde korunabilmesi yalnızca devletin müdahaleden kaçınmasına bağlı değildir. Gerçek anlamda koruma sağlanması için devletin negatif yükümlülükleri dışında pozitif yükümlülüklerinin de olması gerekir. Dolayısıyla Anayasa'nın 5. ve 35. maddeleri uyarınca devletin mülkiyet hakkının korunmasına ilişkin pozitif yükümlülükleri bulunmaktadır. Bu bağlamda söz konusu pozitif yükümlülükler, kimi durumlarda özel kişiler arasındaki uyuşmazlıklar da dâhil olmak üzere mülkiyet hakkının korunması için belirli tedbirlerin alınmasını gerektirmektedir.
Tarafların mülkiyet haklarını koruyacak ve yeterli güvenceler sağlayacak hukuksal mekanizmaların devlet eliyle oluşturulması gerekmektedir. Özel kişilerin mülkiyet haklarının çatıştığı durumlarda bunlardan hangisine üstünlük tanınacağının takdiri, kanun koyucuya ve somut olayın koşulları gözönünde bulundurularak derece mahkemelerine ait bir yetkidir. Bununla birlikte her iki tarafın menfaatlerinin mümkün olduğunca dengelenmesi ve sürecin taraflardan biri aleyhine ölçüsüz bir sonuca da yol açmaması gerekir. Menfaatler dengesinin kurulmasında taraflardan biri aleyhine bireysel olarak aşırı ve olağan dışı bir külfetin yüklenmesi, pozitif yükümlülüklerin ihlali sonucunu doğurabilir. Olayın bütün koşulları ve taraflara tanınan tüm imkânlar ile tarafların tutum ve davranışları gözönünde bulundurularak menfaatlerin adil bir şekilde dengelenmesi sağlanmalıdır.
Bu kapsamda mahkemeler, dava açıldıktan sonraki makul bir süre içinde ön alım bedelinin, vadeli bir mevduat hesabına yatırılmasını sağlayarak yargı sürecinin hızlı işlememesinin taraflar üzerinde oluşturduğu olumsuz etkileri asgari seviyeye indirgeyerek mülkiyet hakkının devlete yüklediği pozitif yükümlülüğü gerekçekleştirmiş olacaklardır.
Somut olaya gelince; davacı dava dilekçesinde bedelde muvazaa yapılarak satış bedelinin yüksek gösterildiğini, davalı ise dava konusu taşınmazda fiili taksim olduğunu iddia etmiştir. Mahkemece, 23.08.2010 tarihinde yapılan satış nedeniyle açılan önalım davasında önalım bedeli ve masraflar toplamı olan 40.660,00 TL'nin yaklaşık 11 yıl sonra 09.04.2021 tarihinde depo edilmesine karar verilmiş, resmi senette belirtilen bedel depo edildikten sonra davanın kabulüne karar verilmiştir.
Davalı vekili ise; dava konusu hisseyi davalının 11 yıl önce aldığını, kurdaki değişiklikler nedeniyle resmi senetteki satış bedelinin değerinin azaldığını, bedel depo edilirken bu hususların mahkemece dikkate alınmadığını belirterek hükmü temyiz etmiştir.
Aradan geçen zaman içinde taşınmazın değerinde meydana gelen objektif artışlar ve enflasyon olgusu nedeniyle kurda meydana gelen değişikliklerin önalım bedelinin belirlenmesine etkisi olduğu kabul edilmelidir. Resmi satış sözleşmesindeki önalım bedeline davacı tarafından muvazaa nedeniyle itiraz edilmesi, bu nedenle yargılamanın uzaması, önalım bedelinin makul süre içerisinde depo edilmemesi ve vadeli bir mevduat hesabında değerlendirilmemesi nedeniyle davacıyı, amaç dışında zenginleştirecek ve alıcı davalıyı da fakirleştirecek yorum ve sonuçlardan kaçınılmalıdır. Hakkın kullanılması hiçbir zaman davalının zararına olmamalıdır.
Dava konusu payın satış tarihi ile önalıma konu payın davacı adına tesciline yönelik karar tarihi arasında 11 yıl gibi uzunca bir sürenin geçmiş olması gözönüne alındığında bu durumun davacıyı amacı dışında zenginleştirdiği davalıyı da fakirleştirdiği ve bir tarafın diğer taraf zararına azımsanamayacak derecede oransız bir çıkar sağladığı, bu durumun 4721 sayılı Türk Medeni Kanununun 2. maddesinde düzenlenen dürüstlük kuralına aykırı olacağı açıktır.
Mahkemelerce, ön inceleme tarihi itibariyle resmi senetteki bedelin, vadeli bir mevduat hesabında depo edilmesine karar verilerek yargılama sürecinin uzaması nedeniyle önalım bedelinde meydana gelecek değer kaybının önüne geçilmesi sağlanmış olacaktır.
Ne var ki; somut olayda önalım bedeli tensip tarihi itibariyle depo ettirilmemiş, satış tarihinden yaklaşık 11 yıl sonra mahkeme veznesine yatırılmasına ilişkin depo kararı verilerek satış bedelinin değerinde meydana gelen azalmanın önüne geçilmemiştir. Bu doğrultuda mahkemece, konusunda uzman bilirkişiden denetime elverişli şekilde rapor alınarak resmi senette yazılı satış bedeli ile tapu masrafı toplamı olan 40.660,00 TL'nin tensip tarihi olan 03.03.2011 tarihinden bilirkişi incelemesi yapılan tarihe kadar nemalandırılması halinde ulaşacağı değer belirlenmeli, belirlenen bu miktardan depo edilen (nemalı veya nemasız) miktar ile nemalandırılmış ise nema miktarı çıkarıldıktan sonra aradaki farkın da depo edilmesine karar verilmelidir. Belirtilen eksiklik giderildikten sonra işin esası hakkında bir hüküm kurulması gerekirken yazılı olduğu şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiş, bu sebeple kararın bozulması gerekmiştir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle davalı vekilinin temyiz itirazlarının kabulüyle hükmün BOZULMASINA, peşin yatırılan harcın davacı tarafa iadesine, kararın tebliğinden itibaren 15 gün içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 12.01.2022 tarihinde oybirliği ile karar verildi.