MAHKEMESİ:Asliye Hukuk Mahkemesi
Davacı vekili tarafından, davalı aleyhine 05/04/2010 gününde verilen dilekçe ile asıl ve birleştirilen davada önalım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil talebi üzerine yapılan duruşma sonunda; asıl ve birleştirilen davanın kabulüne dair verilen 17/09/2020 günlü hükmün Yargıtayca duruşmalı olarak incelenmesi davalı vekili tarafından istenilmekle, tayin olunan 19/04/2022 günü için yapılan tebligat üzerine temyiz eden davalı- birleştirilen davada davalı vekili Av. ..., Av. ... ve Av. ... ile karşı taraftan davacı- birleştirilen davada davacı vekili Av. ... geldiler. Açık duruşmaya başlandı. Süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra gelenlerin sözlü açıklamaları dinlenildi. Açık duruşmanın bittiği bildirildi. İş karara bırakıldı. Bilahare dosya ve içeriğindeki tüm kağıtlar incelenerek gereği görüşülüp düşünüldü:
KARAR
Dava, sözleşmeden kaynaklanan önalım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.
Davacı vekili, müvekkilinin murisi ...'ın vefatından sonra, diğer mirasçılar ... ve ... ile 16 Ekim 2009 tarihinde “Düzenleme Şeklinde Miras Taksim Sözleşmesi” yapıldığını, bu sözleşmedeki tarafların mirasın ne şekilde taksim edileceğini, miras yolu ile sahip oldukları hisselerin aile içinde kalmasını kararlaştırdıklarını, sözleşmeye göre miras taksim sözleşmesindeki mirasçı taraflar kendi hisselerine düşen payı bir başkasına satmak isterse iyi niyet gereği öncelikle diğer mirasçılara satın alma teklifini yapmak ile yükümlü olduklarını, miras taksim ve ön alım sözleşmesinin tapuya beyanlar hanesine yazdırıldığını, bundan sonra, müvekkilinin kardeşleri, ... ve ...’ın 02.12.2009 tarihli ihtarname ile müvekkile, ön alım sözleşmesine konu edilen 2 adet taşınmazlardaki hisselerini 10 gün içinde 1.600.000,00TL bedel ile satmayı teklif ettiklerini, 11 Aralık 2009 tarihli cevabı ihtarname ile teklif edilen satış bedelinin fahiş olduğunu, bu şekilde yöneltilen teklifin müvekkilin sözleşmeden doğan haklarını bertaraf etmeye yönelik olduğunu, taşınmazlardaki hisseleri 250.000,00'er TL değer ile satın almaya hazır olduğunu bildirdiğini, ... ve ...’ın 21.01.2010 tarihinde 94 ada 14 ve 75 nolu parsellerdeki paylarını davalı Haci Ali Akın'a sattıklarını belirterek, akit ile kararlaştırılan ön alım hakkı nedeniyle, dava konusu 94 ada 14 ve 75 nolu parsellerde, davalının müvekkilimin kardeşleri ... ve ...'tan satın aldığı hisselerin iptali ile tapuda müvekkili adına tesciline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
Davalı vekili, davacı ve kardeşleri arasında yapılan sözleşmenin miras taksimine ilişkin olduğunu, önalım hakkı tanımadığını, Tapu Sicil Tüzüğü’nün 55. maddesinde şerhe tabi hakların sayıldığını, miras taksim sözleşmesinin şerhe tabi bir hak olmadığını, MK 676. maddesine göre miras taksim sözleşmesinin mirasçıları bağladığını, davacı tarafın kötü niyetli olduğunu belirterek davanın reddine karar verilmesini istemiştir.
Mahkemece, davanın reddine dair verilen karar, davacı ve davalı vekillerinin temyizi üzerine; Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 17.01.2012 gün ve 2011/13040 E., 2012/160 K. sayılı ilamı ile; davacının sözleşmeden kaynaklanan önalım hakkını kullanmasında bir usulsüzlük bulunmadığı, davacının aynı zamanda tapu paydaşı olarak yasal önalım hakkı sahip olduğu belirtilerek hükmün bozulmasına karar verilmiştir.
Mahkemece önceki kararda direnilmiştir.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 26/02/2014 tarih ve 2013/6-494 Esas 2014/153 Karar sayılı ilamıyla; dava konusu payın davalıya satılması nedeniyle sözleşmeden kaynaklanan önalım hakkını kullanmasında bir usulsüzlük bulunmadığı, işin esası incelenerek sonucuna göre bir karar verilmesi gerektiği belirtilmiştir.
Mahkemece asıl davanın ve birleştirilen davanın kabulü ile; 94 ada 14 parsel ve 94 ada 75 parsel sayılı taşınmazlarda davalı tarafından ... Mumtas'tan edinilmiş olan 1/32 hisse ile ...'tan edinilmiş olan 1/32 hissenin tapu kayıtlarının iptali ile davacı ... adına tapuya kayıt ve tesciline karar verimiştir.
Hükmü davalı vekili temyiz etmiştir.
1- Davalı vekilinin 94 ada 75 parsel sayılı taşınmaza yönelik temyiz itirazlarının incelenmesinde; 94 ada 75 parsel sayılı taşınmazın ortaklığın giderilmesi davası sonucunda ortaklığın satış suretiyle giderilmesine karar verildiği ve taşınmazın 25.09.2019 tarihinde yapılan açık artırma sonucunda satıldığı, davalı tarafından ihaleden satın alındığı ve davalı adına tapuya tescil edildiği anlaşıldığından davacının bu parsele yönelik tapu iptal ve tescil davasının reddine karar verilmesi gerekirken, taşınmazın irade dışı devir edildiği gözeltilmeden yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiştir.
2- Davalı vekilinin 14 parsel sayılı taşınmaza yönelik temyiz itirazlarının incelenmesinde;
Önalım hakkı paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda payın üçüncü kişiye satılması halinde, diğer paydaşlara o payı öncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır. Bu hak paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve payın üçüncü kişiye satılması ile kullanılabilir hale gelir.
4721 sayılı Türk Medeni Kanununun 734. maddesi uyarınca "Önalım hakkı sahibi, adına payın tesciline karar verilmeden önce, satış bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerini, hâkim tarafından belirlenen süre içinde hâkimin belirleyeceği yere nakden yatırmakla yükümlüdür."
Önalım hakkının kullanılmasıyla bu hakkı kullanan paydaş ile alıcı arasında kapsam ve şartları satıcı ile davalı arasında yapılan sözleşmenin aynı olan bir satım ilişkisi kurulmuş olur. Kural olarak önalım bedeli tapuda gösterilen satış bedeli ile davalı tarafından ödenen harç ve masrafların toplamından ibaret olup bu bedelin dava açılırken hazır edilmesi ve mahkemece makul süre içinde mahkeme veznesine depo edilmesiyle birlikte vadeli bir hesapta değerlendirilmesi gereklidir.
Anayasanın "Mülkiyet hakkı" kenar başlıklı 35. maddesine göre; "Herkes, mülkiyet ve miras haklarına sahiptir. Bu haklar, ancak kamu yararı amacıyla, kanunla sınırlanabilir. Mülkiyet hakkının kullanılması toplum yararına aykırı olamaz."
Anayasanın 35. maddesiyle, bireyin mülkiyet hakkının korunması konusunda devlete atfedilebilen müdahalelere yönelik sınırlamalar getirildiği gibi, lafzında açık bir biçimde düzenlenmemiş ise de, üçüncü kişilerin müdahalelerine karşı korumasız bırakmaması için devlete birtakım pozitif yükümlülükler de yüklediği kabul edilmektedir.
Pozitif yükümlülüklerin ortaya çıkmasının nedeni, mülkiyet hakkına gerçek anlamda koruma sağlama amacıdır.
Anayasada, temel hak olarak güvence altına alınan mülkiyet hakkının gerçekten ve etkili bir şekilde korunabilmesi için yalnızca devletin müdahaleden kaçınması yeterli olmayıp, devletin negatif yükümlülükleri dışında pozitif yükümlülüklerinin de olması gerekir. Bu bağlamda, söz konusu pozitif yükümlülükler, bazı durumlarda özel kişiler arasındaki uyuşmazlıklar da dâhil olmak üzere mülkiyet hakkının korunması için belirli tedbirlerin alınmasını gerektirmektedir.
Özel kişilerin mülkiyet haklarının çatıştığı durumlarda, her iki tarafın menfaatlerinin mümkün olduğunca dengelenmesi ve sürecin taraflardan biri aleyhine ölçüsüz bir sonuca da yol açmaması gerekir. Olayın bütün koşulları ve taraflara tanınan tüm imkânlar ile tarafların tutum ve davranışları gözönünde bulundurularak menfaatların adil bir şekilde dengelenmesi sağlanmalıdır.
Bu kapsamda mahkemeler, dava açıldıktan sonraki makul bir süre içinde ön alım bedelinin, vadeli bir mevduat hesabına yatırılmasını sağlayarak yargı sürecinin hızlı işlememesinin taraflar üzerinde oluşturduğu olumsuz etkileri asgari seviyeye indirgeyerek mülkiyet hakkının devlete yüklediği pozitif yükümlülüğü gerekçekleştirmiş olacaklardır.
Somut olaya gelince; davacı dava dilekçesinde tapuda gösterilen satış bedeli üzerinden önalım hakkını kullanmak istediğini, davalı ise satış tarihi üzerinden uzun bir süre geçtikten sonra açılan davanın haksız menfaat temini oluşturduğunu, bu nedenle taşınmazın güncel bedelinin depo edilmesi gerektiğini iddia etmiştir.
Mahkemece, 22.01.2010 tarihinde yapılan satış nedeniyle açılan önalım davasında önalım bedeli ve masraflar toplamı olan 500.135,00 TL 13.03.2020 tarihinde depo edilmiş, resmi senette belirtilen bedel depo edildikten sonra davanın kabulüne karar verilmiştir.
Davalı vekili ise; dava konusu hisseyi davalının satın aldığı tarihten sonra, kurdaki değişiklikler nedeniyle resmi senetteki satış bedelinin değerinin azaldığını, bedel depo edilirken bu hususların mahkemece dikkate alınmadığını belirterek hükmü temyiz etmiştir.
Somut olayda, önalım bedeli tensip tarihi itibariyle depo ettirilmemiş, satış tarihinden yaklaşık 10 yıl sonra depo kararı verilerek satış bedelinin değerinde meydana gelen azalmanın önüne geçilmemiştir.
Resmi satış sözleşmesindeki önalım bedelinin makul süre içerisinde depo edilmemesi ve vadeli bir mevduat hesabında değerlendirilmemesi nedeniyle pay satın alan davalıyı fakirleştirecek, önalım hakkını kullanan davacıyı amaç dışında zenginleştirecek yorum ve sonuçlardan kaçınılmalıdır.
Hakkın kullanılması hiçbir zaman davalının zararına olmamalıdır.
Dava konusu paya yönelik önalım davasının açıldığı tarih ile önalım bedelinin depo edildiği tarih arasında uzunca bir zamanın geçtiği; davacının amacı dışında zenginleştirildiği, nemalandırılmayan satış tarihindeki miktarın depo edilmesi nedeniyle enflasyon oranında veya faiz getirisinden mahrum kalınması oranında davalının da fakirleştiği, bir tarafın diğer taraf zararına azımsanamayacak derecede oransız bir çıkar sağladığı, bu durumun 4721 sayılı Türk Medeni Kanununun 2. maddesinde düzenlenen dürüstlük kuralına aykırı olacağı açıktır.
Mahkemelerce, ön inceleme tarihi itibariyle resmi senetteki bedelin, satış masraflarıyla birlikte, vadeli bir mevduat hesabında depo edilmesine karar verilerek yargılama sürecinin uzaması nedeniyle önalım bedelinde meydana gelecek değer kaybının önüne geçilmesi sağlanmış olacaktır.
Mahkemece yapılması gereken, konusunda uzman bilirkişiden denetime elverişli şekilde rapor alınarak; resmi senette yazılı satış bedeli ile tapu masrafı toplamı olan 500.135,00 TL'nin dava tarihi olan 05.04.2010 tarihinden bilirkişi incelemesi yapılan tarihe kadar nemalandırılması halinde ulaşacağı değer belirlenerek, bu miktardan depo edilen ve bankada mevcut bulunan nemalı miktar çıkarılarak aradaki farkın da depo edilen önalım bedeline ilavesi suretiyle karar vermektir.
Davacı tarafından aradaki fark depo edildikten sonra işin esası hakkında bir hüküm kurulması gerekirken yazılı olduğu şekilde hüküm kurulması doğru görülmediğinden kararının bozulmasına karar vermek gerekmiştir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenle davalı vekilinin temyiz itirazının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, 3.815,00 TL Yargıtay duruşma vekalet ücretinin davacıdan alınarak davalıya verilmesine, peşin yatırılan harcın yatırana iadesine, kararın tebliğinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 19.04.2022 tarihinde oy çokluğuyla karar verildi.
KARŞI OY
Davacı tarafından açılan önalım davasının yapılan yargılaması sonucu İstanbul 9. Asliye Hukuk Mahkemesince verilen, 17/09/2020 tarihli kararın temyizi üzerine, Dairemiz sayın çoğunluğunun iki ana konu itibariyle bozma görüşüne karşılık kısmen farklı gerekçe ile muhalefetime dair görüşlerim aşağıdaki şekildedir.
1. İlk Derece Mahkemesince davanın kabulü ile depo ettirilen bedelin davalıya ödenmesine ilişkin kararına ilişkin olarak, sayın çoğunluğun 2 numaralı bozma gerekçesine genelde katılmam sebebiyle, bu yönden bozmaya karşı bir diyeceğim yoktur.
2. Mevcut davada davacı vekili, ... Mahallesi 14 ve 75 numaralı parsellerdeki 120/960’ar payların hissedarlardan ... ve ... tarafından davalıya şatışı sebebiyle sözleşmeye dayalı önalım hakkı sebebiyle tapu iptali ve tescil talebinde bulunmuştur.
3. Mahkemenin yukarıda belirtilen 17/09/2020 tarihli son kararından önce verilen, gerek özel daire ve gerekse Hukuk Genel Kurulu incelemesinden geçen kararlar sonucu; davacı ve dava dışı paydaşlar arasında miras taksim sözleşmesi yapıldığı, sözleşmenin tapuda işlem gördüğü ve sözleşme maddesi gereğince, paydaşlara hisse satışı halinde önalım hakkı tanındığı ve bunun hakkında tapuda beyanlar hanesine işlenmesi karşısında, dava konusu payların davalıya satılması nedeniyle sözleşmeden kaynaklanan önalım hakkının kullanılmasında bir usulsüzlük bulunmamaktadır. (HGK Esas: 2013/6-494, Karar: 2014/153 s. ve 26/02/2014 tarihli kararı)
4. Mahkemece, HGK. kararına uyulmuş ve gereğince deliller toplanarak her iki parsel itibariyle incelemeye konu kabul kararı verilmiştir.
5. Davaya konu 94 ada 75 sayılı parselde davalıya hisse satışı 22/01/2010 tarihinde yapılmış olup satışı yapan vekil ile davalı arasında evlat-baba ilişkisi bulunmakta olup, bilahare 75 sayılı parsel yönünden açılan taksim davasının sonuçlanması sonucu, taşınmazdaki kalan hisselerin de davalıya geçtiği ve bu durumda davacının mevcut parselde hissesinin kalmadığı açık olup, esasen bu husus sayın çoğunluk tarafından da tespit edilmiştir.
6. Sayın çoğunluk bu fiili durum sebebi ile davanın reddi gerektiği kanaatinde ise de, bu görüşe katılma imkanım bulunmamaktadır.
7. Öncelikle dava açıldığında davacının paydaş olduğu, Genel Kurul kararında da belirtildiği üzere dava açmakta haklı olduğu, davacı sıfatının bulunduğu ve böylece davanın esasının incelenmesi gerekeceği açıktır.
8. 75 sayılı parsel yönünden ortaklığın giderilmesi davasının, mevcut davadan daha önceki tarihte açıldığı yargılamaların uzun sürdüğü, mevcut davanın açıldığı tarihte dahi (05/04/2010) henüz satışın yapılmadığı, keza Genel Kurul kararı sonrasında dahi bu durumun devam ettiği ve neticeten bu parsel için ihalenin 25/09/2019 tarihinde davalıya yapıldığı ve kesinleşmenin 23/12/2020 tarihinde Yargıtay ilamı sonucu kesinleştiği açıktır.
9. Oysa mevcut dava 17/09/2020 tarihinde karara bağlanmış olup, esasen çok sayıda tedbir talebine rağmen bu taleplerin reddi sonucu mevcut ihalenin kesinleşmesi durumu gündeme gelmiş olup, öncelikle bu yeni durum itibariyle kararın bu yönden bozulması ve özellikle davanın açıldığı tarihte yürürlükte bulunan 1086 s. HUMK 186. maddesi gereğince davacıya seçimlik haklarını kullanıp kullanmayacağı hususu sorulmalı, bunun sonucuna göre davanın sonucu beklenmesi daha doğru olacağı kanaatindeyim.
10. Davanın açıldığı tarihten sonra yürürlüğe giren 6100 s. HMK 125. maddesinin de olayda tartışılabileceği açık isede bu konuda daha detaylı açıklamaya gidilmemiştir.
11. HUMK’nun 186. maddesinin ihale sonucu alıcı konumuna gelen davalı için uygulanıp-uygulanmayacağı hususu ise Dairemize ait bir konu olmayıp, ilk derece mahkemesinin tartışarak sonuçlandırması gereken bir konudur. Çünkü bu durum mahkemece gerekçelendirilmiş bir konu değildir. Yukarıda izah edildiği gibi ihalenin kesinleşmesi kararının tesisinden sonra ortaya çıkan yeni bir durum olup, temyiz konusu olan bir durum değildir.
12. Yargıtay uygulamasında, 186. maddesinin bu gibi hallerde uygulanması yönünde farklı kararların bulunduğu, kabul-ret şeklinde değerlendirmelerinin bulunması karşısında, en doğru olanın bu maddeye işaret edilerek bozma kararı verilmesi ve davacının talebine göre mahkemece yapılacak değerlendirme sonucunda, eğer bu yeni karar temyiz edilirse o zaman Dairece bir değerlendirme yapılması en uygun davranış olacaktır.
13. Esasen dava açıldığında, davacı sıfatını taşıyan davacının, aradan geçen 10 yıl gibi uzun bir zaman dilimi sonrası hak sahipliği sıfatının bulunmadığının açıklanması-belirtilmesi büyük bir haksızlığa sebep olacaktır. Davanın uzamasında davacının herhangi bir kusurlu hareketinin bulunmadığı, ihalenin tedbiren durdurulması için büyük gayret göstermesine rağmen, bu çabalarının sonuçsuz kalması ve taşınmazın ihalesinin gerçekleşmesinde de bir kusuru bulunmamaktadır.
14. Davanın uzamasına sebebiyet veren (sözleşmeye, şerh-beyana, miktara muvazaa davası, uyarlama açıklamaları gibi müdahalelerle) davalı taraf olduğu halde, özellikle 75 sayılı parsel yönünden davacının davasının reddi, hakka ve hukuka aykırılık teşkil ettiği gibi, esasen uzun zamandır davanın sonuçlanmaması ayrıca genel olarak adil yargılanma hakkı yönünden de uygun olmadığı kanaati ile, neticeten bu parsele yönelik sayın çoğunluğun bozma gerekçesine katılmadığımı belirtiyorum.
15. (1) numaralı bentte sayın çoğunluğun bozma gerekçesine genelde katılmadığımı açıklamakla beraber, muhalefetimin genel çerçevesi dikkate alındığında, davacının kusurlu davranışları bulunmadığı için, nemalandırma işleminin dava tarihinden başlatılmasına katılmadığımı, bu tarihin davacı yönünden büyük haksızlıklara sebebiyet vereceğini, davanın uzamasında daha etkili olan davalı tarafın gereksiz yere daha fazla bedel almasına yol açacağını, bu durumun taraflar arasındaki dengeyi bozacağını düşünüyorum.
16. Neticeten bu açıklamalar ışığında 75 sayılı parsel yönünden bozma gerekçesine katılmadığımı, en azından HUMK 186. maddesi gereğince davacının talebinin alınması gerektiği; 14 sayılı parsel yönünden ise nemalandırma hususunda genel olarak bunu benimsemekle beraber başlangıç tarihinin değiştirilmesini, en azından Genel Kurul kararının kesinleştiği tarihin esas alınabileceğini karşı oy olarak açıklarım.