7. Hukuk Dairesi
MAHKEMESİ:Asliye Hukuk Mahkemesi
(Tüketici Mahkemesi Sıfatıyla)
Taraflar arasındaki sözleşmenin iptali ve tazminat davasından dolayı mahal mahkemesinden verilen yukarıda gün ve sayısı yazılı hükmün; Dairemizin 22/09/2022 gün ve 2021/1227 Esas-2021/990 Karar sayılı ilamı ile bozulmasına karar verilmişti. Süresi içinde davacı vekili tarafından kararın düzeltilmesi istenilmiş olmakla, dosya içerisindeki bütün evrak incelenerek gereği düşünüldü:
K A R A R
I. DAVA
Davacı vekili; müvekkili ile davalı arasında imzalanan 07.03.2014 tarihli sözleşme ile davalıya ait ... ada 15 parsel üzerine yapılacak binanın projesinde yer alan bodrum kat 1 nolu bağımsız bölümün satışı konusunda anlaşma yapıldığını, dairenin anahtar teslim şartlı olarak 68.000,00 TL bedel karşılığında satışının kararlaştırıldığını ve teslim tarihi olarak da 30.12.2014 tarihinin belirlendiğini, sözleşme uyarınca kararlaştırılan bedelden 28.000,00 TL'sinin sözleşme anında ödendiğini, bu hususun sözleşmede de yer aldığını, sözleşme gereği dava konusu bağımsız bölümün 19.03.2015 tarihinde müvekkili adına tescil edildiğini ve aynı gün müvekkilinin ...,... şubesinden 40.000,00 TL konut kredisi kullandığını ve bu bedelin davalıya ödendiğini, müvekkili ile davalı arasında yapılan sözleşme uyarınca müvekkilinin tüm edimlerini yerine getirmesine rağmen dairenin teslim edilmediğini, davalının sözleşmede belirtilen edimlerini yerine getirmediğini belirterek sözleşmenin feshi ile davacı adına kayıtlı tapunun iptali ile davalı adına tescilini, davalıya ödenen 68.000,00 TL ile satış masrafları, kredi masrafları ve kira kaybının davacıya ödenmesini talep ve dava etmiştir.
II. CEVAP
Davalı vekili; müvekkilinin 189 ada 15 parsel bodrum kat 1 nolu bağımsız bölümü davacıya 19.3.2015 tarihli resmi senetle sattığını, daha öncesinde tarafların imzaladığı başka bir sözleşme olmadığını, müvekkilinin satış bedeli olan toplam 40.000,00 TL'yi davacıdan satış günü aldığını, dairenin bedelinin 40.000,00 TL olduğunu, davacının dosyaya sunmuş olduğu sözleşmeyi kabul etmediklerini, sözleşmenin aslının dosyaya sunulması gerektiğini belirterek davanın reddini savunmuştur.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesi, davacı ile davalı arasındaki konut sözleşmesinin eki olarak bulunan 7.3.2014 tarihli sözleşmeye göre dairenin tesliminin 30.12.2014 tarihinde anahtar teslimi ve iskan alınmak suretiyle yapılacağının belirtildiğini, davacıya 19.3.2015 tarihinde taşınmazın mülkiyetinin naklinin gerçekleştiğini açıklamıştır. Mahkeme, davalının sözleşmeye konu edimini yerine getirmemesi sebebiyle davacının satış sözleşmesini fesh etme isteminin yerinde olduğu, feshedilen sözleşmeye dayanarak ödediği bedelin iadesini talep edebileceği, tazminat talep edemeyeceği gerekçesiyle davanın kısmen kabulüne, kısmen reddine karar vermiştir.
IV.Temyiz
A. Temyiz Yoluna Başvuranlar
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde taraf vekilleri temyiz başvurusunda bulunmuştur.
B. Temyiz Sebepleri
1. Davacı vekili; taraflar arasında yapılan ön ödemeli konut satış sözleşmesinin ihlalinden doğan seçimlik haklarını kullanan müvekkilinin, sözleşmenin feshini ve ifa etmiş olduğu ediminin iadesiyle birlikte menfi zararlarının tazminini isteme hakkına haiz olduğunu açıklamıştır. Davacı, yapmış olduğu tüm tapu satış ve tescil masrafları ile konut finansmanı kredisi çekerek üstlenmiş olduğu kredi faizi, ipotek masrafları ve uğramış olduğu kira kaybına ilişkin tazminat talebinin hukuki gerekçe gösterilmeksizin reddedildiğini, aleyhine vekalet ücretine hükmedilmesinin de hatalı olduğunu ileri sürmüştür.
2. Davalı vekili; taraflar arasında akdedilmiş 7.3.2014 tarihli bir sözleşme bulunmadığını, sunulan belgenin fotokopi olduğunu, davacı tarafından elden 28.000,00 TL verildiğine ilişkin delil sunulmadığını belirtmiştir. Taşınmaz üzerinde davacının kullandığı kredi sebebiyle ipotek konulduğunu, davalı adına tescil edilirse; davacının bu kredi borcunu ödememesi halinde davalının ipotek tehdidiyle karşı karşıya kalacağını açıklamıştır.
C. Gerekçe ve Sonuç
Dairemizin, 22.9.2021 tarih, 2021/1227 Esas, 2021/990 Karar sayılı ilamıyla, “…taraflar arasında imzalanan harici "gayrimenkul satış sözleşmesi" ve sonraki tarihte yapılan resmi satış sözleşmesi bir bütün olarak ele alındığında satıcı, taşınmazın satımını ticari ve mesleki bir amaçla yapmış, alıcı ise tüketici sıfatıyla satın almış olup aralarındaki ilişki tüketici işlemi olduğundan bu işlemden kaynaklanan uyuşmazlıklara da tüketici mahkemesi tarafından bakılması gerektiğinden o yerde ayrı bir tüketici mahkemesi varsa çekişmenin tüketici mahkemesinde görülmesi aksi halde davaya tüketici mahkemesi sıfatıyla bakılması kanundan kaynaklanan bir zorunluluktur.
Açıklanan bu olgu karşısında, mahkemece, ayrı bir tüketici mahkemesi varsa görevsizlik kararı verilmesi, olmadığı takdirde davaya tüketici mahkemesi sıfatıyla bakılarak karar verilmesi yerine davanın asliye hukuk mahkemesinde görülüp sonuçlandırılması doğru görülmemiş, bu sebeple kararın bozulması gerekmiştir.” gerekçesiyle hükmün bozulmasına karar verilmiştir.
V. KARAR DÜZELTME
A.Karar Düzeltme Yoluna Başvuranlar
Dairemizin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili karar düzeltme isteminde bulunmuştur.
B. Karar Düzeltme nedenleri
Davacı karar düzeltme dilekçesinde; İlk Derece Mahkemesinin tensip tutanağında, ön inceleme tutanağında, karar duruşması olan 3.6.2016 tarihli duruşmanın zaptının başlığında "tüketici mahkemesi sıfatıyla" ifadesinin kullanıldığını, davaya tüketici mahkemesi sıfatıyla bakıldığını, bozma ilamının hatalı olduğunu ileri sürmüştür.
C. Gerekçe
1. Davacı, 25.1.2016 tarihli dava dilekçesinde davayı tüketici mahkemesi sıfatıyla açmış olup 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanunun 73 üncü maddesinin (2) bendi gereğince harç yatırmamıştır. Mahkemece, yargılama safhasında bazı ara kararlarda ve yazılan müzekkerelerde asliye hukuk mahkemesi sıfatı kullanılmış ise de 26.1.2016 tarihli tensip tutanağının 21 inci maddesinde davaya tüketici mahkemesi sıfatıyla bakılacağına ilişkin ara karar kurulmuştur. Tahkikat tamamlanarak hükmün oluşturulduğu son celse de davaya tüketici mahkemesi sıfatıyla bakıldığı gösterilmiştir. Harcın ikmal edilmemesi, davaya tüketici mahkemesi sıfatıyla bakılacağına ilişkin ara karar verilmesi ve bir kısım duruşma zabıt başlıklarında tüketici mahkemesi sıfatıyla bakıldığı belirtilmiş olduğundan mahkemenin bu davaya tüketici mahkemesi sıfatıyla baktığının kabulü gerekir.
2. Dairemizin 22/09/2021 tarih 2021/1227 Esas, 2021/990 Karar sayılı bozma ilamımız bu haliyle maddi hataya dayalı olup, kaldırılarak hükmün esasının incelenmesi gerekmiştir.
3. Tarafların İlk Derece Mahkemesinin 03/06/2016 tarihli kararına yönelik temyiz itirazlarının incelenmesi sonucu yapılan yargılamaya, toplanan delillere ve tüm dosya içeriğine göre davacının temyiz itirazlarının reddine karar verilmiştir.
4. Davalının temyiz itirazlarına gelince;
Dava konusu 189 ada 15 parsel üzerine yapılacak binanın projesinde 1 nolu bağımsız bölüm 19.3.2015 tarihli resmi senet ile kayıt maliki ... tarafından alıcı (davacı) ...’e temlik edilmiştir. Resmi satış akdinde satış bedelinin 40.000,00TL olduğu ve bedelin nakden ve tamamen alındığı her iki akit kişi tarafından beyan edilmiştir.
5. Davacı; dairenin kendisine na tamam satıldığını, 07/03/2014 tarihli sözleşmeye göre anahtar teslim şartlı olarak satışın kararlaştırıldığını, bu haliyle sözleşme şartları yerine getirilmediğinden feshini talep etmektedir.
6. Anahtar teslim kavramı, inşaat projesinin tasarlanmasında ve yapımındaki sorumlulukların, iş sahibinin ödemeyi taahhüt ettiği ücret karşılığında en üst düzeyde müteahhide yüklendiğini tanımlamaktadır. Sözleşmede yer alan anahtar teslimi olgusu, iskan alınması koşulunu da kapsamaktadır. (15. HD. 28.02.2005 - 4417/1075 - YKD 2006/3 sf. 427)
7. Davacının dayandığı sözleşme aslı ibraz edilememiş olup, davalı sözleşmeyi ve içeriğini kabul etmemektedir. Dosyada sözleşme aslı bulunmadığından, her zaman için sözleşme ve içeriği değiştirilebilecek şekilde fotokopi suretine dayalı hüküm kurulması mümkün değildir. Davacı davasını geçerli, yazılı bir sözleşme ile kanıtlayamadığından davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm kurulması hatalıdır.
VI. KARAR
Açıklanan nedenlerle;
1. Davacı vekilinin karar düzeltme isteminin kabulü ile Dairemizin 22/09/2021 gün ve 2021/1227 Esas, 2021/990 Karar sayılı bozma ilamının KALDIRILMASINA,
2. Yukarıda (3) no'lu bentte açıklanan nedenlerle davacı vekilinin temyiz itirazlarının REDDİNE,
3. Yukarıda (4), (5), (6), (7) no'lu bentlerde açıklanan nedenlerle davalı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, peşin alınan harcın ilgiliye iadesine, 28/02/2022 tarihinde oy çokluğuyla karar verildi.
(Muhalif) (Muhalif)
KARŞI OY
Dava, davacı ile davalı arasında gerçekleştirilen konut satışının iptali ile satışa esas 07/03/2014 tarihli ön sözleşmede yer alan 68.000,00 TL bedel ile tapu masrafları, ipotek ve kredi kullanımından doğan masraflar ve kira tazminatı toplamının tahsili istemidir.
İlk derece mahkemesince davaya Tüketici Mahkemesi sıfatıyla bakılmış, taraflar arasında 07/03/2014 tarihinde gerçekleştirilen sözleşmenin her ne kadar resmi şekilde yapılmamış olsa da sözleşme içeriği taraflarca yerine getirilmekle geçersizliğinin ileri sürülemeyeceği, tarafların bu sözleşme ile bağlı oldukları, davalının oturulabilir iskanı alınmış şekilde konutu teslim etmediği, sözleşmenin geriye etkili feshinin gerektiği kanaati ile hüküm oluşturulmuştur.
Sayın çoğunluğun kabulünde olduğu üzere taraflar arasındaki ihtilaf başka bir deyişle davanın konusu 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkındaki Kanunun kapsamında kalmaktadır.
07/03/2014 tarihli sözleşmede 189 ada 15 parselde bulunan arsa üzerine 21/02/2014 tarihli proje kapsamında ... İnşaat'ın yapacağı binadan bir mesken alındığı, kredi aşamasına gelindiğinde davacının kredi çekip tapusunu alacağının belirtildiği 19/03/2015 tarihinde tapuda gerçekleştirilen akit ile 189 ada 15 parselde bağımsız bölümün kredi çekilerek davacı adına tapuda satışının aynı taraflarca gerçekleştirildiği, yerin konut olarak vasıflandırıldığı görülmektedir.
Davacı, (Tüketici) konut ihtiyacını karşılamak üzere yap-satçı (arsa sahibi+müteahhitten) sözleşme kapsamında satın aldığı, kredi aşamasına ulaşınca tapuda akit yapıldığı satışa konu bağımsız bölüm için tapuda satış sırasında banka kredisi kullanarak kayıt üzerine ipotek konulduğu, işin bu yönüyle resmiyet kazandığı görülmektedir.
Hayatın olağan akışı ve genel olarak alınan konutun oturulabilir, tamamlanmış ve kabul edilebilir şekilde teslimi halinde ifa gerçekleşmiş olacaktır. Yargılama sırasında yapılan keşif sonrası düzenlenen 25/04/2016 günlü bilirkişi raporunda, davaya konu yerin projesine uygun yapılmadığı, projede bodrum katta olan bina girişinin halihazırda zemin kattan yapıldığı, mevcut haliyle giriş, salon, mutfak ve banyodan ibaret 45 m2 bir alanda kapı ve kasaların yapılı olmadığı, taban döşemelerinin olmadığı, banyo, mutfak, kalorifer tesisatlarının olmadığı özetle oturulamayacak durumda olup iskânının da bulunmadığı, dava tarihi itibariyle değerinin 35.000,00 TL olacağı beyan edilmiştir.
Tüm dosya kapsamında, davacının tüketici işlemi niteliğindeki sözleşmeyle yap-satçı yükleniciden konut nitelikli taşınmaz satın aldığı, satış bedelinin taşınmaz üzerine konulan ipotek akit tablosundan anlaşıldığı üzere peşin ödenen tutardan bakiye 40.000,00 TL banka konut finansman kredisiyle ödendiği, toplam bedelin 68.000,00 TL olduğu tüketicinin mevcut haliyle ifa beklentisinin gerçekleşmediği, gerçekleşme imkanının da olmadığı, aldığı konut sebebiyle mağdur olan davacının cayma hakkını haklı olarak kullandığı, ödediği konut bedelini talepte haklı olduğu gerekçeleriyle sayın çoğunluğun ve diğer azınlığın bozma yönündeki görüşüne katılmıyor, yerel mahkeme kararının onanması yönündeki azınlık oyumdur.
KARŞI OY
Davacı tüketici ile davalı yapsatçı arasında düzenlenen konut satış sözleşmesi sonrası tapuda davalı tarafından satışı gerçekleştirilen bağımsız bölümün, süresinde anahtar teslimi olarak teslim edilmemesi sebebiyle davacının sözleşmeden dönerek, sözleşmenin feshi, tapunun davalıya iadesi, bedelin ve kira bedelinin davalıdan tahsiline ilişkin mevcut davada, mahkemece davanın kabulüne karar verilmiştir.
Kararın davalı tarafından temyizi üzerine, Dairemizce 22/09/2021 tarihli ilâm ile görev yönünden kararın bozulmasına karar verilmiş, bilahare bu sefer davacı tarafından karar düzeltme istenmiş olmakla, Dairemizce yapılan değerlendirme sonucu, sayın çoğunluk bozma kararının kaldırılması ve mahkeme kararının esastan bozularak davanın reddi yönünde yeni bozma gerekçesi oluşturmakla, farklı bozma gerekçesi ile aşağıdaki şekilde muhalefet görüşümüz açıklanmıştır.
1-Yukarıda bozma gerekçesinde etraflıca anlatımlar yapıldığı için tekrara girilmemiştir.
2-Davacı tarafından açılan sözleşmenin feshi ile davacı adına olan tapu kaydının iptali ile davalı adına tescili, davalıya ödenen bedelin, masrafların ve kira kaybının ödenmesine ilişkin dava, tüketici işlemlerinden doğan, Tüketici Mahkemesinde görülen bir davadır.
3-Taraflar arasındaki ihtilafın temelinde, tüketicinin aldığı malın (konut) ayıplı olması bulunmaktadır. 6502 sayılı T.K.H.K. Bu gibi durumlarda tüketiciye bir takım seçimlik haklar tanımaktadır (m. II). Bunlardan birisi de sözleşmeden dönme ve bedel iadesini isteme hakkıdır. Bu hak yenilik doğuran bir hak olup, hakkın kötüye kullanılması durumları hariç uygulanması gerekir. Tüketici sözleşmeden dönmekle doğal olarak ödediği bedelin iadesini isteme hakkını da kazanır. Dönme halinde satım sözleşmesi tasfiye ilişkisine döner (İlhan Kara, Tüketici Hukuku, 2. Bası sf:738 vd.).
4-Uygulamada, henüz inşaat bitmeden tüketicilere yapılan konut satışları sebebiyle, tüketicilerin çok sayıda mağduriyet yaşadığı açıktır. Konu ile ilgili olarak 6502 s. Kanun ile "ön ödemeli konut satışları" düzenlemesi yapılarak, sıkıntıların önüne geçilmeye çalışılmıştır. İlgili Kanun gereğince yüklenicinin başta bilgilendirme olmak üzere çok sayıda yükümlülüğü bulunmaktadır. İnşaatların bitiminin 36 ayı geçemeyeceği, belirli hallerde tüketicinin cayma hakkının bulunduğu mevzuatta yer almaktadır.
5-Bu kısa bilgilendirme sonrası olayımıza gelirsek, davalının Karabük Belediye Başkanlığının resmi yazısı ve ekinde bulunan yapı ruhsatı ve mimari projeye göre hem arsa sahibi hem de yapı müteahhidi olduğu açıktır. Böylece davalı, uygulamada yapsatçı diye isimlendirilen meslek grubundadır.
6-19/03/2015 tarihinde tapuda gerçekleştirilen akit ile ..., parsel 15'de kayıtlı arsa niteliğindeki taşınmazın, bodrum kat, bağımsız bölüm (1)'de belirtilen mesken niteliğindeki yerin 8/100 arsa payı ile davalı tarafından davacıya satışının yapıldığı açıktır.
Satılan yerin mesken/konut niteliği açıkça belirtilmiş olup, ayrıca aynı gün itibariyle ... Bankası lehine ipotek tesis edildiği de görülmektedir.
7-Bankadan gelen ipotek belgelerinde ise, davacı lehine bireysel konut kredisi tahsisinin yapıldığı, satış ve ipoteğin konusunun da açıkça "KONUT" olarak açıklandığı görülmektedir.
8-Yukarıda belirtilen deliller itibariyle taraflar arasındaki konut satışının belirgin olduğu gibi, bu satışın 6502 sayılı Kanun kapsamında kaldığı da açıktır. Bu durumda bu akitten önce 07/03/2014 tarihinde taraflar arasında düzenlendiği ancak aslı ibraz edilmeyen sözleşme mevcut olayımızda delil olarak dikkate alınmasa bile, tarafların niyetini göstermesi yönünden önem arz etmektedir.
9-Çünkü satışın konusu konut olduğuna göre, hayatın olağan akışı ve genel uygulama, konutun anahtar teslimi olarak davalı tarafından tamamlanmış, yani oturabilir şekilde davacıya teslim olmalıdır.
Bunun aksi ise ancak davalı yapsatçı tarafından ispatlanabilir. Davalının savunmasına değer verebilmemiz yani taşınmazın natamam-eksik satıldığı hususunun ispata muhtaç olduğu açıktır.
10-Yukarıda konumuza en yakın düzenleme olarak, ön ödemeli konut satışından bahsetmiştik. Taraflar arasında güçlü olan taraf davalı yapsatçı, zayıf olan ise tüketici konumundaki davacıdır.
Her türlü belge ve bilgiyi düzenlemesi tüketiciyi bilgilendirmesi gereken taraf davalı yapsatçı olup, neticeten bu satışla ilgili hiç bir belge sunamamıştır.
11-Ayrıca tapuda yapılan akit belgesinde de, taşınmazın tamamlanmadan satıldığına dair açıklama da bulunmamaktadır.
12-Tüketici Hukukuna hakim olan ilkelerin başında tüketicinin zayıf konumda bulunduğu, tüketici lehine yorum ilkesinin geçerli olduğu, ispat yükünün kural olarak müteşebbise ait olması gibi hususlar gelmektedir.
Bu açıklamalar gereğince anahtar teslimi konut teslimi hususunda davalının yükümlülüğünü halen dahi gerçekleştirmediği açık olup, 15/04/2016 tarihinde yapılan keşif ile de bu durum belirlenmiştir.
13-Bilirkişi raporunda yapı ruhsatı alınan bina için yapı kullanma izin belgesinin alınmadığı, dairenin oturulacak durumda olmadığı, inceleme konusu olan dairenin diğer 11 adet daireye benzemediği açıklanmıştır.
14-Bütün bu açıklamalar sonucunda, davalının yapsatçı olarak taahhüt ettiği bir daire teslimini dava tarihinde, keşif tarihinde gerçekleştiremediği, bu konuda geçerli bir mazeret ileri sürmediği, ispat yükü açısından taahhüdünü yerine getirdiğine dair belge sunamadığı ve böylece ayıplı mal satışından dolayı davalının sorumlu olacağı açıktır.
15-Neticeten davacının tüketici işleminden dolayı aldığı konut sebebiyle mağdur olduğu, ayıpsız konut teslimi gerçekleşmediği için cayma hakkını haklı olarak kullandığı ve böylece fesih talebi yerinde bulunmakla, bu gerekçeler ile sayın çoğunluğun görüşünden farklı düşünülmüştür.
16-İlk derece mahkemesinin akdin feshine ilişkin değerlendirmesi doğru olmakla birlikte, tarafından farklı bir bozma gerekçesi aşağıda açıklanmıştır.
Buna göre davacıya iade edilecek bedel konusunda fotokopi olan belgenin dikkate alınamayacak olması sebebiyle, sadece resmi akitte yer alan bedelin dikkate alınabilecek olması karşısında kararın bu gerekçe ile bozulması gerekirken, farklı gerekçe ile bozulmasına muhalif olduğumu açıklarım.
Full & Egal Universal Law Academy