7. Hukuk Dairesi
MAHKEMESİ: Adana Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesi
DAVALILAR: ... vd.
İLK DERECE
MAHKEMESİ: Adana 4. Asliye Hukuk Mahkemesi
Davacı vekili tarafından, davalılar aleyhine 21/10/2015 tarihinde verilen dilekçeyle önalım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil talep edilmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın kabulüne dair verilen 29/12/2020 tarihli hükmün istinaf yoluyla incelenmesi davalılar vekili tarafından talep edilmiştir. Adana Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesince istinaf talebinin esastan reddine dair verilen kararın davalılar vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içeriğindeki tüm kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü.
KARAR
Dava, önalım hakkına dayalı tapu iptal ve tescil istemine ilişkindir.
Davacı vekili; davacının 10376 ada, 2 numaralı parselde kayıtlı taşınmazda paydaş olduğunu, davalılardan ...'ın aynı parselde toplam 82/9777 payı 60.000,00 TL'ye, ...'ın 82/9777 payı 60.000,00 TL'ye ve ...'ın 41/9777 payı 30.000,00 TL'ye 14/01/2015 tarihinde toplam 150.000,00TL bedelle satın aldıklarını, müvekkilinin bu satışlardan hiçbir şekilde haberinin olmadığını, müvekkilinin önalım hakkını kullanarak işbu davayı açtığını, davalılara ait payların tapu kaydının iptali ile müvekkili adına tescil edilmesini talep ve dava etmiştir.
Davalı vekili; öncelikle davanın reddini, kabulü durumunda ise yeni değer tespitinin yapılarak bedelin ve masrafların depo edilmesine karar verilmesini savunmuştur.
İlk derece mahkemesince davanın kabulüne karar verilmiştir.
Hükmün istinaf yolu ile incelenmesi davalılar vekilince talep edilmesi üzerine; Adana Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesi, ilk derece mahkemesi kararının usul ve esas yönünden hukuka uygun olduğunu, kamu düzenine aykırılık teşkil eden bir hususa da rastlanmadığını belirterek davalılar vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine karar vermiştir.
Davalılar vekili; ilk derece mahkemesinde açılan davanın üzerinden yaklaşık yedi yıl geçtiğini, davalıların depo edilen bedelin faiz getirisinden mahrum kaldıklarını, enflasyon nedeniyle paranın değerinde meydana gelen düşüşten müvekkillerinin mağdur olacağını, satış bedelinin oldukça geç bir tarihte ve vadesiz hesaba depo edildiğini, geçen sürede davalıların yatırılan bedelin nemalarını elde etme haklarının ellerinden alındığını, satış gününden bu yana taşınmazın yüksek oranda değerlenmiş olması ile yargılamanın ilk safhalarında depo edilmesi gereken bedelin ancak beş yıl sonra depo ettirilmesi sebebiyle davalıların zarara uğradığını ve davacı lehine hükmedilen vekalet ücretinin fazla ve yanlış hesaplandığını ileri sürerek kararı temyiz etmiştir.
1-Yapılan yargılamaya, toplanan delillere ve dosya kapsamına göre davalılar vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışındaki temyiz itirazları yerinde görülmemiş, reddi gerekmiştir.
2-Davalılar vekilinin satış tarihi ile satış bedelinin depo edildiği tarih arasında geçen 5 yıl 11 ay boyunca satış bedelinin nemalarını elde etme hakkından mahrum bırakıldığına ilişkin temyiz itirazlarına gelince;
Önalım hakkı paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda payın üçüncü kişiye satılması halinde, diğer paydaşlara o payı öncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır. Bu hak paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve payın üçüncü kişiye satılması ile kullanılabilir hale gelir.
4721 sayılı Türk Medeni Kanununun 734. maddesi uyarınca "Önalım hakkı sahibi, adına payın tesciline karar verilmeden önce, satış bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerini, hâkim tarafından belirlenen süre içinde hâkimin belirleyeceği yere nakden yatırmakla yükümlüdür."
Önalım hakkının kullanılmasıyla bu hakkı kullanan paydaş ile alıcı arasında kapsam ve şartları satıcı ile davalı arasında yapılan sözleşmenin aynı olan bir satım ilişkisi kurulmuş olur. Kural olarak önalım bedeli tapuda gösterilen satış bedeli ile davalı tarafından ödenen harç ve masrafların toplamından ibaret olup bu bedelin dava açılırken hazır edilmesi ve mahkemece makul süre içinde mahkeme veznesine depo edilmesiyle birlikte vadeli bir hesapta değerlendirilmesi gereklidir.
Anayasanın "Mülkiyet hakkı" kenar başlıklı 35. maddesine göre; "Herkes, mülkiyet ve miras haklarına sahiptir. Bu haklar, ancak kamu yararı amacıyla, kanunla sınırlanabilir. Mülkiyet hakkının kullanılması toplum yararına aykırı olamaz."
Anayasanın 35. maddesiyle, bireyin mülkiyet hakkının korunması konusunda devlete atfedilebilen müdahalelere yönelik sınırlamalar getirildiği gibi, lafzında açık bir biçimde düzenlenmemiş ise de, üçüncü kişilerin müdahalelerine karşı korumasız bırakmaması için devlete birtakım pozitif yükümlülükler de yüklediği kabul edilmektedir.
Pozitif yükümlülüklerin ortaya çıkmasının nedeni, mülkiyet hakkına gerçek anlamda koruma sağlama amacıdır.
Anayasada, temel hak olarak güvence altına alınan mülkiyet hakkının gerçekten ve etkili bir şekilde korunabilmesi için yalnızca devletin müdahaleden kaçınması yeterli olmayıp, devletin negatif yükümlülükleri dışında pozitif yükümlülüklerinin de olması gerekir. Bu bağlamda, söz konusu pozitif yükümlülükler, bazı durumlarda özel kişiler arasındaki uyuşmazlıklar da dâhil olmak üzere mülkiyet hakkının korunması için belirli tedbirlerin alınmasını gerektirmektedir.
Özel kişilerin mülkiyet haklarının çatıştığı durumlarda, her iki tarafın menfaatlerinin mümkün olduğunca dengelenmesi ve sürecin taraflardan biri aleyhine ölçüsüz bir sonuca da yol açmaması gerekir. Olayın bütün koşulları ve taraflara tanınan tüm imkânlar ile tarafların tutum ve davranışları göz önünde bulundurularak menfaatlerin adil bir şekilde dengelenmesi sağlanmalıdır.
Resmi satış sözleşmesindeki önalım bedelinin makul süre içerisinde depo edilmemesi ve vadeli bir mevduat hesabında değerlendirilmemesi nedeniyle pay satın alan davalıyı fakirleştirecek, önalım hakkını kullanan davacıyı amaç dışında zenginleştirecek yorum ve sonuçlardan kaçınılmalıdır.
Hakkın kullanılması hiçbir zaman davalı tarafın zararına olmamalıdır.
Dava konusu paya yönelik önalım davasının açıldığı tarih ile önalım bedelinin depo edildiği tarih arasında uzunca bir zamanın geçtiği; bu süre göz önüne alındığında, önalım bedelini zamanında depo etmeyerek kullanması nedeniyle davacının amacı dışında zenginleştirildiği, nemalandırılmayan satış tarihindeki miktarın depo edilmesi nedeniyle enflasyon oranında veya faiz getirisinden mahrum kalınması oranında davalıların da fakirleştiği, bir tarafın diğer taraf zararına azımsanamayacak derecede oransız bir çıkar sağladığı, bu durumun 4721 sayılı Türk Medeni Kanununun 2. maddesinde düzenlenen dürüstlük kuralına aykırı olacağı açıktır.
Mahkemelerce; ön inceleme tarihi itibariyle resmi senetteki bedelin, satış masraflarıyla birlikte, vadeli bir mevduat hesabında depo edilmesine karar verilerek yargılama sürecinin uzaması nedeniyle önalım bedelinde meydana gelecek değer kaybının önüne geçilmesi sağlanmış olacaktır.
Bu kapsamda mahkemeler, dava açıldıktan sonraki makul bir süre içinde önalım bedelinin, vadeli bir mevduat hesabına yatırılmasını sağlayarak yargı sürecinin hızlı işlememesinin taraflar üzerinde oluşturduğu olumsuz etkileri asgari seviyeye indirgeyerek mülkiyet hakkının devlete yüklediği pozitif yükümlülüğü gerçekleştirmiş olacaklardır.
Davacı önalım hakkına dayalı tapu iptal ve tescil isteminde bulunmuş, davalılar vekili ise; dava konusu hisseleri davalıların satın aldığı tarihten sonra, resmi senetteki satış bedelinin değerinin azaldığını, bedel depo edilirken bu hususların mahkemece dikkate alınmadığını belirterek hükmü temyiz etmiştir.
Yukarıda yapılan açıklamalar ışığında somut olaya gelince; önalım bedelinin davacı tarafından dava açılırken hazır edilmesi ve mahkemece ön inceleme duruşmasında bedelin vadeli hesapta nemalandırılmak üzere depo edilmesi hususunda karar verilmesi gerekirken; davanın açıldığı tarih olan 21/10/2015 tarihinden ve ön inceleme duruşması adı altında duruşma açılmadığından, ilk duruşma günü olan 12/07/2016 tarihinden uzun bir zaman sonra, 22/12/2020 tarihli duruşma günü verilen ara karar ile davacı vekiline satış bedeli ve tapu harcı olmak üzere toplam 153.000,00 TL’yi depo etmek üzere bir haftalık süre verilmiş ve davacı tarafından 28/12/2020 tarihinde söz konusu bedel mahkeme veznesine depo edilmiştir. Ancak önalım bedelinin depo edildiği tarih ile dava tarihi arasında olması gereken makul süre geçmiş, önalım bedeli davalıların kusuru olmaksızın değer kaybına uğramış, satış bedelinin değerinde meydana gelen azalmanın önüne geçilememiş ve taraflar arasında gözetilmesi gereken menfaatler dengesi davalılar yönünden zarar görmüştür.
Mahkemece yapılması gereken; konusunda uzman bilirkişiden denetime elverişli şekilde rapor alınarak, resmi senette yazılı satış bedeli ile tapu masrafı toplamı olan 153.000,00 TL'nin ön inceleme duruşması adı altında duruşma açılmadığından, ilk duruşma günü olan 12/07/2016 tarihinden bilirkişi incelemesi yapılan tarihe kadar nemalandırılması halinde ulaşacağı değer belirlenerek, bu miktardan depo edilen ve bankada mevcut bulunan (nemalı veya nemasız) miktar çıkarılarak aradaki farkın da depo edilen önalım bedeline ilavesi suretiyle karar vermektir.
O halde mahkemece; önalım bedelinin, ön inceleme duruşması adı altında duruşma açılmadığından, ilk duruşma günü olan 12/07/2016 tarihinden itibaren depo edildiği 28/12/2020 tarihine kadar geçen sürede vadeli bir mevduat hesabına yatırılması halinde getireceği nemanın bilirkişiye hesaplattırılarak tespit edilecek bedel depo edildikten sonra işin esası hakkında bir hüküm kurulması gerekirken yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiş, açıklanan nedenlerle bölge adliye mahkemesinin esastan ret kararının kaldırılmasına ve ilk derece mahkemesi kararının bozulmasına karar vermek gerekmiştir.
SONUÇ: Yukarıda (1) numaralı bentte açıklanan nedenle davalılar vekilinin sair temyiz itirazlarının reddine, (2) numaralı bent uyarınca davalılar vekilinin temyiz itirazının kabulü ile Adana Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesinin 15/10/2021 tarihli 2021/794 Esas - 2021/1322 Karar sayılı kararının KALDIRILMASINA, Adana 4. Asliye Hukuk Mahkemesinin 29/12/2020 tarihli 2019/139 Esas - 2020/392 Karar sayılı kararının BOZULMASINA, peşin alınan harcın yatırana iadesine, karardan bir örneğin Adana Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesine, dosyanın İLK DERECE MAHKEMESİNE GÖNDERİLMESİNE, 13/09/2022 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.