MAHKEMESİ:Asliye Hukuk Mahkemesi
Davacı vekili tarafından, davalılar aleyhine 02.07.2015 gününde verilen dilekçe ile satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil talebi üzerine bozma ilamına uyularak yapılan duruşma sonunda; davanın kabulüne dair verilen 15.04.2021 günlü hükmün Yargıtayca duruşmalı olarak incelenmesi davalılar vekili tarafından istenilmekle, tayin olunan 14.01.2020 günü için yapılan tebligat üzerine temyiz eden davacı vekili Av. .... ile diğer taraftan davalılar vekili Av. ... geldiler. Açık duruşmaya başlandı. Süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra gelenlerin sözlü açıklamaları dinlenildi. Açık duruşmanın bittiği bildirildi. İş karara bırakıldı. Bilahare dosya ve içeriğindeki tüm kağıtlar incelenerek gereği görüşülüp düşünüldü:
K A R A R
Davacı vekili, davalının .... Noterliği’nin 07.02.1996 tarihli satış vaadi sözleşmesiyle ile dava konusu dükkanı dava dışı ...’e satmayı vaat ettiğini, satış vaadi sözleşmesi sonrasında yapılan kadastro çalışmaları sonrasında taşınmazın 166 ada 13 parsel olarak tapuya kaydedildiğini, dava dışı ...’in ... Noterliği’nin 19.08.1997 tarihli, satış vaadi sözleşmesiyle dükkanı davacıya satmayı vaat ettiğini, satış bedelini nakden ve tamamen ödediğini, dükkanın sözleşme tarihinden beri davacı tarafından kullanıldığını, davalının taşınmazı tapuda devretmediği gibi meni müdahale davası açtığını belirterek tapu iptali ve tescil talebinde bulunmuştur.
Davalı ... cevap dilekçesinde, satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil davası açmak için on yıllık zamanaşımı süresinin dolduğunu, sözleşmenin tarafının davacı olmadığını, davalıya dava dışı ... arasında imzalanan sözleşmede üçüncü kişiden bahsedilmediğini, davacının aktif dava ehliyeti bulunmadığını belirterek davanın reddini savunmuştur.
Yargılama aşamasında davalı ... dava konusu taşınmazdaki hissesini ...’ye devretmiş, davacı vekili de HMK’nın 125. maddesi gereğince davayı ...’ye karşı devam edeceklerini, akraba olan tarafların kötüniyetle hareket ettiklerini beyan etmiştir.
İlk derece mahkemesince davanın reddine karar verilmiş, davacı vekilinin istinaf talebi Samsun Bölge Adliye Mahkemesi 1. Hukuk Dairesi tarafından esastan reddedilmiştir.
Hükmün, davacı vekili tarafından temyizi üzerine 14. Hukuk Dairesinin 09.09.2020 tarihli, 2020/1729-4717 E. K. sayılı Kararı ile Davalı ...’nün 10.03.2020 tarihli dilekçesinde,“ Dava konusu taşınmazın uzun yıllardır davacı ... tarafından kullanıldığını bilmekteyim. Taşınmaza ilişkin ihtilafı bilmeme rağmen, dava konusu taşınmazı dava devam ederken aldım. Dava konusu taşınmaza yönelik bir bedel ödemem de söz konusu olmamıştır.” şeklinde beyanda bulunduğu belirtilerek, davalı ... tarafından dosyaya sunulan dilekçedeki beyanları dikkate alınarak kötüniyetli olup olmadığının tespitiyle sonucuna göre bir karar verilmesi gerektiği belirtilerek hükmü bozulmasına karar verilmiştir.
Mahkemece bozma ilamına uyularak yapılan yargılama sonucunda davanın kabulüne, 166 ada 13 parsel sayılı taşınmazın davalı ... mülkiyetinde iken, davalı ... adına tescil edilen 84/275 payına ilişkin tapu kaydının iptali ile 84/275 payın davacı adına tapuya tesciline karar verilmiştir.
Hükmü davalılar vekili temyiz etmiştir.
Kaynağını Borçlar Kanununun 22. maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, Borçlar Kanununun 213. maddesi ile Türk Medeni Kanununun 706. ve Noterlik Kanununun 89. maddesi hükümleri uyarınca noter önünde re’sen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan sözleşme türüdür. Vaat alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet devir borcu yüklenen satıcıdan edim yerine getirilmediğinde Türk Medeni Kanununun 716. maddesi uyarınca açacağı tapu iptali ve tescil davasında borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilir.
24.04.1978 tarihli ve 3/4 sayılı Yargıtay İçtihatı Birleştirme Kararına göre, tapuda arsa niteliğinde kayıtlı olmasına rağmen ileride kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulduğunda bir paya bağlanacak bağımsız bölümün ayrı bir taşınmaz niteliği kazanmadan önce satış veya temlik işlemine konu yapılması halinde mahkemece temlik işleminin tarafına geçirilmesi gereken payın bilirkişi marifetiyle keşif yapılarak ileride kat irtifakına esas teşkil edecek arsa payı olarak belirlenmesi, dava konusu yapılması halinde davacı 3. kişiye ancak bu payın tescil edilmesi olanaklıdır.
Burada üzerinde durulması gereken husus kat mülkiyeti ya da kat irtifakı kurulmamış bir taşınmazdan bağımsız bölüm satış vaadinde bulunulması ve satışı vaat olunan bağımsız bölümün yer aldığı yapı "Kaçak-imara aykırı" ise olayın ne şekilde bir çözüme kavuşturulması gerektiğidir.
3194 sayılı İmar Kanununun 26 ve 27. maddelerinde belirtilen ayrık durumlar dışında inşaata başlamadan önce tüm yapılar için ruhsat alınması zorunludur. Buradaki "Ruhsat" kavramı (ya da yapı izin belgesi) arsa malikine taşınmazı üzerinde imar kurallarına uygun bir yapıyı veya yapılmış bir yapı üzerindeki esaslı değişiklik, ek ve onarımları yapabilmesi için yetkili merciin verdiği izin belgesini ifade eder. Bu belge ile arsa maliki taşınmazı üzerine yapı yapabilme yetkisini kazanır. Uygulamada bu belgeye "İnşaat ruhsatı" denilmektedir. İnşaat yapımına ruhsat alınarak başlanmış ve inşaat ruhsata uygun yürütülerek tamamlanmışsa hiçbir sorun yoktur. Ancak, yapıya ruhsat alınmadan başlanmışsa ortada imar kurallarına aykırı bir inşaat var demektir. Uygulamadaki adı ile bu tür inşaat "Kaçak inşaat" tır. İmar Kanununun 32. maddesi hükmüne göre ruhsat da alınmış olmakla beraber inşaat, ruhsat ve eklerine aykırı yapılmışsa bu inşaat kaçak yapı sayılır. Ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı olarak sürdürülen yapılara ne gibi bir müeyyide uygulanacağı İmar Kanununun 32/son maddesinde gösterilmiştir. Buna göre yapı belediye encümeni veya il idare kurulu kararını takiben yasal hale getirilmez veya yasal hale getirilmesi olanaksız ise masrafı sahibinden tahsil edilerek yıkılması gerekir. Ruhsatsız veya ruhsata aykırı olarak yapılan bina veya bağımsız bölümler yasaya uygun hale getirilmezse yıkılacağından, yıkılacak yerlerle ilgili olarak yaratılmış ekonomik değerlerin korunması söz konusu olmayacağından, bu tür yerlerin aynının paylaştırılması paylaşım sonucu da bağımsız bölümlerin üçüncü kişilere satışı veya satış vaadi sözleşmesine konu yapılması yasalara uygun düşmez. Esasen, imara aykırı-kaçak ve yıkılması yasa buyruğu olan bir yapıda bağımsız bölüm satışına değer tanımak yasa aykırılığın hukuk düzeni tarafından korunması anlamına gelir.
Başka bir ifadeyle 24.04.1978 tarihli ve 3/4 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu Kararının ancak imar mevzuatına uygun inşa edilmiş fakat henüz kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulmamış binalardaki bağımsız bölüm satışının vaat edilmesi halinde uygulanabileceğinin kabulü gerekir.
Somut olayda; davalı ... 10.03.2020 tarihli dilekçesiyle ...'nun dava konusu taşınmazdaki hissesini bedelsiz olarak devir aldığını beyan ettiğinden, satış işleminin satış vaadi sözleşmesinin ifa edilmesini önlemek amacıyla muvazaalı bir devir olduğuna yönelik kabulde bir isabetsizlik bulunmamaktadır.
847 ada 5 parsel sayılı taşınmaz (eski 166 ada 13 parsel) arsa niteliği ile davalı ve dava dışı kişiler adına kayıtlıdır. Bu taşınmaz üzerine bina yapıldığı da bilirkişi raporuyla sabittir. Davalı ..., dava dışı ...'e 07/02/1996 tarihli sözleşme ile tapu kaydından belli bir miktar payın satımını değil ... İli .... İlçesi ... Mahallesi ... Mevkiinde kain arsa vasıflı taşınmaz üzerindeki binanın karayolları seviyesindeki dükkanın hak ve hissesini satmayı vaat etmiş, satış vaadine konu bağımsız bölümler için arsa payı özgülememiştir.
Davacı, dava dışı ...'den 19.08.1997 tarihli satış vaadi sözleşmesiyle ...'in 07.02.1996 tarihli satış vaadi sözleşmesine konu karayolları seviyesindeki davalı ...'na ait dükkanın hak ve hissesini almayı vaat etmiştir.
Keşif sonrası düzenlenen 09/04/2018 tarihli fen bilirkişisi raporundan dava konusu taşınmaz üzerinde bulunan binanın 30,00 m2'lik kısmının kıyı kenar çizgisi içerisinde kaldığı, 33,21 m2'lik kısmının ise komşu parsele tecavüzlü olduğu anlaşılmaktadır. 30/04/2018 tarihli inşaat bilirkişisi raporunda dava konusu taşınmazın yapı ruhsatı bulunmamakla beraber yapı ruhsatı alıp kat irtifakı projesinden ilgili bağımsız bölümün tapusunun alınmasının mümkün olmadığı belirtilmiştir.
O halde mahkemece yukarıda belirtilen ilkeler de gözetilerek, dava konusu taşınmaz üzerinde dava konusu dükkanları da kapsayacak şekilde kat irtifakı veya kat mülkiyeti tesis edilip edilemeyeceği yani yapının yasal hale getirilmesinin mümkün olup olmadığı belediyeden sorularak ve bilirkişilere inceletilerek tespit edilmeli, yapı yasalara uygun hale getirilebilecekse davacıya yetki ve süre verilmeli yapı yasal hale getirilirse satış vaadine konu bağımsız bölüme özgülenecek arsa payı binada kat irtifakı kurulacakmış gibi bilirkişilere hesaplattırılarak bu payın davacı adına tesciline karar verilmesi gerekirken davalı adına kayıtlı payın tamamının tesciline karar verilmesi doğru değildir.
Ayrıca aksinin saptanması halinde dayanak satış vaadi sözleşmelerinin arsa payına ilişkin olmayıp, bağımsız bölüm satışına ilişkin kabul edilmesi gerektiğinden kaçak ve yıkımı gereken yerde ekonomik değerlerin korunmasından söz edilemeyeceğinden tescil talebinin ifa olanağı bulunmadığından reddi gerekirken eksik incelemeyle yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiş, kararın bu sebeplerle bozulmasına karar vermek gerekmiştir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle davalılar vekilinin temyiz itirazının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, peşin yatırılan harcın yatırana iadesine, 3.815,00 TL Yargıtay duruşma vekalet ücretinin davacıdan alınarak davalılara verilmesine, kararın tebliğinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 19.04.2022 tarihinde oybirliği ile karar verildi.