7. Hukuk Dairesi
MAHKEMESİ:Asliye Hukuk Mahkemesi
ASIL DAVADA
BİRLEŞTİRİLEN DAVADA
Asıl ve birleştirilen davada davacı vekili tarafından, davalı aleyhine 26/03/2014 ve 07/08/2014 günlerinde verilen dilekçeler ile önalım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil istenmesi üzerine Yargıtay 14. Hukuk Dairesinin bozma ilamına uyularak yapılan muhakeme sonunda; asıl ve birleştirilen davanın reddine dair verilen 10/10/2019 günlü hükmün Yargıtayca duruşmalı olarak incelenmesi asıl davada davacı vekili, karşı taraftan davalı vekili tarafından istenilmekle tayin olunan 08/02/2022 günü için yapılan tebligat üzerine temyiz eden asıl davada davacı vekili Av. ... ile karşı taraftan davalı- birleştirilen dava davalısı vekili Av. ... geldiler. Açık duruşmaya başlandı. Süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra gelenlerin sözlü açıklamaları dinlendi. Açık duruşmanın bittiği bildirildi. İş karara bırakıldı. Bilahare dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:
_ K A R A R _
Asıl ve birleştirilen dava, önalım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.
Asıl ve birleştirilen davada davacı vekilleri, müvekkillerinin paydaşı olduğu dava konusu 1863 ada 6 ve 7; 2738 ada 2, 3 ve 4 parsel sayılı taşınmazlarda 07.08.2012, 09.08.2012, 27.12.2012, 27.08.2013 ve 25.09.2013 tarihlerinde davalıya satılan hisselerin önalım hakları nedeniyle müvekkilleri adına tesciline karar verilmesini talep etmişlerdir. Asıl davada davacı vekili bedelde muvazaa iddiasında bulunmuş ve 09.05.2019 tarihli duruşmada dava konusu hisselerin tüm takyidatlardan ari olarak müvekkili adına tescilini istemiştir.
Davalı vekili, resmi senetlerde gösterilen satış bedelinin gerçek değerin çok altında olduğunu, önalım bedelinin keşfen belirlenmesi gerektiğini, dava tarihi ile satış tarihi arasında 1 yıldan fazla zaman geçtiğini ve tapuda gösterilen satış bedeline itibar edilemeyeceğini beyan ederek davanın reddini savunmuştur.
Mahkemece, asıl ve birleştirilen davanın feragat nedeniyle reddine dair verilen ilk kararın taraflarca temyiz edilmesi üzerine Yargıtay 14. Hukuk Dairesinin 23.02.2016 tarih, 2015/14235 Esas, 2016/2067 Karar sayılı ilamıyla, “Davacılar, sözleşme doğrultusunda feragat ettiklerini belirtmişler, sözleşme içeriği ve beyanlar itibariyle feragatin, davalı ile anlaşma ihtimali nedeniyle olduğu anlaşılmaktadır. Davadan feragat ile dava konusu uyuşmazlık esastan sona erdiğinden şarta bağlı feragat geçerli değildir. Bu nedenle asıl ve birleştirilen davanın feragat nedeniyle reddine karar verilmesi hatalıdır. Diğer taraftan, HMK'nın 313/4. maddesine göre sulh sözleşmesi şarta bağlı olarak yapılabilir ise de davalı şirket tarafından verilmesi taahhüt edilen mesken ve işyeri niteliğindeki bağımsız bölümlerin parsel ve bağımsız bölüm numaraları da belirlenmek suretiyle 22.01.2015 tarihli sözleşmenin niteliği, uyuşmazlığı çözümleyecek nitelikte olup olmadığı açıklığa kavuşturularak sonucuna göre bir karar verilmelidir.” gerekçesiyle bozulmasına karar verilmiştir. Karar düzeltme istemi ise Dairenin 12.09.2017 tarih, 2016/12537 Esas, 2017/6098 Karar sayılı ilamıyla reddedilmiştir.
Mahkemece, bozma ilamına uyularak yapılan yargılama sonucunda; asıl ve birleştirilen davanın reddine karar verilmiştir.
Hükmü, asıl dava davacı vekili ile davalı vekili temyiz etmiştir.
1-Yapılan yargılamaya, toplanan delillere ve dosya kapsamına göre davalı vekilinin temyiz itirazları yerinde görülmemiş, reddi gerekmiştir.
2.Asıl dava davacı vekilinin temyiz itirazlarına gelince;
4721 sayılı Türk Medeni Kanununun “Devir Hakkının Kısıtlamaları” üst başlığı altında “Yasal önalım hakkı” kenar başlıklı 732. maddesinde, “Paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması hâlinde, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilirler.” hükmünü içermektedir.
Aynı Kanunun 734. maddesinde ise, “Önalım hakkı, alıcıya karşı dava açılarak kullanılır. Önalım hakkı sahibi, adına payın tesciline karar verilmeden önce, satış bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerini, hakim tarafından belirlenen süre içinde hakimin belirleyeceği yere nakden yatırmakla yükümlüdür.” hükmü yer almaktadır.
Önalım hakkının kullanılmasıyla bu hakkı kullanan paydaş ile alıcı arasında kapsam ve şartları satıcı ile davalı arasında yapılan sözleşmenin aynı olan bir satım ilişkisi kurulmuş olduğundan önalım bedeli, tapuda gösterilen satış bedeli ile davalı tarafından ödenen harç ve masrafların toplamından ibarettir.
Dava konusu payın satışına ilişkin hukuki işlemin tarafı olan davalı, kimse kendi muvazaasına dayanarak lehine hukuki sonuç doğmasını isteyemeyeceğinden ve davacı bu hukuki işlemde 3. kişi durumunda olduğundan davacıya karşı bedelde muvazaa iddiasında bulunamaz. Diğer taraftan önalım hakkını kullanan paydaşa karşı, sözleşmenin taraflarından biri (alıcı) tarafından satış bedelinde muvazaa bulunduğunun ve gerçekte bedelin daha fazla olduğunun ileri sürülmesi hakkın kötüye kullanılması niteliğindedir.
Bu genel açıklamalardan sonra somut olaya gelince; asıl ve birleştirilen davada davacılar tarafından dava konusu 1863 ada 6 ve 7; 2738 ada 2, 3 ve 4 parsel sayılı taşınmazlarda 07.08.2012, 09.08.2012, 27.12.2012, 25.09.2013, 27.08.2013 tarihli satış işlemleriyle davalıya satılan hisselere yönelik önalım hakkına dayalı olarak tapu iptali ve tescil isteminde bulunulmuştur. Davalı ise, gerçek satış bedelinin tapuda gösterilenden daha yüksek olduğunu ileri sürerek bedelde muvazaa iddiasında bulunmuştur.
Mahkemece, sulh sözleşmesinin ifasının mümkün olmadığı ve dava konusu hisselerin satış tarihleri üzerinden bir yıldan fazla süre geçtiği, sulh sözleşmesinde davacıya 4 adet daire ile 2 adet dükkan verilmesinin kararlaştırıldığı, tapu harç ve giderlerinden kurtulmak amacıyla asgari seviyede gösterilen tapudaki değere itibar edilemeyeceği gerekçesiyle davalının bedelde muvazaa iddiası kabul edilmiş ise de, davalı tarafından satış bedelinin tapuda gösterilen miktardan fazla olduğu yasal delillerle kanıtlanamamıştır. Öte yandan, yukarıda da belirtildiği üzere, davalı dava konusu taşınmazlardaki pay satışlarına ilişkin satış akitlerinin tarafı olduğundan ve hiç kimse kendi muvazaasına dayanamayacağından davalının bedelde muvazaa iddiasında bulunması açıkça hakkın kötüye kullanılmasıdır. Bu durumda mahkemece, davalının bedelde muvazaa iddiası kabul edilerek, belirlenen önalım bedelinin verilen kesin süre içerisinde depo edilmesine ilişkin ara karara uyulmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmesi açık bir yanılgıya dayanmaktadır.
O halde mahkemece, davacı tarafa dava konusu payların tapudaki satış bedelleri ile davalı tarafından ödenen harç ve masraflardan oluşan önalım bedelini depo etmek üzere uygun bir süre verilerek oluşacak sonuca göre işin esası hakkında bir karar verilmelidir.
Mahkemece, değinilen hususlar gözetilmeksizin yazılı gerekçe ile davanın reddine karar verilmesi doğru olmadığından hükmün bozulması gerekmiştir.
SONUÇ: Yukarıda (1) numaralı bentte açıklanan nedenlerle davalı vekilinin temyiz itirazlarının REDDİNE, (2) numaralı bent uyarınca asıl dava davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA,Yargıtay duruşma vekalet ücreti 3.815,00TL'nin davalıdan alınarak asıl dava davacısı ...’ya verilmesine, peşin yatırılan harcın iadesine, kararın tebliğinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 08.02.2022 tarihinde oy çokluğu ile karar verildi.
(Muhalif)
KARŞI OY
Ana ve birleştirilen davalarda, şufa hakkına dayalı olarak tapu iptali ve tescil isteminde bulunulmuştur.
İlk derece mahkemesince davanın usulden reddi kararı sonrası, Yüksek Yargıtay 14. Hukuk Dairesi kararı bozmuş, bilahare yapılan karar düzeltme talebide reddedilmiştir. İlk derece mahkemesi bozma kararına uyarak gerekli araştırmayı yaparak sulh ile ilgili elle tutulur bir çözümün bulunmadığını tespit ederek, davacılara, belirlemiş olduğu satış bedeli ve eklentilerini yatırmaları için kesin mehil vermiştir.
Davacıların kesin mehil süresi içinde eksik olan 1,977,226,48 TL yatırmamaları sonucu, mahkemece her iki davanın da reddine karar verildiği, hükmün asıl dava davacısı ve davalı şirket tarafından temyizi üzerine dairemizce gerekli incelemenin yapılması sonucu sayın çoğunluk tarafından yukarıda benimsenen gerekçelerle bozma kararı verildiği açıktır.
Sayın çoğunluğun gerekçeleri dışında esasen muhalif görüş olarak bizde bozma kararı verilmesi kanaatinde bulunmakta isek de, neticeden farklı gerekçelerle bozma kararı verilmesi kanaatindeyiz.
Sayın çoğunluk kısaca depo edilmesi gereken bedelin tapuda işlem sırasında gösterilen bedel ve eklentilerinden oluşması gerektiği ve davalı alıcının bedelin tapuda düşük gösterildiği ve yeniden değerlendirme yapılması itirazını kabul etmediği, bu durumu davalıya karşı hakkın kötüye kullanılması olarak benimsediği açıktır.
Olayımızda toplam 5 adet parselde 2012 ve 2013 yılında yapılan hisse satışlarından dolayı, davalı alıcıya karşı önalım talebinin 26/03/2014 tarihinde ileri sürüldüğü, yargılamaların bugüne kadar devam ettiği açıktır.
Davalı tarafından 2012 ve 2013 yılında edinilen hisse satışları sırasında, tapuda gösterilen bedellerin düşük olduğundan bahisle, mahkemece gerçek değerin belirlenmesi yönünde talepde bulunulduğu, bu amaçla keşiflerin yapılarak bilirkişi raporlarının alındığı belirgin olup, bozma sonrası mahkemenin bu savunmalardan etkilenerek, tapuda yazılı olan miktarı değil, kendince hesapladığı yüksek bir rakamı esas alarak depo kararı aldığı, bir anlamda Yargıtayın yerleşik uygulaması dışına çıkarak davalının bedelde muvazaa iddiasına değer verdiği açıktır.
Sayın çoğunluk Yargıtayın yerleşik uygulamasına dayanarak davalının itirazlarının hakkın kötüye kullanılması niteliğine vurgu yaparak, bunun dinlenemeyeceğini belirtmektedir.
Genel uygulamada muvaaza iddiası ileri sürüldüğünde Yargıtayca ve dairemizce ikili bir ayrım yapılarak davalı alıcının iddiası genelde kabul görmemekte, davacının bedelin yüksek gösterildiğine yönelik muvaaza iddiası ise araştırmaya değer görülerek inceleme yapılması ve delillerin toplanarak gerçek bedelin belirlenmesi tasvip görmektedir.
Bu ikili durum esasen kendi içinde çelişki taşımaktadır. Çünkü kanun koyucu TMK 734/2 maddesinde ayrım yapmaksızın “satış bedeli,” tabirini kullanmakta olup buradaki miktarın savunma yapan tarafın durumuna göre değiştirilmesi en azından hakkaniyete uygun değildir.
Gerek Yargıtay uygulamalarında gerekse doktrinde tapuda işlem yapan tarafların daha az vergi vb. ödemek amacıyla satış bedelinin düşük gösterdikleri ve böylece daha az vergi ödedikleri genel bir kabul görmekte ve bu durum nerede ise olağan karşılanmaktadır.
Düşük vergi verme durumunun tespiti halinde kanun koyucu bununla ilgili gerek eksik verginin alınması, gerekse ceza alınması yönünde yaygın bir uygulamasının varlığı da açıktır.
Sözleşmenin esaslı unsurlarından olan bedel ilgili olarak muvazaa durumunun, Yargıtay uygulaması ile esaslı bir unsur olarak görülmediği tespiti de açık bir çelişkidir. Çünkü muvazaa hususu esasen açık bir kanun hükmü ile belirlenmiş değildir. Esasen 818 sayılı Borçlar Kanununun 18. maddesi ve bilahare yürürlüğe giren 6098 sayılı kanunun 19. maddesinden hareketle genel muvazaa, muris muvazası, inançlı işlem gibi birçok konu yazılı içtihatlar ile düzenlemeye çalışılmıştır.
Yargıtayın genel uygulamasında muvazaa halinde sözleşmenin geçersizliği gündeme gelmekte iken şufa davalarına bakan dairelerin bu konu ile ilgili uygulamalarında bedelde düşüklük veya fazla miktar belirlenmesi halinde, genel uygulamalardan ayrılınmak suretiyle sözleşme ayakta tutulmaktadır. Bu durum yukarıda açıklanan çelişkili davranma konularına yeni bir durum daha eklemektedir.
Davalının bedelin düşük gösterildiği savunması esasen tapuda yapılan ve tamamlanan satış akdi ile ilgili bir husustur. Hisse satan kişi ile alıcı davalı arasındaki satışta hiçbir ihtilaf olmasa bile kamu, düşük bedeli tespit ettiğinde vergi cezası uygulamakta ve alacağını her iki taraftan alabilmektedir.
Satıcı 3. kişi ile alıcı arasında düşük bedel ile alım-satım sonrası taraflar arasında ihtilaf çıkmasıda mümkündür. Örneğin alım-satım sebebiyle bedelin eksik ödendiği iddiasında, bu husus dava konusu olabilmekte ve yine Yargıtay uygulaması sonucu uygun delillerle gerçek bedelin ne olduğu belirlenerek, bunun sonucunda tapuda yazılı miktarın dışında gerçek bedel üzerinden, eksik kalan kısım için alacak davaları kabul edilebilmektedir.
Konumuza dönecek olursak, satış akdinin taraflarının bedelde muvazaa iddiaları-savunmalarının dinlenmesinin önünün kesilmesi hakkaniyetli değildir.
Yargıtayın yerleşik içtihatları davalının, bedelin düşük gösterilmesi sebebiyle gerçek değerin belirlenmesi talebini ayrıca “hakkın kötüye kullanılması” olarak gördükleride açıktır. Oysa bu bir ön kabuldür. Bu konuda hiçbir delil toplanmamakta, ayrıca bu konunun araştırılması yönünde bir bozma gerekçeside oluşturulmamaktadır.
Hakkın kötüye kullanılması ön kabulünde “HAK nedir, bu hak nasıl kötüye kullanılmıştır, bu gibi sorular öğretide de sorulmaktadır.
Davalı alıcının düşük vergi vb. ödemek amacıyla tapudaki satış sırasında bedelin düşük gösterildiği savunmasını, davacıya karşı ileri sürmesinde ve bunu ispatlamak istemesinde, kötüye kullanılan bir hak var mıdır? Bu hususun tartışılması gerekir. Çünkü, satım akdi taraflarının gerçek amacının önalım hakkını kullanmak isteyen kişiyi aldatmak olmadığı, olsa olsa kamuya yönelik bir davranışlarının bulunduğu söylenebilir.
Yargıtay 14. Hukuk Dairesi 07/09/2020 tarihli kararında esasen satış bedeli kavramına bir anlamda yorum getirerek, tapudaki satış akdi sırasında belirlenen bedeli değil daha sonra tapuda yapılan düzeltme beyanı ve buna bağlı olarak ödenen cezai işlem sonucu belirlenen yeni bedelin esas alınmasını açıklayarak farklı bir karar verdiği görülmüştür.
Bu durumda davalının, şufa hakkı kullanılmadan önce tapuda bedel ile ilgili hususu düzeltmesi ve eksik harcı yatırması sonrası, düzeltilmiş bedelin davada esas alınması uygulaması ile; davalı-alıcı tarafından ileri sürülen muvazaa savunmasının desteklendiği, değer verildiği açıktır.
Böylece ön kabul şeklinde “hakkın kötüye kullanılması," şeklinde davalı talebinin reddinin yerinde olmadığı, bu hususun tartışılması, gerektiğinde davalı delillerinin de toplanması gerekeceği aşikardır.
Toplayacak olursak, Yargıtay uygulamasının eşit ve hakkaniyetli olması açısından, davalı-alıcının tapuda düşük bedel gösterildiği savunmasının dikkate alınması, aynen davacı tarafın bedelde muvazaa itirazı gibi değerlendirilerek gösterilecek delillerin toplanması ve neticeden gerçek bedelin belirlenmesinin daha hakkaniyetli olacağı açıktır.
Esasen 4921 sayılı Harçlar Kanununun 16. maddesi hükmüne göre de, şufa gibi tapu iptali ve tescile ilişkin davalarda gayrimenkulün değerinin esas alınmasına ilişkin genel düzenleme de yukarıdaki görüşlerimizi desteklemektedir. Çünkü dava dilekçesinde değer gösterilse bile ihtilaf halinde, mahkemece resen taşınmazın değerinin belirlenmesi hususu Yargıtayın muhtelif kararlarında sıkça belirtildiğine göre, bu kanun hükmünün bu olayımızda da uygulanması gerekmektedir.
Aksi halde hem devletin eksik harç almasına yol açılmakta, hem de taraflar için farklı uygulama esasları benimsenmek suretiyle, özellikle davalı-alıcının zarar görmesine mahkemeler eliyle yol açılmaktadır.
Mevcut davalarda uygulamanın bir şekilde davalı aleyhine devamı halinde, özellikle mahkeme eliyle davacının haksız-sebepsiz zenginleşmesine yol açılacağı, bununda genel olarak hakkaniyete-hukuka aykırı olacağı da açıktır.
Konuyu özetlediğimizde davalı-alıcının bedelin düşük gösterilmesi sebebiyle, mahkemece gerçek bedelin belirlenmesi ve bunun üzerinden depo kararı tesisi talebi-itirazı genel olarak yerindedir. Bu konunun esasen davacının herhangi bir hakkına tecavüz etmediği, hakkın kötüye kullanılmadığı, sonradan tapuda yapılan düzeltmelerin bile Yargıtayca dikkate alınması karşısında davalının itirazının dinlenmesi ve delillerinin toplanması gerektiği açık olmakla; genelde bunu gözeten yerel mahkeme gerekçesi yerindedir. Bundan dolayı çoğunluğun görüşüne katılmıyorum.
Davamıza özgü inceleme yapıldığında esasen davacının iyi niyetli olmadığı, hakkını kötüye kullandığı da ayrı bir husustur. Çünkü imzasını inkar etmediği 22/01/2015 tarihli belgede hem kendi hissesi hem de şufa talebi sonucu alacağı hisse toplamı üzerinden “4 daire ve 2 dükkan” karşılığı davalı ile anlaşma yapmış, böylece elde etmek istediği hisselerin ne kadar değerli olduğunu itiraf etmiştir. Çünkü tapuda yazan hisse devir bedellerinin toplamı ile karşılığında almak istediği 6 adet bağımsız bölümün değerleri arasında herhangi bir inceleme yapılmamış ise de, olağan hayat deneyimleri itibariyle büyük bir farkın bulunduğu, şufa hakkı kullanımı ile davacının büyük bir kar elde edeceği görülmektedir.
Bu anlaşma henüz hayata geçmemiş ise de, bu olayda davacının ne derece de kazançlı olduğu açık olup, davalının itirazı dinlenmediği takdirde, davalının da bu dava sebebiyle büyük zarar göreceği açık olduğu için, bu tespitimiz gereğince davalı şirket itirazının dinlenmesi gerektiği kanaatindeyiz.
Yukarıda açıkladığımız gerekçeler ışığında davalının, tapuda bedelin düşük gösterilmesi sonucu gerçek bedelin yeniden belirlenmesi isteği yerinde olup, mahkemece de doğru yolda bir usul belirlendiği halde varılan sonuç yanlış olmuştur.
Çünkü davalı delillerinin toplanması sonucu gerçek bedel belirlenerek bu değer ve masraflar üzerinde depo kararı verilmesi gerekirken, ne şekilde bulunduğu belli olmayan bir miktar üzerinden depo kararı yanlış olmuştur. Gerekçede bile miktarın nasıl bulunduğu anlaşılmamakta olup, buna dair düzenlenen depo kararı da hatalıdır. Bundan dolayı usulünce satış bedelleri belirlenmeli ve bulunacak miktarın depo tarihine kadar hesaplanacak faizi ile birlikte bir banka hesabına yatırılması ve verilecek süre sonrası, gerekli karar verilmesi gerekirken, bütün bu açıklamalara riayet etmeden düzenlenen ara kararı sonrası mevcut şekilde davanın reddine karar verilmesi hatalıdır.
Neticeten davalının itirazları doğrultusunda usule aykırı ara kararı ile tesis edilen red kararının bozulması, bozma gereğince mahkemece gerekli incelemenin yukarıdaki gerekçeler ışığında yapılarak yeniden ara kararı verilip, bunun sonucuna göre karar tesis edilmesi açıklaması doğrultusunda muhalefet görüşü açıklanmıştır.
Full & Egal Universal Law Academy