7. Hukuk Dairesi
MAHKEMESİ: ...Bölge Adliye Mahkemesi 14. Hukuk Dairesi
Davacı vekili tarafından, davalı aleyhine 09.08.2016 tarihinde verilen dilekçe ile önalım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil talep edilmesi üzerine yapılan duruşma sonunda davanın kabulüne dair verilen 23.01.2018 tarihli hükmün istinaf yoluyla incelenmesi davalı vekili tarafından talep edilmiştir....Bölge Adliye Mahkemesi 14. Hukuk Dairesince istinaf talebinin kabulüne, ilk derece mahkemesi kararının kaldırılmasına ve davanın reddine dair verilen kararın Yargıtayca, duruşmalı olarak incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmekle, tayin olunan 26.10.2021 günü için yapılan tebligat üzerine temyiz eden davacı vekili Av. Abdurrahman Demir, karşı taraftan davalı vekili Av. ... geldiler. Açık duruşmaya başlandı. Süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra gelenlerin sözlü açıklamaları dinlenildi. Açık duruşmanın bittiği bildirildi. İş karara bırakıldı. Bilahare dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği görüşülüp düşünüldü.
-K A R A R-
Dava, 5403 sayılı Kanunun 8/i maddesinde düzenlenen önalım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.
Davacı vekili, müvekkilinin 157 ada 11 parsel sayılı taşınmazın maliki olduğunu, dava konusu 157 ada 12 parsel sayılı taşınmazın 03.03.2016 tarihinde davalı tarafından satın alındığını, bu taşınmazların birbirine bitişik olduğunu ve aynı çit içerisinde yer aldığını, müvekkilinin taşınmazında ceviz, dava konusu taşınmazda ise zeytin ağaçları bulunduğunu, davacının eşi ile satıcı arasında inançlı işleme dayalı tapu iptali ve tescil davası olduğunu, satıcının taşınmazı müvekkiline kiraladığını ve dava konusu taşınmazı yıllardır müvekkilinin kullandığını belirterek, 5403 sayılı Kanunun 8/i maddesinde düzenlenen önalım hakkı nedeniyle dava konusu 157 ada 12 parsel sayılı taşınmazın müvekkili adına tesciline karar verilmesini talep etmiştir.
Davalı vekili, davanın süresinde açılmadığını, dava konusu taşınmazda 250 m2 büyüklüğünde ev bulunduğunu, taşınmazların yüz ölçümünün 8 dönümden fazla olduğunu, taşınmazların ekonomik bütünlüğünün olmadığını beyan ederek davanın reddini savunmuştur.
İlk derece mahkemesince, davacının maliki olduğu taşınmazla dava konusu taşınmazın sınırdaş olduğu gerekçesiyle davanın kabulüne karar verilmiştir.
Davalı vekilinin istinaf kanun yoluna başvurması üzerine İzmir Bölge Adliye Mahkemesi 14. Hukuk Dairesince, dava konusu taşınmaz üzerinde mesken olarak kullanılan ev ile sınırlı sayıda meyve ve zeytin ağaçlarının bulunduğu, taşınmazın tarımsal amaçlı kullanılmadığı, değerinin 560.000,00 TL olduğu, denize yakın konumda yer aldığı; taşınmazlar arasında tarımsal bütünlük olmadığı ve taşınmazın yüz ölçümünün 5.000 metre karenin üzerinde olması sebebiyle 5403 sayılı Yasanın 8/i maddesinin uygulanabilmesi için gerekli yasal koşulların oluşmadığı gerekçesiyle davalı vekilinin istinaf başvurusunun kabulüne, ilk derece mahkemesi kararının kaldırılmasına ve davanın reddine karar verilmiştir.
Hükmü, davacı vekili temyiz etmiştir.
Önalım hakkı paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını kısmen veya tamamen üçüncü bir kişiye satması halinde diğer paydaşlara bu satılan payı öncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır. Bu hak paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve satışın yapılmasıyla kullanılabilir hale gelir.
Önalım hakkının kullanılmasıyla bu hakkı kullanan paydaş ile alıcı arasında kapsam ve şartları satıcı ile davalı arasında yapılan sözleşmenin aynı olan bir satım ilişkisi kurulmuş olur. Önalım bedeli tapuda gösterilen satış bedeli ile davalı tarafından ödenen harç ve masrafların toplamından ibarettir.
5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanununa 6537 sayılı Kanunla eklenen 8/i maddesinin ikinci ve üçüncü fıkrasında, "Tarımsal arazilerin satılması hâlinde sınırdaş tarımsal arazi malikleri de önalım hakkına sahiptir. Tarımsal arazi, sınırdaş maliklerden birine satıldığı takdirde, diğer sınırdaş malikler önalım haklarını kullanamaz. Önalım hakkına sahip birden fazla sınırdaş tarımsal arazi malikinin bulunması hâlinde hâkim, tarımsal bütünlük arz eden sınırdaş arazi malikine önalıma konu tarımsal arazinin mülkiyetinin devrine karar verir." hükmü yer almaktadır.
Aynı maddenin üçüncü fıkrasında önalım hakkının kullanılmasında Türk Medenî Kanunu hükümlerinin uygulanacağı belirtilmiştir.
Somut olaya gelince; dava konusu 157 ada 12 parsel sayılı taşınmaz tapuda “tarımsal amaçlı depo ve tarla” vasfıyla tescil edilmiştir. Dosyada bulunan krokiye göre, davacının maliki olduğu 157 ada 11 parsel sayılı taşınmaz ile dava konusu taşınmaz sınırdaştır. Mahallinde yapılan keşifte mahkemece, 157 ada 12 parsel sayılı taşınmazın çevresinde tarımsal faaliyet yapılan taşınmazlar olduğu, 157 ada 11 ve 12 parsel sayılı taşınmazların birbirine bitişik olduğu ve aralarında fiili sınır olmadığı, 157 ada 12 parsel sayılı taşınmaz üzerinde zeytin ağaçları ile tek katlı ev bulunduğu gözlemlenmiştir. Mahalli bilirkişiler, davacının dava konusu taşınmaza zeytin ağacı diktiğini beyan etmişlerdir. Bilirkişi raporlarında, dava konusu taşınmazın 1/100.000 ölçekli Çevre Düzeni Planında tarım arazisi alanı sınırları içerisinde kaldığı, taşınmaz üzerinde zeytin ve meyve ağaçlarının bulunduğu, davacının maliki olduğu taşınmazla dava konusu taşınmazın bütünlük arz ettiği, taşınmazın ev ve yapılar dışında kalan kısımlarının tarım arazisi niteliği taşıdığı, taşınmazın zirai gelir elde edilebilir durumda olduğu belirtilmiştir. Bilirkişi raporlarına ekli fotoğraflar ve uydu görüntüsünde de taşınmaz üzerinde bina ile birlikte fenni usullere göre dikilmiş ağaçların olduğu çevresinde de tarımsal faaliyet yapılan taşınmazlar olduğu görülmüştür. Yapılan bu tespitler karşısında, dava konusu taşınmazın tarımsal amaçla kullanıldığının kabulü gerekir. Öte yandan, 5403 sayılı Yasa ile düzenlenen önalım hakkının kullanılabilmesi için önalıma konu taşınmazın ağırlıklı olarak tarımsal faaliyet yapılan taşınmaz olması gerektiği, aksi durumda Yasanın amacına aykırı olarak önalım hakkının bulunmadığı Dairemiz kararlarında da belirtilmiştir.
Açıklanan nedenlerle, Bölge Adliye Mahkemesince 5403 sayılı Kanunun 8/i maddesinde düzenlenen yasal koşulların oluşmadığı gerekçesiyle davalı tarafın istinaf talebinin kabulüne, ilk derece mahkemesi kararının kaldırılmasına ve davanın reddine karar verilmesi doğru görülmemiş ve hükmün bozulması gerekmiştir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle davacı vekilinin temyiz itirazının kabulü ile Hukuk Muhakemeleri Kanununun 371. maddesi gereğince temyiz olunan İzmir Bölge Adliye Mahkemesi 14. Hukuk Dairesinin kararının BOZULMASINA, peşin yatırılan harcın yatırana iadesine, 3.050,00 TL Yargıtay duruşma vekalet ücretinin davalıdan alınarak davacıya verilmesine, Hukuk Muhakemeleri Kanununun 373. maddesinin ikinci fıkrası uyarınca dosyanın İzmir Bölge Adliye Mahkemesine GÖNDERİLMESİNE, 26.10.2021 tarihinde oy çokluğu ile karar verildi.
-KARŞI OY-
Yapılan yargılamaya, toplanan delillere, dosya içeriğine, temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararında yazılı gerekçelere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre yerinde olmayan temyiz itirazlarının reddiyle usul ve yasaya uygun Bölge Adliye Mahkemesi kararının onanması gerektiği görüşünde olduğumdan, sayın çoğunluğun bozma kararına katılamıyorum.
-KARŞI OY-
Davacı vekili, müvekkiline ait 157 ada 11 parsel sayılı taşınmazın sınırdaşı olan dava konusu 157 ada 12 parsel sayılı taşınmazın 03.03.2016 tarihinde davalıya satıldığını belirterek, 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanununa 6537 sayılı Kanunla eklenen 8/i maddesi uyarınca önalım hakkına dayanarak tapu iptali ve tescil talebinde bulunmuştur.
Davalı vekili, 5403 sayılı Kanunun 8/i maddesinde düzenlenen yasal koşulların oluşmadığını beyan ederek davanın reddini savunmuştur.
İlk derece mahkemesince, davanın kabulüne; bölge adliye mahkemesince, ilk derece mahkemesi kararının kaldırılmasına ve davanın reddine karar verilmiştir.
İlk derece mahkemesince dava konusu taşınmazın tarım arazisi olduğunun kabulüyle davanın kabulüne; bölge adliye mahkemesince taşınmazın tarımsal amaçla kullanılmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş ise de; bu tür davalarda, arazinin niteliğinin tespiti bakımından taşınmazın mahalline göre il yada ilçe tarım müdürlüğüne müzekkere yazılarak, taşınmazın tarım arazisi olup olmadığının duraksamaya yer vermeyecek şekilde belirlenmesi gerekir.
Somut uyuşmazlıkta, ilçe tarım müdürlüğüne yazı yazılarak dava konusu taşınmazın 5403 sayılı Kanunun 3/d maddesi kapsamında bulunan tarım arazisi niteliğinde olup olmadığı sorulmak suretiyle niteliği tam olarak belirlenmeden eksik araştırmayla yazılı şekilde karar verilmesinin doğru olmadığı kanaatinde olduğumdan, sayın çoğunluğun görüşüne katılamıyorum.