MAHKEMESİ:Asliye Hukuk Mahkemesi
Birleştirilen İstanbul 5. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2016/297 Esas, 2019/355 Karar Sayılı Dosyasında;
Birleştirilen İstanbul 1. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2020/165 Esas, 2020/274 Karar Sayılı Dosyasında;
Davacılar vekili tarafından, davalılar aleyhine 23/01/1998, 06/09/2002, 11/09/2007 tarihlerinde verilen dilekçelerle asıl ve birleştirilen davalarda satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptali ve tescil talep edilmesi üzerine Yargıtay 14. Hukuk Dairesinin bozma ilamına uyularak yapılan duruşma sonunda; asıl ve birleştirilen İstanbul 1. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2020/165 Esas, 2020/274 Karar sayılı davanın reddine, birleştirilen İstanbul 5. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2016/297 Esas, 2019/355 Karar sayılı diğer davanın kabulüne dair verilen 09.11.2021 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi asıl davada davacılar vekili, davalılar ... ve ... vekili, birleştirilen dosya davalısı ... vekili, birleştirilen davada davacı ... vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içeriğindeki tüm kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:
KARAR
I. DAVA
Davacılar vekili, müvekkillerinin murisi ... ile davalılardan ... ve ... arasında noterde yapılan 18.06.1987 ve 04.08.1978 tarihli satış vaadi sözleşmeleri ile davalıların 1307 ada 2 parsel, 1306 ada 1 parsel ile 1305 ada 21 parsel sayılı taşınmazlarda kendi adlarına kayıtlı hisselerinin tamamını müvekkiline satmayı vaat ettiklerini, satış bedelinin ödenmiş olduğunu ancak davalıların tapuyu devretmediğini ileri sürerek davalılar adına kayıtlı hisselerin iptaliyle müvekkilleri adına tescili isteğinde bulunmuştur.
II. CEVAP
Davalılar davaya cevap vermemiştir.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesinin 21.09.1999 tarihli ve 1998/40 Esas, 1999/432 sayılı Kararıyla; davanın kabulüne karar verilmiştir.
IV. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ
A. Bozma Kararı
1. İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalılar ... ile ...'nin mirasçısı olduğunu söyleyen ... vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
2.Temyiz dilekçesine ekli İstanbul 6. Sulh Hukuk Mahkemesinin 17.06.2015 tarih 2015/179 Esas, 2015/643 Karar sayılı ilamına göre ...'in 09.07.1986 tarihinde öldüğü, mirasçılarının ... ile .... olduğu, İstanbul 8. Sulh Hukuk Mahkemesi'nin 19.11.2015 tarih 2015/848 Esas 2015/924 Karar sayılı ilamına göre ...'nin 16.12.1977 tarihinde öldüğü, mirasçılarının ... ile ... olduğu anlaşılmıştır.
3. Yargıtay 14. Hukuk Dairesi 05.11.2018 tarih, 2016/8262 Esas, 2018/7318 Karar sayılı ilamıyla davalılar ... ile ... dava açılmadan önce ölmüş olduğundan taraf teşkilinin sağlandığı ve kararın kesinleştiğinin kabul edilemeyeceği; bu durumda mahkemece, ölü ... ile ...'nin mirasçılarına dava dilekçesi usulüne uygun şekilde tebliğ edilerek savunma ve delilleri toplandıktan sonra işin esası hakkında bir karar verilmesi gerekirken, taraf teşkili sağlanmaksızın ve hukuki dinlenme hakkı ihlal edilerek yazılı şekilde karar verilmesinin hatalı olduğu gerekçeleriyle hükmün bozulmasına karar vermiştir.
B. Bozma Sonra Yapılan Yargılamada birleştirilen Davalar
1. Birleştirilen İstanbul 5. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2016/297 Esas, 2019/355 Karar sayılı dosyasında;
1. Asıl davada davacı ... vekili, 1305 ada 21 parsel, 1306 ada 1 parsel ve 1307 (1379) ada 2 parselin noterde yapılan 18.06.1987 tarihli satış vaadi sözleşmesi ile dava dışı ...'e satıldığını, ...'in ölümü üzerine mirasçılarının murislerinden kendilerine isabet edecek hisselerinin tamamını noterde yapılan 04.12.1996 tarihli satış vaadi sözleşmesi ile davacı ... ve ...'e sattıklarını, mirasçıların aynı yeri noterde yapılan 14.04.1997 tarihli miras payının temliki sözleşmesi ile ...'e satıp aynı zamanda 17.04.1997 tarihli satış vaadi sözleşmesi ile satış vaadinde bulunduklarını, ... mirasçılarının ... Noterliğinin 18.06.1987 tarihli satış vaadi sözleşmesine dayanarak İstanbul 1. Asliye Hukuk Mahkemesinde 1998/40 Esas sayılı tapu iptali ve tescil davası açtıklarını, mahkemece dava konusu taşınmazların ... mirasçıları adına tesciline karar verildiğini, bu arada ...'in ... mirasçıları aleyhine İstanbul 1. Asliye Hukuk Mahkemesine 2002/685 Esas sayılı tapu iptali ve tescili davası açtığını ve yargılama sonucunda taşınmazların ... adına tesciline karar verildiğini, oysa bu gayrimenkullerin ... mirasçıları tarafından Beyoğlu 20. Noterliğinin 04.12.1996 tarihli gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ile daha önce müvekkillerine satılmış olması nedeniyle ... adına olan tapunun iptali ile müvekkilleri adına tesciline karar verilmesini talep edilmiştir.
2. Davalı, taşınmazları satış vaadi sözleşmelerine istinaden açtığı dava sonucunda iktisap ettiğini, davacıların bu durumu bildiğini, ...'nin taşınmazları almaktan vazgeçtiğini, o nedenle kendisinin aldığını belirterek davanın reddini savunmuştur.
3. Bu dava dosyasıyla birleştirilen İstanbul 7. Asliye Hukuk Mahkemesi 2012/9 Esas sayılı davada davacı ... Vakıflar Bölge Müdürlüğü vekili dava dilekçesinde özetle; İstanbul ili, Beşiktaş ilçesi, Arnavutköy Mahallesinde bulunan 1305 ada, 21 parsel sayılı 7243,00 m2 yüzölçümlü taşınmazın verasette iştirak halindeki gaip ... ve ... adlarına kayıtlı 360/8400'şer hisselerin gaiplik kararı verilmek suretiyle 5737 sayılı Vakıflar Kanununun 17. maddesi icabı ...Vakfı adına tesciline karar verilmesini talep etmiştir.
2. Birleştirilen İstanbul 1. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2020/165 Esas, 2020/274 Karar sayılı dosyasında;
1. Davacı vekili, müvekkili ile davalılar arasında noterde yapılan 17.04.1997 tarihli satış vaadi sözleşmesi ile davalıların murisleri ...’in .... Noterliğinin 18.06.1987 tarihli satış vaadi sözleşmesi ile aldığı 1307 ada 2 parsel, 1306 ada 1 parsel ile 1305 ada 21 parsel sayılı taşınmazlardaki miras hak ve hisselerinin tamamını müvekkiline satmayı vaad ettiğini, satış bedelinin ödenmiş olduğunu ancak davalıların tapuyu devretmediğini ileri sürerek davalılar adına kayıtlı hisselerin iptaliyle müvekkili adına tescili isteğinde bulunmuştur.
2.Davalılar, sözleşmenin zamanaşımına uğradığını belirterek davanın reddini savunmuşlardır.
C. İlk Derece Mahkemesince Bozmaya Uyularak Verilen Karar
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile İstanbul 1. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2019/42 Esas sayılı asıl dava bakımından davanın reddine, birleştirilen İstanbul 5. Asliye Hukuk Mahkemesi 2016/297 Esas dosyası bakımından; davanın kabulüne, birleştirilen İstanbul 1. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2020/165 Esas dosyası bakımından davanın reddine, karar verilmiştir.
V. TEMYİZ
A. Temyiz Yoluna Başvuranlar
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde asıl davada davacı ... mirasçıları vekili, davalılar ... Ve ... vekili, birleştirilen dosya davalısı kayyım ... vekili, birleştirilen davada davacı ... vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
B. Temyiz Sebepleri
1. Asıl Davada Davacı ... Mirasçıları vekili temyiz dilekçesinde özetle;
1.Birleştirilen 2020/165 Esas ve 2016/297 Esas Sayılı dosyalar yönünden, vekil ...’ in yaptığı işlemlerin hukuka aykırı, kötü niyetli ve hükümsüz kabul etmesine rağmen asıl dava dosyasında vekil ...’in yaptığı işlemleri hukuka aykırı, kötü niyetli ve hükümsüz olduğunun gözetilmemesinin çelişkili olduğunu,
2. ...’in kendi adına ...’ ile yaptığı işlemlerin; icra baskısı altında müvekkillerinin iradesi sakatlanarak yapılmış işlemler olup, ... tarafından ne müvekkillere ne de ...’ herhangi bir ödeme yapılmadığından, ...’ in ... vekili sıfatı ile organik bağ içerinde olduğu kardeşi ... ve arkadaşı ... ile vekaleten yaptığı 04.12.1996 tarihli düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin hükümsüz olduğunu,
3.Taleple bağlılık ilkesi gereği, ... adına 1/2 hissenin tescili hukuka uygun kabul edilse dahi, 1/2 hissenin bakiye hissenin müvekkillleri adına tescili gerektiğini,
4. Birleştirilen davaların süre yönünden reddi gerektiğini ileri sürmüştür.
2. Davalılar ... ve ... vekili temyiz dilekçesinde özetle
1. Davanın reddine ilişkin kararlara karşı herhangi bir itirazı bulunmadığını,
2. Mahkemece İstanbul 5. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2016/297 Esas sayılı dosyasındaki davanın kabulüne ilişkin kararın haksız ve hukuka aykırı olduğunu, müvekkillerinin murislerinin satış vaadi sözleşmesinden önce vefat etmeleri nedeniyle vekaletin sona erdiğini, ...'in kazanımının yolsuz olduğunu,
3.Düzenlenen tevkil vekaletnamelerine istinaden yapılan tevkiller farklı kişilerce yapıldığını ... ve ... tarafından düzenlenen vekaletnamelerdeki yetkiler ile tevkil vekaletlerindeki yetkilerin aynı olmadığını,
4. Mahkeme tescilin varlığı üzerinden hareket ederek karar verilmesinin hatalı olduğunu,
5. İstanbul 5. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2016/297 Esas sayılı dosyasında keşif yapılması suretiyle belirlenen değer üzerinden harç, yargılama giderleri ve vekalet ücretinin hesaplanmasının hatalı olduğunu savunmuştur.
3. Birleştirilen dosya davalısı Kayyım ... vekili temyiz dilekçesinde özetle
1. Kayyımın yasal hasımlığı gözetilerek yargılama giderlerinden ve vekalet ücretinden sorumlu tutulamayacağı hususunun gözetilmediğini,
2.Birleştirilen İstanbul 5.Asliye Hukuk Mahkemesinin 2016/597 Esas sayılı dosyasına konu Beşiktaş Ortaköy 1306 ada 1 parsel ve 1307 ada 2 parsel sayılı taşınmazlar yönünden herhangi bir kayyımlık kararı bulunmadığından bu taşınmazlar yönünden müvekkil aleyhine ikame edilen davada pasif husumet yokluğundan davanın reddine karar verilmesi gerektiğini açıklamıştır.
4. Birleştirilen davada davacı ... vekili temyiz dilekçesinde özetle
1.Dosyanın yeterince incelenmediğini, müvekkili tarafından bedeli iade edilmesine rağmen, ...’nin taşınmazları iade etmediğini,
2.Mahkemece, yargılama sırasında anlattığı süreçler dikkate alınmaksızın kötü niyetli addedilerek davasının reddedildiğini savunmuştur.
C. Gerekçe
1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme
Uyuşmazlık, davanın kısmen kabulü kararının eksik incelemeye ve hatalı değerlendirmeye dayalı olup olmadığı, hükmün fer'ilerinde usul ve yasaya aykırılık bulunup bulunmadığı noktasında toplanmaktadır.
2. İlgili Hukuk
1. Kaynağını 6098 sayılı Borçlar Kanununun 29'uncu maddesinden alan satış vaadi sözleşmeleri, BK’nın 237'inci maddesi ile 4721 sayılı Türk Medeni Kanununun 706 ncı ve 1512 sayılı Noterlik Kanunu’nun 89 uncu maddesi hükümleri uyarınca noter önünde re’sen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan sözleşme türüdür. Vaat alacaklısı, satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet devir borcu yüklenen satıcıdan edim yerine getirilmediğinde TMK’nın 716'ıncı maddesi uyarınca açacağı tapu iptali ve tescil davasında borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilir.
2. Satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan davaların kabulüne karar verebilmek için sözleşmenin ifa olanağı bulunmalıdır. Elbirliği mülkiyetine (TMK m.701) konu bir taşınmazda elbirliği (iştirak halinde) ortaklarından birinin, ortaklık dışı bir kişiye satım vaadinde bulunması halinde, sözleşme bir taahhüt muamelesi olarak geçerli olmakla birlikte elbirliği ortaklığı çözülünceye kadar sözleşmenin ifa olanağının varlığından söz edilemez.
2. Değerlendirme
1. Tarafların iddia, savunma ve dayandıkları belgelere, uyuşmazlığın hukuki nitelendirilmesi ile uygulanması gereken hukuk kurallarına, dava şartlarına, yargılamaya hâkim olan ilkelere, ispat kurallarına ve temyiz olunan kararda belirtilen gerekçelere göre asıl davada davacı ... mirasçılarının temyiz itirazları yerinde görülmemiştir.
2. Dava konusu edilen taşınmazların güncel tapu kayıtları incelendiğinde, satış vaadi sözleşmesinde vaad borçlusu olan ... ve ...'nin taşınmazlarda halen elbirliği malikleri oldukları, iştirakin çözülmediği, satış vaadi sözleşmesinin ifa olanağının bulunmadığı gözetildiğinde tescil hükmü kurulması doğru görülmemiş bu nedenle hükmün bozulmasına karar verilmiştir.
VII. KARAR
Açıklanan sebeplerle;
1. Asıl davada davacı ... mirasçılarının temyiz itirazlarının reddine,
2. Temyiz olunan İlk Derece Mahkemesi kararının BOZULMASINA, bozma sebebine göre davalılar ... ve ... vekili, birleştirilen dosya davalısı ... vekili, birleştirilen davada davacı ... vekilinin diğer temyiz itirazlarının incelenmesine şimdilik yer olmadığına, dosyanın kararı veren İlk Derece Mahkemesine GÖNDERİLMESİNE, peşin alınan temyiz karar harcının ilgiliye iadesine, kararın tebliğinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 16/05/2022 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.
Full & Egal Universal Law Academy