7. Hukuk Dairesi
MAHKEMESİ:Asliye Hukuk Mahkemesi
DAVACILAR: ... vd.
Davacılar vekili tarafından, davalı aleyhine 26/08/2014 gününde verilen dilekçe ile önalım hakkına dayalı tapu iptal ve tescil talebi üzerine Yargıtay 14. Hukuk Dairesinin bozma ilamına uyularak yapılan duruşma sonunda; davanın reddine dair verilen 14/12/2021 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davalı vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:
K A R A R
I.DAVA
Davacılar vekili, müvekkillerinin paydaşı olduğu dava konusu 424 parsel (yeni ... ada 13 parsel) sayılı taşınmazda 29.08.2012 tarihinde 23139/190537 hissenin 16.000,00 TL bedel ile davalıya satıldığını, davacıların önalım hakkını kullanmak istediklerini, davalı adına olan payın iptali ile davacılar adına tesciline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
II. CEVAP
Davalı vekili, pay satan ... 'ın, davalı ...'in ortağı olduğu şirkete olan borcu nedeniyle dava konusu taşınmazdaki hissesi 150.000,00TL sayılarak, borç karşılığı devir yapıldığını, işlemin gerçek bir satış olmadığını belirterek davanın reddini savunmuştur.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
Mahkemece, davanın reddine karar verilmiştir.
IV. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ
A. Bozma Kararı
1. Yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacılar vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
2. Yargıtay 14. Hukuk Dairesinin 08.01.2020 tarihli 2016/12468 Esas 2020/183 Karar sayılı ilamında tapudaki temlik sırasında satış bedeli bir para olarak ödenebileceği gibi satıcının, alıcıya olan borcununun satış bedelinden mahsup edilerek ödenmesinin mümkün olduğu, işlemin gerçek bir satış işlemi olduğu, satış bedelinin satıcının, alıcıya olan borcuna mahsuben ödendiğinin kabulü gerektiği, diğer koşullar da incelenmek suretiyle önalım hakkı ile ilgili bir hüküm kurulması gerekirken yazılı şekilde davanın reddine karar verilmesi doğru görülmediği belirtilerek hükmün bozulmasına karar verilmiştir.
B. İlk Derece Mahkemesince Bozmaya Uyularak Verilen Karar
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davanın kısmen kabulüne, 8378 ada, 13 parselde davalı ... adına kayıtlı 23139/190537 hissedeki tapu kaydının iptali ile davacı ... adına 16.528,00 TL bedel karşılığında tapuya kayıt ve tesciline,diğer davacı ...'ın açtığı davanın güncel tapu kaydında hissesinin bulunmaması nedeniyle reddine, karar verilmiştir.
V. TEMYİZ
A.Temyiz Yoluna Başvuranlar
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
B.Temyiz Nedenleri
Davalı vekili, hükmü kabul edilen kısmı yönünden temyiz ettiğini, davacının önalım hakkını kullanırken iyiniyetli olmadığını, ortada gerçek bir satışın olmadığını taşınmazın borca mahsuben devir edildiğini,satış tarihi üzerinden uzun bir süre geçtikten sonra önalım bedelinin depo edildiğini, güncel bedelinin depo edilmesi gerektiğini ve davacı ...'ın davasının hissesi oranında kabul edİlmesi gerektiğini ileri sürmüştür.
C. Gerekçe
1. Tarafların iddia, savunma ve dayandıkları belgelere, uyuşmazlığın hukuki nitelendirilmesi ile uygulanması gereken hukuk kurallarına, dava şartlarına, yargılamaya hâkim olan ilkelere, ispat kurallarına ve temyiz olunan kararda belirtilen gerekçelere göre davalı vekilinin aşağıdaki 2. bendin kapsamı dışındaki temyiz itirazları yerinde görülmemiştir.
2. Davalı vekilinin temyiz dilekçesinde satış tarihi üzerinden uzun bir süre geçtikten sonra önalım bedelinin depo edildiğini, güncel bedelinin depo edilmesi gerektiğine ilişkin temyiz itirazlarının incelenmesinde;
2.1. Önalım hakkı paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda payın üçüncü kişiye satılması halinde, diğer paydaşlara o payı öncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır. Bu hak paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve payın üçüncü kişiye satılması ile kullanılabilir hale gelir.
2.2. 4721 sayılı Türk Medeni Kanununun 734. maddesi uyarınca "Önalım hakkı sahibi, adına payın tesciline karar verilmeden önce, satış bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerini, hâkim tarafından belirlenen süre içinde hâkimin belirleyeceği yere nakden yatırmakla yükümlüdür.
2.3. Önalım hakkının kullanılmasıyla bu hakkı kullanan paydaş ile alıcı arasında kapsam ve şartları satıcı ile davalı arasında yapılan sözleşmenin aynı olan bir satım ilişkisi kurulmuş olur. Kural olarak önalım bedeli tapuda gösterilen satış bedeli ile davalı tarafından ödenen harç ve masrafların toplamından ibaret olup bu bedelin dava açılırken hazır edilmesi ve mahkemece makul süre içinde mahkeme veznesine depo edilmesiyle birlikte vadeli bir hesapta değerlendirilmesi gereklidir.
2.4. Anayasanın "Mülkiyet hakkı" kenar başlıklı 35. maddesine göre, “Herkes, mülkiyet ve miras haklarına sahiptir. Bu haklar, ancak kamu yararı amacıyla, kanunla sınırlanabilir. Mülkiyet hakkının kullanılması toplum yararına aykırı olamaz.”
2.5. Anayasanın "Mülkiyet hakkı" kenar başlıklı 35. maddesine göre; "Herkes, mülkiyet ve miras haklarına sahiptir. Bu haklar, ancak kamu yararı amacıyla, kanunla sınırlanabilir. Mülkiyet hakkının kullanılması toplum yararına aykırı olamaz."
2.6. Anayasanın 35. maddesiyle, bireyin mülkiyet hakkının korunması konusunda devlete atfedilebilen müdahalelere yönelik sınırlamalar getirildiği gibi, lafzında açık bir biçimde düzenlenmemiş ise de, üçüncü kişilerin müdahalelerine karşı korumasız bırakmaması için devlete birtakım pozitif yükümlülükler de yüklediği kabul edilmektedir.
2.7. Pozitif yükümlülüklerin ortaya çıkmasının nedeni, mülkiyet hakkına gerçek anlamda koruma sağlama amacıdır.
2.8. Anayasada, temel hak olarak güvence altına alınan mülkiyet hakkının gerçekten ve etkili bir şekilde korunabilmesi için yalnızca devletin müdahaleden kaçınması yeterli olmayıp, devletin negatif yükümlülükleri dışında pozitif yükümlülüklerinin de olması gerekir. Bu bağlamda, söz konusu pozitif yükümlülükler, bazı durumlarda özel kişiler arasındaki uyuşmazlıklar da dâhil olmak üzere mülkiyet hakkının korunması için belirli tedbirlerin alınmasını gerektirmektedir.
2.9. Özel kişilerin mülkiyet haklarının çatıştığı durumlarda, her iki tarafın menfaatlerinin mümkün olduğunca dengelenmesi ve sürecin taraflardan biri aleyhine ölçüsüz bir sonuca da yol açmaması gerekir. Olayın bütün koşulları ve taraflara tanınan tüm imkânlar ile tarafların tutum ve davranışları gözönünde bulundurularak menfaatların adil bir şekilde dengelenmesi sağlanmalıdır.
2.10. Bu kapsamda mahkemeler, dava açıldıktan sonraki makul bir süre içinde ön alım bedelinin, vadeli bir mevduat hesabına yatırılmasını sağlayarak yargı sürecinin hızlı işlememesinin taraflar üzerinde oluşturduğu olumsuz etkileri asgari seviyeye indirgeyerek mülkiyet hakkının devlete yüklediği pozitif yükümlülüğü gerekçekleştirmiş olacaklardır.
2.11. Somut olaya gelince; davalı temyiz dilekçesinde satış tarihi üzerinden uzun bir süre geçtikten sonra önalım bedelinin depo edildiğini, güncel bedelinin depo edilmesi gerektiğini iddia etmiştir.
2.12. Mahkemece, 29.08.2012 tarihinde yapılan satış nedeniyle açılan önalım davasında önalım bedeli ve masraflar toplamı olan 16.528,00 TL'nin 11.11.2021 tarihinde depo edilmesine karar verilmiş, resmi senette belirtilen bedel depo edildikten sonra davanın kabulüne karar verilmiştir.
2.13. Davalı vekili ise; dava konusu hisseyi davalının satın aldığı tarihten sonra, kurdaki değişiklikler nedeniyle resmi senetteki satış bedelinin değerinin azaldığını, bedel depo edilirken bu hususların mahkemece dikkate alınmadığını, güncel bedelinin belirlenmesi gerektiğini belirterek hükmü temyiz etmiştir.
2.14. Somut olayda, önalım bedeli tensip tarihi itibariyle depo ettirilmemiş, satış tarihinden yaklaşık 9 yıl sonra yatırılmasına ilişkin depo kararı verilerek satış bedelinin değerinde meydana gelen azalmanın önüne geçilmemiştir.
2.15. Resmi satış sözleşmesindeki önalım bedelinin makul süre içerisinde depo edilmemesi ve vadeli bir mevduat hesabında değerlendirilmemesi nedeniyle pay satın alan davalıyı fakirleştirecek, önalım hakkını kullanan davacıyı amaç dışında zenginleştirecek yorum ve sonuçlardan kaçınılmalıdır. Hakkın kullanılması hiçbir zaman davalının zararına olmamalıdır.
2.16. Dava konusu paya yönelik önalım davasının açıldığı tarih ile önalım bedelinin depo edildiği tarih arasında uzunca bir zamanın geçtiği; bu süre gözönüne alındığında, önalım bedelini zamanında depo etmeyerek kullanması nedeniyle davacının amacı dışında zenginleştirildiği, nemalandırılmayan satış tarihindeki miktarın depo edilmesi nedeniyle enflasyon oranında veya faiz getirisinden mahrum kalınması oranında davalının da fakirleştiği, bir tarafın diğer taraf zararına azımsanamayacak derecede oransız bir çıkar sağladığı, bu durumun 4721 sayılı Türk Medeni Kanununun 2. maddesinde düzenlenen dürüstlük kuralına aykırı olacağı açıktır.
2.17. Mahkemelerce, ön inceleme tarihi itibariyle resmi senetteki bedelin, satış masraflarıyla birlikte, vadeli bir mevduat hesabında depo edilmesine karar verilerek yargılama sürecinin uzaması nedeniyle önalım bedelinde meydana gelecek değer kaybının önüne geçilmesi sağlanmış olacaktır.
2.18. Mahkemece yapılması gereken, konusunda uzman bilirkişiden denetime elverişli şekilde rapor alınarak; resmi senette yazılı satış bedeli ile tapu masrafı toplamı olan 16.528,00 TL'nin öninceleme tarihi olan 05.03.2015 tarihinden bilirkişi incelemesi yapılan tarihe kadar nemalandırılması halinde ulaşacağı değer belirlenerek, bu miktardan depo edilen ve bankada mevcut bulunan (nemalı veya nemasız) miktar çıkarılarak aradaki farkın da depo edilen önalım bedeline ilavesi suretiyle karar vermektir.
2.19. Davacı tarafından aradaki fark depo edildikten sonra işin esası hakkında bir hüküm kurulması gerekirken yazılı olduğu şekilde hüküm kurulması doğru görülmediğinden hükmün bozulmasına karar vermek gerekmiştir.
VI.SONUÇ:
Gerekçe bölümünde yer alan (1) numaralı bentte açıklanan nedenle davalı vekilinin diğer temyiz itirazlarının reddine, (2.) bent gereğince temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, peşin yatırılan harcın yatırana iadesine, kararın tebliğinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 06.09.2022 tarihinde oy birliği ile karar verildi.