MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi
SAYISI : 2022/175 E., 2025/79 K.
İlk Derece Mahkemesince bozmaya uyularak verilen karar davalı vekili tarafından duruşma istemli temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 03.02.2026 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir.
Belli edilen günde temyiz eden davalı vekili Avukat ... ile karşı taraftan davacı asil ile vekili Avukat ......... geldiler. Açık duruşmaya başlandı. Gelenlerin sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra açık duruşmanın bittiği bildirildi. İşin incelenerek karara bağlanması için Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I.DAVA
Davacı vekili dava dilekçesinde; müvekkilinin paydaşı olduğu 12 adet taşınmazda davalıya satılan hisselerin ön alım hakkı nedeniyle müvekkili adına tesciline karar verilmesini talep etmiş ve bedelde muvazaa iddiasında bulunmuştur.
II.CEVAP
Davalı vekili cevap dilekçesinde; bedelde muvazaanın söz konusu olmadığını, taşınmazların olması gerekenden daha düşük bedelle satıldığını beyan ederek davanın reddini istemiş; yargılama sırasında fiili taksim savunmasında bulunmuştur.
III.İLK DERECE MAHKEMESİ
İlk Derece Mahkemesinin 20.05.2021 tarihli kararıyla davanın kabulüne karar verilmiştir.
IV.İSTİNAF
İlk Derece Mahkemesinin 20.05.2021 tarihli kararına karşı süresi içinde davalı vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Samsun Bölge Adliye Mahkemesi 1. Hukuk Dairesinin 14.09.2021 tarihli kararıyla istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.
V.BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ
1. Bölge Adliye Mahkemesinin 14.09.2021 tarihli kararına karşı süresi içinde davalı vekili tarafından temyiz başvurusunda bulunulması üzerine Dairemizin 07.06.2022 tarihli kararıyla; ön alım bedelinin nemalandırılması gerektiği gerekçesiyle Bölge Adliye Mahkemesi kararı kaldırılarak İlk Derece Mahkemesi kararının bozulmasına karar verilmiştir.
2. İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; bedelde muvazaa iddiasının ispatlanamadığı, fiili taksimin söz konusu olabilmesi için tüm hissedarların taşınmazın belirli bir kısmını kullanması gerektiği, yapılan keşifte satıcı dâhil bir kullanımın olmadığının görüldüğü, davalı tanıklarının taşınmazın başında dinlenilmek üzere hazır edilmesine ilişkin ihtara rağmen hazır edilmedikleri, dinlenen tanıklar taşınmaz başında dinlenmediklerinden beyanlarına itibar edilemeyeceği gerekçesiyle davanın kabulüne karar verilmiştir.
TEMYİZ
A.Temyiz Sebepleri
Davalı vekili temyiz dilekçesinde; fiili taksim savunmasına yönelik eksik incelemeyle karar verildiğini, tanık dinleme usulünün hukuka aykırı olduğunu, nemalandırılmanın satış tarihinden itibaren yapılması gerektiğini, davacının ön alım bedelini satış tarihinden uzun bir süre sonra yatırarak sebepsiz zenginleştiğini, müvekkilinin mülkiyet hakkının ihlal edildiğini, taşınmazların dava tarihindeki değerleri üzerinden eksik harcın tamamlatılması gerektiğini ifade ederek ve re'sen gözetilecek nedenlerle kararın bozulmasını istemiştir.
B.Değerlendirme ve Gerekçe
Uyuşmazlık; ön alım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.
1. Davalı vekilinin fiili taksime ilişkin temyiz itirazlarının incelenmesinde,
Delil, çekişmeli vakıalar ve bu vakıaların ispatı için gösterilir (6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 187/1 hükmü). Çekişmeli vakıanın ispatı için tanık bildiren tarafın, tanık sayısı, hakkın kötüye kullanılması niteliğinde olmadığı sürece sınırlanamaz ve hakim tanık sayısını belirleyemez. Aksi tutum adil yargılanma ve savunma hakkının kısıtlanmasına yol açar. Ancak, hakim hangi tanığın hangi vakıanın ispatı için dinletilmek istendiğini ilgili taraftan sorarak (6100 sayılı Kanun'un 240/2 hükmü); vakıa dinlenen bir kısım tanıklar anlatımı ile ispatlanmışsa, geri kalan tanıkların dinlenilmemesine karar verebilir (6100 sayılı Kanun'un 241. maddesi). Taraflarca fazla sayıda tanık bildirildiği takdirde; usulün bu zorlayıcı ve kolaylaştırıcı hükümlerinden yararlanarak, tanık dinlenmesi kolaylaştırabileceği gibi, bir kısım tanıklar da dinlenmeyebilir.
Tanık davetiye ile çağrılır. Davetiye gönderilmeden tarafların hazır bulundurdukları tanıklar da dinlenebilir ise de, taraflara, gösterdikleri tanıkları duruşmada veya keşifte hazır bulundurma yükümlülüğü yüklenemez. Tanıkların mahkemeye ne şekilde davet edilecekleri ve çağrıya uymamanın sonuçları usulün 6100 sayılı Kanun'un 243. ve 245. maddelerinde gösterilmiştir.
Diğer taraftan; ön alım davasına konu payın ilişkin bulunduğu taşınmaz paydaşlarca özel olarak kendi aralarında taksim edilip her bir paydaş belirli bir kısmı kullanırken bunlardan biri kendisinin kullandığı yeri ve bu yere tekabül eden payı bir üçüncü şahsa satarsa, satıcı zamanında bu yerde hak iddia etmeyen davacının tapuda yapılan satış nedeniyle ön alım hakkını kullanması 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 2. maddesinde yer alan dürüst davranma kuralı ile bağdaşmaz. Kötüniyet iddiası 14.02.1951 tarihli ve 17/1 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca davanın her aşamasında ileri sürülebileceği gibi mahkemece de kendiliğinden nazara alınması gerekir. Bu gibi hâlde savunmanın genişletilmesi söz konusu değildir. Eylemli paylaşmanın varlığı halinde davanın reddi gerekir.
Bu genel açıklamalardan sonra somut olaya gelince; İlk Derece Mahkemesince, fiili taksim savunmasına ilişkin olarak yukarıda açıklandığı üzere 6100 sayılı Kanun'un 243. maddesi uyarınca taraf tanıkları davetiye ile çağrılarak taşınmaz başında dinlenmesi gerekirken, İlk Derece Mahkemesinin davalı tanıklarının ihtara rağmen davalı tarafça hazır edilmediklerinden ve taşınmaz başında dinlenmediklerinden beyanlarına itibar edilemeyeceğine yönelik gerekçesi isabetsizdir.
Öte yandan; İlk Derece Mahkemesince, fiili taksim savunması araştırılırken satış tarihinde davacının ve davalıya pay satan satıcının dava konusu taşınmazlarda fiilen kullandığı yer olup olmadığının saptanması gerekirken, yanılgılı olarak taşınmazlarda tüm hissedarları kapsayan fiili paylaşım bulunmadığı ve dava konusu taşınmazlar yönünden tüm paydaşları kapsayan bir taksim sözleşmesinin olmadığı değerlendirilmek suretiyle sonuca gidilmiş olması da hatalıdır.
O hâlde; İlk Derece Mahkemesince, davalının fiili taksim savunması hakkında yukarıda açıklanan ilkeler ve 6100 sayılı Kanun'un 240. vd. maddeleri gözetilmek suretiyle bir karar verilmesi gerekirken yanılgılı değerlendirmeyle usul ve kanuna aykırı olacak şekilde karar verilmesi doğru görülmemiştir.
2. Davalı vekilinin ön alım bedeline ilişkin temyiz itirazlarının incelenmesine gelince;
25.12.2025 tarihinde yürürlüğe giren 7571 sayılı Türk Ceza Kanunu İle Bazı Kanunlarda ve 631 Sayılı Kanun Hükmünde Kararnamede Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun'un 36. maddesi ile değişik 4721 sayılı Kanun'un "Kullanılması" kenar başlıklı 734/2 hükmü söyledir: "Dava konusu payın rayiç bedeli hâkim tarafından gecikmeksizin belirlenir. Ön alım hakkı sahibi, belirlenen rayiç bedel ile alıcıya düşen tapu giderlerini nemalandırmak üzere hâkim tarafından belirlenen yere verilen kesin süre içinde nakden yatırmakla yükümlüdür. Bu yükümlülük, verilen kesin süre içinde yerine getirilmezse ön alım hakkı sahibi adına payın tesciline karar verilemez. Yatırılan bedel, hükmün kesinleşmesi üzerine nemalarıyla birlikte ilgilisine ödenir."
7571 sayılı Kanun ile 4721 sayılı Kanun'a eklenen geçici 1/2 hükmü ise şöyledir: "Bu maddeyi ihdas eden Kanun'la 4721 sayılı Kanun'un 734. maddesinde yapılan değişiklikler, bu değişikliklerin yürürlüğe girdiği tarihten önce açılmış olan davalar hakkında da uygulanır."
7571 sayılı Kanun ile 4721 sayılı Kanun'un 734/2 hükmünde fıkrasında yapılan değişiklikle ön alım bedelinin, ön alım hakkına konu payın hâkim tarafından belirlenecek rayiç bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerinden ibaret olduğu hüküm altına alınmış ve ön alım hakkı sahibine bu bedelin nemalandırılmak üzere hâkim tarafından belirlenen yere verilen kesin süre içinde nakden yatırılması yükümlülüğü getirilmiştir. Bununla birlikte; 7571 sayılı Kanun ile 4721 sayılı Kanun'a eklenen geçici 1/2 hükmünde, 4721 sayılı Kanun'un 734/2 hükmünde yapılan bu değişikliğin, değişikliğin yürürlüğe girdiği tarihten önce açılmış davalarda da uygulanacağı öngörülmüştür.
Kanun koyucu anılan değişiklikte, ön alım davalarında ön alım hakkına konu payın rayiç değerinin hangi tarih esas alınarak belirleneceği hususunda bir düzenlemeye yer vermemiş, bu tarihin belirlenmesini uygulamaya bırakmıştır.
4721 sayılı Kanun'un "Hukukun uygulanması ve kaynakları" kenar başlıklı 1. maddesinde, kanunun sözüyle ve özüyle değindiği bütün konularda uygulanacağı, kanunda uygulanabilir bir hüküm bulunmaması hâlinde, hâkimin örf ve âdet hukukuna göre, bu da yoksa kanun koyucu olsaydı nasıl bir kural koyacak idiyse ona göre karar vereceği ve hâkimin karar verirken bilimsel görüşlerden ve yargı kararlarından yararlanacağı; "Hâkimin takdir yetkisi" kenar başlıklı 4. maddesinde ise, kanunun takdir yetkisi tanıdığı veya durumun gereklerini ya da haklı sebepleri göz önünde tutmayı emrettiği konularda hâkimin hukuka ve hakkaniyete göre karar vermesi gerektiği hüküm altına alınmıştır.
Buna göre; 7571 sayılı Kanun ile değişik 734/2 hükmü uyarınca ön alım davalarında ön alım hakkına konu payın rayiç değerinin belirleneceği tarihin tespitinde esas alınması gereken temel düzenleme olan Anayasa'nın "Mülkiyet hakkı" kenar başlıklı 35. maddesine göre; "Herkes, mülkiyet ve miras haklarına sahiptir. Bu haklar, ancak kamu yararı amacıyla, kanunla sınırlanabilir. Mülkiyet hakkının kullanılması toplum yararına aykırı olamaz."
Anayasa'nın 35. maddesiyle, bireyin mülkiyet hakkının korunması konusunda Devlete atfedilebilen müdahalelere yönelik sınırlamalar getirilmiştir. Bununla birlikte; anılan maddenin, lafzında açık bir biçimde düzenlenmemiş ise de, bireyin mülkiyet hakkına üçüncü kişilerin müdahalelerine karşı korumasız bırakılmaması için devlete birtakım pozitif yükümlülükler de yüklediği kabul edilmektedir. Pozitif yükümlülüklerin ortaya çıkmasının nedeni, mülkiyet hakkına gerçek anlamda koruma sağlama amacıdır. Özel kişilerin mülkiyet haklarının çatıştığı durumlarda, her iki tarafın menfaatlerinin mümkün olduğunca dengelenmesi ve sürecin taraflardan biri aleyhine ölçüsüz bir sonuca da yol açmaması gerekir. Olayın bütün koşulları ve taraflara tanınan tüm imkânlar ile tarafların tutum ve davranışları gözönünde bulundurularak menfaatlerin adil bir şekilde dengelenmesi sağlanmalıdır.
Bu kapsamda, ön alım davalarında ön alım bedeli belirlenirken ön alım hakkı sahibi davacının edimi ile ön alım yükümlüsü davalının edimi arasındaki adil denge kurulmalı ve bu denge kurulurken ön alım hakkı sahibi davacıyı amaç dışında zenginleştirecek, ön alım yükümlüsü davalıyı ise fakirleştirecek yorum ve sonuçlardan kaçınılarak mülkiyet hakkının devlete yüklediği pozitif yükümlük gerçekleştirmelidir.
Yukarıda açıklanan yasal düzenlemeler ve ilkeler gözetildiğinde; 7571 sayılı Kanun ile değişik 4721 sayılı Kanun'un 734/2 hükmünde bir düzenleme yer almadığından, ön alım hakkına konu payın rayiç değerinin belirlenmesinde, değişikliğin yürürlüğe girdiği tarihten sonra açılacak davalar bakımından dava tarihinin, değişikliğin yürürlüğe girdiği tarihten önce açılmış ve bu tarihte derdest davalar bakımından ise değişikliğin yürürlüğe girdiği tarihin esas alınması kanunun amacına ve hukukun genel prensiplerine uygun olacaktır. Aksine bir uygulama, bir taraf lehine diğer taraf aleyhine hak dengesini zedeleyen ve ön alım hakkının asıl amacıyla çelişir adil olmayan sonuçlar doğuracaktır.
Somut olaya gelince; İlk Derece Mahkemesince, 25.12.2025 tarihinde yürürlüğe giren 7571 sayılı Kanun ile 4721 sayılı Kanun'un 734/2 hükmünde yapılan değişiklikten önce yürürlükte bulunan kanun hükümleri uyarınca ön alım bedeli olarak tapuda gösterilen satış bedeli ile alıcıya düşen tapu masrafları esas alınarak davanın kabulüne karar verilmişse de, anılan değişiklikten önce açılan temyize konu davada, değişiklik doğrultusunda ön alım hakkı sahibi davacının bedele ilişkin yükümlülüğünün ön alım hakkına konu payın değişikliğin yürürlüğe girdiği tarihteki rayiç değeri ile resmi senette alıcıya düşen tapu giderleri olduğu sonucuna varıldığından, dava konusu taşınmazlarda fiili taksim olmadığının belirlenmesi halinde ön alım hakkına konu payın 25.12.2025 tarihi itibarıyla rayiç değerinin, tarafların bu konudaki delilleri de toplanarak, mahallinde yapılacak keşif ve taşınmazın vasfına uygun bilirkişi heyeti marifetiyle tespit edilmesi, bu şekilde belirlenecek ön alım bedelinin daha önce depo edilen ve nemalandırılan bedelden fazla olması hâlinde daha önce depo edilen ve nemalandırılan toplam bedel ön alım bedelinden mahsup edilerek bakiye bedelin nemalandırılmak üzere aynı hesaba depo ettirilmesi ve sonucuna göre karar verilmesi gerekir.
İlk Derece Mahkemesince; değinilen hususlar gözetilmek suretiyle bir karar verilmesi için hükmün bozulması gerekmiştir.
KARAR
Açıklanan sebeplerle;
Temyiz olunan İlk Derece Mahkemesi kararının BOZULMASINA,
Peşin alınan temyiz karar harcının istek hâlinde ilgiliye iadesine,
Yargıtay duruşma vekâlet ücreti 40.000,00 TL'nin davacıdan alınarak davalıya verilmesine,
Dosyanın kararı veren İlk Derece Mahkemesine gönderilmesine,
03.02.2026 tarihinde kesin olmak üzere oy birliğiyle karar verildi.