MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi
SAYISI : 2025/1 E., 2025/175 K.
Bozmaya uyularak verilen Mahkeme kararı duruşmalı olarak davalı vekili tarafından, katılma yoluyla davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 06.01.2026 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir.
Belli edilen günde duruşma istemli temyiz eden davalı vekili Avukat ... ile karşı taraftan katılma yoluyla temyiz eden davacı asil ve vekili Avukat ... geldiler. Açık duruşmaya başlandı. Gelenlerin sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra açık duruşmanın bittiği bildirildi. İşin incelenerek karara bağlanması için Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA
Davacı vekili dava dilekçesinde; davacının paydaşı olduğu dava konusu 78... parsel sayılı taşınmazda 31.10.2016 tarihli satış işlemiyle davalıya satılan 2/3 hissenin ön alım hakkı nedeniyle davacı adına tesciline karar verilmesini talep etmiştir.
II. CEVAP
Davalı vekili cevap dilekçesinde; davacının satıştan haberdar olduğunu, taşınmaza yönelik açılmış ortaklığın giderilmesi davası bulunduğunu, davacının kötüniyetli olduğunu, ön alım bedelinin vadeli hesaba depo edilmesi gerektiğini belirterek davanın reddini savunmuştur.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesinin 13.01.2020 tarihli ve 2019/373 Esas, 2020/12 Karar sayılı kararıyla; koşulları oluşan davanın kabulüne karar verilmiştir.
IV. İSTİNAF
İlk Derece Mahkemesinin 13.01.2020 tarihli kararına karşı süresi içinde davalı vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin 16.07.2020 tarihli ve 2020/887 Esas, 2020/775 Karar sayılı kararıyla; davalı vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.
V. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ
A. Bozma Kararı
1. Bölge Adliye Mahkemesinin 16.07.2020 tarihli kararına karşı süresi içinde davalı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
2. Dairemizin 20.09.2022 tarihli ve 2021/1415 Esas, 2022/5313 Karar sayılı kararıyla; ön alım bedelinin ön inceleme tarihinden bilirkişi incelemesi yapılan tarihe kadar nemalandırılması hâlinde ulaşacağı değerin belirlenmesi, bu miktardan depo edilen ve bankada mevcut bulunan miktarın çıkarılması aradaki farkın depo edilen ön alım bedeline ilave edilmesi suretiyle ve infaza elverişli şeklide hüküm kurulması gerektiği gerekçesiyle kararın bozulmasına karar verilmiştir.
3. İlk Derece Mahkemesince bozmaya uyularak 31.10.2023 tarihli kararıyla bilirkişi raporu doğrultusunda ön alım bedelinin 2.590,897,02 TL olarak belirlendiği, bu bedel ile bozmadan önce depo edilen bedelin nemalandırılan miktarı arasındaki farkın 1.982,612,77 TL olduğu, davacı tarafından bu bedelin depo edildiği gerekçesiyle davanın kabulüne, dava konusu 7 52... parsel sayılı taşınmazda davalı adına kayıtlı 2/3 paya ilişkin tapu kaydının iptali ile davacı adına tesciline, ... ... Şubesinde açılan vadesiz hesabın vadeli hesaba çevrilmesine, depo edilen fark bedel olan 1.982.612,77 TL ön alım bedelinin kararın kesinleşmesine müteakip faiziyle birlikte davalıya ödenmesine karar verilmiştir.
4. Davalı vekilinin temyizi üzerine Dairemizin 15.10.2024 tarihli ve 2024/1753 Esas, 2024/4540 Karar sayılı ilâmıyla; uyulmasına karar verilen bozma ilâmında ön alım bedelinin ön inceleme tarihi olan 15.10.2018 tarihinden bilirkişi incelemesi yapılan tarihe kadar nemalandırılması hâlinde ulaşacağı değer belirlenerek bu miktardan depo edilen ve bankada mevcut bulunan miktar çıkarılarak aradaki farkın da depo edilen ön alım bedeline ilavesi suretiyle karar verilmesi gerektiği belirtildiği hâlde, ön alım bedeli olan 510.000,00 TL'nin altın, döviz, mevduat faizi, belediye rayiç değeri ve yapım bedeli kıstaslarına göre bilirkişi raporunun düzenlendiği 21.07.2023 tarihindeki güncel değeri belirlenerek, bu bedelden ön alım bedeli ile bu bedelin 26.05.2023 tarihine kadar nemalandırılmış tutarı çıkarılmak suretiyle belirlenen miktar depo ettirilerek sonuca gidildiği, bozma ilâmının gereklerinin yerine getirilmediği, diğer taraftan; karar ve ilâm harcının hatalı belirlendiği açıklanarak hüküm bozulmuştur.
B. İlk Derece Mahkemesince Bozmaya Uyularak Verilen Karar
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile bozma ilâmı doğrultusunda nemalandırılan miktarın belirlendiği, ön alım davasının koşullarının oluştuğu gerekçesiyle davanın kabulüne karar verilmiştir.
VI. TEMYİZ
A. Temyiz Sebepleri
1. Davalı vekili temyizinde; Mahkemenin hükmünü gerekçesiz kurduğunu, bozma ilâmı gereklerinin yerine getirmediğini, usuli kazanılmış hak ilkesinin ihlal edildiğini, eksik araştırma ile karar verildiğini, harç ve vekâlet ücreti ile ilgili bozma ilâmına uyulduğu hâlde yine hatalı karar verildiğini, davacının eldeki davanın uzaması nedeniyle davalı aleyhine zenginleşeceğini, karar tarihine yakın olacak şekilde rayiç değerin ya da satış bedelinin karar tarihine yakın olacak şekilde denkleştirici adalet ilkesi gereğince güncellenmiş bedelinin ön alım değeri olarak belirlenmesi gerektiğini belirterek kararın bozulmasını talep etmiştir.
2. Davacı vekili katılma yoluyla temyizinde; raporun maddi hesap hataları içerdiğini, hükümde fazlaca depo edilen bedelin ilgili tarafa iadesine şeklinde belirtme olsa da fazla depo edilen miktarın ne kadar olduğunun belirtilmediğini ileri sürerek hükmün düzeltilerek onanmasını istemiştir.
B. Değerlendirme ve Gerekçe
Uyuşmazlık; ön alım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.
25.12.2025 tarihinde yürürlüğe giren 7571 sayılı Türk Ceza Kanunu ile Bazı Kanunlarda ve 631 Sayılı Kanun Hükmünde Kararnamede Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun'un 36. maddesi ile değişik 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun "Kullanılması" kenar başlıklı 734/2 hükmü fıkrası söyledir: "Dava konusu payın rayiç bedeli hâkim tarafından gecikmeksizin belirlenir. Ön alım hakkı sahibi, belirlenen rayiç bedel ile alıcıya düşen tapu giderlerini nemalandırmak üzere hâkim tarafından belirlenen yere verilen kesin süre içinde nakden yatırmakla yükümlüdür. Bu yükümlülük, verilen kesin süre içinde yerine getirilmezse ön alım hakkı sahibi adına payın tesciline karar verilemez. Yatırılan bedel, hükmün kesinleşmesi üzerine nemalarıyla birlikte ilgilisine ödenir."
7571 sayılı Kanun ile 4721 sayılı Kanun'a eklenen geçici 1. maddesinin ikinci fıkrası ise şöyledir: "Bu maddeyi ihdas eden Kanunla 4721 sayılı Kanunun 734. maddesinde yapılan değişiklikler, bu değişikliklerin yürürlüğe girdiği tarihten önce açılmış olan davalar hakkında da uygulanır."
7571 sayılı Kanun ile 4721 sayılı 734/2 hükmünde yapılan değişiklikle ön alım bedelinin, ön alım hakkına konu payın hâkim tarafından belirlenecek rayiç bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerinden ibaret olduğu hüküm altına alınmış ve ön alım hakkı sahibine bu bedelin nemalandırılmak üzere hâkim tarafından belirlenen yere verilen kesin süre içinde nakden yatırılması yükümlülüğü getirilmiştir. Bununla birlikte; 7571 sayılı Kanun ile 4721 sayılı Kanun'a eklenen geçici 1. maddenin ikinci fıkrasında, 4721 sayılı Kanun'un 734/2 hükmünde yapılan bu değişikliğin, değişikliğin yürürlüğe girdiği tarihten önce açılmış davalarda da uygulanacağı öngörülmüştür.
Kanun koyucu anılan değişiklikte, ön alım davalarında ön alım hakkına konu payın rayiç değerinin hangi tarih esas alınarak belirleneceği hususunda bir düzenlemeye yer vermemiş, bu tarihin belirlenmesini uygulamaya bırakmıştır.
4721 sayılı Kanun'un "Hukukun uygulanması ve kaynakları" kenar başlıklı 1. maddesinde, kanunun sözüyle ve özüyle değindiği bütün konularda uygulanacağı, kanunda uygulanabilir bir hüküm bulunmaması hâlinde, hâkimin örf ve âdet hukukuna göre, bu da yoksa kanun koyucu olsaydı nasıl bir kural koyacak idiyse ona göre karar vereceği ve hâkimin karar verirken bilimsel görüşlerden ve yargı kararlarından yararlanacağı; "Hâkimin takdir yetkisi" kenar başlıklı 4. maddesinde ise, kanunun takdir yetkisi tanıdığı veya durumun gereklerini ya da haklı sebepleri gözönünde tutmayı emrettiği konularda hâkimin hukuka ve hakkaniyete göre karar vermesi gerektiği hüküm altına alınmıştır.
Buna göre; 7571 sayılı Kanun ile değişik 4721 sayılı Kanun'un 734/2 hükmü uyarınca ön alım davalarında ön alım hakkına konu payın rayiç değerinin belirleneceği tarihin tespitinde esas alınması gereken temel düzenleme olan Anayasa'nın "Mülkiyet hakkı" kenar başlıklı 35. maddesine göre; "Herkes, mülkiyet ve miras haklarına sahiptir. Bu haklar, ancak kamu yararı amacıyla, kanunla sınırlanabilir. Mülkiyet hakkının kullanılması toplum yararına aykırı olamaz."
Anayasa'nın 35. maddesiyle, bireyin mülkiyet hakkının korunması konusunda Devlete atfedilebilen müdahalelere yönelik sınırlamalar getirilmiştir. Bununla birlikte; anılan maddenin, lafzında açık bir biçimde düzenlenmemiş ise de, bireyin mülkiyet hakkına üçüncü kişilerin müdahalelerine karşı korumasız bırakılmaması için devlete birtakım pozitif yükümlülükler de yüklediği kabul edilmektedir. Pozitif yükümlülüklerin ortaya çıkmasının nedeni, mülkiyet hakkına gerçek anlamda koruma sağlama amacıdır. Özel kişilerin mülkiyet haklarının çatıştığı durumlarda, her iki tarafın menfaatlerinin mümkün olduğunca dengelenmesi ve sürecin taraflardan biri aleyhine ölçüsüz bir sonuca da yol açmaması gerekir. Olayın bütün koşulları ve taraflara tanınan tüm imkânlar ile tarafların tutum ve davranışları gözönünde bulundurularak menfaatlerin adil bir şekilde dengelenmesi sağlanmalıdır.
Bu kapsamda, ön alım davalarında ön alım bedeli belirlenirken ön alım hakkı sahibi davacının edimi ile ön alım yükümlüsü davalının edimi arasındaki adil denge kurulmalı ve bu denge kurulurken ön alım hakkı sahibi davacıyı amaç dışında zenginleştirecek, ön alım yükümlüsü davalıyı ise fakirleştirecek yorum ve sonuçlardan kaçınılarak mülkiyet hakkının devlete yüklediği pozitif yükümlük gerçekleştirmelidir.
Yukarıda açıklanan yasal düzenlemeler ve ilkeler gözetildiğinde; 7571 sayılı Kanun ile değişik 4721 sayılı Kanun'un 734/2 hükmünde bir düzenleme yer almadığından, ön alım hakkına konu payın rayiç değerinin belirlenmesinde, değişikliğin yürürlüğe girdiği tarihten sonra açılacak davalar bakımından dava tarihinin, değişikliğin yürürlüğe girdiği tarihten önce açılmış ve bu tarihte derdest davalar bakımından ise değişikliğin yürürlüğe girdiği tarihin esas alınması kanunun amacına ve hukukun genel prensiplerine uygun olacaktır. Aksine bir uygulama, bir taraf lehine diğer taraf aleyhine hak dengesini zedeleyen ve ön alım hakkının asıl amacıyla çelişir adil olmayan sonuçlar doğuracaktır.
Bu genel açıklamalardan sonra somut olaya gelince; İlk Derece Mahkemesince, 25.12.2025 tarihinde yürürlüğe giren 7571 sayılı Kanun ile 4721 sayılı Kanun'un 734/2 hükmünde yapılan değişiklikten önce yürürlükte bulunan kanun hükümleri uyarınca ön alım bedeli olarak tapuda gösterilen satış bedeli ile alıcıya düşen tapu masrafları esas alınarak davanın kabulüne karar verilmişse de anılan değişiklikten önce açılan temyize konu davada, değişiklik doğrultusunda ön alım hakkı sahibi davacının bedele ilişkin yükümlülüğünün ön alım hakkına konu payın değişikliğin yürürlüğe girdiği tarihteki rayiç değeri ile resmi senette alıcıya düşen tapu giderleri olduğu sonucuna varıldığından; ön alım hakkına konu payın 25.12.2025 tarihi itibarıyla rayiç değerinin, tarafların bu konudaki delilleri toplanarak, mahallinde yapılacak keşif ve taşınmazın vasfına uygun bilirkişi heyeti marifetiyle tespit edilmesi, bu şekilde belirlenecek ön alım bedelinin daha önce depo edilen ve nemalandırılan bedelden fazla olması hâlinde daha önce depo edilen ve nemalandırılan toplam bedel ön alım bedelinden mahsup edilerek bakiye bedelin nemalandırılmak üzere aynı hesaba depo ettirilmesi ve sonucuna göre karar verilmesi için hükmün bozulması gerekmiştir.
VI KARAR
Açıklanan sebeplerle;
Davalı vekilinin temyiz itirazlarının kabulüyle İlk Derece Mahkemesi kararının BOZULMASINA,
Bozma nedenine göre tarafların sair temyiz itirazlarının şimdilik incelenmesine yer olmadığına,
Peşin alınan temyiz karar harcının istek hâlinde ilgiliye iadesine,
Yargıtay duruşma vekâlet ücreti takdirine yer olmadığına,
Dosyanın İlk Derece Mahkemesine gönderilmesine,
02.02.2026 tarihinde kesin olmak üzere oy birliğiyle karar verildi.