MAHKEMESİ : İzmir Bölge Adliye Mahkemesi 14. Hukuk Dairesi
SAYISI : 2025/774 E., 2025/788 K.
İLK DERECE MAHKEMESİ : Foça Asliye Hukuk Mahkemesi
SAYISI : 2019/152 E., 2020/219 K.
Bölge Adliye Mahkemesince bozmaya uyularak verilen karar; birleştirilen 2017/1 Esas sayılı davada davacı ... vekili, birleştirilen 2017/25 Esas sayılı davada davacı ... vekili ile asıl ve birleştirilen davalarda davalı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçelerinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA
1. Asıl davada davacı vekili dava dilekçesinde; müvekkilinin 1 10... parsel sayılı taşınmazın maliki olduğunu, davalının 28.11.2016 tarihli satış işlemiyle bu taşınmaza sınırı bulunan 47... parsel sayılı taşınmazları satın aldığını, satış bedelinin ön alım hakkının kullanılmasına engel olmak amacıyla resmî senette yüksek gösterildiğini, 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu'nun 8/i maddesi uyarınca müvekkilinin ön alım hakkını kullanmak istediğini belirterek, 47... parsel sayılı taşınmazların müvekkili adına tesciline karar verilmesini talep etmiştir.
2. Birleştirilen davada davacı vekili dava dilekçesinde; müvekkilinin maliki olduğu 49 parsel sayılı taşınmaza sınır olan ve davalı tarafından satın alınan 48 parsel sayılı taşınmazın 5403 sayılı Kanun'un 8/i maddesi uyarınca müvekkili adına tesciline karar verilmesini istemiş ve bedelde muvazaa iddiasında bulunmuştur.
3. Birleştirilen davada davacı vekili dava dilekçesinde; müvekkilinin maliki olduğu 46 parsel sayılı taşınmaza sınır olan ve davalı tarafından satın alınan 47 parsel sayılı taşınmazın 5403 sayılı Kanun'un 8/i maddesi uyarınca müvekkili adına tescilini dava etmiş ve resmî senette satış bedelinin ön alım hakkının kullanılmasına engel olmak amacıyla yüksek gösterildiğini ileri sürmüştür.
II. CEVAP
Davalı vekili asıl ve birleştirilen davalarda cevap dilekçelerinde; gerçek satış bedelinin 596.200,00 TL olduğunu, davacıların ön alım hakkını kullanmalarının dürüstlük ilkesine aykırı olduğunu beyan ederek asıl ve birleştirilen davaların reddini savunmuştur.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
1. İlk Derece Mahkemesinin 11.04.2018 tarih ve 2016/266 Esas, 2018/88 Karar sayılı kararıyla, asıl davanın kabulüne, 47... parselde kayıtlı taşınmazların tapu kaydının ayrı ayrı iptali ile davacı adına tesciline, birleştirilen 2017/25 Esas ve 2017/96 Karar sayılı davanın reddine ve birleştirilen 2017/1 Esas ve 2017/95 Karar sayılı davanın reddine karar verildi.
2. İlk Derece Mahkemesinin 11.04.2018 tarihli kararına karşı süresi içerisinde asıl ve birleştirilen davada davalı vekili, birleştirilen davalarda davacılar vekillerince istinaf başvurusunda bulunulmuş, Bölge Adliye Mahkemesinin 02.05.2019 tarihli ve 2018/1587 Esas, 2019/604 Karar sayılı kararıyla, birleştirilen davada davacı ... her ne kadar davayı açtığı tarihte taşınmazda paydaş ise de sonradan tam malik olmuş ve bu tarihte ön alım davası açtığı takdirde dava süresinde açılmış olacağından davada taraf sıfatının bulunduğu ve yetersiz bilirkişi raporuna göre karar verildiği gerekçesiyle, davalı vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine, birleştirilen davalarda davacılar vekillerinin istinaf başvurularının kabulü ile Foça Asliye Hukuk Mahkemesinin 11.04.2018 tarih ve 2016/266 Esas, 2018/88 Karar sayılı kararının, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 353/(1)-a-6. hükmü uyarınca kaldırılmasına, dosyanın, Dairemiz kararına uygun şekilde yeniden bir karar verilmek üzere İlk Derece Mahkemesine gönderilmesine karar verilmiştir.
3. İlk Derece Mahkemesinin 09.09.2020 tarih ve 2019/152 Esas, 2020/219 Karar sayılı kararında, dosya içerisine alınan tüm bilirkişi raporlarında asıl davacının ön alım hakkını kullanmasının uygun olduğunun tespit edildiği gerekçesiyle, asıl davanın kabulüne, 1 10... ve 48 parsel sayılı taşınmazlarda davalı adına kayıtlı payların iptali ile davacı ... adına tesciline, birleştirilen davaların ayrı ayrı reddine karar verilmiştir.
IV. İSTİNAF
İlk Derece Mahkemesinin 09.09.2020 tarihli kararına karşı süresi içerisinde asıl ve birleştirilen davada davalı vekili, birleştirilen dava davacıları vekillerince istinaf başvurusunda bulunulmuş, Bölge Adliye Mahkemesinin 17.05.2023 tarihli ve 2021/423 Esas, 2023/765 Karar sayılı kararıyla, davacı yönünden ön alım davasının kabulüne, birleştirilen davaların reddine karar verilmesinde isabetsizlik bulunmadığı, birleştirilen davalar reddedildiğinden davacı lehine vekâlet ücretine hükmedilmemesi hatalı olmuş ise de bu durumun yeniden yargılama yapılmasını gerektirmediği gerekçesiyle, davalı vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine, birleştirilen davalarda davacılar vekillerinin istinaf başvurularının kabulü ile kararın kaldırılmasına, birleştirilen davaların ayrı ayrı reddine karar verilmiştir.
V. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ
A. Birinci Bozma Kararı
Bölge Adliye Mahkemesinin 17.05.2023 tarihli kararına karşı süresi içinde davalı vekili ve birleştirilen davalarda davacılar vekilleri tarafından temyiz başvurusunda bulunulmuş, Dairemizce 16.05.2024 tarih ve 2023/3563 Esas, 2024/2678 Karar sayılı kararıyla, Bölge Adliye Mahkemesinin, İlk Derece Mahkemesince verilen hükmün kaldırılması üzerine, her ne kadar asıl davaya ilişkin davalı vekilinin istinaf sebepleri yerinde görülmemiş ise de; birleştirilen davalara ilişkin istinaf talepleri değerlendirilerek ve yerinde görülerek İlk Derece Mahkemesi kararı ortadan kaldırıldığına göre, artık asıl dava bakımından da İlk Derece Mahkemesi kararının ortadan kalktığı ve Bölge Adliye Mahkemesi tarafından yeniden hüküm kurulması gerektiğinin kuşkusuz olduğu gerekçesiyle, hükmün bozulmasına karar verilmiştir.
B. Bölge Adliye Mahkemesince Bozmaya Uyularak Verilen Birinci Karar
Bölge Adliye Mahkemesinin 25.09.2024 tarih ve 2024/1195 Esas, 2024/1318 Karar sayılı kararı ile; davalı vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine, birleştirilen davalarda davacılar vekillerinin istinaf başvurularının kabulü ile kararın kaldırılmasına, asıl davanın kabulüne, birleştirilen davaların ayrı ayrı reddine karar verilmiştir.
C. İkinci Bozma Kararı
Bölge Adliye Mahkemesinin 25.09.2024 tarihli kararına karşı süresi içinde davalı vekili ve birleştirilen davalarda davacılar vekilleri tarafından temyiz başvurusunda bulunulmuş, Dairemizce 11.02.2025 tarih ve 2025/111 Esas, 2025/658 Karar sayılı kararıyla, Bölge Adliye Mahkemesince sadece bozma kararı doğrultusunda yargılama yapılarak yeni bir karar verilmesi gerekirken; Bölge Adliye Mahkemesinin temyize konu kararında asıl davada davalı ... vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine ve birleştirilen davalarda davacılar vekillerinin istinaf başvurularının kabulü ile İlk Derece Mahkemesinin 09.09.2020 tarihli kararının tekrar kaldırılmasına karar verilmesinin usule aykırı olduğu, diğer taraftan; İlk Derece Mahkemesinin 09.09.2020 tarihli kararında birleştirilen davalarda davacıların tek başlarına dava açmaları hâlinde ön alım haklarını kullanabilecekleri gerekçesiyle aleyhlerine vekâlet ücretine hükmedilmemiş olup, Bölge Adliye Mahkemesince birleştirilen davalarda davacıların istinaf başvurularının hangi sebeple kabul edildiği anlaşılamadığı gibi, birleştirilen davalarda davacıların istinaf başvuruları kabul edilip asıl davada davalı ... vekilinin istinaf başvurusu esastan reddedilmesine rağmen birleştirilen davalarda davacılar aleyhine asıl davada davalı lehine olacak şekilde vekâlet ücretine hükmedilerek gerekçeyle hüküm sonucu arasında çelişki yaratılmasının doğru olmadığı, bunlarla beraber; hüküm sonucunda "C)İstinaf Yargılaması Bakımından" başlığı altında mükerrer harç tahsiline karar verilmesi de isabetsiz olduğu gerekçesiyle, hükmün bozulmasına karar verilmiştir.
D. Bölge Adliye Mahkemesince Bozmaya Uyularak Verilen İkinci Karar
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla, ön alım hakkına sahip birden fazla sınırdaş tarımsal arazi malikinin bulunması hâlinde hâkimin, tarımsal bütünlük arz eden sınırdaş arazi malikine ön alıma konu tarımsal arazinin mülkiyetinin devrine karar verileceği gözetildiğinde asıl dava davacısına ait 41 parsel sayılı taşınmazın hem dava konusu 47 parselle, hem de dava konusu 48 parselle sınırdaş olup tarımsal bütünlük arzettiği, birleştirilen 2017/1 Esas sayılı dava davacısı ... Balta'nın dosyada mevcut tapu kaydına göre bu tarihte 46 parsel sayılı taşınmazda tam malik değil, sadece paydaş olduğu, davacı ...'un, taşınmazdaki diğer payları 22.12.2017 tarihinde edindiği ve taşınmazda tam malik olduğu, ancak, ön alım hakkının tarım arazisinin davalıya satıldığı tarihte doğduğu ve kullanılabilir duruma geldiği gözetildiğinde, tam malik olmayan davacının ön alım hakkını kullanmasının mümkün olmadığı, asıl dava açılmamış olsaydı birleştirilen davaların kabul edileceği gerekçesi ile davalı lehine vekâlet ücretine hükmedilmemesi birleştirilen davaların bağımsız dava olduğu ilkesine aykırı olacağından, birleştirilen davaların reddi nedeniyle davalı lehine vekâlet ücretine hükmedilmesi gerektiği gerekçesiyle, asıl davanın kabulüne, birleştirilen davaların ayrı ayrı reddi ile davalı lehine vekâlet ücreti takdirine karar verilmiştir.
VI. TEMYİZ
A. Temyiz Sebepleri
1. Asıl ve birleştirilen davalarda davalı vekili temyiz dilekçesinde;
a. Depo edilen ön alım bedelinin ön inceleme tarihinden itibaren yaklaşık 1 yıl sonra depo edildiğini, bedel depo edildikten sonra adeta unutulduğunu, 3 er aylık vadeler ile faiz gelirleriyle birlikte nemalandırılması gerektiğini, dosyanın UYAP reddiyat bilgileri kayıtlarında belirtilen en son faiz gelirinin 2020 yılına ait olduğunu (Yargıtay 7. HD'nin 2014/2936 Esas ve 2024/5742 Karar sayılı ilâmı),
b. Bölge Adliye Mahkemesi kararının hukuka aykırı olduğunu, davacının hakkını kötüye kullandığını,
c. Bedelde muvazaa olduğunu, taşınmazın güncel değerinin belirlenmeden yazılı şekilde verilen kararın haksızlığa neden olduğunu belirterek, kabul kararının bozularak davanın tümden reddini istediğini beyan etmektedir.
2. Birleştirilen 2017/1 Esas sayılı davada davacı vekili temyiz dilekçesinde;
a. Dava tarihinde hissedar olan müvekkilinin dava konusu subjektif hakka ilişkin olarak taraf sıfatını dava devam ederken kazandığını,
b. Davanın sıfat yokluğundan dolayı reddi hâlinde taraf sıfatı olan müvekkilinin bu davayı yeniden açabilmesinin zamanaşımı nedeniyle mümkün olmayacağını,
c. Uzman görüşünün diğer bilirkişi raporları ile çelişkili olmasının tek başına taraflı rapor olduğunu göstermeyeceğini,
ç. Yasanın gerekçesinde yazılı olan arazilerin büyümesinin hedeflendiği kuralının dikkate alınmadığını, ekonomik verimliliği artırmak için küçük olanın büyütülmesi gerektiğini,
d. Sırf başka sınırdaş taşınmazın bazı sebeplerle davaya konu taşınmazla birleşmesi daha uygun görülerek taraflarınca açılan davanın reddine karar verildiği için dava açmakta hukuki yararı yokmuş ve davaları bu nedenle reddedilmiş gibi aleyhe vekâlet ücretine hükmedilmesinin hukuka aykırı olduğunu beyan etmektedir.
3. Birleştirilen 2017/25 Esas sayılı davada davacı vekili temyiz dilekçesinde;
a. Ön alıma konu 48 parsel ile müvekkiline ait 49 parselin bitki örtüsünün tamamen aynı olup birbirini tamamlar nitelikte bulunduğunu, doğal olarak tam bir arazi bütünlüğü ve tarımsal bütünlüğün sağlandığını, müvekkilinin bu taşınmazlara çok yakın mesafede başka taşınmazlarının da bulunduğunu toplam 90 dekardan fazla olacağını,
b. Yüksek mahkeme içtihatlarında yasaya uygun şekilde küçük tarım arazilerinin büyütülmesinin amaçlandığının görüldüğünü,
c. Karar doğru olsa bile aleyhe vekâlet ücretine hükmedilmesinin hatalı olduğunu beyan etmektedir.
B. Değerlendirme ve Gerekçe
Uyuşmazlık, ön alım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.
1. Birleştirilen davalarda davacılar vekillerinin temyiz itirazlarının incelenmesinde;
Mahkemelerin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun geçici 3/2 fıkrası atfıyla uygulanmasına devam olunan mülga 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu'nun 428. maddesi ile 439/2i fıkrasında yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.
Temyizen incelenen Bölge Adliye Mahkemesi kararının bozmaya uygun olduğu, kararda ve kararın gerekçesinde hukuk kurallarının somut olaya uygulanmasında bir isabetsizlik bulunmadığı, bozmaya uyulmakla karşı taraf yararına kazanılmış hak durumunu oluşturan yönlerin yeniden incelenmesine hukukça imkân bulunmadığı anlaşılmakla; temyiz dilekçelerinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.
2. Asıl ve birleştirilen davalarda davalı vekilinin temyiz itirazlarının incelenmesinde;
25.12.2025 tarihinde yürürlüğe giren 7571 sayılı Türk Ceza Kanunu İle Bazı Kanunlarda ve 631 Sayılı Kanun Hükmünde Kararnamede Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun'un 36. maddesi ile değişik 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun "Kullanılması" kenar başlıklı 734/2 fıkrası söyledir:
"Dava konusu payın rayiç bedeli hâkim tarafından gecikmeksizin belirlenir. Önalım hakkı sahibi, belirlenen rayiç bedel ile alıcıya düşen tapu giderlerini nemalandırmak üzere hâkim tarafından belirlenen yere verilen kesin süre içinde nakden yatırmakla yükümlüdür. Bu yükümlülük, verilen kesin süre içinde yerine getirilmezse önalım hakkı sahibi adına payın tesciline karar verilemez. Yatırılan bedel, hükmün kesinleşmesi üzerine nemalarıyla birlikte ilgilisine ödenir."
7571 sayılı Kanun ile TMK'ya eklenen geçici 1/2 fıkrası ise şöyledir:
"Bu maddeyi ihdas eden Kanunla 4721 sayılı Kanunun 734. maddesinde yapılan değişiklikler, bu değişikliklerin yürürlüğe girdiği tarihten önce açılmış olan davalar hakkında da uygulanır."
7571 sayılı Kanun ile TMK'nın 734/2 fıkrasında yapılan değişiklikle ön alım bedelinin, ön alım hakkına konu payın hâkim tarafından belirlenecek rayiç bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerinden ibaret olduğu hüküm altına alınmış ve ön alım hakkı sahibine bu bedelin nemalandırılmak üzere hâkim tarafından belirlenen yere verilen kesin süre içinde nakden yatırılması yükümlülüğü getirilmiştir. Bununla birlikte; 7571 sayılı Kanun ile TMK'ya eklenen geçici 1/1 fıkrasında, TMK'nın 734/2 fıkrasında yapılan bu değişikliğin, değişikliğin yürürlüğe girdiği tarihten önce açılmış davalarda da uygulanacağı öngörülmüştür.
Kanun koyucu anılan değişiklikte, ön alım davalarında önalım hakkına konu payın rayiç değerinin hangi tarih esas alınarak belirleneceği hususunda bir düzenlemeye yer vermemiş, bu tarihin belirlenmesini uygulamaya bırakmıştır.
TMK'nın "Hukukun uygulanması ve kaynakları" kenar başlıklı 1. maddesinde, kanunun sözüyle ve özüyle değindiği bütün konularda uygulanacağı, kanunda uygulanabilir bir hüküm bulunmaması hâlinde, hâkimin örf ve âdet hukukuna göre, bu da yoksa kanun koyucu olsaydı nasıl bir kural koyacak idiyse ona göre karar vereceği ve hâkimin karar verirken bilimsel görüşlerden ve yargı kararlarından yararlanacağı; "Hâkimin takdir yetkisi" kenar başlıklı 4. maddesinde ise, kanunun takdir yetkisi tanıdığı veya durumun gereklerini ya da haklı sebepleri göz önünde tutmayı emrettiği konularda hâkimin hukuka ve hakkaniyete göre karar vermesi gerektiği hüküm altına alınmıştır.
Buna göre; 7571 sayılı Kanun ile değişik 734/2 fıkrası uyarınca ön alım davalarında ön alım hakkına konu payın rayiç değerinin belirleneceği tarihin tespitinde esas alınması gereken temel düzenleme olan Anayasa'nın "Mülkiyet hakkı" kenar başlıklı 35. maddesine göre; "Herkes, mülkiyet ve miras haklarına sahiptir. Bu haklar, ancak kamu yararı amacıyla, kanunla sınırlanabilir. Mülkiyet hakkının kullanılması toplum yararına aykırı olamaz."
Anayasa'nın 35. maddesiyle, bireyin mülkiyet hakkının korunması konusunda devlete atfedilebilen müdahalelere yönelik sınırlamalar getirilmiştir. Bununla birlikte; anılan maddenin, lafzında açık bir biçimde düzenlenmemiş ise de, bireyin mülkiyet hakkına üçüncü kişilerin müdahalelerine karşı korumasız bırakılmaması için devlete birtakım pozitif yükümlülükler de yüklediği kabul edilmektedir. Pozitif yükümlülüklerin ortaya çıkmasının nedeni, mülkiyet hakkına gerçek anlamda koruma sağlama amacıdır. Özel kişilerin mülkiyet haklarının çatıştığı durumlarda, her iki tarafın menfaatlerinin mümkün olduğunca dengelenmesi ve sürecin taraflardan biri aleyhine ölçüsüz bir sonuca da yol açmaması gerekir. Olayın bütün koşulları ve taraflara tanınan tüm imkânlar ile tarafların tutum ve davranışları gözönünde bulundurularak menfaatlerin adil bir şekilde dengelenmesi sağlanmalıdır.
Bu kapsamda, ön alım davalarında ön alım bedeli belirlenirken ön alım hakkı sahibi davacının edimi ile ön alım yükümlüsü davalının edimi arasındaki adil denge kurulmalı ve bu denge kurulurken ön alım hakkı sahibi davacıyı amaç dışında zenginleştirecek, ön alım yükümlüsü davalıyı ise fakirleştirecek yorum ve sonuçlardan kaçınılarak mülkiyet hakkının devlete yüklediği pozitif yükümlük gerçekleştirmelidir.
Yukarıda açıklanan yasal düzenlemeler ve ilkeler gözetildiğinde; 7571 sayılı Kanun ile değişik TMK'nın 734/2 fıkrasında bir düzenleme yer almadığından, ön alım hakkına konu payın rayiç değerinin belirlenmesinde, değişikliğin yürürlüğe girdiği tarihten sonra açılacak davalar bakımından dava tarihinin, değişikliğin yürürlüğe girdiği tarihten önce açılmış ve bu tarihte derdest davalar bakımından ise değişikliğin yürürlüğe girdiği tarihin esas alınması kanunun amacına ve hukukun genel prensiplerine uygun olacaktır. Aksine bir uygulama, bir taraf lehine diğer taraf aleyhine hak dengesini zedeleyen ve ön alım hakkının asıl amacıyla çelişir adil olmayan sonuçlar doğuracaktır.
Bu genel açıklamalardan sonra somut olaya gelince;
Bölge Adliye Mahkemesince 25.12.2025 tarihinde yürürlüğe giren 7571 sayılı Kanun ile TMK'nın 734/2 fıkrasında yapılan değişiklikten önce yürürlükte bulunan kanun hükümleri uyarınca ön alım bedeli olarak tapuda gösterilen satış bedeli ile alıcıya düşen tapu masrafları esas alınarak davanın kabulüne karar verilmişse de, anılan değişiklikten önce açılan temyize konu davada, değişiklik doğrultusunda ön alım hakkı sahibi davacının bedele ilişkin yükümlülüğünün ön alım hakkına konu payın değişikliğin yürürlüğe girdiği tarihteki rayiç değeri ile resmî senette alıcıya düşen tapu giderleri olduğu sonucuna varıldığından,
Ön alım hakkına konu payın rayiç değerinin, tarafların bu konudaki delilleri toplanarak, mahallinde yapılacak keşif ve taşınmazın vasfına uygun bilirkişi heyeti marifetiyle 25.12.2025 tarihi itibarıyla tespit edilmesi, bu şekilde belirlenecek ön alım bedelinin daha önce depo edilen ve nemalandırılan bedelden fazla olması hâlinde daha önce depo edilen ve nemalandırılan toplam bedel ön alım bedelinden mahsup edilerek, bakiye bedelin nemalandırılmak üzere aynı hesaba depo ettirilmesi ve sonucuna göre karar verilmesi için hükmün bozulması gerekmiştir.
VII. KARAR
1.VI.B.1. bentte açıklanan sebeplerle; birleştirilen davada davacılar vekillerinin yerinde görülmeyen tüm temyiz itirazlarının reddi ile birleştirilen davaların usul ve kanuna uygun olan kararının ONANMASINA,
2. VI.B.2. bentte açıklanan sebeplerle; asıl ve birleştirilen davalarda davalı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesinin asıl davaya ilişkin kararının BOZULMASINA,
Aşağıda yazılan temyiz giderinin temyiz eden birleştirilen davalarda davacılara yükletilmesine, peşin alınan temyiz harcının istek hâlinde asıl ve birleştirilen davalarda davalıya iadesine,
Dosyanın Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,
04.02.2026 tarihinde kesin olmak üzere gerekçede oy çokluğuyla, sonuçta oy birliğiyle karar verildi.
G E R E K Ç E D E K A R Ş I O Y
Dava, ön alım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil isteğine ilişkindir.
Hemen belirtilmelidir ki; yasal ön alım hakkı, 08.12.2001 tarihinde 24607 sayılı Resmî Gazete'de yayımlanarak 01.01.2002 tarihinde yürürlüğe giren TMK'nın 732, 7 33... . maddelerinde yer almakta olup, “ön alım hakkı sahibi” başlığı altındaki 732. maddesi “Paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması hâlinde, diğer paydaşlar ön alım hakkını kullanabilirler” şeklinde düzenlenerek ön alım hakkının; taşınmaz paydaşına, başka paydaş tarafından üçüncü kişiye satılan payı öncelikle satın alma yetkisi veren bir hak olduğu vurgulanmıştır. “Kullanma yasağı, feragat ve hak düşürücü süre” başlığı altında 733. maddesi hüküm altına alınmış olup, bu maddenin dördüncü fıkrası “Ön alım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her hâlde satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşer” şeklinde düzenlenmişken, 25.12.2025 tarihinde 33118 sayılı Resmî Gazete'de yayımlanarak yürürlüğe giren 7571 sayılı Kanun'un 35. maddesiyle “iki yıl” ibaresi “bir yıl” olarak değiştirilmiştir. Bu süre hak düşürücü süre olup, mahkemece kendiliğinden göz önünde bulundurulması gerekir. Yine, 01.01.2002 tarihinde yürürlüğe giren ön alım hakkının “kullanılması” başlığı altındaki 734. maddesinin ilk fıkrasında ön alım hakkının, alıcıya karşı dava açılarak kullanılacağı belirtilmiştir. 734. maddenin ikinci fıkrası ise “Ön alım hakkı sahibi, adına payın tesciline karar verilmeden önce, satış bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerini, hâkim tarafından belirlenen süre içinde hâkimin belirleyeceği yere nakden yatırmakla yükümlüdür” şeklinde düzenlenmiş iken, 7571 sayılı Kanun'un 36. maddesiyle “Dava konusu payın rayiç bedeli hâkim tarafından gecikmeksizin belirlenir. Ön alım hakkı sahibi, belirlenen rayiç bedel ile alıcıya düşen tapu giderlerini nemalandırılmak üzere hâkim tarafından belirlenen yere verilen kesin süre içinde nakden yatırmakla yükümlüdür. Bu yükümlülük, verilen kesin süre içinde yerine getirilmezse ön alım hakkı sahibi adına payın tesciline karar verilemez. Yatırılan bedel, hükmün kesinleşmesi üzerine nemalarıyla birlikte ilgilisine ödenir” olarak değiştirilmiştir. Ayrıca 7571 sayılı Kanun'un 37. maddesiyle TMK'ya geçici madde eklenmiş olup, “GEÇİCİ MADDE 1- (1) Bu Kanunla 4721 sayılı Kanunun 733 üncü maddesinde yapılan değişiklikler, bu değişikliklerin yürürlüğe girdiği tarihten önce yapılmış olan satışlar bakımından uygulanmaz. Bu satışlar bakımından değişiklikten önceki hükümlerin uygulanmasına devam olunur.
(2) Bu Kanunla 4721 sayılı Kanunun 734 üncü maddesinde yapılan değişiklikler, bu değişikliklerin yürürlüğe girdiği tarihten önce açılmış olan davalar hakkında da uygulanır” biçiminde hüküm altına alınmıştır.
O hâlde eldeki davada öncelikle, 7571 sayılı Kanun ile TMK'da yapılan değişiklik ve getirilen yasal düzenlemelerin nasıl uygulanacağının çözümlenmesi gerekmektedir.
Bilindiği üzere; 20.06.1951 tarih ve 1949/13 Esas, 1951/5 Karar sayılı İçtihadı Birleştirme Kararının gerekçesinde “...gayrımenkul mülkiyetinin takyitlerinden olan kanuni şufa hakkı gayrımenkulde hisse sahibi bulunan şahsa diğer bir hissenin üçüncü şahsa satılması hâlinde o hisse müşteriye neye mal olmuş ise o miktar ile ve belli süre içinde satın almak salahiyetini veren ayni bir haktır...” ve “...müşteri meşfu hisse kendisine neye mal olmuş ise o miktar ile şefiin alacaklısı olur...” açıklamalarına yer verilmiştir. Bu bağlamda; ön alım hakkı, paylı mülkiyet hükümlerine tâbi taşınmazlarda payın üçüncü kişiye satılması hâlinde, diğer paydaşlara o payı öncelikle ve o hisse müşteriye neye mal olmuş ise o miktarla ve belli süre içinde satın alma yetkisi veren bir haktır. Bu hak, paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve satışın yapılmasıyla kullanılabilir hâle gelir.
7571 sayılı Kanun ile TMK'nın 734. maddesinde yapılan değişiklik öncesinde “ön alım hakkının kullanılmasıyla bu hakkı kullanan paydaş ile alıcı arasında kapsam ve şartları satıcı ile davalı arasında yapılan sözleşmenin aynı olan bir satım ilişkisinin kurulmuş olacağı” değinilen İçtihadı Birleştirme Kararı ile Yargıtayın istikrarlı içtihatlarında sıkça vurgulanmıştır. Anılan değişiklik öncesi ön alım bedeli, tapuda gösterilen satış bedeli ile davalı tarafından ödenen harç ve masrafların toplamından ibaret iken yapılan değişiklikle, dava konusu payın rayiç bedelinin hâkim tarafından gecikmeksizin belirleneceği ve ön alım hakkı sahibinin, belirlenen rayiç bedel ile alıcıya düşen tapu giderlerini nemalandırılmak üzere hâkim tarafından belirlenen yere verilen kesin süre içinde nakden yatırmakla yükümlü olduğu hüküm altına alınmıştır. Böylece; yapılan değişiklikle, satış tarihi itibariyle gerçek bedel üzerinden ön alım hakkı kullandırılmak suretiyle tarafların satış bedeline ilişkin itirazları ortadan kaldırılmış ve bedelle ilgili olarak ön alım hakkının kötüye kullanılması engellenmiş ve tarafların mülkiyet hakları korunmuştur. Ayrıca, TMK'nın 733. maddesinde ön alım hakkının kullanılmasına ilişkin öngörülen iki yıllık hak düşürücü sürenin bir yıla indirilmesiyle de taraflar arasında adil bir denge sağlanmaya çalışılmıştır. Yine yukarıda belirtilen geçici madde uyarınca doğmuş olan ön alım hakkı korunmuş, ancak satış tarihi itbarıyla gerçek değer üzerinden ön alım bedelinin belirlenmesinin adilane olacağı düşüncesiyle ön alım bedeline ilişkin değişikliğin derdest davalara da uygulanması öngörülmüştür.
Görüldüğü üzere, TMK'nın 734. maddesinde yapılan değişiklik sadece ön alım bedeline ilişkin olup, ön alım hakkının hukuki niteliği ve kullanılması gibi unsurlarında, yani bedel dışında hiçbir unsurunda değişiklik yapılmamıştır. Kaldı ki; yasa Koyucu, ön alım bedelinin, ön alım hakkının niteliği gereği satış tarihinden farklı bir tarih itibarıyla belirlenmesi iradesinde olsaydı, ön alım davasının asli unsurlarından olan ön alım bedelinin tespit tarihi konusunda ayrıca ve açıkça düzenleme yapması gerekirdi. Oysa yasa hükmünde böylesi bir düzenlemenin bulunmadığı, değişikliğin tüm paydaşlar bakımından ön alım hakkının kullanılabilir hâle geldiği tarih olan satış tarihine ilişkin olmadığı açıktır. Yani, aslında sadece -resmi satış senedinde gösterilen- “satış bedeli” yerine, -satış tarihindeki- “rayiç (gerçek) bedel” şeklinde değişiklik söz konusudur.
Diğer taraftan, paylı mülkiyet üzere olan taşınmazdan pay satın alan davalının, diğer paydaşların yasal ön alım haklarının bulunduğunu yasa gereği bilmesi gerektiği ve satışı diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirerek aynı Kanun'un 733. maddesi uyarınca 3 aylık hak düşürücü süreden yararlanabileceği gibi aksi hâlde dahi yapılan değişiklikle satıştan itibaren en fazla bir yıl içerisinde ön alım davası açılabileceği ve ayrıca ön alıma konu pay hakkında birden fazla paydaşın birden fazla dava ile ön alım haklarını kullanmaları hâlinde, dava tarihleri itibariyle ön alım bedellerinin belirlenmesi, her bir dava bakımından farklı ön alım bedellerinin ortaya çıkmasına neden olacağı hususları da ön alımla ilgili tüm yasa hükümlerinin amaç ve kapsamlarıyla birlikte değerlendirildiğinde; dava konusu payın satış tarihi itibarıyla rayiç bedelinin belirlenmesi, ön alım hakkının ruhu, amaç ve niteliği ile “ön alım hakkının kullanılmasıyla bu hakkı kullanan paydaş ile alıcı arasında kapsam ve şartları satıcı ile davalı arasında yapılan sözleşmenin aynı olan bir satım ilişkisinin kurulmuş olacağı” yönündeki istikrarlı Yargıtay içtihatlarıyla uyumlu olacaktır.
O hâlde, yukarıda açıklanan nedenlerle, gerek ön alım davasının ilkeleri gerekse yasa hükümleri dikkate alındığında, 7571 sayılı Kanun'un yürürlük tarihinden sonra açılacak ön alım davalarında, ön alıma konu payın rayiç bedelinin -yasal değişiklik öncesinde olduğu gibi- satış tarihi esas alınarak belirlenmesi gerektiği, farklı bir ifadeyle, ön alım bedelinin, ön alım davasına konu payın satış tarihi itibarıyla rayiç bedeli ile alıcıya düşen tapu giderleri toplamından ibaret olduğu görüşünde olduğumdan Sayın Çoğunluğun rayiç bedelin belirlenmesinde, yasal değişiklikten sonra açılacak davalarda dava tarihinin esas alınmasına ilişkin gerekçesine katılamıyorum.
Öte yandan görülmekte olan davalar bakımından da; değinilen gerekçeler yanında, dava tarihinde yürürlükte olan yasa hükümleri uyarınca yasal ön alım hakkını kullanan ve mahkemece verilen süre içerisinde ön alım bedelini depo eden ve yine mahkeme ara kararıyla nemalandıran ön alım hakkı sahibi davacının, dava sonuçlanana kadar hem anılan parayı hem de ön alım hakkını kullandığı payı tasarruftan mahrum kalacağının gözetilmesi gerektiği gibi yasal değişiklikle davacının kullandığı ön alım hakkının bertaraf edilmesinin amaçlanmadığı, aksine ön alım davasına konu payın satış bedelinin gerçek bedel dışında bir bedel gösterilmesi hâlinde payın satış tarihindeki gerçek bedeli itibarıyla ön alım hakkı tanınarak tarafların mülkiyet haklarının korunduğu dikkate alınmalıdır. Öyleyse, hakim tarafından dava konusu payın rayiç bedelinin gecikmeksizin belirlenip, bu bedel ile alıcıya düşen tapu giderlerinin nemalandırılmak üzere davacı tarafından mahkemece belirlenen yere verilen kesin süre içerisinde nakden yatırılması gereğine ilişkin yasal düzenleme uyarınca, mahkemece ön alım davasına konu payın satış tarihi itibariyle rayiç bedelinin belirlenmesi ve bu bedel ile alıcıya düşen tapu giderlerinin gecikmeksizin yani 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nda öngörülen tahkikat aşamasının başında yatırtılması gereği dikkate alınarak, bu bedellerin tahkikat aşamasının başından itibaren nemalandırılması hâlinde ulaşacağı değerin bilirkişi aracılığıyla tespit ettirilmesi ve tespit ettirilen bu ön alım bedelini -varsa daha önce yatırılan bedel ve nemalandırmanın da mahsubundan sonra kalan miktarı- nemalandırılmak üzere nakden yatırması için davacıya usulüne uygun kesin süre verilerek sonucuna göre hüküm kurulması; tarafların mülkiyet, adil yargılanma ve hukuki dinlenme haklarının korunması ve aralarında adil bir dengenin sağlanması yönünden uygun olacağı gibi ön alıma ilişkin tüm yasa hükümlerinin içerik, kapsam ve amaçlarıyla da uyumlu olacaktır.
O hâlde, yukarıda açıklanan açıklanan nedenlerle ve ayrıca ön alım davasına konu payın rayiç bedelinin 7571 sayılı Kanun'un yürürlük tarihi itibarıyla belirlenmesinin yasada yer almadığı, bu şekilde belirlemenin yasanın amacını aşacağı ve davacının kullanmış olduğu yasal ön alım hakkını akamete uğratacağı düşüncesiyle, görülmekte olan davalarda ön alım bedelinin, dava konusu payın satış tarihi itibariyle belirlenen rayiç bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerinin tahkikat aşamasının başından itibaren nemalandırılması hâlinde ulaşacağı bedel olduğu görüşünde olduğumdan Sayın Çoğunluğun derdest davalar bakımından ön alım davasına konu payın rayiç değerinin 7571 sayılı Kanun'un yürürlük tarihi olan 25.12.2025 tarihi itibarıyla belirlenmesi yönündeki gerekçesine iştirak edemiyorum.
Hâl böyle olunca, Sayın Çoğunluğun bozma kararına sonucu itibarıyla katılmakla birlikte gerekçe yönünden katılamıyorum.