MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi
SAYISI : 2020/20 E., 2023/381 K.
Taraflar arasındaki ön alım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil davasından dolayı mahal mahkemesinden verilen yukarıda gün ve sayısı yazılı hükmün; Dairemizin 05.05.2025 gün ve 2024/984 Esas, 2025/2406 Karar sayılı ilâmı ile onanmasına karar verilmişti. Süresi içinde davacılar vekilleri tarafından kararın düzeltilmesi istenilmiş olmakla, dosya içerisindeki bütün evrak incelenerek gereği düşünüldü:
I. DAVA
Davacılar vekili dava dilekçesinde; davacıların paydaşı olduğu 267 parsel (yeni 1 33... parsel) sayılı taşınmazın toplam 3/4 payının dava dışı bir kısım paydaşlar tarafından 14.02.2008 tarihinde 780.000,00 TL bedelle davalıya satıldığını, satış işlemini davalı tarafından davacılara gönderilen el atmanın önlenmesine yönelik ihtarname ile öğrendiklerini, satış ileminin usulüne uygun şekilde davacılara ihbar edilmediğini, dava konusu pay ile ilgili kanuni ön alım haklarının doğduğunu ve bu haklarını kullanmak istediklerini ileri sürerek davalı tarafından 14.02.2008 tarihinde satın alınan hissenin tapu kaydının iptali ile davacılar adına tapuya tesciline karar verilmesini talep etmiştir
II. CEVAP
Davalı vekili cevap dilekçesinde; davalının dava konusu taşınmazı 780.000,00 TL bedelle satın aldığını ancak bu taşınmazı ipotekli olarak satın alması nedeniyle sadece bu bedelin ödenmiş sayılamayacağını, taşınmaz üzerindeki 403.000 USD bedelli ipoteğin de kaldırılmış olduğunu, döviz kurlarındaki değişim de dikkate alınarak harcın toplam değer üzerinden Mahkemece davacılara tamamlattırılması gerektiğini, dava konusu taşınmazın paydaşlar arasında fiili olarak taksim edilerek uzun yıllardan bu yana bu şekilde kullanılmakta olduğunu, Yargıtayın çok sayıda yerleşmiş kararı gereği taşınmazdaki fiili taksim nedeniyle davacıların ön alım davası ikame etmesinin mümkün olmadığını, davanın ikame edilmesi hâlinde ise bu durumun hakkın kötüye kullanılması olarak kabul edilmesi gerektiğini belirterek davanın reddini savunmuştur.
III. MAHKEME KARARI
Mahkemenin 16.09.2015 tarihli ve 2008/300 Esas, 2015/446 Karar sayılı kararı ile; "...dava konusu taşınmazla ilgili olarak paylarını davalıya satan hissedarlar tarafından açılan vekâlet görevinin kötüye kullanılması hukuksal nedenine dayalı tapu iptali ve tescil talepli davanın, Mahkemenin 2015/202 Esas sayılı dosyası üzerinden görülerek, 10.06.2015 tarihli ve 2015/232 Karar numaralı kararla kabulü ile dava konusu 267 parsel sayılı taşınmazda davalı ... adına kayıtlı 3/4 hisseye ait tapu kaydının iptaline karar verildiği..." gerekçesiyle "dava konusuz kaldığından karar verilmesine yer olmadığına..." karar verilmiştir.
IV. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ
1. Mahkemenin 16.09.2015 tarihli kararına karşı süresi içinde davacılar vekili tarafından temyiz isteminde bulunulması üzerine Yargıtay (Kapatılan) 14. Hukuk Dairesinin 14.10.2020 tarihli ve 2016/6576 Esas, 2019/5689 Karar sayılı kararı ile; "...yapılan incelemede, Manavgat 1. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2015/202 Esas, 2015/232 Karar sayılı kararının Yargıtay 1. Hukuk Dairesinin 22.05.2019 tarihli ve 2016/752 Esas, 2019/3253 Karar sayılı ilâmı ile "davanın reddine karar verilmesi" gerektiği gerekçesiyle bozulduğu, adı geçen tapu iptali ve tescil davası ile ilgili verilen kararın, görülmekte olan bu davayı etkileyeceği, Mahkemece, 6100 Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 165. maddesi gereği Manavgat 1. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2015/202 Esas, 2015/232 Karar sayılı dosyasının bekletici mesele yapılarak sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, bu husus gözetilmeden yazılı şekilde hüküm kurulmasının doğru görülmediği..." gerekçesiyle hükmün bozulmasına karar verilmiştir.
2. Mahkemece bozmaya uyularak yapılan yargılama sonucunda yukarıda karar başlığında yer verilen 26.09.2023 tarihli ve 2020/20 Esas, 2023/381 Karar sayılı karar ile; "...davalı tarafça dava konusu taşınmazda tarafların fiili taksim savunmasında bulunduğu, fiili taksim iddiasına istinaden mahallinde iki defa keşif yapıldığı, tanık anlatımlarının kararda aynen aktarıldığı şekilde, dava konusu taşınmaz fiilen pay edilerek bahçe mahiyetinde ekilip kullanıldığı ancak davalının ve davalıya hisse satan eski hissedarların da dava konusu yerde tanınmadığı, bu durumun yanı sıra taşınmazda pay satanların herhangi bir kullanımlarının bulunmadığı....
Davalı tarafça ayrıca ön alım bedelinin tapuda gösterilen miktardan ibaret olmadığı, taşınmaz üzerinde bulunan ipoteğin de kaldırdırılması nedeniyle ipotek bedelinin de eklenmesini talep ettiği, mahkemece ilgili ipoteğe ilişkin ödeme belgelerinin celbedildiği, Yapı Kredi Bankasının 29.04.2009 tarihli yazı cevabı içeriği ve dekontlar incelendiğinde söz konusu ipotek bedellerinin 13.02.2008 tarihinde Nusret Kapar isimli kişi tarafından ödendiği, bu kişinin davalı ya da davalıya devir yapan şahıslarla bir bağı olduğuna dair iddia edildiği şekilde inandırıcı, şüpheden uzak bir belge sunulmadığından bu iddiaya da itibar edilmediği...
Bilirkişi tarafından hazırlanan 05.10.2009 raporun dava dosyasına sunulmasına müteakip belirlenen şuf’a bedelinin tamamı verilen kesin süre içerisinde 04.12.2009 tarihinde dava dosyasına yatırıldığı, akabinde davacılar vekili tarafından dosyaya sunulan 07.12.2009 havale tarihli beyan dilekçesinde bir kısım davacıların üzerlerine düşen paylara karşılık gelen şuf'a bedellerini yatıramadıklarını, bu davacılar yönünden davanın atiye bırakılması talebinde bulunulduğunun hükümde gözetilmesi gerektiği...." gerekçesiyle;
"1- ..... ....... ... yönünden dava şartı yokluğundan davanın usulden reddine,
2-Diğer davacılar yönünden davanın kabulü ile dava konusu ...1 33... parsel (eski 267 parsel) deki 14.02.2008 tarihli ve 1864 yevmiye numaralı işlemle...davalıya devredilen toplam 3/4 hissenin tapu kaydının iptali ile, bu kısmın 15 eşit paya bölünerek 1 payının davacı ...'a...1 payının davacı ... mirasçılarına, miras payları oranında olmak üzere, iptal edilen hissenin tapuya kayıt ve tesciline...
3- ..... hesabına depo edilen asıl alacak ve faiz dolayısı ile yatırılan tüm ön alım bedelinin kararın kesinleşmesine istinaden davalı tarafa ödenmesine,
4-..., ..., ... ve ...'a ait veraset ilâmlarının kararın eki sayılmasına..." karar verilmiştir.
3. Mahkemenin 26.09.2023 tarihli kararına karşı süresi içinde taraf vekillerince temyiz isteminde bulunulması üzerine Dairemizin 05.05.2025 tarihli ve 2024/984 Esas, 2025/2406 Karar sayılı bozma ilâmı ile; dava konusu satış işleminden temyiz tarihine kadar geçen 16 yıllık sürede ülke ekonomisinde paranın satın alma gücü ile birlikte taşınmazın objektif nedenlerle değerinde meydana gelen artışlar sonucu satış işleminin temelinin bozulduğu, Mahkemece, tarafların karşılıklı hak ve yararlarının gözetilebilmesi için karar tarihine yakın olacak şekilde, taşınmazın niteliğine uygun uzmanlardan oluşacak bilirkişi heyeti ile yapılacak keşif sonucu belirlenecek güncel değerin depo edilmesi hususunda ara karar kurularak ve bu bedel depo edildiğinde davanın kabulü yönünde karar verilmesi gerektiği açıklanarak eksik inceleme ile hüküm kurulmasının doğru görülmediği gerekçesiyle bozma kararı verilmiştir.
V. KARAR DÜZELTME
A. Karar Düzeltme Sebepleri
Bir kısım davacılar vekilleri, bozma kararının hatalı olduğunu, davacıların 2015 yılında uhdelerinden çıkarak mahkeme veznesine depo edilen bedel yerine taşınmazın güncel değerinin hesaplanarak bu bedelin depo edilmesini beklemenin davacıların hakkaniyetsiz şekilde fakirleşmesine sebep olacağını belirterek bozma kararının kaldırılmasını talep etmişlerdir.
B. Değerlendirme ve Gerekçe
Uyuşmazlık; ön alım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.
25.12.2025 tarihinde yürürlüğe giren 7571 sayılı Türk Ceza Kanunu İle Bazı Kanunlarda ve 631 Sayılı Kanun Hükmünde Kararnamede Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun'un 36. maddesi ile değişik 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun "Kullanılması" kenar başlıklı 734. maddesinin ikinci fıkrası söyledir:
"Dava konusu payın rayiç bedeli hâkim tarafından gecikmeksizin belirlenir. Ön alım hakkı sahibi, belirlenen rayiç bedel ile alıcıya düşen tapu giderlerini nemalandırmak üzere hâkim tarafından belirlenen yere verilen kesin süre içinde nakden yatırmakla yükümlüdür. Bu yükümlülük, verilen kesin süre içinde yerine getirilmezse ön alım hakkı sahibi adına payın tesciline karar verilemez. Yatırılan bedel, hükmün kesinleşmesi üzerine nemalarıyla birlikte ilgilisine ödenir."
7571 sayılı Kanun ile 4721 sayılı Kanun'a eklenen geçici 1. maddesinin ikinci fıkrası ise şöyledir:
"Bu maddeyi ihdas eden Kanunla 4721 sayılı Kanunun 734. maddesinde yapılan değişiklikler, bu değişikliklerin yürürlüğe girdiği tarihten önce açılmış olan davalar hakkında da uygulanır."
7571 sayılı Kanun ile 4721 sayılı Kanun'un 734/2 hükmünde yapılan değişiklikle ön alım bedelinin, ön alım hakkına konu payın hâkim tarafından belirlenecek rayiç bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerinden ibaret olduğu hüküm altına alınmış ve ön alım hakkı sahibine bu bedelin nemalandırılmak üzere hâkim tarafından belirlenen yere verilen kesin süre içinde nakden yatırılması yükümlülüğü getirilmiştir. Bununla birlikte; 7571 sayılı Kanun ile 4721 sayılı Kanun'a eklenen geçici 1. maddenin ikinci fıkrasında, 4721 sayılı Kanun'un 734/2 hükmünde yapılan bu değişikliğin, değişikliğin yürürlüğe girdiği tarihten önce açılmış davalarda da uygulanacağı öngörülmüştür.
Kanun koyucu anılan değişiklikte, ön alım davalarında ön alım hakkına konu payın rayiç değerinin hangi tarih esas alınarak belirleneceği hususunda bir düzenlemeye yer vermemiş, bu tarihin belirlenmesini uygulamaya bırakmıştır.
4721 sayılı Kanun'un "Hukukun uygulanması ve kaynakları" kenar başlıklı 1. maddesinde, kanunun sözüyle ve özüyle değindiği bütün konularda uygulanacağı, kanunda uygulanabilir bir hüküm bulunmaması hâlinde, hâkimin örf ve âdet hukukuna göre, bu da yoksa kanun koyucu olsaydı nasıl bir kural koyacak idiyse ona göre karar vereceği ve hâkimin karar verirken bilimsel görüşlerden ve yargı kararlarından yararlanacağı; "Hâkimin takdir yetkisi" kenar başlıklı 4. maddesinde ise kanunun takdir yetkisi tanıdığı veya durumun gereklerini ya da haklı sebepleri göz önünde tutmayı emrettiği konularda hâkimin hukuka ve hakkaniyete göre karar vermesi gerektiği hüküm altına alınmıştır.
Buna göre; 7571 sayılı Kanun ile değişik 734/2 hükmü uyarınca ön alım davalarında ön alım hakkına konu payın rayiç değerinin belirleneceği tarihin tespitinde esas alınması gereken temel düzenleme olan Anayasanın "Mülkiyet hakkı" kenar başlıklı 35. maddesine göre; "Herkes, mülkiyet ve miras haklarına sahiptir. Bu haklar, ancak kamu yararı amacıyla, kanunla sınırlanabilir. Mülkiyet hakkının kullanılması toplum yararına aykırı olamaz."
Anayasa'nın 35. maddesiyle, bireyin mülkiyet hakkının korunması konusunda devlete atfedilebilen müdahalelere yönelik sınırlamalar getirilmiştir. Bununla birlikte; anılan maddenin, lafzında açık bir biçimde düzenlenmemiş ise de, bireyin mülkiyet hakkına üçüncü kişilerin müdahalelerine karşı korumasız bırakılmaması için devlete birtakım pozitif yükümlülükler de yüklediği kabul edilmektedir. Pozitif yükümlülüklerin ortaya çıkmasının nedeni, mülkiyet hakkına gerçek anlamda koruma sağlama amacıdır. Özel kişilerin mülkiyet haklarının çatıştığı durumlarda, her iki tarafın menfaatlerinin mümkün olduğunca dengelenmesi ve sürecin taraflardan biri aleyhine ölçüsüz bir sonuca da yol açmaması gerekir. Olayın bütün koşulları ve taraflara tanınan tüm imkânlar ile tarafların tutum ve davranışları gözönünde bulundurularak menfaatlerin adil bir şekilde dengelenmesi sağlanmalıdır.
Bu kapsamda, ön alım davalarında ön alım bedeli belirlenirken ön alım hakkı sahibi davacının edimi ile ön alım yükümlüsü davalının edimi arasındaki adil denge kurulmalı ve bu denge kurulurken ön alım hakkı sahibi davacıyı amaç dışında zenginleştirecek, ön alım yükümlüsü davalıyı ise fakirleştirecek yorum ve sonuçlardan kaçınılarak mülkiyet hakkının devlete yüklediği pozitif yükümlük gerçekleştirmelidir.
Yukarıda açıklanan yasal düzenlemeler ve ilkeler gözetildiğinde; 7571 sayılı Kanun ile değişik 4721 sayılı Kanun'un 734/2 hükmünde bir düzenleme yer almadığından, ön alım hakkına konu payın rayiç değerinin belirlenmesinde, değişikliğin yürürlüğe girdiği tarihten sonra açılacak davalar bakımından dava tarihinin, değişikliğin yürürlüğe girdiği tarihten önce açılmış ve bu tarihte derdest davalar bakımından ise değişikliğin yürürlüğe girdiği tarihin esas alınması kanunun amacına ve hukukun genel prensiplerine uygun olacaktır. Aksine bir uygulama, bir taraf lehine diğer taraf aleyhine hak dengesini zedeleyen ve ön alım hakkının asıl amacıyla çelişir adil olmayan sonuçlar doğuracaktır.
Bu genel açıklamalardan sonra somut olaya gelince; Mahkemece, 25.12.2025 tarihinde yürürlüğe giren 7571 sayılı Kanun ile 4721 sayılı Kanun'un 734/2 hükmünde yapılan değişiklikten önce yürürlükte bulunan kanun hükümleri uyarınca ön alım bedeli olarak tapuda gösterilen satış bedeli ile alıcıya düşen tapu masrafları esas alınarak davanın kabulüne karar verilmişse de anılan değişiklikten önce açılan temyize konu davada, değişiklik doğrultusunda ön alım hakkı sahibi davacının bedele ilişkin yükümlülüğünün ön alım hakkına konu payın değişikliğin yürürlüğe girdiği tarihteki rayiç değeri ile resmi senette alıcıya düşen tapu giderleri olduğu sonucuna varıldığından; ön alım hakkına konu payın 25.12.2025 tarihi itibarıyla rayiç değerinin, tarafların bu konudaki delilleri toplanarak, mahallinde yapılacak keşif ve taşınmazın vasfına uygun bilirkişi heyeti marifetiyle tespit edilmesi, bu şekilde belirlenecek ön alım bedelinin daha önce depo edilen ve nemalandırılan bedelden fazla olması hâlinde daha önce depo edilen ve nemalandırılan toplam bedel ön alım bedelinden mahsup edilerek bakiye bedelin nemalandırılmak üzere aynı hesaba depo ettirilmesi ve sonucuna göre karar verilmesi için hükmün bozulması gerekmiştir.
Her ne kadar hükmün temyiz incelemesi sonucunda, Dairemizin 05.05.2025 tarihli 2024/984 Esas, 2025/2406 Karar sayılı ilâmıyla; ön alıma konu satış işleminden temyiz tarihine kadar geçen sürede paranın satın alma gücü ile birlikte taşınmazın objektif nedenlerle değerinde meydana gelen artışlar sonucu satış işleminin temelinden bozulduğu açıklanmış ve davaya konu hissenin karar tarihine yakın güncel değerinin tespiti ile bu bedelin ön alım bedeli olarak depo edilmesi gerektiği belirtilerek hükmün bozulmasına karar verilmiş ise de; bozma ilâmımız sonrasında yürürlüğe giren yasa değişikliğinin, devam eden davalara da uygulanmasına yönelik açık hükmü gereğince, davacılar vekillerinin karar düzeltme taleplerinin kabulüne, Dairemizin 05.05.2025 tarihli ve 2024/984 Esas, 2025/2406 Karar sayılı bozma ilâmının kaldırılmasına, yukarıda ayırıntıları belirtilen değişik gerekçe ile hükmün bozulmasına karar verilmiştir.
VI. KARAR
Açıklanan sebeplerle;
Davacılar vekillerinin karar düzeltme taleplerinin kabulü ile Dairemizin 05.05.2025 tarihli ve 2024/984 Esas, 2025/2406 Karar sayılı ilâmının KALDIRILMASINA, hükmün yukarıda açıklanan gerekçelerle BOZULMASINA,
Peşin yatırılan karar düzeltme harcının istek hâlinde ilgiliye iadesine,
02.02.2025 tarihinde gerekçede oy çokluğuyla, sonuçta oy birliğiyle karar verildi.
G E R E K Ç E D E K A R Ş I O Y
Dava, önalım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil isteğine ilişkindir.
Hemen belirtilmelidir ki; yasal önalım hakkı, 08.12.2001 tarihinde 24607 sayılı Resmî Gazete'de yayımlanarak 01.01.2002 tarihinde yürürlüğe giren 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 732, 7 33... . maddelerinde yer almakta olup, “önalım hakkı sahibi” başlığı altındaki 732. maddesi “Paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması hâlinde, diğer paydaşlar ön alım hakkını kullanabilirler” şeklinde düzenlenerek önalım hakkının; taşınmaz paydaşına, başka paydaş tarafından üçüncü kişiye satılan payı öncelikle satın alma yetkisi veren bir hak olduğu vurgulanmıştır. “Kullanma yasağı, feragat ve hak düşürücü süre” başlığı altında 733. maddesi hüküm altına alınmış olup, bu maddenin dördüncü fıkrası “Önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her hâlde satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşer” şeklinde düzenlenmişken, 25.12.2025 tarihinde 33118 sayılı Resmî Gazete'de yayımlanarak yürürlüğe giren 7571 sayılı Türk Ceza Kanunu İle Bazı Kanunlarda ve 631 sayılı Kanun Hükmünde Kararnamede Değişiklik Yapılmasına Dair Kanunun 35. maddesiyle “iki yıl” ibaresi “bir yıl” olarak değiştirilmiştir. Bu süre hak düşürücü süre olup, mahkemece kendiliğinden göz önünde bulundurulması gerekir. Yine, 01.01.2002 tarihinde yürürlüğe giren 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun önalım hakkının “kullanılması” başlığı altındaki 734. maddesinin ilk fıkrasında önalım hakkının, alıcıya karşı dava açılarak kullanılacağı belirtilmiştir. 734. maddenin ikinci fıkrası ise “Önalım hakkı sahibi, adına payın tesciline karar verilmeden önce, satış bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerini, hâkim tarafından belirlenen süre içinde hâkimin belirleyeceği yere nakden yatırmakla yükümlüdür” şeklinde düzenlenmiş iken, 7571 sayılı Kanunun 36. maddesiyle “Dava konusu payın rayiç bedeli hâkim tarafından gecikmeksizin belirlenir. Önalım hakkı sahibi, belirlenen rayiç bedel ile alıcıya düşen tapu giderlerini nemalandırılmak üzere hâkim tarafından belirlenen yere verilen kesin süre içinde nakden yatırmakla yükümlüdür. Bu yükümlülük, verilen kesin süre içinde yerine getirilmezse önalım hakkı sahibi adına payın tesciline karar verilemez. Yatırılan bedel, hükmün kesinleşmesi üzerine nemalarıyla birlikte ilgilisine ödenir” olarak değiştirilmiştir. Ayrıca 7571 sayılı Kanunun 37. maddesiyle 4721 sayılı Kanuna geçici madde eklenmiş olup, “GEÇİCİ MADDE 1- (1) Bu Kanunla 4721 sayılı Kanunun 733 üncü maddesinde yapılan değişiklikler, bu değişikliklerin yürürlüğe girdiği tarihten önce yapılmış olan satışlar bakımından uygulanmaz. Bu satışlar bakımından değişiklikten önceki hükümlerin uygulanmasına devam olunur.
(2) Bu Kanunla 4721 sayılı Kanunun 734 üncü maddesinde yapılan değişiklikler, bu değişikliklerin yürürlüğe girdiği tarihten önce açılmış olan davalar hakkında da uygulanır” biçiminde hüküm altına alınmıştır.
O halde eldeki davada öncelikle, 7571 sayılı Yasa ile 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nda yapılan değişiklik ve getirilen yasal düzenlemelerin nasıl uygulanacağının çözümlenmesi gerekmektedir.
Bilindiği üzere; 20.06.1951 tarih ve 1949/13 esas, 1951/5 karar sayılı İçtihadı Birleştirme Kararının gerekçesinde “...gayrımenkul mülkiyetinin takyitlerinden olan kanuni şufa hakkı gayrımenkulde hisse sahibi bulunan şahsa diğer bir hissenin üçüncü şahsa satılması halinde o hisse müşteriye neye mal olmuş ise o miktar ile ve belli süre içinde satın almak salahiyetini veren ayni bir haktır...” ve “...müşteri meşfu hisse kendisine neye mal olmuş ise o miktar ile şefiin alacaklısı olur...” açıklamalarına yer verilmiştir. Bu bağlamda; önalım hakkı, paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda payın üçüncü kişiye satılması halinde, diğer paydaşlara o payı öncelikle ve o hisse müşteriye neye mal olmuş ise o miktarla ve belli süre içinde satın alma yetkisi veren bir haktır. Bu hak, paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve satışın yapılmasıyla kullanılabilir hale gelir.
7571 sayılı Yasa ile 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 734. maddesinde yapılan değişiklik öncesinde “önalım hakkının kullanılmasıyla bu hakkı kullanan paydaş ile alıcı arasında kapsam ve şartları satıcı ile davalı arasında yapılan sözleşmenin aynı olan bir satım ilişkisinin kurulmuş olacağı” değinilen İçtihadı Birleştirme Kararı ile Yargıtayın istikrarlı içtihatlarında sıkça vurgulanmıştır. Anılan değişiklik öncesi önalım bedeli, tapuda gösterilen satış bedeli ile davalı tarafından ödenen harç ve masrafların toplamından ibaret iken yapılan değişiklikle, dava konusu payın rayiç bedelinin hâkim tarafından gecikmeksizin belirleneceği ve önalım hakkı sahibinin, belirlenen rayiç bedel ile alıcıya düşen tapu giderlerini nemalandırılmak üzere hâkim tarafından belirlenen yere verilen kesin süre içinde nakden yatırmakla yükümlü olduğu hüküm altına alınmıştır. Böylece; yapılan değişiklikle, satış tarihi itibariyle gerçek bedel üzerinden önalım hakkı kullandırılmak suretiyle tarafların satış bedeline ilişkin itirazları ortadan kaldırılmış ve bedelle ilgili olarak önalım hakkının kötüye kullanılması engellenmiş ve tarafların mülkiyet hakları korunmuştur. Ayrıca, 4721 sayılı Yasanın 733. maddesinde önalım hakkının kullanılmasına ilişkin öngörülen iki yıllık hak düşürücü sürenin bir yıla indirilmesiyle de taraflar arasında adil bir denge sağlanmaya çalışılmıştır. Yine yukarıda belirtilen geçici madde uyarınca doğmuş olan önalım hakkı korunmuş, ancak satış tarihi itbarıyla gerçek değer üzerinden önalım bedelinin belirlenmesinin adilane olacağı düşüncesiyle önalım bedeline ilişkin değişikliğin derdest davalara da uygulanması öngörülmüştür.
Görüldüğü üzere, 4721 sayılı Yasanın 734. maddesinde yapılan değişiklik sadece önalım bedeline ilişkin olup, önalım hakkının hukuki niteliği ve kullanılması gibi unsurlarında, yani bedel dışında hiçbir unsurunda değişiklik yapılmamıştır. Kaldı ki; Yasa Koyucu, önalım bedelinin, önalım hakkının niteliği gereği satış tarihinden farklı bir tarih itibarıyla belirlenmesi iradesinde olsaydı, önalım davasının asli unsurlarından olan önalım bedelinin tespit tarihi konusunda ayrıca ve açıkça düzenleme yapması gerekirdi. Oysa yasa hükmünde böylesi bir düzenlemenin bulunmadığı, değişikliğin tüm paydaşlar bakımından önalım hakkının kullanılabilir hale geldiği tarih olan satış tarihine ilişkin olmadığı açıktır. Yani, aslında sadece -resmi satış senedinde gösterilen- “satış bedeli” yerine, -satış tarihindeki- “rayiç (gerçek) bedel” şeklinde değişiklik söz konusudur.
Diğer taraftan, paylı mülkiyet üzere olan taşınmazdan pay satın alan davalının, diğer paydaşların yasal önalım haklarının bulunduğunu yasa gereği bilmesi gerektiği ve satışı diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirerek aynı yasanın 733. maddesi uyarınca 3 aylık hak düşürücü süreden yararlanabileceği gibi aksi halde dahi yapılan değişiklikle satıştan itibaren en fazla bir yıl içerisinde önalım davası açılabileceği ve ayrıca önalıma konu pay hakkında birden fazla paydaşın birden fazla dava ile önalım haklarını kullanmaları halinde, dava tarihleri itibariyle önalım bedellerinin belirlenmesi, her bir dava bakımından farklı önalım bedellerinin ortaya çıkmasına neden olacağı hususları da önalımla ilgili tüm yasa hükümlerinin amaç ve kapsamlarıyla birlikte değerlendirildiğinde; dava konusu payın satış tarihi itibarıyla rayiç bedelinin belirlenmesi, önalım hakkının ruhu, amaç ve niteliği ile “önalım hakkının kullanılmasıyla bu hakkı kullanan paydaş ile alıcı arasında kapsam ve şartları satıcı ile davalı arasında yapılan sözleşmenin aynı olan bir satım ilişkisinin kurulmuş olacağı” yönündeki istikrarlı Yargıtay içtihatlarıyla uyumlu olacaktır.
O halde, yukarıda açıklanan nedenlerle, gerek önalım davasının ilkeleri gerekse yasa hükümleri dikkate alındığında, 7571 sayılı Yasanın yürürlük tarihinden sonra açılacak önalım davalarında, önalıma konu payın rayiç bedelinin -yasal değişiklik öncesinde olduğu gibi- satış tarihi esas alınarak belirlenmesi gerektiği, farklı bir ifadeyle, önalım bedelinin, önalım davasına konu payın satış tarihi itibarıyla rayiç bedeli ile alıcıya düşen tapu giderleri toplamından ibaret olduğu görüşünde olduğumdan Sayın Çoğunluğun rayiç bedelin belirlenmesinde, yasal değişiklikten sonra açılacak davalarda dava tarihinin esas alınmasına ilişkin gerekçesine katılamıyorum.
Öte yandan görülmekte olan davalar bakımından da; değinilen gerekçeler yanında, dava tarihinde yürürlükte olan yasa hükümleri uyarınca yasal önalım hakkını kullanan ve mahkemece verilen süre içerisinde önalım bedelini depo eden ve yine mahkeme ara kararıyla nemalandıran önalım hakkı sahibi davacının, dava sonuçlanana kadar hem anılan parayı hem de önalım hakkını kullandığı payı tasarruftan mahrum kalacağının gözetilmesi gerektiği gibi yasal değişiklikle davacının kullandığı önalım hakkının bertaraf edilmesinin amaçlanmadığı, aksine önalım davasına konu payın satış bedelinin gerçek bedel dışında bir bedel gösterilmesi halinde payın satış tarihindeki gerçek bedeli itibarıyla önalım hakkı tanınarak tarafların mülkiyet haklarının korunduğu dikkate alınmalıdır. Öyleyse, hakim tarafından dava konusu payın rayiç bedelinin gecikmeksizin belirlenip, bu bedel ile alıcıya düşen tapu giderlerinin nemalandırılmak üzere davacı tarafından mahkemece belirlenen yere verilen kesin süre içerisinde nakden yatırılması gereğine ilişkin yasal düzenleme uyarınca, mahkemece önalım davasına konu payın satış tarihi itibariyle rayiç bedelinin belirlenmesi ve bu bedel ile alıcıya düşen tapu giderlerinin gecikmeksizin yani 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nda öngörülen tahkikat aşamasının başında yatırtılması gereği dikkate alınarak, bu bedellerin tahkikat aşamasının başından itibaren nemalandırılması halinde ulaşacağı değerin bilirkişi aracılığıyla tespit ettirilmesi ve tespit ettirilen bu önalım bedelini -varsa daha önce yatırılan bedel ve nemalandırmanın da mahsubundan sonra kalan miktarı- nemalandırılmak üzere nakden yatırması için davacıya usulüne uygun kesin süre verilerek sonucuna göre hüküm kurulması; tarafların mülkiyet, adil yargılanma ve hukuki dinlenme haklarının korunması ve aralarında adil bir dengenin sağlanması yönünden uygun olacağı gibi önalıma ilişkin tüm yasa hükümlerinin içerik, kapsam ve amaçlarıyla da uyumlu olacaktır.
O halde, yukarıda açıklanan açıklanan nedenlerle ve ayrıca önalım davasına konu payın rayiç bedelinin 7571 sayılı Yasanın yürürlük tarihi itibarıyla belirlenmesinin yasada yer almadığı, bu şekilde belirlemenin yasanın amacını aşacağı ve davacının kullanmış olduğu yasal önalım hakkını akamete uğratacağı düşüncesiyle, görülmekte olan davalarda önalım bedelinin, dava konusu payın satış tarihi itibariyle belirlenen rayiç bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerinin tahkikat aşamasının başından itibaren nemalandırılması halinde ulaşacağı bedel olduğu görüşünde olduğumdan Sayın Çoğunluğun derdest davalar bakımından önalım davasına konu payın rayiç değerinin 7571 sayılı Yasanın yürürlük tarihi olan 25.12.2025 tarihi itibarıyla belirlenmesi yönündeki gerekçesine iştirak edemiyorum.
Hal böyle olunca, Sayın Çoğunluğun bozma kararına sonucu itibarıyla katılmakla birlikte gerekçe yönünden katılamıyorum.