MAHKEMESİ : Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 15. Hukuk Dairesi
SAYISI : 2023/3537 E., 2025/2578 K.
İLK DERECE MAHKEMESİ : ... 1. Asliye Hukuk Mahkemesi
SAYISI : 2022/92 E., 2023/159 K.
Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA
Davacı dava dilekçesinde; 16 70... , 5, 6, 7 ve 8 parsel sayılı taşınmazlarda hissedar olduğunu, davalının 13.07.2021 tarihinde taşınmazlardan hisse satın aldığını ileri sürerek ön alım hakkı uyarınca dava konusu parsellerde davalı adına kayıtlı hisselerin tapu kayıtlarının iptali ile davacı adına tesciline karar verilmesini talep etmiştir.
II. CEVAP
Davalı vekili cevap dilekçesinde; hak düşürücü sürenin geçtiğini, artan gayrimenkul değerleri gözönüne alınarak şufalı payların keşif tarihi itibarıyla ulaştığı değerlerin depo edilmesi gerektiğini belirterek, davanın reddini savunmuştur.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile; davanın resmî senetteki bedel üzerinden kabulüne karar verilmiştir.
IV. İSTİNAF
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile; Dairelerince senetteki bedelin nemalandırılmasına dair bilirkişi raporu alındığı, aradaki farkın depo ettirildiği belirtilerek davalı vekilinin ön alım bedeline ilişkin istinaf başvurusunun kabulüne, İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasına, davanın kabulüne karar verilmiştir.
V. TEMYİZ
A. Temyiz Sebepleri
Davalı vekili temyiz dilekçesinde; taşınmazın değerinde meydana gelen objektif artış ile enflasyonun dikkate alınmamasının hatalı dolduğunu, taşınmazın keşfen belirlenen değerinin ön alım değeri olarak kabul edilmesi gerektiğini, hakkın kötüye kullanıldığını ileri sürerek hükmü temyiz etmiştir.
B. Değerlendirme ve Gerekçe
Dava, ön alım hakkından kaynaklanan tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.
1. Gerek Yargıtay içtihatlarında gerekse doktrinde ön alım hakkını kullanan davacının dayandığı pay el birliği mülkiyetine tâbi ise kural olarak ön alım davasının da mirasçılar tarafından birlikte açılması gerektiği, ancak tek mirasçının açtığı davanın hemen reddine karar verilmesinin doğru olmadığı, bu durumda diğer mirasçıların davaya katılmaları ya da açılmış davaya muvafakat vermeleri için gerekli imkânın tanınması; davaya muvafakatin de dava açan ortak dışındaki mirasçıların duruşmaya gelip bu konuda beyanda bulunmaları ya da imzaları noterce onaylanmış muvafakat belgesi sunmaları ya da dava vekil aracılığıyla açılıp takip ediliyorsa aynı avukata vekâletname vermeleri suretiyle sağlanabileceği, aksi hâlde davacıya görevli mahkemede 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 640. maddesi uyarınca terekeye temsilci atanması yönünde görev verilmesi, terekeye temsilci atandığı takdirde davanın tereke temsilcisi huzuruyla görülmesi gerektiği, davanın kabulü hâlinde de ön alım hakkına konu payın davayı açan ortak adına değil tereke adına tescilinin gerekeceği, ancak davayı açan ortak dışında kalan tüm mirasçıların şufalı payın davayı açan ortak adına tesciline muvafakat edebilecekleri vurgulanmaktadır. Nitekim ... .........’ın Türk Eşya Hukuku kitabında da yukarıdaki şekilde hareket edilmesi gereği “...Çünkü, ön alım hakkının belirli bir sürede kullanma zorunluluğu olduğu için, burada ivedilik durumu söz konusudur” şeklinde açıklanmıştır (1991, sh. 139).
Somut olayda; ön alım hakkının kullanılmasında davacının dayandığı pay el birliği mülkiyetine konu olup, yukarıdaki açıklamalar gözetildiğinde tüm ortakların birlikte dava açması ya da bir ortağın açtığı davaya diğerlerinin muvafakat etmesi gerektiğinden, davacı tarafından davalıya satılan payların tamamı için kendi adına tescil isteminde bulunması durumunda gerek 11.10.1982 tarihli ve 3/2 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı, gerekse ön alım hakkının hukukî niteliği ve bu hakkın kısıtlı hak düşürücü süre içerisinde dava açılarak kullanılması gereken ivedi haklardan olması nedeniyle tek başına bir mirasçı tarafından kendi adına tescil istemli olarak dava açılsa dahi bu davanın tereke adına açıldığının kabulü gerekerek davaya konu taşınmazlar yönünden elbirliği ortaklarının tamamının muvafakatlarının alınması ya da davaya dâhil edilmeleri, mümkün olmaması hâlinde terekeye temsilci atanması hususlarında davacıya süre verilerek oluşacak sonuca göre karar verilmesi gerekirken taraf teşkili sağlanmaksızın yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiş, bu nedenle kararın bozulması gerekmiştir.
2. Öte yandan, yukarıda bahsedilen eksiklikler giderilerek taraf teşkilinin sağlanması durumunda;
25.12.2025 tarihinde yürürlüğe giren 7571 sayılı Türk Ceza Kanunu İle Bazı Kanunlarda Ve 631 Sayılı Kanun Hükmünde Kararnamede Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun'un 36. maddesi ile değişik TMK'nın "Kullanılması" kenar başlıklı 734. maddesinin ikinci fıkrası söyledir:
"Dava konusu payın rayiç bedeli hâkim tarafından gecikmeksizin belirlenir. ön alım hakkı sahibi, belirlenen rayiç bedel ile alıcıya düşen tapu giderlerini nemalandırmak üzere hâkim tarafından belirlenen yere verilen kesin süre içinde nakden yatırmakla yükümlüdür. Bu yükümlülük, verilen kesin süre içinde yerine getirilmezse ön alım hakkı sahibi adına payın tesciline karar verilemez. Yatırılan bedel, hükmün kesinleşmesi üzerine nemalarıyla birlikte ilgilisine ödenir."
7571 sayılı Kanun ile TMK'ya eklenen geçici 1. maddesinin ikinci fıkrası ise şöyledir:
"Bu maddeyi ihdas eden Kanunla 4721 sayılı Kanunun 734. maddesinde yapılan değişiklikler, bu değişikliklerin yürürlüğe girdiği tarihten önce açılmış olan davalar hakkında da uygulanır."
7571 sayılı Kanun ile değişik TMK'nın 734. maddesinin ikinci fıkrasında bir düzenleme yer almadığından, ön alım hakkına konu payın rayiç değerinin belirlenmesinde, değişikliğin yürürlüğe girdiği tarihten sonra açılacak davalar bakımından dava tarihinin, değişikliğin yürürlüğe girdiği tarihten önce açılmış ve bu tarihte derdest davalar bakımından ise değişikliğin yürürlüğe girdiği tarihin esas alınması kanunun amacına ve hukukun genel prensiplerine uygun olacaktır. Aksine bir uygulama, bir taraf lehine diğer taraf aleyhine hak dengesini zedeleyen ve ön alım hakkının asıl amacıyla çelişir adil olmayan sonuçlar doğuracaktır.
Anılan değişiklikten önce açılan temyize konu davada, değişiklik doğrultusunda ön alım hakkı sahibi davacının bedele ilişkin yükümlülüğünün ön alım hakkına konu payın değişikliğin yürürlüğe girdiği tarihteki rayiç değeri ile resmî senette alıcıya düşen tapu giderleri olduğu sonucuna varıldığından;
Ön alım hakkına konu payın-payların rayiç değerinin, tarafların bu konudaki delilleri toplanarak, mahallinde yapılacak keşif ve taşınmazın vasfına uygun bilirkişi heyeti marifetiyle 25.12.2025 tarihi itibarıyla tespit edilmesi, bu şekilde belirlenecek ön alım bedelinin daha önce depo edilen ve nemalandırılan bedelden fazla olması hâlinde daha önce depo edilen ve nemalandırılan toplam bedel ön alım bedelinden mahsup edilerek, bakiye bedelin nemalandırılmak üzere aynı hesaba depo ettirilmesi ve sonucuna göre karar verilmesi gerekir.
VI. KARAR
Açıklanan sebeplerle;
Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının BOZULMASINA,
Peşin alınan temyiz karar harcının istek hâlinde ilgiliye iadesine,
Dosyanın Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,
26.02.2026 tarihinde kesin olmak üzere oy çokluğuyla karar verildi.
K A R Ş I O Y
Davacı 18.03.2022 tarihli dava dilekçesiyle; ... İlçesinde bulunan dava konusu taşınmazlarda hissedar olduğunu, hisselerin kendisine miras yoluyla intikal ettiğini, davalıların taşınmazlardan hisse satın aldıklarını, bu hisseler hakkında kanundan doğan önalım hakkını kullandığını belirterek, hisselerin tapu kayıtlarının iptaliyle adına tesciline karar verilmesini talep etmiştir.
Dava konusu taşınmazların tapu kayıtlarına göre, davacının taşınmazlarda müstakil hissesinin bulunmadığı, hisse üzerinde iştirak halinde malik bulunduğu, davacının iştirak halindeki maliklerle birlikte dava açmadığı, kendi adına önalım hakkını kullandığı anlaşılmaktadır.
Davanın bu şartlar altında görülebilmesi, başka bir deyişle davacının eldeki davayı kendi adına sürdürebilmesi için tapu kaydında iştirakin çözülmesi, elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete çevrilmesi gerekir.
Bazı Yargıtay kararlarında, elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete çevrilmemesi halinde davanın tereke adına açıldığının kabul edilmesi gerektiği ifade edilmiş ise de bu görüş 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun, “Yargılamaya Hâkim Olan İlkeler” bölümünde yer alan Tasarruf ilkesini düzenleyen 24, Taraflarca getirilmesi ilkesini düzenleyen 25, Taleple bağlılık ilkesini düzenleyen 26. Madde hükümleri karşısında geçerliliğini yitirmiştir. Hâkim tarafların talep sonuçlarıyla bağlıdır; ondan fazlasına veya başka bir şeye karar veremez. Hâkim iki taraftan birinin söylemediği şeyi kendiliğinden dikkate alamaz. Bu olayda olduğu üzere davacı, dilekçesinde kendi adına tapu iptal ve tescil kararı verilmesini talep ederken, yok aslında onu demek istemiyor, bu talebi tereke adına yapılmış bir taleptir diye yorum yapılamaz.
Sonuç olarak, davacı müstakil hisse sahibi olmadığı için ve iştirakli payını çözdürmediğinden kendi adına önalım hakkına dayalı olarak tescil kararı verilmesini isteyemez; davanın öncelikle aktif dava ehliyeti yokluğundan reddine karar verilmek üzere bozulması görüşünde olduğumdan sayın çoğunluğun bozma kararına bu yönüyle katılmıyorum.