MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi
SAYISI : 2024/352 E., 2025/323 K.
İlk Derece Mahkemesince bozmaya uyularak verilen karar dâhili davalı vekili ile bir kısım davalılar vekili tarafından ayrı ayrı temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçelerinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA
Davacı vekili dava dilekçesinde; dava konusu 7 62... parsel sayılı taşınmazdaki 1 No.lu bağımsız bölümün tapu kayıt maliki olan .......... 1990 yılında öldüğünden beri davacının 29 yılı aşkın süredir davasız ve aralıksız olarak malik sıfatıyla malik olarak kullandığını, kullandığı taşınmazın vergi borçlarını ödediğini, taşınmazı ihya ederek taşınmazda ticari faaliyete başladığını, kayıt malikinin ölümünden itibaren 20 yıllık zilyetlik süresinin dolduğunu ve müvekkilinin taşınmazın mülkiyetini zamanaşımı yoluyla kazandığını ileri sürerek taşınmazın tapu kaydının iptali ile müvekkili adına tescilini talep etmiştir.
II. CEVAP
1. Davalılardan Hazine vekili cevap dilekçesinde; somut olayda zamanaşımı ile mülkiyet kazanımı koşullarının oluşmadığını belirterek davanın reddini savunmuştur.
2. Dâhili davalılar ..., ..., ... ve ... vekili cevap dilekçesinde; müvekkillerinin kayıt malikinin mirasçıları olduğunu, uzun zamandır yurt dışında yaşadıklarını ve açılan davanın kötüniyetli olduğunu beyanla davanın reddini istemiştir.
3. Dâhili davalılardan ... vekili cevap dilekçesinde; davanın reddini savunmuştur.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesinin 22.10.2020 tarihli ve 2019/334 Esas, 2020/229 Karar sayılı kararıyla Hazine, ..., ..., ..., ... açısından davanın husumet yokluğundan reddine; davalı ... açısından davanın esastan reddine karar verilmiştir.
IV. İSTİNAF VE SONRAKİ YARGILAMA AŞAMASI
1. İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 6. Hukuk Dairesinin 23.02.2021 tarihli ve 2021/45 Esas, 2021/343 Karar sayılı kararıyla "...Mahkemece ön inceleme duruşmasının yapılmasının ardından, hazır olmayan taraflar için tahkikat ve sözlü yargılama duruşma gün ve saati tebliğ edilmeden tahkikat aşamasına hazır olanlar eşliğinde geçildiği, HMK'nın 184. maddesine göre tahkikatın tümü hakkında beyanlarının sorulduğu ve nihayetinde aynı oturumda ve aynı taraflar huzurunda sözlü yargılama aşamasına geçilerek hükmün tefhim olunduğu..." gerekçesiyle, başvurunun kabulü ile İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılarak davanın yeniden görülmesi için dosyanın mahkemesine iadesine karar verilmiştir.
2. İlk Derece Mahkemesinin 29.03.2022 tarihli ve 2021/196 Esas, 2022/257 Karar sayılı kararıyla Hazine, ..., ..., ..., ... açısından davanın husumet yokluğundan reddine; davalı ... açısından davanın esastan reddine karar verilmiştir.
3. İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 6. Hukuk Dairesinin 31.05.2023 tarihli ve 2022/1535 Esas, 2023/1404 Karar sayılı kararıyla istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.
4. İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili tarafından temyiz başvurusunda bulunulması üzerine Dairemizin 10.09.2024 tarihli ve 2023/4199 Esas, 2024/3689 Karar sayılı kararıyla "...yapılan keşif ile dava konusu taşınmazın neresi olduğunun bilirkişi yardımıyla belirlenmediği, davanın niteliğine göre tanıkların taşınmaz başında bizzat dinlenerek davacının zilyetliğinin kanunun aradığı şekilde 20 yıllık süreyi doldurup doldurmadığının tespit edilmediği, harç ve vekalet ücreti tayini için dava konusu taşınmazın dava tarihine göre değerinin bilirkişilerce hesaplanmadığı, hakimin taraf ve tanık beyanları ile mahkeme gözlemini bizzat tutanağa geçirerek imzalaması gerekirken kendi gözetimi olmadan bilirkişilere yerinde inceleme yetkisi verdiği..." gerekçesiyle, hükmün bozulmasına karar verilmiştir.
5. İlk Derece Mahkemesinin 16.10.2025 tarihli ve 2024/352 Esas, 2025/323 Karar sayılı kararıyla "...17.03.2025 tarihli keşifte Yargıtay bozma ilamı doğrultusunda eksikliklerin tamamlandığı ve taraf tanıklarının keşif mahallinde dinlenilmiş olduğu, dosya kapsamında mevcut tüm deliller ve 17.03.2025 tarihli keşifte dinlenen tanık beyanları neticesinde davacının dava konusu taşınmazı nizasız, aralıksız olarak malik sıfatıyla yirmi yılı aşkın süre fiilen zilyetliğinde bulundurduğunun sabit olduğu, davacının dava tarihinden geriye dönük olarak yirmi yılı aşkın bir süre dava konusu edilen taşınmazda malik sıfatıyla zilyetliğinin ve keşif tarihi itibariyle de halen bu şekilde zilyetliğinin devam ettiği, Yargıtay bozma ilâmında belirtilen gerekçeler de dikkate alınmak suretiyle davacının dava konusu taşınmaza yönelik olarak davasını ve iddiasını ispatlamış olduğu..." gerekçesiyle, davanın kısmen kabulü ile davacı tarafından davalı ... aleyhine açılan davanın husumet yokluğu nedeniyle reddine; davacı tarafından davalı ........... mirasçıları (..., ..., ..., ...) aleyhine açılan dava yönünden; davaya 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 125. maddesi uyarınca ... hakkında devam edildiğinden, Osanna Köşkeroğlu mirasçılarına yönelik dava hakkında karar verilmesine yer olmadığına; dava konusu İstanbul ili, Fatih ilçesi, Mesihpaşa Mahallesi, 7 62... parsel, 1 bağımsız bölüm sayılı taşınmazın davalı ... adına kayıtlı hissenin tapu kaydının iptali ile davacı ... adına tapuya kayıt ve tesciline karar verilmiştir.
V. TEMYİZ
A. Temyiz Sebepleri
1. Dahili davalı ... vekili temyiz dilekçesinde;
a. Müvekkilin mülkiyet hakkının açıkça ihlal edildiğini,
b. Davacının taşınmazda kiracı sıfatıyla fer’i zilyet konumunda olduğunu,
c. Yargıtay bozma ilâmının usule ilişkin olduğunu ve yanlış değerlendirildiğini ileri sürerek hükmün bozulmasını talep etmiştir.
2. Bir kısım davalılar ..., ..., ... ve ... vekili temyiz dilekçesinde;
a. Davacının taşınmazda kiracı sıfatı ile zilyet olduğunu,
b. Yargıtay bozma ilâmının yanlış yorumlandığını,
c. Bozma kararının esasa değil usule yönelik olduğunu ileri sürerek hükmün bozulmasını talep etmiştir.
B. Değerlendirme ve Gerekçe
Uyuşmazlık, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 713/2 hükmünde düzenlenen ölüm hukuki sebebine dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.
Somut olayda; davacı tarafından husumet, taşınmazın kayıt malikinin mirasçılarına yöneltilmiş olup yargılama sırasında taşınmaz, mirasçılar tarafından davalılardan ...'e 13.02.2020 tarihinde devredilmiştir. 6100 sayılı Kanun'un 125. maddesi gereğince davacı seçimlik hakkını yeni malik ...'e karşı tapu iptali ve tescil davası olarak kullanmıştır.
Öncelikle çözülmesi gereken husus, taşınmazın mülkiyetinin zamanaşımı yoluyla kazanılmasına yönelik şartların davacı lehine gerçekleşip gerçekleşmediği noktasında toplanmaktadır. 4721 sayılı Kanun'un 713/1 hükmüne göre, kazandırıcı zamanaşımı zilyetliğine dayalı olarak mülkiyet hakkının tescilini isteyebilmek için sürdürülen zilyetliğin malik sıfatıyla olması gerekmektedir. Dosya içeriği ve toplanan deliller ile 16.07.2020 tarihli Hazine ve Maliye Bakanlığının yazısı, Beyazıt Vergi Daire Müdürlüğüne davacı tarafından verilen yazı içeriği ve 01.09.1992 tarihli kira sözleşmesi birlikte değerlendirildiğinde davacının taşınmazdaki zilyetliğinin malik sıfatıyla değil şahsi hak niteliğindeki kiracı sıfatı ile olduğu anlaşılmaktadır. Bu doğrultuda hükmün 2. fıkrasında geçen "aynı koşullar altında" ibaresinin 1. fıkradaki durumu ifade ettiği gözetildiğinde, zilyetlik ve kazanım şartlarının davacı lehine gerçekleşmediği görülmektedir. Bununla birlikte davalılardan ... yönünden 4721 sayılı Kanun'un 1023. maddesindeki şartlar araştırılıp tartışılmaksızın gerekçesiz bir şekilde tapu iptali ve tescile karar verilmesi de doğru olmayıp tüm bu nedenlerle Mahkemece davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçe ile davanın kısmen kabulüne karar verilmiş olması doğru görülmemiş ve bozmayı gerektirmiştir.
VI. KARAR
Açıklanan sebeple;
Temyiz olunan İlk Derece Mahkemesi kararının BOZULMASINA,
Peşin alınan temyiz karar harcının istek hâlinde ilgililere iadesine,
Dosyanın kararı veren İlk Derece Mahkemesine gönderilmesine,
26.02.2026 tarihinde kesin olmak üzere oy birliğiyle karar verildi.