MAHKEMESİ : Adana Bölge Adliye Mahkemesi 1. Hukuk Dairesi
SAYISI : 2025/1552 E., 2025/1282 K.
İLK DERECE MAHKEMESİ : Kozan 1. Asliye Hukuk Mahkemesi
SAYISI : 2022/222 E., 2023/196 K.
Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA
Davacı vekili dava dilekçesinde; dava konusu 1 06... parsel sayılı taşınmazdan davalının pay satın aldığını, bedelde muvazaa yapıldığını, taşınmazın belirlenecek satış tarihindeki gerçek değeri üzerinden, olmadığı takdirde senetteki değer üzerinden şûfa hakkını kullanmak istediğini ileri sürerek; davalı adına kayıtlı payın iptali ile davacı adına tesciline karar verilmesini talep etmiştir.
II. CEVAP
Davalı vekili cevap dilekçesinde; bedelde muvazaa olmadığını, hissedarlar arasında fiili taksim yapıldığını belirterek, davanın reddini savunmuştur.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile; davacının bedelde muvazaa iddiasının ispatlanamadığı, davalının ise fiili taksim yapıldığı savunmasının ispatlanamadığı, davacının ön alım hakkını kullanabileceği gerekçesiyle davanın kabulüne karar verilmiştir.
IV. İSTİNAF
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile; davalı vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.
V. TEMYİZ
A. Temyiz Sebepleri
Davalı vekili temyiz dilekçesinde;
1. İstinaf mahkemesince uzman raporunun dikkate alınmadığını, dosyaya sunulan eksik ziraat raporu ile arasındaki çelişki giderilmeden karar verildiğini, adil yargılanma hakkının ihlal edildiğini,
2. Uzman raporunda; dava konusu alandaki zeytin ağaçlarının dikim sırası ve aralığı ile İlvan ve İsmail’e ait olan zeytin ağaçlarının sıra ve aralıkların farklı büyüklükte olduğu, yine sulama sistemlerinin farklı olduğunun tespit edildiği, yine birden fazla yapı bulunduğu ve farklı şekilde tarımsal kullanım yapıldığı, davalı ve hissedarlardan İbrahim Erkek adına ÇKS kayıtları olduğu açıklanarak rızai taksimin mevcut olduğunun belirtildiğini, davacının bu nedenle kötüniyetli olduğunu, itirazlarının dikkate alınmadığını ileri sürerek hükmü temyiz etmiştir.
B. Değerlendirme ve Gerekçe
Uyuşmazlık; ön alım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.
1. Ön alım davasına konu payın ilişkin bulunduğu taşınmaz paydaşlarca özel olarak kendi aralarında taksim edilip her bir paydaş belirli bir kısmı kullanırken bunlardan biri kendisinin kullandığı yeri ve bu yere tekabül eden payı bir üçüncü şahsa satarsa, satıcı zamanında bu yerde hak iddia etmeyen davacının tapuda yapılan satış nedeniyle ön alım hakkını kullanması 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 2. maddesinde yer alan dürüst davranma kuralı ile bağdaşmaz. Kötüniyet iddiası 14.02.1951 tarihli ve 17/1 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca davanın her aşamasında ileri sürülebileceği gibi Mahkemece de kendiliğinden nazara alınması gerekir. Bu gibi hâlde savunmanın genişletilmesi söz konusu değildir. Eylemli paylaşmanın varlığı halinde davanın reddi gerekir.
Somut olaya gelince, Mahkemece davalının fiili taksim savunması yönünden yapılan araştırmalar hüküm kurmaya yeterli değildir. Dava konusu 1 06... parsel sayılı taşınmazda davalıya pay satan .... ile davacının kullandığı alan olarak kabul edilen kısımlara ilişkin taraf tanıklarının çelişkili beyanlarda bulundukları, taşınmazda birden fazla yapı olduğu hâlde bunlarda davacı ile davalıya pay satan ....’ın kullanımının olup olmadığının araştırılmadığı, yine yola yakın portakal ağaçlarının kim tarafından dikildiği ve yararlanıldığı hususundaki çelişkinin giderilmediği anlaşılmıştır.
Mahkemece, taşınmaz üzerinde fiili taksim olup olmadığı varsa taşınmazın hangi bölümünün kimler tarafından ve ne şekilde kullanıldığı hususları açıklığa kavuşturulamamıştır. Bu nedenle mahallinde yeniden keşif yapılarak 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 259/2 hükmü gereğince tarafların tüm delilleri keşifte değerlendirilip, tanıkları taşınmaz başında dinlenerek davacının kullandığı ve davalıya pay satan kişilerin kullandığı ayrı ayrı bölümler(yapılar da dahil) bulunup bulunmadığı belirlenerek, çelişkili beyanlar varsa giderilerek ve tanıklarca gösterilecek yerler fen bilirkişisi tarafından düzenlenecek krokide denetime elverişli şekilde işaretlenmek suretiyle fiili taksimin mevcut olup olmadığı saptanmalı, varılacak sonuca göre bir karar verilmesi gerekirken, eksik inceleme ve yanılgılı değerlendirme ile yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiş, bu sebeple kararın bozulması gerekmiştir.
2. Kabule göre de taşınmazda fiili taksim bulunmadığı sonucuna varılması durumunda; 25.12.2025 tarihinde yürürlüğe giren 7571 sayılı Türk Ceza Kanunu İle Bazı Kanunlarda ve 631 Sayılı Kanun Hükmünde Kararnamede Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun'un 36. maddesi ile değişik 4721 sayılı Kanun'un "Kullanılması" kenar başlıklı 734. maddesinin ikinci fıkrası söyledir: "Dava konusu payın rayiç bedeli hâkim tarafından gecikmeksizin belirlenir. Ön alım hakkı sahibi, belirlenen rayiç bedel ile alıcıya düşen tapu giderlerini nemalandırmak üzere hâkim tarafından belirlenen yere verilen kesin süre içinde nakden yatırmakla yükümlüdür. Bu yükümlülük, verilen kesin süre içinde yerine getirilmezse ön alım hakkı sahibi adına payın tesciline karar verilemez. Yatırılan bedel, hükmün kesinleşmesi üzerine nemalarıyla birlikte ilgilisine ödenir."
7571 sayılı Kanun ile 4721 sayılı Kanun'a eklenen geçici 1. maddesinin ikinci fıkrası ise şöyledir: "Bu maddeyi ihdas eden Kanunla 4721 sayılı Kanun'un 734. maddesinde yapılan değişiklikler, bu değişikliklerin yürürlüğe girdiği tarihten önce açılmış olan davalar hakkında da uygulanır."
7571 sayılı Kanun ile değişik 4721 sayılı Kanun'un 734. maddesinin ikinci fıkrasında bir düzenleme yer almadığından, ön alım hakkına konu payın rayiç değerinin belirlenmesinde, değişikliğin yürürlüğe girdiği tarihten sonra açılacak davalar bakımından dava tarihinin, değişikliğin yürürlüğe girdiği tarihten önce açılmış ve bu tarihte derdest davalar bakımından ise değişikliğin yürürlüğe girdiği tarihin esas alınması kanunun amacına ve hukukun genel prensiplerine uygun olacaktır. Aksine bir uygulama, bir taraf lehine diğer taraf aleyhine hak dengesini zedeleyen ve ön alım hakkının asıl amacıyla çelişir adil olmayan sonuçlar doğuracaktır.
Anılan değişiklikten önce açılan temyize konu davada, değişiklik doğrultusunda ön alım hakkı sahibi davacının bedele ilişkin yükümlülüğünün ön alım hakkına konu payın değişikliğin yürürlüğe girdiği tarihteki rayiç değeri ile resmi senette alıcıya düşen tapu giderleri olduğu sonucuna varıldığından;
Ön alım hakkına konu payın rayiç değerinin, tarafların bu konudaki delilleri toplanarak, mahallinde yapılacak keşif ve taşınmazın vasfına uygun bilirkişi heyeti marifetiyle 25.12.2025 tarihi itibariyle tespit edilmesi, bu şekilde belirlenecek ön alım bedelinin daha önce depo edilen ve nemalandırılan bedelden fazla olması hâlinde daha önce depo edilen ve nemalandırılan toplam bedel ön alım bedelinden mahsup edilerek, bakiye bedelin nemalandırılmak üzere aynı hesaba depo ettirilmesi ve sonucuna göre karar verilmesi gerekir.
VI. KARAR
Yukarıda belirtilen nedenlerle temyiz olunan, İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA,
İlk Derece Mahkemesi kararının BOZULMASINA,
Peşin alınan temyiz karar harcının istek hâlinde ilgiliye iadesine,
Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, bozma kararının bir örneğinin kararı veren Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,
26.02.2026 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.