(3402 S. K. m. 13) (766 S. K. m. 32)
Dava: Taraflar arasında kadastro tesbitinden doğan dava sonucunda verilen hükmün Yargıtay'ca incelenmesi istenilmekle; temyiz isteğinin kanuni süresinde olduğu anlaşıldı, tetkik raporu ve dosyadaki belgeler okundu, gereği görüşüldü:
Karar: Dava konusu 211 parsel sayılı, 5900 metrekare yüzölçümündeki taşınmaz tapu kaydına ve miras hakkına dayanarak davacı taraf adına tesbit edilmiştir. Davalı tarafın tapu dışı satın almaya dayalı itirazı komisyonca kabul edilmiştir. Davacı taraf tapu dışı satışın geçersiz olduğunu ileri sürerek dava açmıştır. Mahkemece davanın reddine, taşınmazın davalı taraf adına tapuya tesciline karar verilmiş, hüküm davacı tarafça temyiz edilmiştir.
Tapuda kayıtlı taşınmazın gayri resmi surette temellükü Medeni Kanunun 634 ve 2644 sayılı Tapu Kanununun 26. maddesi hükümleri çerçevesinde geçersizdir. Mevzu hukuk, bu biçimde tapu dışı (harici) işlemleri yasaklamış olmasına rağmen bu tür işlemlere dayanmak suretiyle, geniş ölçüde eylemli (fiili) bir durum ülkede oluşmuştur. Kanun koyucu, bu eylemli durumu, hukuksallaştırmak yolunu tutmakla yarar görmüştür. Bu amaçla düzenlenen Tapulama Kanununun 32/c, halen yürürlükte bulunan Kadastro Kanununun 13/B-c maddesi, uzun tartışmalara yol açmış ve iptali için Anayasa Mahkemesi'ne açılan dava reddedilmiştir. Anılan yasadaki bu hükmün uygulanabilmesi üç ayrı şartın birlikte oluşması zorunludur. Bunlardan biri, taşınmaza zilyet olan kişinin bu zilyetliği bölgede tapulama ve kadastronun başlaması tarihinden önce tapu dışı bir sözleşme ile kayıt sahibi mirasçısı ya da onların temsilcilerinden ele geçirmiş olması; diğeri ise, zilyedin, taşınmazın sicilinde malik gözükenden ya da mirasçısından başka bir kimse bulunması ve son olarak zilyetliğin malik niteliği ile çekişmesiz ve aralıksız 10 yıl sürmesi halleridir. Tapulama ya da Kadastro Kanunları az yukarıda sözü edilen Medeni Kanunun ve Tapu Kanununda herhangi bir değişiklik yapmamıştır. Kadastro Kanununun uygulanabilmesi için bölgede bir taşınmaz hakkında tutanak düzenlenmekle kadastro faaliyetinin başlaması gerekir. Bu durumda tesbiti yapılan taşınmaza yönelik uyuşmazlıklar bu kanunda gösterilen esas ve usul dairesinde görülüp sonuçlandırılır. Bu itibarla, Tapulama Kanununun 32/c, Kadastro Kanununun 13/B-c maddesi hükmünden yararlanmak isteyen zilyedin, böyle bir hak isteğinde bulunabilmesi için, Tapulama-Kadastro Kanununun bölgede yürürlüğe girdiği zaman, tapu dışı olarak yapılan sözleşmenin varlığını saklı tutmuş ve bozulmamış olması zorunludur. Gerçekte geçersiz olan bu sözleşmenin, taraflarınca tanındığı, ona uyulduğu sürece hükümleri ayakta kalır. Ama bu halin bozulması ile artık sözleşmenin varlığından da söz edilemez. Ve sözleşmenin oluşturduğu eylemli durum, her zaman için mevzu hukukun belirttiği hakka uygun hale getirilebilir. Hak durumuna uygunluk sağlanmamış olsa bile bu zilyede yarar sağlamaz. O halde, Tapulama-Kadastro Kanununun o bölgede yürürlüğe girdiği zamandan önce tapu dışı sözleşme bozulmuş ise, artık zilyet anılan yasaya dayılı olarak taşınmazın kendi adına tesbit edilmesini isteyemez. Yargıtay'ın kökleşmiş içtihatları da bu doğrultuda soruna çözüm getirmiştir. Burada üzerinde durulması gereken önemli sorunlardan biri de tapu dışı sözleşmenin hangi durumlarda bozulmuş sayılacağı konusudur. Kuşku etmemek gerekir, sözleşmenin tarafı örneğin satıcısı, bozma iradesini karşı tarafa iletmekle sözleşmeyi ortadan kaldırmış olur. Olayda, taşınmazın 1.6.1958 tarihli, 1066 sayılı tapu kaydının kapsamında kaldığı mahkemece getirtilen kayıt örneği, yapılan keşif ve uygulama ile belirlenmiş olduğu gibi bu konuda taraflar arasında uyuşmazlık da yoktur. Uyuşmazlık, tapu sicilinde kayıtlı taşınmazın tapu dışı satışının geçerli olup olmadığı noktasında toplanmıştır. Taşınmazın bulunduğu bölgede tapulama işlemi 20.8.1961 tarihinde başlamış, tapu dışı sözleşme, bölgede tapulamanın başladığı tarihten sonra ve 17.6.1965 gününde yapılmıştır. Bu itibarla bölgede tapulamanın başlamasından sonra yapılan tapu dışı satış hukukça değer taşımaz. Çünkü yukarıda açıklandığı gibi Tapulama ve Kadastro Kanunları bölgede tapulama başlamadan önce mevzu hukuka aykırı biçimde yapılmış olan sözleşmeleri hukuksallaştırmayı amaçlamıştır. Diğer yandan, tapu dışı sözleşmenin tapulama tesbitinden önce ve 1980 yılında satıcısı tarafından taşınmaz geri alınmakla bozulmuş ve tapu kayıt maliki kendisini bu işlemle bağlı tutmamıştır. Bu yön, 15.8.1986 tarihli oturumda davalı Ahmet'in Usulün 151. maddesi hükmünce belgelendirilen sözleri ile saptanmıştır. Diğer yandan, bu durumda tapu dışı satışın yapıldığı tarihten, konusu olan taşınmazın tapu kayıt maliki tarafından geri alındığı tarihe kadar geçen zilyetliğin 10 yıla ulaştığından söz edilerek tapu dışı satışa değer verilemez. Çünkü bir tasfiye kanunu olarak yürürlüğe konulmuş bulunan Tapulama-Kadastro Kanununun tasfiye fonksiyonunu oluşturan en önemli hükmü, kuşkusuz, 32/c, 13/B-c maddelerinde yer almıştır. Zamanın mevzu hukukuna aykırı biçimde oluşmuş eylemli bir durum var olmadıkça ve tesbit tarihine kadar varlığını korumadıkça anılan yasa hükmü uygulanamaz. Diğer bir değişle, tapulama tesbitinin yapıldığı güne kadar var olan hakların tapulamada tesbit edilmesi gerektiği doğrultusundaki temel ilkeye bağlı kalınması zorunludur. Hal böyle olunca, ortada tasfiye kanunu olarak yürürlüğe konulmuş bulunan yasa hükmünün uygulamasını gerektiren tapu dışı bir sözleşmenin varlığından söz edilemez. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 1972/ 7-595 esas, 109 ve 1969/7-1259-789 sayılı örnek kararları da bu görüşü doğrulamaktadır. Mahkemece, bu yönler göz önünde tutularak, tapu kaydına değer verilerek davanın kabulü ile taşınmazın tapu kayıt maliki adına tapuya tesciline karar vermek gerekirken, yanlışa düşülerek tapu dışı satış sözleşmesinin gerçekleştiği belirtilerek yazılı şekilde hüküm kurulması isabetsizdir.
Sonuç: Bu nedenle, yerinde görülen temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, 10.07.1991 gününde oyçokluğu ile karar verildi.
KARŞI OY YAZISI
Dava konusu taşınmazın; davacıların miras bırakanı tarafından, 2965 yılında davalı tarafa haricen satılıp zilyetliğinin devir edildiği, davalı tarafın kadastro tesbitinden önce 10 yıldan fazla süre ile taşınmazı sürüp ekmek suretiyle zilyetliğinde bulundurduğu mahkemece toplanıp değerlendirilen delillerle belirlenmiştir. Hükmün yasal dayanağını oluşturan 766 sayılı Tapulama Kanununun 32/c maddesinde ve sonradan yürürlüğe konulan ve eldeki davalarda uygulanması gereken 3402 sayılı Kanunun 13/B-c maddesinde, tapu dışı satın almadan başlanılarak tesbit tarihine kadar 10 yıl süre ile zilyetliğin sürdürülmüş olması halinde taşınmazın tapu dışı satışa değer verilmek suretiyle zilyedi adına tesbit edileceği öngörülmüştür. Tapu dışı satışın bölgeye tapulama girmesinden önce yapılması gerektiğine dair yasada bir hüküm yoktur. Aksine, bölgeye tapulama başlamadan önce yapılan satışların da tapulama başlamadan önce bozulmaması kaydıyla geçerli kabul edileceği kuralı bulunmaktadır. Hal böyle olunca, evleviyetle tapulama başladıktan sonra yapılan tapu dışı alım satım tarihinden itibaren tesbit gününe kadar 10 yıllık sürenin geçmiş olması Halinde tapu dışı satışın geçerli olduğunun kabulü gerekir. Davalı taraf yaramaz tapu dışı alım satım ve zilyetlikle taşınmaz edinme koşullarının gerçekleşmesinden sonra, taşınmazı satan tapu malikinin haleflerinin meydana getirmek istediği fiili durum hukukça değer taşımaz. Hal böyle olunca, tapu dışı satışa değer verilerek yazılı şekilde hüküm kurulmasında bir isabetsizlik bulunmamaktadır. Bu nedenlerle, hükmün onanması gerektiği kanaati ile çoğunluk görüşüne karşıyız.
Full & Egal Universal Law Academy