7. Hukuk Dairesi
MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi
Davacı vekili tarafından, davalılar aleyhine 14.10.2015 gününde verilen dilekçe ile tapu iptali ve tescil, muhdesat aidiyetinin tespiti ve tapudaki haciz şerhinin terkini talebi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın kabulüne dair verilen 21.04.2016 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davalı ... vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:
K A R A R
Dava, yüklenici ve arsa sahibi sıfatı birleşen davalıdan satın almaya dayanan tapu iptali ve tescil, tapu kaydındaki haciz şerhinin terkini ve muhdesat aidiyetinin tespiti istemlerine ilişkindir.
Davacı vekili, davalı ...’nın 4459 ada 3 parsel sayılı taşınmazı ihale yoluyla davalı Karadayı Konut Yapı Mimarlık Mühendislik İnşaat Taahhüt Tic. ve San. Ltd. Şti.’ne sattığını, davalı şirketin ihale bedelini ödediğini, taşınmazın tapu kaydına davalı ... aleyhine konulan haciz şerhleri nedeniyle davalı şirket adına tescil edilemediğini, davalı şirketin davalı Belediyeden aldığı yapı-ruhsatı ile Akkent 8 Sitesini inşa ettiğini, davalı şirketin 17.04.2012 tarihli adi yazılı satış vaadi sözleşmesiyle B blok 5. kat 18 numaralı daireyi müvekkilline sattığını, satış bedelinin ödendiğini ve davalı şirket tarafından dairenin müvekkiline teslim edildiğini ancak davalı Belediyenin tapu devrini gerçekleştirmediğini belirterek, 4459 ada 3 parsel sayılı taşınmazda müvekkilinin satın aldığı daireye tekabül eden arsa payının müvekkili adına tesciline, B blok 5. kat 18 numaralı dairenin müvekkiline aidiyetine ve kat irtifakı yada kat mülkiyeti kurulması halinde müvekkili adına tesciline, taşınmazın tapu kaydında yer alan haciz şerhlerinin terkinine karar verilmesini talep etmiştir.
Davalı ... vekili, müvekkilinin satış sözleşmesinin tarafı olmaması nedeniyle müvekkiline husumet yöneltilemeyeceğini, satış vaadi sözleşmesinin taraflar arasında hüküm doğurduğunu, Devlet İhale Kanunu’nun 58. maddesi gereği davalı şirketin taşınmazın adına tescili için başvuruda bulunmadığını beyan ederek davanın reddini savunmuştur.
Mahkemece, davanın kabulüne 4459 ada 3 parsel sayılı taşınmazda bulunan iki bloktan B blok zemin+4. kat 18 numaralı dairenin davacıya ait olduğunun tespitine, kat mülkiyetine geçilmesi halinde bu bağımsız bölümün tapusunun davacı adına tapuya kayıt ve tesciline, 4459 ada 3 parsel sayılı taşınmazda dava konusu daireye isabet eden 145/5750 arsa payının davacı adına tesciline karar verilmiştir.
Hükmü, davalı ... vekili temyiz etmiştir.
İmar düzeni; bir arsa üzerine yapılacak olan resmi ve özel nitelikli değişik çeşitte ve değişik amaçlara özgülenecek yapıların çeşidine ve amacına göre hangi özellikleri taşıması gerektiğini düzenleyen kuralların bütününü ifade eder. İmar düzeni kuralları sadece Belediye veya mücavir alanlardaki yapıları değil, Belediye sınırlarının dışındaki yapıları da ilgilendirir. 3194 sayılı İmar Kanunu ülke bütününde düzenli yerleşmeyi sağlamak, imar kargaşasına meydan vermemek, planlı ve sağlıklı yapılaşmayı gerçekleştirmek amacı taşıdığından bu yasanın emredici hükümleri kamu düzeni ile ilgilidir. İnşaata başlamadan önce uyulması gereken kurallar, inşaat devam ederken uyulması gereken yapı düzeni kuralları, inşaat bitirildikten sonra uyulması zorunlu olan kurallar bir bütündür.
3194 sayılı İmar Kanununun 26 ve 27. maddelerinde belirtilen ayrık durumlar dışında inşaata başlamadan önce tüm yapılar için ruhsat alınması zorunludur. Buradaki "ruhsat" kavramı (ya da yapı izin belgesi), arsa malikine taşınmazı üzerinde imar koşullarına uygun bir yapıyı veya yapılmış bir yapı üzerindeki esaslı değişiklik, ek ve onarımları yapabilmesi için yetkili merciin verdiği izin belgesini ifade eder. Bu belge ile arsa maliki, taşınmazı üzerine yapı yapabilme yetkisini kazanır. Uygulamada bu belgeye "inşaat ruhsatı" denilmektedir. İnşaat yapımına ruhsat alınarak başlanmış ve inşaat ruhsata uygun yürütülerek tamamlanmışsa hiçbir sorun yoktur. Ancak, yapıya ruhsat alınmadan başlanmışsa ortada imar kurallarına aykırı bir inşaat var demektir. Uygulamadaki adı ile bu tür inşaat "kaçak inşaat"tır. İmar Kanununun 32. maddesi hükmüne göre ruhsat alınmış olmakla beraber inşaat, ruhsat ve eklerine aykırı yapılmışsa bu inşaat da "kaçak yapı" sayılır. Ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı olarak sürdürülen yapılara uygulanacak müeyyide İmar Kanununun 32/son maddesinde gösterilmiştir. Buna göre yapı, belediye encümeni veya il idare kurulu kararını takiben yasal hale getirilmez veya yasal hale getirilmesi olanaksız ise masrafı sahibinden tahsil ederek yıkılmalıdır. Ruhsatsız veya ruhsata aykırı olarak yapılan bina veya bağımsız bölümler yasaya uygun hale getirilmezse yıkılacağından, yıkılacak yerlerle ilgili olarak yaratılmış ekonomik değerlerin korunması söz konusu olmayacağından, bu tür yerlerin aynının paylaştırılması, paylaşım sonucu da bağımsız bölümlerin üçüncü kişilere satışı veya satış vaadi sözleşmesine konu yapılması yasalara uygun düşmez. İmar mevzuatına aykırı ve sonuçta yıkımı zorunlu bir bina meydana getirilmiş ve bu binadaki bir bağımsız bölümün satışı vaat edilmişse ruhsatsız veya ruhsata aykırı ve sonuçta yıkılması zorunlu bir yerde yaratılmış ekonomik değerler korunamayacağından yasa uyarınca bu satışa değer vermek olanaksızdır. Esasen imara aykırı - kaçak ve yıkılması yasa buyruğu olan bir yapıda bağımsız bölüm satışına değer tanımak da yasaya aykırılığın hukuk düzeni tarafından korunması anlamına gelir.
Gerçekten, "imar kirliliğine neden olma" başlıklı Türk Ceza Kanununun 184. maddesi de "yapı ruhsatiyesi almadan veya ruhsata aykırı olarak bina yapan veya yaptıran kişi bir yıldan beş yıla kadar hapis cezası ile cezalandırılır. Yapı ruhsatiyesi olmadan başlatılan inşaatlar dolayısıyla başlatılan şantiyelere elektrik, su veya telefon bağlantısı yapılmasına müsaade eden kişi iki yıldan beş yıla kadar hapis cezası ile cezalandırılır..." hükmünü içermektedir.
Bütün bunlardan sonra değişik bir ifade ile söylemek gerekirse 24.04.1978 tarih ve 3/4 sayılı Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulu kararının ancak, imar mevzuatına uygun inşa edilmiş fakat henüz kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulmamış binalardaki bağımsız bölüm satışının vaat edilmesi halinde uygulanabileceğini kabul etmek gerekir. (İzzet Karataş, Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi ve Yüklenicinin Temliki İşleminden Kaynaklanan Davalar, Ankara 2009, sf. 48 vd).
Ne var ki, henüz kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulmamış bir taşınmazda yapılan binadan bağımsız bölüm değil de bağımsız bölüme karşılık belirli bir miktar arsa payı devri satışı vaat olunmuşsa yasal engel bulunmadıkça arsa payının satış vaadi geçerlidir. Fakat vaat alacaklısına imar mevzuatına aykırı, kaçak ve yıkılması zorunlu bir binadan arsa payı satışı değil, münhasıran bağımsız bölümü vaadinde bulunulmuşsa, bağımsız bölümün yukarıda açıklanan sebeplerle tescili olanaksızdır. Kuşkusuz, kaçak yapıda bağımsız bölüme özgülenecek arsa payından da söz edilemeyeceğinden bu gibi sözleşmelerin ifa olanağı yoktur.
Bunların yanı sıra; uyuşmazlığın çözümünde, alacağın temliki kavramı üzerinde de durulması gerekmektedir. Alacağın temliki müessesesi, Türk Borçlar Kanununun 183 ila 194. maddelerinde düzenlenmiştir. Bir tanımlama yapmak gerekirse; alacağın temliki, alacaklı ile onu devralan üçüncü şahıs arasında borçlunun rızasına ihtiyaç olmaksızın yapılabilen ve sadece kazandırıcı bir tasarruf işlemi niteliğini taşıyan şekle bağlı bir akittir. Ayrıca alacağın temlikini düzenleyen 183. maddede alacağın kaynağına yönelik bir sınırlama da getirilmemiştir. Türk Borçlar Kanununun 184. maddesi hükmüne göre temlik sözleşmesi temlik edenle temlik alan arasında yazılı olarak yapılabilir. Bir başka ifade ile yasa koyucu 184. maddede açıkça yazılı şekil şartı getirmiş, resmi şekil şartı aramamıştır. Ne var ki, alacağın temlikinde aranan yazılı şekil temlik sözleşmesinin resmi şekilde yapılmasına da engel değildir.
İncelenen dosya kapsamına göre somut uyuşmazlıkta;
Tapu maliki davalı ... 31.01.2012 tarihli Belediye Encümen kararı ile 4459 ada 3 parsel sayılı taşınmazın davalı şirkete satışına karar vermiş ve davalı şirket söz konusu encümen kararından doğan mülkiyet hakkını Türk Borçlar Kanununun 183. maddesinde yer alan alacağın temliki hükümleri gereği adi yazılı satış vaadi sözleşmesiyle 17.04.2012 tarihinde davacıya devretmiştir. Davacının dayandığı 17.04.2012 tarihli adi yazılı satış vaadi sözleşmesinin konusu satışı vaat olunan taşınmazın belli bir arsa payı değil, o taşınmaz üzerinde yapılan binadaki bağımsız bölümdür. 4459 ada 3 parsel sayılı taşınmaz üzerindeki yapıda kat irtifakı veya kat mülkiyeti de kurulmamıştır. Dosya içeriğinden, 4459 ada 3 parsel sayılı taşınmazda inşa edilen binanın yapı ruhsatının 04.07.2012 tarihinde alındığı, yapı kullanma izin belgesinin ise bulunmadığı anlaşılmaktadır. Bununla birlikte, bilirkişilerce bodrum katların kısmen mimari projeye aykırı olarak konut amaçlı kullanıldığının belirlendiği ve dava konusu B blok zemin+4. kat 18 numaralı dairenin arsa payının 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 3/2. maddesi uygun biçimde tespit edilemediği görülmüştür.
Bu durumda mahkemece öncelikle, ilgili belediyeden dava konusu dairenin yapı kullanma izin belgesinin bulunup bulunmadığı sorulmalıdır. Belediye tarafından yapı kullanma izin belgesinin bulunmadığının bildirilmesi halinde; mahkemece, yapının hukuki durumu keşfen bilirkişiye incelettirilmeli ve belediyeden yapı kullanma izin belgesi almak için gerekli şartların neler olduğu sorulmalıdır. Sözü edilen inceleme sonucu binanın İmar Mevzuatına aykırılığı tespit edilir ve bu aykırılıkların Yasaya uygun hale getirileceği saptanırsa, mahkemece davacıya yapı kullanma izin belgesinin alınmasını sağlamak üzere yetki ve süre verilmesi gerekir. Bu suretle yapı için yapı kullanma izin belgesi düzenlendikten sonra kat mülkiyeti kurulması için gerekli işlemler yapılmalı ve davacının satın aldığı bağımsız bölümün davacı adına tesciline karar verilmelidir. Bunun mümkün olmaması halinde ise, henüz kat irtifakı veya mülkiyeti kurulmamış bir yapıdan bağımsız bölümün temlik işlemi ile devri olanağı bulunduğundan ve yapının kat irtifakı kurulmadığından 1978 tarihli ve 3/4 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararında belirtilen yöntem ve Kat Mülkiyeti Kanununun 3/2. maddesi uyarınca çekişmeli bağımsız bölüme isabet edecek arsa payı uzman bilirkişiye hesaplattırılıp bu miktar yönünden istemin hüküm altına alınması gerekir.
Bununla birlikte; binanın İmar Mevzuatına aykırılığının giderilmesi olanağının bulunmadığının belirlenmesi halinde ise mahkemece, ekonomik değerlerin korunması ilkesi söz konusu edilemeyeceğinden yasalar uyarınca yıkımı gereken bir binada hak iddiasında bulunulamayacağı gözetilmelidir.
Mahkemece, açıklanan bu yönler nazara alınmadan henüz hukuken mevcut olamayan yapıya ilişkin arsa payı belirlenerek yazılı olduğu şekilde karar verilmesi doğru görülmemiş, bu nedenlerle hükmün bozulması gerekmiştir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle davalı ... vekilinin temyiz itirazlarının kabulüyle hükmün BOZULMASINA, peşin yatırılan harcın yatırana iadesine, kararın tebliğinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 05.10.2021 tarihinde oy birliği ile karar verildi.
Full & Egal Universal Law Academy