7. Hukuk Dairesi
MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi
DAVALILAR : Elmadağ Belediye Başkanlığı vd.
Davacı tarafından, davalılar aleyhine 19.03.1998 gününde verilen dilekçe ile zilyetlik ve imar-ihya iddiasına dayalı tapu iptali ve tescil talebi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın kabulüne dair verilen 01.07.1999 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davalı ... tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:
K A R A R
Dava, imar uygulaması sırasında davalı ... adına tescil edilen taşınmaz hakkında zilyetliğe dayalı açılan tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.
Davacı, davalılardan Hazinenin mülkiyetindeki 369 ada, 4 parselde kayıtlı 409 m2 yüzölçümlü arsanın 400 m2'sinin ve üzerindeki gecekondu tipli binanın adına tescili için 2981 sayılı Yasa kapsamındaki tüm işlemleri tamamlayıp bedelini de Elmadağ Belediyesi hesabına yatırdığı halde devir işleminin yapılmadığını beyan ederek; Hazineye ait tapu kaydının iptali ile adına tescilini talep etmiştir.
Davalı ... vekili cevap dilekçesinde; ilgili belediye tarafından 2981 sayılı Kanun uyarınca davacıya verilmiş bir tapu tahsis belgesi, dolayısıyla hak sahipliğinin bulunmadığını beyan ederek; davanın reddi gerektiğini savunmuştur.
Davalı ... Başkanlığı vekili cevap dilekçesinde; Belediyece yapılan imar uygulamasına davacı tarafından yapılmış bir itiraz bulunmadığından imar uygulamasının kesinleştirilerek taşınmazın Hazine adına tescil edildiğini, Hazine tarafından Belediyeye tapu devri yapılmadığından davacıya tapu tahsis belgesi verilmesinin mümkün olmadığını, ortaya çıkan sonuçtan müvekkilinin sorumluluğunun bulunmadığını beyan ederek; müvekkili yönünden davanın reddini talep etmiştir.
Mahkemece; imar uygulaması sırasında dava konusu taşınmazın halen Hazine adına tescilli olup üzerine davalının 1985 yılında ev yaptığı, 2981 sayılı Yasa uyarıca gerekli bedeli ödeyerek imar affı kapsamında 1988 yılında belediyeye başvuruda bulunduğu halde Hazinenin belediyeye arsa devri yapmamış olmasından dolayı anılan Kanunun 10/c maddesi uyarınca davacıya tapu tahsis belgesi verilemediği, halen Hazine adına tescilli olması nedeniyle imar uygulaması sonrasında da Hazine adına imar parseli olarak tescil edildiği, bir başka deyişle evveli Hazine adına kayıtlı olan taşınmazın Hazine adına imar parseli olarak tescilinin yapıldığı, öte yandan dava konusu yerde davacının 1985 yılında yaptığı gecekondusunun bulunup etrafının duvar ile çevrildiği, üzerinde muhtelif cins ve yaşta meyve ağaçlarının bulunduğu, davacının iyiniyetli zilyet olarak, imar ve ihya ederek bedelini ödemiş olduğu taşınmazla ilgili davasının kabülü gerektiği gerekçesiyle; davanın kabulüne, bilirkişi raporuna ekli krokide belirtilen 369 ada 4 parselin 400 m2 hisseli kısmının Hazine adına olan kaydının iptaliyle davacı adına tesciline karar verilmiştir.
Incelenen dosya kapsamına göre; 2981 sayılı Yasa kapsamında yeminli bürolarca hazırlanan tespit formu uyarınca davacı tarafından gerekli harçların ve 400 m2 arsa bedelinin ilgili belediyenin hesabına yatırıldığı, ancak dava konusu parsel tescil harici yerlerden olmakla imar uygulaması da henüz yapılmamış olup Hazinece belediyeye devri de yapılmadığından davacı adına tapu tahsis belgesinin düzenlenemediği anlaşılmıştır.
Dava konusu 369 ada 4 parselin geldisi olan 11351 parsel sayılı taşınmazın ise senetsizden Hazine adına tescilinin yapıldığı, sonrasında 3194 sayılı İmar Kanununa göre yapılan imar parseline dönüştürme işlemine ise davacı tarafından itiraz edilmediği anlaşılmıştır.
Bu kapsamda; 10.10.1987 tarihinde yürürlüğe girmiş olan 3402 sayılı Kadastro Kanununun 17. maddesinde imar ve ihya kurumuna yer verilmiş ve bu yolla taşınmaz kazanılması imkânı getirilmiştir.
3402 sayılı Kanunu'nun "İhya edilen taşınmaz mallar" başlığını taşıyan 17. maddesi "Orman sayılmayan, Devletin hüküm ve tasarrufu altında bulunan ve kamu hizmetine tahsis edilmeyen araziden, masraf ve emek sarfı ile imar ve ihya edilerek tarıma elverişli hale getirilen taşınmaz mallar 14. maddedeki şartlar mevcut ise imar ve ihya edenler veya halefleri adına, aksi takdirde Hazine adına tespit edilir.
İl, ilçe ve kasabaların imar planının kapsadığı alanlarda kalan taşınmaz mallarda bu hüküm uygulanmaz." hükmünü içermektedir.
Anılan madde gereğince, orman sayılmayan ve kamu hizmetine tahsis edilmeyen Devletin hüküm ve tasarrufu altında bulunan yerlerin, aynı Kanunun 14. maddesinde yazılı koşulların gerçekleşmesi hâlinde imar ve ihya yoluyla kazanılması mümkün bulunmaktadır.
Hemen belirtmek gerekir ki; 3402 sayılı Kanun'un 17. maddesi aynı Kanunun 33/3. maddesi gereğince genel hüküm niteliğinde olup Kadastro Kanununun uygulandığı yerler dışında bulunan taşınmazlar hakkında da uygulanır.
Bir yerin imar-ihya ile kazanılabilmesi için öncelikle taşınmazın orman sayılmayan ve kamu hizmetine tahsis edilmeyen Devletin hüküm ve tasarrufu altında bulunan arazilerden olması gerekir. Kamu hizmetine tahsis, hukuken olabileceği gibi fiilen de olabilir. Kamu hizmetine tahsis edilmeyen, Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki taşlık, orman sayılmayan çalılık, makilik ve fundalık gibi topraklar imar ve ihyaya müsait olan yerlerdir. Makilik ve fundalık yerler orman toprağı ise imar ve ihya ile kazanılması mümkün değildir. Zira kanun koyucu Anayasanın 169. ve 170. maddelerini gözeterek ormanların imar ve ihya ile kazanılmasını yasaklamıştır.
Aynı ilkenin bir sonucu olarak, 3402 sayılı Kanun'un 16/A maddesinde belirtilen hizmet malları, 16/B maddesinde belirtilen orta malları, yollar, meydanlar ile 16/C ve 16/D maddelerinde belirtilen taşınmazların imar ve ihya ile kazanılması mümkün bulunmamaktadır.
Bunun yanısıra, nehir ve çay gibi akarsuların eski (terk edilmiş, metruk) yatakları, kural olarak Devletin hüküm ve tasarrufu altında bulunan yerlerdendir. Ancak bu yerlerin koşulları oluştuğu takdirde imar ve ihya ile kazanılması mümkündür. Buna karşılık aktif nehir, çay yatakları etki alanında bulunan yerlerin imar ve ihya ile kazanılması mümkün değildir (HGK'nun 02.10.1996 tarihli ve 1996/20-429 Esas, 1996/643 Karar; 18.02.1998 tarihli ve 1998/4-122 Esas, 1998/138 sayılı Kararları).
Taşınmazın imar ve ihya ile edinilebilecek yerlerden olma niteliği yanında, tapu sicilinde kayıtlı olmaması da gerekmektedir. Tapuda Hazine ya da gerçek ve tüzel kişiler adına kayıtlı taşınmazların imar ve ihya ile kazanılması mümkün değildir. Ayrıca il, ilçe ve kasabaların imar planının kapsadığı alanlarda kalan taşınmazlar da imar ve ihya ile kazanılamazlar.
Bir yerin imar ve ihya ile kazanılması için taşınmazın emek ve para sarfedilerek tarım arazisi hâline getirilmesi gerekir. Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki bir taşınmazın emek ve masraf sarfı ile tarım arazisi hâline getirilmesi hâlinde imar ve ihyadan söz edilebilir. Ekime, dikime ve ürün yetiştirmeye müsait olmayan yerler, ihya edilecek taşınmazlardır.
Emek ve masraf gerektirmeyen, zilyetliğin sürdürülmesi seviyesindeki, taşınmazın daha verimli hâle getirilmesi gibi çalışmalar imar ve ihya sayılmaz. Bu tür yerlerin imar-ihyaya gerek olmaksızın, TMK'nin 713/1 ve KK'nin 14. maddeleri gereğince kazanılmaları mümkündür.
Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki bir yerin emek ve para sarf edilerek tarım toprağı hâline getirdikten sonra güçlendirmek amacıyla yapılan işlemler ihya olgusu içinde kabul edilmelidir.
Taşınmaza tarım arazisi niteliği kazandırmayan uğraşlar, meydana getirilen eserler KK.'nin 17. maddesi kapsamında imar ve ihya olarak kabul edilemez.
Maddi olgu olan imar ve ihya, her türlü delil ile kanıtlanabilir. Her somut olayın özelliğine göre, yerel bilirkişi, tanık beyanları, teknik bilirkişi raporları gibi deliller imar ve ihyanın kanıtlanmasında kullanılabilir.
İmar ve ihya tek başına taşınmazın mülkiyetinin kazanılması için yeterli bir olgu değildir. 3402 sayılı Kadastro Kanunu'nun 17. maddesindeki yollama gereğince aynı Kanun'un 14. maddesinde belirtilen zilyetliğin nizasız, fasılasız ve malik sıfatıyla 20 yıldan fazla sürmesi gerekmektedir. 20 yıllık süre imar ve ihyanın tamamlandığı tarihten itibaren hesaplanır.
Öte yandan; 3402 sayılı Kadastro Kanununun 14. maddesi hükmüne göre; zilyetliğin bu kanunda yazılı belgelerden birisi ile ispatı yoluna gidilemeyen hâllerde zilyedin aynı çalışma alanı içinde kazanabileceği miktar sulu toprakta 40, kuru toprakta 100 dönümü geçemeyecektir.
Yukarıda açıklanan ilkeler ışığında somut olay incelendiğinde; her ne kadar mahkemece, yasal şartlarının oluştuğu gerekçesiyle tapu iptali ve tescil talebinin kabulüne karar verilmiş ise de yapılan araştırma ve inceleme hüküm vermeye yeterli görülmemiştir.
Şöyle ki, taşınmazın niteliğinin saptanması bakımından bulunduğu yeri kapsar şekilde en eski tarihli hava fotoğrafları usulünce incelenmemiş; taşınmazın geldi-gitti kayıtlarını gösterir kadastro tutanakları ile imar uygulamasına ilişkin belediye encümen kararları ve dağıtım cetvelleri istenmemiş; taşınmazın ilk defa hangi tarihte imar planı kapsamına alındığı ve davacılar ile miras bırakanları bakımından belgesiz araştırmaları yapılmamış; zilyetliğin başlangıç tarihi itibariyle taşınmazın niteliği açıkça ortaya konulmamıştır.
Hemen belirtilmelidir ki, çekişmenin çözümü bakımından, öncelikle dava konusu taşınmazın niteliğinin, farklı bir deyişle zilyetlikle edinebilecek yerlerden olup olmadığı ve zilyetlik öncesi imar-ihyası gereken yerlerden olup olmadığının kuşkuya yer bırakmayacak şekilde belirlenmesi gerekmektedir. İmar-ihya durumunda ise, taşınmazın ilk imar planına alındığı tarihe kadar 3402 sayılı Yasa'nın 17. maddesinde öngörülen koşulların gerçekleşip gerçekleşmediğinin ortaya konulması gerektiği de tartışmasızdır.
O halde mahkemece, dava konusu taşınmazın ilk defa hangi tarihte imar planı sınırları içine alındığı ve bu imar planının niteliği ile kesinleşme tarihi saptanmalı ve bu tarihten önceki 20 yılı kapsayacak şekilde beşer yıllık aralıklarla üç adet memleket haritası ve stereoskopik çift hava fotoğrafları getirtilerek, bu fotoğraflar harita mühendisi ya da jeodezi veya fotogrametri mühendisi bilirkişiye stereoskopla incelettirilmeli; mahallinde uzman bilirkişi kurulu aracılığıyla keşif yapılarak çekişmeli taşınmazın niteliği ve imar-ihyanın ne zaman tamamlandığı, taşınmaz üzerindeki zilyetliğin süresi ve niteliği konusunda bilimsel verilere dayalı ve ayrıca eski raporlar irdelenmek ve çelişkiler giderilmek suretiyle raporlar alınmalı ve tanıklar ile yerel bilirkişi beyanları denetlenmeli; yine davacı ile murisleri bakımından da belgesiz araştırması yapılmalı ve davacı tarafın zilyetliğindeki kısımlar da saptandıktan sonra toplanan ve toplanacak olan tüm deliller birlikte değerlendirilmek suretiyle sonucuna göre bir karar verilmelidir.
Mahkemece, yukarıda açıklanan hususlar gözetilmeksizin, eksik inceleme ve araştırma ile davanın kabulüne karar verilmesi hatalı olup temyiz isteminin kabulü ile hükmün bozulmasına karar vermek gerekmiştir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle davalı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, kararın tebliğinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 16/09/2021 tarihinde oyçokluğu ile karar verildi.
KARŞI OY
Yapılan yargılamaya, toplanan delillere ve dosya içeriğine göre, mahkeme kararı ve dayandığı gerekçeler usul ve yasaya uygun bulunduğundan yerinde olmayan temyiz itirazlarının reddiyle hükmün onanması görüşünde olduğumdan sayın çoğunluğun bozma yönündeki kararına katılamıyorum.
Full & Egal Universal Law Academy