7. Hukuk Dairesi
MAHKEMESİ : ... Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesi
İLK DERECE
MAHKEMESİ : ..1. Asliye Hukuk Mahkemesi
Davacı vekili tarafından, davalı aleyhine asıl davada 14/02/2017 tarihinde birleştirilen davada 13/09/2017 tarihinde verilen dilekçelerle önalım hakkından kaynaklanan tapu iptali ve tescil talep edilmesi üzerine yapılan duruşma sonunda davanın ve birleşen davanın kabulüne dair verilen 22/06/2018 tarihli hükmün istinaf yoluyla incelenmesi davalı vekili tarafından talep edilmiştir. Adana Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesi'nce istinaf talebinin kabulü ile ilk derece mahkemesi kararının HMK 353/1-b-2 maddesi uyarınca kaldırılmasına, davacının, davalı aleyhine açtığı önalım hakkından kaynaklanan tapu iptali ve tescile yönelik davanın ve birleşen davanın reddine, dair verilen kararın davacı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içeriğindeki tüm kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:
KARAR
1.DAVA
1.1. Davacı vekili, müvekkilinin Adana ili, Ceyhan ilçesi, İsalı Mahallesi Çiftlik mevkinde 26 nolu parselin 1/224 payın maliki olduğunu, aynı parselin 1/14 ve 457/6272 payının Sözlü Tarım Ürünleri Hayvancılık Sanayi ve Ticaret Ltd.Şti.'ne 08/12/2016 tarihinde satıldığını sonradan öğrendiğini, önalım hakkını kullanmak istediğini, tarladaki paylarını satan İbrahim Şenal ve Mehmet Şenal’ın 26 nolu parselde hiç bir zaman zilyet olmadıklarını ve bu yeri kullanmadıklarını ileri sürerek davanın kabulü ile 26 parseldeki davalı adına kayıtlı bulunan 16.078,94 m2 olan 1/14 pay ile aynı parselde 16.401,95 m2 olan 457/6272 payın, Sözlü Tarım Ürünleri Hayvancılık Sanayi ve Ticaret Ltd.Şti’nin tapu kaydında terkini, tapunun iptali ile tapuda gösterilen satış bedeli üzerinden davacı adına tapuya kayıt ve tesciline karar verilmesini talep etmiştir.
1.2. Davacı vekili birleştirilen davada dava dilekçesinde; Adana ili, Ceyhan ilçesi, İsalı Mahallesi Çiftlik mevkiinde 26 nolu parselin 1/224 payın maliki olduğunu, aynı parselin 3/6272, 3/6272, 3/6272 payının davalı şirkete 06/12/2016 tarihinde satıldığını sonradan öğrendiğini, satış bedellerinin sırasıyla 500,00 TL ve 500,00 TL ve 500,00 TL olmak üzere toplam 1,500,00 TL olduğunu açıklamıştır. Davacı; Pelin Gürlek, Faruk Yelis ve Aslı Birol'un 26 numaralı parselde hiçbir zaman zilyet olmadıklarını ve yer kullanmadıklarını, davalı şirkete karşı açtığı önalım hakkına dayalı Ceyhan 1. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2017/115 Esas sayılı dosyasında davanın devam ettiğini, bu dosyanın Ceyhan 1. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2017/115 Esas sayılı dosyası ile birleştirilmesine karar verilmesini talep etmiştir.
2.CEVAP
2.1. Davalı vekili, cevap dilekçesinde özetle; usul yönünden resmi satış akdindeki satış bedelinin Belediye'den alınan emlak rayiç bedeline istinaden sehven eksik bildirildiğini, dava açma şartı olan dava harcının bedelde muvazaa iddiaları dikkate alınarak gerçek satış bedeli olan 225.105,00 TL dava değeri üzerinden davacı tarafa tamamlattırılmasına, mümkün olmaması halinde ise resmi satış akdinde belirlenen satış bedeli toplamı olan 77.200,00 TL üzerinden davacının dava harcını yatırmasına aksi halde dava şartı yokluğundan davanın reddine karar verilmesini savunmuştur. Esasa ilişkin olarak da müvekkili şirketin satın aldıkları taşınmazı hiç bir sınır değiştirmeksizin satıcılardan zilyetliklerini teslim aldıkları şekilde halen kullanıma devam ettiklerini; dava konusu taşınmazları Mehmet Şenal ve İbrahim Şenol'dan buğday ekili olarak teslim aldıklarını, dava konusu taşınmazda İbrahim Şenal ve Mehmet Şenal'ın ayrı ayrı 1/14 paya tekabül eden 16.078,93 m2 hisselerinin bulunduğunu, her iki tapu malikinin toplam hisselerine tekabül eden 225,105,00 TL’yi peşin olarak tapu maliklerine ödediğini açıklamıştır. Davanın öncelikle reddine, davanın kabulü halinde ise gerçek satış bedeli olan 225.105.00 TL üzerinden satış masrafları da eklenmek üzere önalım hakkının kullandırılmasına karar verilmesini talep etmiştir.
3. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
3.1. İlk derece mahkemesi fiili taksimin bulunmadığı, önalım hakkının sübut bulduğu gerekçesiyle davanın ve birleşen davanın kabulü ile tapu kaydında davalıya ait tüm hisselerin iptaline, davacı adına tapuya kayıt ve tesciline, önalım bedeli olarak da tapu resmi satış senedinde yazılı parasal miktarlar ve alıcıya düşen tapu masraflarının davalıya ödenmesine karar vermiştir.
4. BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ KARARI
4.1. Hükmün istinaf yolu ile incelenmesi davalı vekilince talep edilmiştir.
4.2. Adana Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesi, dava konusu parselin bir bölümünü uzun süredir davacının, bir bölümünü de davacının halası olan Sakine Öztürk'ün kullandığını, davalı firmanın Sakine Öztürk'ün kullandığı kısmı satın alarak sınırlarını hiç değiştirmeden üzerine limon fidanları diktiğini, taşınmazın bazı bölümlerinin ise uzun süredir kullanılmadığını açıklamıştır.
4.3. Kararda, taşınmazın tapu tedavül kayıtları incelendiğinde 12/06/1965 tarihli tapulama sebebiyle kök murislere yazılarak bugüne kadar intikal satış ve trampa ile geldiğini ve güncel hisselerin oluştuğunu, fen bilirkişisi tarafından düzenlenen 05/03/2018 tarihli raporun da fiili taksimi doğruladığını, dava tarihine kadar taşınmazın fiilen bölünerek kullanılmasına yönelik hissedarlar arasında herhangi bir niza bulunmadığı belirtilmiştir.
4.4. Daire, davacının önalım hakkını ileri sürmesinin TMK’nın 2. maddesinde düzenlenen objektif iyi niyet kuralına aykırılık teşkil ettiği gerekçesiyle davanın ve birleşen davanın reddine karar vermek gerekirken, kabulüne dair verilen kararın isabetsiz olduğunu, HMK 353/1-b-2 maddesi gereği yerinde bulunan davalı vekili istinaf talebinin kabulü ile yerel mahkeme kararını kaldırarak davanın ve birleşen davanın reddine karar vermiştir.
5. TEMYİZ
5.1. Davacı vekili kararı temyiz etmiştir.
5.2 Temyiz Nedenleri
5.2.1. Davacı vekili temyiz dilekçesinde davalı şirketin Sakine Öztürk ‘ün kullanımında olan yeri satın aldığını iddia ettiğini, Sakine Öztürk ‘ün taşınmazda hissesi bulunmadığını, hissesi olmayan bir kişinin rızai ve fiili taksimde yeri olmayacağını açıklamıştır.
5.2.2. Davacı, yargılamaya konu hisse satışlarını yapan hisse sahiplerinin tanık beyanlarında da anlatıldığı üzere taşınmazda yer kullanımlarının olmadığını, rızai ve fiili taksimlerinin bulunmadığını, rızai ve fiili taksimin davalı tarafından ispatlanmadığını ifade ederek hükmün usul ve yasaya aykırı olduğunu ileri sürmüştür.
6.YARGITAY KARARI
6.1. Önalım hakkı paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını kısmen veya tamamen üçüncü bir kişiye satması halinde diğer paydaşlara bu satılan payı öncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır. Bu hak paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve satışın yapılmasıyla kullanılabilir hale gelir.
6.2. Önalım davasına konu payın ilişkin bulunduğu taşınmaz paydaşlarca özel olarak kendi aralarında taksim edilip her bir paydaş belirli bir kısmı kullanırken bunlardan biri kendisinin kullandığı yeri ve bu yere tekabül eden payı bir üçüncü şahsa satarsa, satıcı zamanında bu yerde hak iddia etmeyen davacının tapuda yapılan satış nedeniyle önalım hakkını kullanması TMK’nın 2. maddesinde yer alan dürüst davranma kuralı ile bağdaşmaz. Kötüniyet iddiası 14.2.1951 tarihli ve 17/1 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca davanın her aşamasında ileri sürülebileceği gibi mahkemece de kendiliğinden nazara alınması gerekir. Bu gibi halde savunmanın genişletilmesi söz konusu değildir. Eylemli paylaşmanın varlığı halinde davanın reddi gerekir.
6.3. Somut olaya gelince; dava konusu taşınmazda mahkemece yapılan keşif ve keşifte dinlenen bilirkişi vasıtasıyla davacının kullandığı yer belirlenmiş ise de davalıya payını satan önceki maliklerin eylemli olarak taşınmazda ayrı ayrı kullandıkları yerler belirlenmemiştir.
6.4. Bu durumda, fiili taksimin varlığından söz edilemez. Adana Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesi’nin taşınmazın fiilen taksim edildiği gerekçesiyle ilk derece mahkemesi kararını kaldırarak davanın reddine karar vermesi doğru görülmemiş, Bölge Adliye Mahkemesi kararının bu nedenlerle bozulması gerekmiştir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile HMK 371. maddesi gereğince Adana Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesi kararının BOZULMASINA, peşin alınan harcın yatırana iadesine, HMK 373/2. maddesi gereğince dosyanın Adana Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesine GÖNDERİLMESİNE, 20/09/2021 tarihinde oy birliği ile karar verildi.
Full & Egal Universal Law Academy