MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi
DAVA TÜRÜ : Tapu İptali, Tescil ve Tazminat
... ve müşterekleri ile ... aralarındaki tapu iptali, tescil ve tazminat davasının reddine dair ....Asliye Hukuk Mahkemesinden verilen 04.03.2010 gün ve 830/120 sayılı hükmün Yargıtay'ca incelenmesi davacılar vekili tarafından süresinde istenilmiş olmakla dosya incelendi gereği düşünüldü:
K A R A R
Davacılar ... ve arkadaşları vekili, 6.6.1969 tarihli harici satın alma senedine ve eklemeli zilyetliğe dayanarak dava konusu 264 parsel sayılı taşınmazdaki davalı adına kayıtlı 3600/22400 payın iptaliyle vekil edenleri adına tesciline, bu isteklerinin kabul edilmemesi durumunda 70.000 TL’nin yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini istemiştir.
Davalı ... vekili, iddia edildiği gibi satışın yapılmadığı, olsa bile zamanaşımının geçtiğini belirterek davanın reddine karar verilmesini savunmuştur.
Mahkemece, tapulu taşınmazların harici satışının mümkün olmadığı gerekçesiyle iptal ve tescil davasının, harici satış sözleşmesinin yapıldığı tarih itibarıyla Borçlar Kanunu’nun 66.maddesindeki 1 ve 10 yıllık zamanaşımının geçtiği gerekçesiyle tazminat davasının reddine karar verilmesi üzerine; hüküm, davacılar vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Dosya muhtevasına, dava evrakı ile yargılama tutanakları münderecatına, mahkemece bozma gereklerine uygun biçimde hüküm verildiğine, Tapulu taşınmazların tapu dışı yolla satışlarının geçersiz (TMK. m.706, Borçlar Kanunu m.213, 2644 sayılı Tapu Kanunu m.26, Noterlik Kanunu m.60 ve 89) bulunmasına göre yerinde olmayan temyiz itirazlarının reddi ile hükmün iptal ve tescile ilişkin bölümün ONANMASINA,
Tazminata ilişkin bölüme yönelik temyiz itirazlarına gelince; davacılar vekili, terditli istekte bulunarak iptal ve tescil davalarının yerinde görülmemesi durumunda fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla 70.000 TL tazminatın davalıdan tahsiline karar verilmesini istemiştir. 6.6.1969 tarihli adi senette davalının miras bırakanı Dudu Telli kendi miras bırakanlarından kalan mevkii ve sınırlarını gösterdiği taşınmazı davacıların miras bırakanı Salih Gedik’e satıp zilyetliğini teslim etmiştir. Satış tarihinde dava konusu taşınmaz tapuludur. 10.7.1940 tarih 1939/2 Esas ve 1940/77 Karar sayılı YİBBGK. kararında; “haricen yapılan ( tapu memuru huzurunda yapılmayan ) taşınmaz mal satışından dönüldüğünde, satış bedelini geri vermeyen taraf, taşınmaz malın kendisine verilmesi için karşı tarafı zorlayamaz, verdiği bedel kendisine geri verilmeyen taraf, parası geri verilinceye kadar yararlandığı ürünleri ödemek ve ecrimisili vermekle yükümlü değildir” denilmektedir. O halde, anılan YİB. Kararına göre, geçersiz sözleşmelerde akdin geçersizliği nedeniyle her iki taraf verdiğini geri alabilir. Davacılar; TMK. nun 994/1. maddesi uyarınca satış bedeli ödeninceye kadar hapis hakkına sahip olup, bu satış bedeli ödeninceye kadar aynı zamanda taşınmazdan yararlanabilirler.
7.6.1939 tarih, 1936/31 ve 1939/47 sayılı YİBBGK. Kararında ise; “taşınmazın haricen satışının ve satışının vaadine müttealik (ilişkin) muameleler kanunen muteber (geçerli) bulunmamış ise de, satıcının memuru mahsus huzurunda (bu işle görevli memur önünde) ferağın icrasını ve aksi takdirde almış olduğu bedelin iadesini (geri verileceğini) taahhüt etmiş ve alıcı da aralarında tekerrür eden (kararlaştırılmış bulunan) bedeli bu şartla satıcıya vereceğini taahhüt etmiş (üstlenmiş) ise, bu gibi uyuşmazlıklar BK. nun 125. maddesine göre, 10 yıllık zamanaşımına tabi (bağlı)dir. Zamanaşımı süresinin başlangıcı, ferağdan cayma (dönme) ve imtina tarihidir” denilmiştir. Sözü edilen İçtihatları Birleştirme Kararı karşısında, satıcı geçerli bir sözleşme yapmadığı taktirde aldığı satış bedelini geri vermeye mecburdur. Bu nedenle alıcı, satıcının ferağ vermesini bekler. Ferağ verme yönündeki ümidi kesildiği takdirde, verdiği parayı isteme hakkı doğar. İşte satış parasının geri verilmesi davalarında zamanaşımının başlangıcı, kural olarak; bu ümidin kesildiği veya satışın yapılmasının imkan dahilinden çıktığı tarih olarak kabul edilmektedir. Eldeki davada davacılar 6.6.1969 tarihli harici satış senedine dayandıklarına göre, anılan İçtihadları Birleştirme kararında da açıklandığı gibi, BK. nun 125. maddesinde öngörülen 10 yıllık zamanaşımı süresinin uygulanması gerekmektedir.
Çözüme kavuşturulması gereken uyuşmazlık, zamanaşımının başlangıcının hangi tarih olacağıdır. Davacı taraf, harici satışın yapıldığı ve kendilerinin edinimlerini yerine getirdiği 6.6.1969 tarihinden beri satın aldıkları taşınmazın tapusunu almak için beklemektedirler. Satışı yapan Durdu Telli kendi sağlığında edimini yerine getirmediği gibi mirasçısı da davanın açıldığı tarihe kadar bu edinimlerini yerine getirmemişler, tapu vermekten ve ifadan hep kaçınmıştır. Geçersiz bir sözleşmede tarafların iradeleri, ferağın Tapu Sicil Müdürlüğü önünde yazılmak suretiyle geçerli bir sözleşme yapmak konusunda birleşir. Bu koşulla, alıcının satış parasını satıcıya ödediği kabul edilir. Satıcı geçerli bir sözleşme yapmadığı takdirde aldığı satış parasını geri vermeye mecburdur. Bu halde, alıcı, satıcının ferağı vermesini bekler, bu ümidi kesildiği takdirde, verdiği parayı istemek yönüne gider. İşte satış parasının geri verilmesi davasında zamanaşımının başlangıcı artık ferağ imkanının ortadan kalktığı ve davacıların ferağdan ümitlerinin kesildiği 2.2.2006 tarihinde eldeki tapu iptali ve tescil olmadığı takdirde bedelin tahsili davasını kademeli olarak açtıklarına göre, BK’nun 125.maddesinde açıklanan 10 yıllık zamanaşımının başlangıç tarihinin eldeki dava tarihi olduğunun kabulü gerekir. Mahkemece, zamanaşımı süresinin harici satış sözleşmesinin yapıldığı 1969 yılında başladığının kabulü ile yazılı gerekçeyle tazminat isteğinin reddine karar verilmesi doğru görülmemiştir.
Açıklanan tüm bu nedenlerden dolayı davacılar vekilinin yerinde görülen temyiz itirazının kabulüyle hükmün usul ve kanuna aykırı bulunan tazminata ilişkin bölümünün HUMK’nun 428.maddesi uyarınca BOZULMASINA ve 17,15 TL peşin harcın istek halinde temyiz edene iadesine 02.12.2010 tarihinde oyçokluğuyla karar verildi.
KARŞI OY
Dava, tapulu gayrimenkulün, tapu dışı yolla satışının geçersiz olması sebebiyle satış bedelinin iadesi amacıyla açılmıştır.
Dava konusu Manavgat ilçesi, Ulukapı köyü 264 numaralı parselin tapulama tespiti sonucunda tapuya tescili 2.4.1967 tarihinde gerçekleşmiştir. Davacının dayandığı senet 6.6.1969 tarihlidir. Senedi satıcı olarak düzenleyen Durdu Telli isimli kişidir. Durdu Telli’nin kayıt maliki ...’nın murisi olduğu anlaşılmaktadır.
Davacının dayandığı gayrimenkul satımına esas senet tek taraflı olarak düzenlenmiştir. Satıcı olarak Durdu Telli senede mührünü basmıştır. Alıcı Salih Gedik’in herhangi bir beyanı ve imzası senette bulunmamaktadır. 06.06.1969 tarihli belge karşılıklı edimleri içeren bir satış akdi değildir. Tek taraflı bir beyan içermektedir. Alıcı ve satıcının karşılıklı icap ve kabullerini içermemektedir. Dolayısıyla BK. nun 1 ve 182. maddelerine göre, borç doğuran bir akitten söz edilemez. Ayrıca, bahsi geçen belge HUMK. nun 297. maddesine göre de, düzenlenmemiştir. Satıcı Durdu Telli senede mühür basmış, kanunun aradığı ihtiyar heyetiyle birlikte mahallince maruf iki şahit tarafından tasdik edilmemiştir. Bu haliyle bu senet satış bedeli bakımından geçerli değildir. Yani gayrimenkul satışı bakımından tarafları bağlamayacağı gibi, satış bedelinin iadesi anlamında da yok hükmündedir. HUMK. nun 288. maddesine göre, miktar itibariyle ispat bakımından usulüne uygun olarak düzenlenmiş bir senet bulunması gerekir. Senetle ispat mecburiyeti olan durumlarda senedin HUMK. nun 289 ve müteakip maddelerine göre düzenlenmesi gerekir. Dava konusu alacak miktarı bakımından senetle ispat mecburiyeti dikkate alındığında davanın reddi gerekmektedir. Mahkemece verilen hüküm bu nedenle sonucu itibariyle de doğrudur.
Ayrıca, sayın çoğunluğun kararlarında zikrettikleri 7.6.1939 tarih 1936/31 esas, 1939/47 karar sayılı YİBK.’da alıcının satış parası olarak verdiğini, hangi tarih itibariyle geriye isteyebileceği açıklanmış ve bu tarihten on yıl geçmekle BK. nun 125. maddesine göre, satış bedelinin zaman aşımı sebebiyle istenemeyeceği vurgulanmıştır. İçtihadı birleştirme kararında satış parasının istenebileceği zaman aralığının başlangıcı “ferağdan nükul ve imtina” tarihi olarak belirlenmiştir. Nükul kelimesi sözlük anlamıyla vazgeçme, kaçınma, geri dönme, cayma anlamlarına gelmektedir. İmtina kelimesi de, çekinme, geri durma, imkansızlık sebebiyle olmayış gibi anlamlara gelmektedir. (Ferit Develioğlu, Osmanlıca Türkçe Sözlük) İçtihadı birleştirme kararında açıklanan ferağdan nükul ve imtina tarihi açılan tescil davasının sonuçsuz kalması veya çekilen bir ihtarla tapuda ferağ vermeye davete icap etmeme halleri olabileceği gibi, başka diğer sebepler de olabilir. İçtihadı birleştirme kararında bu durumlar tek tek sayılmamış ve somutlaştırılmamıştır. Ferağdan nükul ve imtina tarihinin tespiti her dava ve olaya göre farklılık arz edecektir. Bunun yorumu ve tavsifi mevcut delillere göre hakime ait olacaktır. Ayrıca, ferağdan nükul ve imtina tarihi her türlü delille de ispat edilebilir. Her zaman alacak davasıyla birlikte geçersiz sözleşmeye dayanılarak açılacak tescil davasının sonuçsuz kalacağı ve bu nedenle de zamanaşımının kesileceği gözden uzak tutulmamalıdır. İçtihadı birleştirme kararının bu nedenle açılacak tescil davasının sonuçsuz kalması durumunu tek başına ferağdan nükul sebebi olarak göstermediği, bu konuda somut belirlemelerden kaçındığı dikkatten kaçırılmamalıdır. Dava konusu olayda bahse konu satış sözleşmesi 6.6.1969 tarihinde, davanın açıldığı 2.2.2006 tarihinden 36 yıl 7 ay 26 gün önce yapılmıştır. Bu kadar uzun bir süre satıcının ve mirasçılarının alıcı tarafından ferağ davet edilmediğini düşünmek hayatın olağan akışına terstir. Dolayısıyla BK. nun 125. maddesi anlamında 10 yıllık zamanaşımı süresi de geçmiş bulunmaktadır. Davanın reddi bu nedenle de doğrudur. Sayın çoğunluğa bu nedenlerle katılamıyorum. 02.12.2010
Full & Egal Universal Law Academy