MAHKEMESİ:Asliye Hukuk Mahkemesi
DAVA TÜRÜ: Elatmanın önlenmesi, ecrimisil, tahliye, tapu iptali ve tescil
Davacılar-karşı davalılar ... ve müşterekleri ile davalı-karşı davacı ... aralarındaki elatmanın önlenmesi, ecrimisil, tahliye, tapu ve iptali tescil davasının kısmen kabulüne ve kısmen reddine dair Bakırköy 6. Asliye Hukuk Mahkemesinden verilen 23.11.2010 gün ve 282/420 sayılı hükmün Yargıtay'ca incelenmesi davacı-karşı davalılar vekili ile davalı-karşı davacı vekili taraflarından süresinde istenilmiş olmakla dosya incelendi gereği düşünüldü:
K A R A R
Davacılar vekili dava dilekçesinde, kendilerine ait adresi yazılı taşınmaza davalı ... tarafından içinde oturmak suretiyle müdahalede bulunduğunu, davalıya yapılan bir satışın bulunmadığını, kiracıları da olmadığını açıklayarak davalı ... tarafından yapılan müdahalenin önlenmesine ve 10.000,00 TL ecrimisilin tahsiline karar verilmesini istemiştir.
Birleşen 2005/445 Esas sayılı dava dosyası ile de davacı ... vekili dava dilekçesinde, 628 ada 15 sayılı parselde bulunan 1 nolu dairenin davacılar-davalıların vekalet verdiği ... tarafından 9.000,00 TL peşin, kalan miktar içinde senetler yapılmak suretiyle 13.500,00 TL’ye 2001 yılında vekil edenine satıldığını, satışın davacılar-davalılar adına yapıldığını, ancak; maliklerinin yurt dışında bulunması nedeniyle tapunun alınamadığını bu güne kadar işin uzadığını açıklayarak davacılar-davalılar adına bulunan tapu kaydının iptali ile vekil edeni adına tapuya kayıt ve tesciline, olmadığı takdirde fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak üzere dairenin dava tarihindeki değerinin yasal faiziyle birlikte davalılardan tahsiline karar verilmesini istemiş, davalılar tarafından açılan davanın reddini savunmuştur.
Davalılar-davacılar vekili de, ... tarafından açılan davanın reddine karar verilmesini savunmuştur.
Mahkemece, 628 ada 15 sayılı parsel üzerinde kurulu binada bulunan 1 nolu bağımsız bölüme davalı ... tarafından yapılan müdahalenin önlenmesine, yerin davacılara teslimine, ecrimisil niteliğinde istenen 8.337,22 TL kira alacağının davalı-davacı ...’den tahsiline, birleşen 2005/445 Esas sayılı dosya ile ... tarafından açılan tapu iptali ve tescil davasının reddine, dairenin bedeli olan 25.470,00 TL’nin dava tarihi olan 29.09.2005 tarihinden itibaren yasal faiziyle birlikte davacılar-davalılardan tahsiline karar verilmesi üzerine, hüküm davacılar-davalılar vekili tarafından satışın gerçek olmadığı ve bu nedenle bedele hükmedilmesinin doğru bulunmadığı gerekçesiyle, davalı-davacı ... vekili de, meni müdahale konusunda arsa payı değeri esas alınırken birleşen dosyada dava konusu dairenin değerinin esas alınmasının doğru olmadığını ve verilen hükmün hatalı olduğu görüşü ile esastan temyiz edilmiştir.
Dava, TMK.nun 683. maddesi çerçevesinde çözümlenmesi gereken ayni hakka ilişkin müdahalenin önlenmesi ve ecrimisil isteği ile tapu iptali tescil ve olmadığı takdirde geçersiz sözleşmeye dayalı bedelin tahsili isteğine ilişkindir.
Birleşen 2005/445 Esas sayılı dosyanın davacısı ... vekili, dava konusu dairenin dava dilekçelerinde açıkladığı biçimde haricen satın alındığını, toplam bedelin 13.500,00 TL olduğunu açıklayarak dairenin tapu kaydının iptali ile vekil edeni adına tescilini olmadığı takdirde bedelin tahsilini istemiştir.
Davalılar-davacılar vekili ise, böyle bir satışın olmadığını ve davanın reddini istemişlerdir.
Dosya kapsamındaki tüm bilgi ve belgeler ile dinlenen tanık beyanları ve dosya arasında bulunan 09.05.2001 tarihli satış sözleşmesi birlikte değerlendirildiğinde, davalılar-davacıların ... isimli kişiye murislerinden Türkiye Cumhuriyeti sınırları içinde kalan taşınmazların intikalleri vb. konularında işlemler yapmak üzere vekaletname verildiği, Sait’in davacılar-davalılar adına ve onların taşınmazı üzerinde dairenin de bulunduğu binayı yaptığı, dosyadaki bilgilere göre binanın kat karşılığı inşaat sözleşmesiyle Sait’e verildiği bu nedenle Sait’in binayı yaptığı, davalı-davacı ...’in Sait’in yaptığı binadan davacılar-davalılara ait daireyi satın aldığı, diğer kiracıların kiraları davacılar-davalılar adına Sait’e verdikleri, Sait’in dairenin satışında aldığı paranın bir kısmını dairenin bulunduğu binaya bir bölümünü ise Beşiktaş’daki davacılar-davalılara ait binanın tadilatına harcadığı, ...’ın bu şekilde davacılar adına işlemler yaptığı onlar yararına hareket ettiği Sait'in dosyalara yansıyan bu tür hareketlerinin vekaletsiz iş görme niteliğinde olduğunun kabul edilmesi gerektiği, dosya kapsamı ile sabittir. Kaldı ki tanık olarak dinlenen ve aynı zamanda birleşen dosyada davalı olan Sait bu satışı ve satıştan elde ettiği paraları davacıların hangi taşınmazlarına harcadığını açıkça kabul etmektedir.
Yapılan açıklamalar ve dosya kapsamları birlikte değerlendirildiğinde, TMK.nun 706, 818 sayılı BK.nun 213, (Yeni BK.m. 237) 2644 sayılı Tapu Kanununun 26. maddesi gereğince tapulu taşınmazın satışı resmi şekilde yapılmadığından geçersizdir. TMK.nun 706. maddesinde açıklanan resmi şekil bir ispat şekli olmayıp bir şekil şartıdır. Mahkemece, davalı-davacı ...’in açtığı tapu iptali ve tescil davasının reddine karar verilmesi bu bakımdan doğrudur. Tapu iptali ve tescil davası ret edildiğine göre davacılar-davalılar tarafından açılan TMK.nun 683. maddesine dayalı müdahalenin önlenmesi davasının kabulüne karar verilmesinde de usul ve kanuna aykırı bir yön bulunmamaktadır. Davalı-davacı ... vekilinin bu yönlere ilişkin temyiz itirazları yerinde bulunmadığından reddi ile tapu iptali ve tescil davası ile müdahalenin önlenmesi davasına yönelik hüküm bölümlerinin açıklanan nedenlerle ONANMASINA,
Hükmedilen ecrimisil ve taşınmazın bedeline yönelik temyiz itirazları ile diğer temyiz itirazlarına gelince; dava aynı zamanda geçersiz sözleşmeden kaynaklanan bedelin tahsili isteğine ilişkindir. Davalı-davacı ..., davacılar-davalılar adına hareket eden ve aralarında öteden beri el ve işbirliği ilişkisi bulunan ...’dan daireyi harici satış senedi ile satın aldığına göre davacı ...’in haksız işgalci yani kötü niyetli olduğunun kabulüne olanak bulunmamaktadır. Dosya kapsamı da bunu göstermektedir. 10.07.1940 tarih ve 1939/2 Esas, 1940/77 Karar sayılı YİB kararında ; “… haricen yapılan taşınmaz mal satışından dönüldüğünde, satış bedelini geri vermeyen taraf, taşınmaz malın kendisine verilmesi için karşı tarafı zorlayamaz, verdiği bedel kendisine geri verilmeyen taraf, parası geri verilinceye kadar yararlandığı ürünleri ödemek ve ecrimisil vermekte yükümlü değildir…” denilmiştir. Somut olayda zamanaşımının başlangıcı dava tarihi olmaktadır.
07.06.1939 tarih ve 1936/31 Esas, 1939/47 sayılı YİB kararında da; “… taşınmazın haricen satışına ve satışının vaadine ilişkin muameleler kanunen müteber bulunmamış ise de , satıcının bu işte görevli memur önünde ferağın icrasını ve aksi takdirde almış olduğu bedelin geri verileceğini taahhüt etmiş ve alıcı ile aralarında kararlaştırılmış bulunan bedeli bu şartla satıcıya vereceğini taahhüt etmiş ise, bu gibi uyuşmazlıklar BK.nun 125. maddesine göre 10 yıllık zaman aşımına bağlıdır. Zaman aşımı süresinin başlangıcı ferağdan cayma ve imtina tarihidir...” denilmiştir. Somut olayda zamanaşımının başlangıcı dava tarihi olmaktadır.
Her iki içtihadı birleştirmenin kapsamları birlikte değerlendirildiğinde, ... somut olayda haksız işgalci durumunda olmadığından ve iyi niyetli olduğundan kira alacağı niteliğinde ecrimisil ödemekle yükümlü değildir. Bu nedenle mahkemenin bu yöndeki görüşüne katılma olanağı bulunmamaktadır. Yukarıda açıklanan içtihadı birleştirme kararı uyarınca davacılar-davalıların istediği ecrimisil miktarı yönünden davanın reddine karar verilmesi gerekirken kabulüne karar verilmesi 1. sırada belirtilen içtihadı birleştirme kararına aykırı düşmektedir. Bundan ayrı, meni müdahale davasının değeri arsa paylarının toplamının değeri olmayıp satışa konu dairenin dava tarihindeki gerçek değeri davanın değerini oluşturmaktadır. Bu nedenle, arsa paylarının toplam değeri üzerinden hesaplanan yüksek miktardaki vekalet ücreti ve harca yönelik hüküm fıkrası usul ve kanuna aykırıdır. Dava tarihi itibariyle belirlenecek dairenin sürüm değeri esas alınarak vekalet ücreti ile nispi harcın hesaplanması gerekmektedir.
Davalı-davacı ... tarafından açılan tapu iptali ve tescil davası ret edildiğine göre 09.05.2001 tarihinde yapılan daire satışının bedeli olan 13.500,00 TL’nin ödendiği tarihler (bir kısmı senetlerle ödenmiştir) esas alınarak denkleştirici adalet kuralları gereğince o tarihten dava tarihine kadar yapılacak uyarlama sonucu vardığı değerin uzman bilirkişilerce saptanarak hüküm altına alınması gerekir. Bedel geçersiz sözleşmeden kaynaklandığına göre az yukarıda açıklanan içtihadı birleştirme kararları gereğince gerçek değerin belirlenip verilmesi olanağı bulunmamaktadır. Yargıtay uygulaması da bu yöndedir.
Şu halde mahkemece yapılacak iş; satışın yapıldığı 09.05.2001 tarihinde peşin verilen 9.000,00 TL ile senetlerle ödenen miktarların tarihleri esas alınarak ve denkleştirici adalet kuralları gözetilerek bu tarihlerden itibaren altın, döviz fiyatları tefe-tüfe endeksleri, memur maaş katsayıları ve işçi ücretlerindeki artışlar ile vb. ekonomik etkenler gözönünde bulundurularak bir mali müşavir ve bir bankacıdan oluşan bir uzman bilirkişi kuruluna dosya tomarı ile birlikte verilerek birleşen 2005/445 Esas sayılı davanın açıldığı 29.09.2005 tarihine kadar ulaştığı değerin (miktarın) saptanarak ... bakımından bir karar verilmelidir.
Davacılar-davalılar vekili ile davalı-davacı ... vekilinin yukarıda açıklanan hususlara yönelik temyiz itirazları yerinde bulunduğundan kabulü ile yerel mahkeme hükmünün açıklanan nedenlerle, meni müdahale davasının değeri, bu değer üzerinden hesaplanan harç, vekalet ücreti ve 25.470,00 TL taşınmaz bedeli bakımından hükmün 6100 sayılı HMK.nun Geçici 3. maddesi yollamasıyla 1086 sayılı HUMK. nun 428. maddesi uyarınca BOZULMASINA, taraflarca HUMK.nun 388/4. (HMK m.297/ç) ve
HUMK.nun 440/I maddeleri gereğince Yargıtay Daire ilamının tebliğinden itibaren ilama karşı 15 gün içinde karar düzeltme isteğinde bulunulabileceğine, aşağıda dökümü yazılı 18,40 TL peşin harcın onama harcına mahsubu ile kalan 2,75 TL'nin temyiz eden davalı-karşı davacıdan alınmasına ve 18,40 TL peşin harcın da istek halinde temyiz eden davacı-karşı davalıya iadesine 22.11.2012 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.