MAHKEMESİ : Bodrum 3. Asliye Hukuk Mahkemesi
TARİHİ : 26/12/2012
NUMARASI : 2010/72-2012/529
H.. S.. ile A.. Ç.. ve müşterekleri aralarındaki tapu iptali ve tescil, alacak davasının kısmen kabulüne ve kısmen reddine dair Bodrum 3. Asliye Hukuk Mahkemesi'nden verilen 26.12.2012 gün ve 72/529 sayılı hükmün duruşma yapılması suretiyle Yargıtay'ca incelenmesi davalı A.. Ç.. vekili tarafından istenilmiştir. Dosya incelenerek işin duruşmaya tabi olduğu anlaşılmış ve duruşma için 06.05.2014 Salı günü tayin edilerek taraflara çağrı kağıdı gönderilmişti. Duruşma günü temyiz eden A.. Ç.. vekili Av. A.. A.. geldi. Karşı taraftan kimse gelmedi. Duruşmaya başlanarak temyiz isteğinin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan ve hazır bulunanın sözlü açıklaması dinlendikten sonra duruşmaya son verilerek; dosya incelendi, gereği düşünüldü:
K A R A R
Davacı Halit vekili, tapu kaydı M.. C.. adına olan Muğla İli, Bodrum İlçesi, Konaçık Köyü, Adayer mevkii 895 parsel üzerinde inşa edilmiş olan kaçak binalardan iki dairenin M.. C.. tarafından A.. Ç..’e 19.05.1998 tarihinde satıldığını, A.. Ç..’in ise 20.10.2000 tarihinde dava konusu daireleri arsa sahibi M.. C.. şahitliği ile davacı Halit’e 12.000 TL'ye satarak satış bedelini aldığını, dairelerin kaba inşaatı yapılmış olarak satın alan davacının eksikliklerinin tamamlanması için inşaatçı Hayati Okuyucu ile 24.10.2000 tarihinde bir inşaat yapım sözleşmesi imzalayarak inşaatın yapımına karşılık üçüncü kattaki bir daireyi inşaatı yapacak olan Hayati’ye vermeyi kabul ettiğini, kişiler arasında tapu dışı bu alım satımlar devam ederken Bodrum Cumhuriyet Başsavcılığı'nca yapılan bir soruşturma nedeniyle ilgili bazı kişilerin suça katılmış olması ihtimali, endişesi ile M.. C.. adına kayıtlı olan arsanın hemen C. K. adına muvazalı bir şekilde satılarak tapuda adına kayıt edildiğini, dava konusu evlerin su ve elektrik aboneliklerinin davacı adına olduğunu, görevi nedeniyle Bodrum’dan ayrılmak zorunda kalan davacının eksiklikleri tamamlamak için Bodrum’a geldiğinde evde başkalarının oturduğunu gördüğünü, ihtarname çektiğini, ihtarnameye cevap alınamadığını açıklayarak davacıya satışı taahhüt edilen ve üzerine davacı tarafından daireler inşa edilen arsa payının muvazaalı satışının iptaline, dairelerin bulunduğu 500 m2 arsanın davacı adına tesciline, olmadığında davacının ödemiş olduğu 12.000 TL satış bedelinin ve dairelerin yapımı için harcandığı bilirkişilerce tespit edilecek bedelin satış gününden itibaren işleyecek en yüksek banka faizi ile birlikte davalılardan tahsiline karar verilmesini istemiştir.Davalı Ahmet, 19.5.1998 tarihli sözleşme altındaki imzanın kendisine ait olduğunu bildirmiştir.
Davalı Mehmet, dava konusu yeri 1998 yılında haricen satım ile A.. Ç..’e sattığını, daha sonra mirasçıların zarar görmemesi için taşınmazı resmi olarak C. K.l ve C. K.’ya devrettiğini, bu satışın gerçek olmadığını, karşılığında para alınmadığını, 19.05.1998 tarihli sözleşmedeki satıcı imzası ile 20.10.2000 tarihli satış senedi altındaki şahit imzasının kendisine ait olduğunu belirtmiştir.
Davalı Coşkun, 1997 yılında M.. C..’ten söz konusu yerden kendisinin de 500 m2 bir yer aldığını, daha sonra 60-70 kişinin daha 12 dönümlük arazinin içerisinde yer aldıklarını, arazi bölünemediği ve tapuyu herkes kendi üzerine alamadığından kendi üzerine emaneten ve C. K. üzerine söz konusu yerlerin devredildiğini, Halit’in A.. Ç..’den dava konusu yeri aldığını, Hayati Okuyucu’ya inşaatını yaptırdığını, bunun karşılığında da ona bir kat verdiğini, inşaat bittikten sonra Halit’in tayininin çıktığını, imar geçtikten sonra tapuları kendilerinin üzerine devredeceğini, kendisinin araziyi ilk aldığı zaman 500 m2 yerin bedelini ödediğini, Halit’in hissesi devredilirken M.. C..’e bir bedel ödemediğini ifade etmiştir.
Mahkemece, tapu iptal tescil istemi ile açılan davanın reddine, 191.250 TL'nin davalı A.. Ç..’den 20.10.2000 tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle birlikte alınarak davacıya verilmesine, diğer davalılara karşı açılan alacak davasının reddine karar verilmesi üzerine hüküm, davalı A.. Ç.. vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Dava konusu yapılan 11948,31 m2 miktarında ve tarla vasfındaki Konacık köyü 895 parsel 31.12.1998 tarihi itibarıyla taksim nedeniyle Ali oğlu M.. C.. adına tapuda kayıtlı iken, üzerine birçok gerçek kişi tarafından binalar inşa edildiği, tapu kaydında bu binaların görünmediği, kayıt maliki M.. C.. tarafından tapuda 05.06.2003 tarihinde 1/2 paylı şekilde Şevki oğlu C. K.l ile Ali oğlu C. K.’ya satılarak tapuda devredildiği, Coşkun ve Cemal tarafından da birçok gerçek kişiye tapuda yapılan hisse satışları ile halen tapuda paylı şekilde davalılardan Coşkun Kural ile dava dışı gerçek kişiler adına tescilli bulunduğu görülmektedir.
Dava dosyası içine sunulan belgelerin incelenmesinde ise, o tarihte tapu maliki olan M.. C.. tarafından A.. Ç..’e 19.05.1998 tarihinde 500 m2 arsa satıldığı, A.. Ç.. tarafından 895 parsel içindeki bu arsa üzerine inşa edildiği anlaşılan iki adet dairenin natamam şekilde H.. S..’ya 20.10.2000 tarihinde satılarak devredildiği, satın alan Halit tarafından da Hayati Okuyucu ile aralarında düzenledikleri 24.10.2000 tarihli satış mukavelesi ile bu iki dairenin sözleşmede yazılı şekilde tamamlanması koşulu ile üzerine yapılacak 3.katın Hayati’ye verileceğinin kararlaştırıldığı, üç sözleşmenin de tarafların arasında haricen adi yazılı şekilde düzenlendiği anlaşılmaktadır.
Davacı Halit vekili, Ahmet ile aralarındaki sözleşmeye dayanarak 895 parsel içindeki bu kısmın tapu kaydının davacı adına tescilini olmazsa, davacının ödediği bedelin ve dairelerin yapımı için harcadığı ve bilirkişilerce tesbit edilecek bedelin faizi ile tahsilini istemektedir.
Mahkemece, her ne kadar Coşkun tarafından, davacı Halit’in hissesi devredilirken bir bedel alınmadığı belirtilmiş ise de parsel üzerinde yapılaşma olduğu halde kat irtifakı kurulmadığı, parsel üzerine inşa edilmiş dairelerin arsa paylarının tapu kayıtlarında belli olmadığı,mevcut binaların da yapı ruhsatının bulunmadığı, davalı Ahmet’in harici senetle davalı M.. C..’ten aldığı alanın tapu kayıtlarında sınırları belli olmadığından satış sözleşmesi de resmi olmaması sebebiyle geçersiz olduğundan tescil yönünde karar verilemeyeceği, ama sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre ödediği bedeli ve dairelerin yapım ücretini ilgili davalıdan talep edebileceği kanaati ile yazılı şekilde hüküm kurmuştur.
Öncelikle, davalı A.. Ç..’e dava dilekçesi 01.03.2010 tarihinde ihtarlı olarak tebliğ edildiğine, TMK’nun 139. maddesine göre yapılmış olan meşruhatlı tebliğin sözlü yargılama için TMK’nun 186.maddesi için çıkartılması gereken tebligatları da kapsayacağına göre davalı Ahmet vekilinin diğer usul itirazları yerinde değildir. Ancak, davacı vekili tarafından dava dilekçesinde yazılı müddeabihin ıslah edilerek 12.000 TL'den 191.250 TL'ye yükseltilmesi üzerine, ıslah dilekçesi A.. Ç..’e 20.12.2012 tarihinde meşruhatı da içerir şekilde bizzat tebliğ edilmiş, tebligatta yazılı 26.12.2012 tarihinde de yazılı şekilde hüküm kurulmuştur.
Anayasanın 36., HMK 27. (HMUK 73) maddelerinde de açıklanan savunma hakkını kullanabilmesi için dava dilekçesi gibi ıslah dilekçesinin de Tebligat Yasası ve ilgili Yönetmelik hükümlerine uygun şekilde tebliğ edilmesi zorunludur. Islah dilekçesinde ileri sürülen istem, ıslah dilekçesiyle istek sonucunun artırılması biçiminde olsa da HMK’nın 127 ve izleyen maddeleri (HUMK’nun 195 ve devamı) uygulanıp ıslah dilekçesinin karşı yana tebliği yanında savunma hakkını kullanma olanağı sağlanması, tebliğinden itibaren esasa cevap süresinin işletilmesi, cevap süresi geçtikten sonra varılacak sonuca göre istem konusunda karar verilmesi gerekirken, ülkemizin de tarafı olduğu ve Anayasa'nın 90. maddesi gereği iç hukukun bir parçası olan Avrupa İnsan Hakları Sözleşmesi'nin 6., 1982 Anayasası'nın 36. maddesinde yer alan adil yargılanma dolayısıyla hukuki dinlenilme hakkının ihlali ile savunma hakkının kısıtlanması sonucunu doğuracak şekilde hüküm kurulması doğru olmamıştır.
İşin esasına gelince; davacı Halit ile davalı Ahmet arasındaki sözleşmenin yapıldığı 20.10.2000 tarihinde dava konusu dairelerin üzerinde olduğu taşınmaz 895 parsel numarası ile tapuda M.. C.. adına kayıtlı olduğuna, dairelerin bulunduğu binanın Ahmet ile M.. C.. arasındaki alım satıma konu arazi parçası üzerine yapıldığı hususunda bir ihtilaf bulunmadığına, Ahmet’in haricen satın aldığı tapulu taşınmaz bölümü üzerine inşa ettiği binadaki natamam daireler araziden bağımsız menkul olarak düşünülemeyeceğine, Ahmet ile Halit arasında düzenlenen sözleşmede tapu maliki M.. C.. de hazır olarak şahitlik yaptığına göre Mahkemece taraflar arasındaki uyuşmazlığın tapuda kayıtlı bulunan taşınmazın haricen satımından kaynaklanan tapu iptali ve tescil olmadığı takdirde alacak şeklinde nitelendirilmesi yerindedir.
Tapulu taşınmazların satışı TMK'nun 706, BK'nun 213 (6098 sayılı BK'nun 237.), 2644 sayılı Tapu Kanunu'nun 26 ve Noterlik Kanunu'nun 60 ve 89. maddeleri gereğince, resmi şekilde yapılmadıkça hukuken geçerli bir sonuç doğurmazlar ve satın alana herhangi bir hak bahşetmez. TMK'nun 706. maddesinde öngörülen resmi şekil şartı bir ispat şekli olmayıp bir geçerlilik şartıdır. Bu nedenle davacı tarafın dayandığı resmi memur önünde yapılmayan harici satış senedine değer verilemez ve buna dayalı olarak tapu iptali ve tescil isteğinde bulunulamaz. Bu bakımdan Mahkemece tapu iptali ve tescile ilişkin isteğin esastan reddine karar verilmiş olmasında bir isabetsizlik bulunmamaktadır.
Ancak, davacı vekili, iptal ve tescile ilişkin isteğinin kabul edilmemesi halinde ödediği bedel ile birlikte dairelerin yapımı için harcadığı ve bilirkişilerce tesbit edilecek bedelin faizi ile birlikte tahsili talebinde bulunmaktadır. Kural olarak, 10.07.1940 tarih ve 2/77 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme ve 07.06.1939 tarih, 1936/31 Esas, 1939/47 Karar sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararlarına göre harici satışın hüküm ifade etmemesi durumunda taraflar verdiklerini geri alabilirler. Bilindiği üzere geçerli bir sebebe dayanmaksızın bir kişinin mal varlığından diğerinin mal varlığına kayan değerlerin eksiksiz iadesi denkleştirici adalet düşüncesine dayanır. Denkleştirici adalet ilkesi ise, haklı bir sebep olmaksızın başkasının mal varlığından istifade ederek kendi mal varlığını artıran kişinin elde ettiği bu kazanımı geri vermek zorunda olduğunu ve eski hale getirmede mal varlığında artış olan tarafın yükümlülüğünün bulunduğunu ifade eder. Ülkemizde yaşanan ve uzun yıllar boyu yüksek oranlarda seyreden enflasyon nedeni ile belli bir miktar paranın verildiği tarihteki alım gücü ile aynı miktar paranın aradan geçen zamana bağlı olarak iade günündeki alım gücünün farklı ve çok daha az olduğu bir gerçektir. Hukuken geçersiz sözleşmeler tasfiye edilirken, denkleştirici adalet kuralı göz ardı edilmemelidir. Davacının harici satış nedeniyle davalı yana bedel ödediğinin kanıtlanması halinde harici satış bedelinin denkleştirici adalet ilkesine göre tazmini gerekir. Bu güne kadar ki Yargıtay uygulaması gözetildiğinde sözleşmenin yapıldığı tarihten itibaren sözleşmede yer alan bedelin TEFE – TÜFE endekslerindeki artışlar ile, altın, döviz fiyat ve kurlarındaki artışlar, işçi ve memur aylıklarındaki artışlar gözetilerek denkleştirici adalet kuralları uyarınca, dava tarihine kadar uyarlaması yapılarak dava tarihinde harici satış senedindeki miktarın ulaştığı değerin (miktarın) hüküm altına alınması esası benimsenmiştir.
Mahkemece, bu açıklamalar karşısında usule ilişkin eksiklikler de yerine getirildikten, tarafların tüm delilleri eksiksiz toplandıktan sonra dosyanın bir bankacı, bir mülk sahibi ve bir mali müşavirden oluşacak üçlü bir heyete tevdii edilerek denkleştirici adalet kuralları da gözönünde bulundurularak harici satış senedindeki bedelin uyarlanma suretiyle dava tarihinde vardığı değerin belirlenmesinin istenmesi, bu konuda gerekçeli, Yargıtay ve tarafların denetimine açık rapor alınması, uyarlanacak bedele dava tarihinden geçerli olacak şekilde faize hükmedilebileceğinin dikkate alınması gerekirken, dosya kapsamıyla örtüşmeyen bir gerekçeyle 500 m2 arsanın bedeli 150.000 TL ile davalı Ahmet’in tarafı dahi olmadığı sözleşmeye konu binaların tamamlanması için yapıldığı tesbit edilen 41.250 TL bedelin toplamı 191.250 TL'ye hükmedilmiş olması da doğru değildir.
Yukarıda açıklanan nedenle davalı Ahmet vekilinin temyiz itirazı yerinde görüldüğünden kabulüyle usul ve yasaya aykırı görülen hükmün usul ve esasa ilişkin olarak 6100 sayılı HMK.nun Geçici 3. maddesi uyarınca uygulanacak olan 1086 sayılı HUMK.nun 428.maddesi gereğince BOZULMASINA, Yargıtay duruşmasının yapıldığı tarihte yürürlükte bulunan Avukatlık Asgari Ücret Tarfiesi hükümleri uyarınca 550,00 TL Avukatlık ücretinin davacıdan alınarak Yargıtay duruşmasında Avukat marifetiyle temsil olunan davalı Ahmet'e verilmesine, HUMK'nun 388/4. HMK m.297/ç) ve 440/I. maddeleri gereğince Yargıtay Daire İlamının tebliğinden itibaren ilama karşı 15 gün içinde karar düzeltme isteğinde bulunulabileceğine, 3.266,10 TL peşin harcın istek halinde temyiz eden davalı Ahmet'e iadesine, 06.05.2014 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.
Full & Egal Universal Law Academy