MAHKEMESİ :Sulh Hukuk Mahkemesi
DAVA TÜRÜ : Tapu İptali ve Tescil, Tazminat
Taraflar arasında görülen ve yukarıda açıklanan davada yapılan yargılama sonunda Mahkemece, davanın kısmen kabulüne ve kısmen reddine karar verilmiş olup hükmün davacı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine, Dairece dosya incelendi, gereği düşünüldü.
KARAR
Davacı vekili, haricen satın alma ve kazanmayı sağlayan eklemeli zilyetlik hukuki nedenlerine dayalı olarak dava konusu 188 ada 4 parsel sayılı taşınmazda davalı ...'a ait hisseyi kötü niyetli olarak satın alan davalı ... adına kayıtlı tapunun yaklaşık 346 m2'sinin iptali ile ifraz edilerek davacı adına tesciline, ifrazı mümkün olmadığı takdirde, hisseli olarak davacı adına kayıt ve tesciline, tapu kaydının iptali mümkün olmadığı takdirde zilyetliğin devralındığı 346 m2'lik kısmın belirlenecek değerinin davalı ...'dan tahsiline karar verilmesini istemiştir.
Davalı ...; dava konusu yeri 2003 yılında davacıya sattığını açıklamış, davalı ... dava konusu taşınmazı davalı ...'ın kardeşinden iyi niyetli olarak satın aldığını açıklayarak, davanın reddine karar verilmesini savunmuştur.
Mahkemece, davalı ...'ün iyi niyetli 3. kişi sıfatını taşıdığı bu itibarla davalı ... yönünden ispat edilemeyen davanın reddine, davalı ... Çöl'ün satış sözleşmesinde belirtilen 2.500,00 TL bedeli aldığı, davalı ... yönünden ıspat edildiğinden davanın kabulüne, satış sözleşmesinde belirtilen 2.500,00TL'nin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile davacıya ödenmesine karar verilmesi üzerine, hüküm, davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Dosya kapsamından; dava konusu 118 ada 4 parsel sayılı taşınmazın kadastro çalışmaları sırasında senetsizden, vergi kaydı ve harici satış senetlerine dayalı olarak davalı ... ve müşterekleri adlarına 23.04.2001 tarihinde tespit edildiği, tutanağa karşı dava açılması üzerine ... Kadastro Mahkemesi'nin 2003/210 Esas, 2004/202 Karar sayılı ilamı ile, 118 ada 4 parsel sayılı taşınmazın 12/36 hissesinin tespit malikleri adına kayıt ve tesciline karar verildiği, hükmün 19.10.2005 tarihinde kesinleştiği ve davalı ...'a ait 1/12 hisse 11.5.2007 tarihinde diğer davalı ...'e devredildiği anlaşılmıştır.
Davacının, davaya dayanak olarak sunduğu 10.4.2003 tarihli "Gayrimenkul satış sözleşmesi" başlıklı senet ile öncesi tapusuz olan 118 ada 4 parsel sayılı taşınmazın 346 m2lik kısmını 2.500.000.000(iki milyar beş yüz milyon lira) bedelle ...'dan satın aldığı, bedelini ödediği görülmüştür. Sözleşme dava konusu taşınmazın kadastro tespitinden sonra fakat kesinleşmesinden önce yapılan tapusuz taşınmazın satışına ilişkindir.
Şu halde; somut olayda iddianın ilk bölümü tespit sonrası ve fakat kesinleşme öncesi eklemeli zilyetliğe ilişkindir. Dava konusu taşınmaz, kadastro çalışmaları sırasında senette devir borçlusu ... ve müşterekleri adına tespit görmüş ve 12/36 payı yine tespit malikleri adlarına hükmen tescil edilmiş, daha sonra davalı ...'a ait hisse diğer davalı ...'e tapuda satış suretiyle temlik edilmiştir. Tapuda kayıtlı bulunmayan taşınmazlar TMK'nun 762. maddesi hükmüne göre menkul mal niteliğindedir. Aynı Kanunu'nun 763. maddesi uyarınca bu gibi malların mülkiyetinin devri zilyetliğin karşı tarafa teslimi ile gerçekleşir. Tapusuz taşınmazın satışı resmi şekle bağlı olmadığından adi yazılı senetle satışı mümkündür. Bu durumda dosya arasında mevcut davacının davasına dayanak olarak sunduğu adi yazılı satış senedi tapulu taşınmaza ilişkin olmadığı için geçerlidir, ancak dava konusu taşınmaz devir borçlusu tarafından diğer davalı ...'e satılarak devredilmiştir.
Davacı vekili, tapuda kayıtlı olan nizalı taşınmaz malı iktisap eden davalıya karşı iptal davası açtığına göre, davacının dava açma iradesi davalının iktisabının kötü niyete dayalı olduğu iddiasını da taşır. Bu husus Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kurulunun 8.11.1991 gün, 1990/4 esas ve 1991/3 sayılı kararında "Tapuda kayıtlı bulunan bir taşınmaz malı iktisap eden bir kimseye karşı MK.nun 931. ( TMK.nun ) maddesinde öngörülen iyi niyet kurallarına aykırılık nedeniyle açılan tapu iptal davalarında dava açma iradesinin kötü niyete dayalı olduğu iddiasını da taşıdığı, kaldı ki öyle olmasa bile buradaki kötü niyet iddiasının hukuki mahiyeti itibariyle itiraz niteliğinde bulunduğu ve bu nedenle de yargılama sona erinceye kadar iddia ve savunmanın genişletilme yasağına tabi olmadan her zaman ileri sürülebileceği" kabul edilmiştir.
Toplanan delillere göre, Mahkemenin, davacı tarafın davalının iktisabında kötü niyetli olduğunu ispat edemediği belirtilmiş ise de, yapılan araştırma ve incelemenin yeterli olmadığı görülmüştür.
Davalı adına tesis edilen nizalı taşınmaza ait tapu kaydı, tapudan satın alma sonucu oluştuğuna göre, davalı TMK'nın 1023. maddesine dayanabilir. Bu durumda, davalının iyi niyetli olup olmadığının mahkemece kendiliğinden araştırılması gerekir. Zira, iktisabın geçerli olabilmesi için TMK'nın 1023. maddesi hükmü uyarınca davalı tapu maliki iyi niyetli olmalıdır. Bir kimsenin iyi niyetli sayılabilmesi için de TMK'nın 3. maddesi hükmü uyarınca kendinden beklenen ihtimam ve dikkati göstermiş olması gerekir. 14.2.1951 gün ve 1949/17 Esas, 1951/1 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı ile de sonuç kısmında belirtildiği üzere "vakıa ve karinelerden olayda kanunen iyi niyet iddiasında bulunamayacak durumu belirlenmiş olan kimsenin kötü niyetinin diğer tarafa ispat ettirilmesine artık sebep ve vecih kalmayacağına ve dava hakkının doğumunu sağlayan veya bertaraf eden iyi ve kötü niyetin bu durumda mahkemece resen nazara alınabileceği" karar verilmiştir.
Tapudan ayni hak iktisap eden üçüncü şahsın iyi niyetli olup olmadığı ve satışın kötü niyete dayandığının hangi hallerde bilinmesi gerektiği araştırılırken kesin bir ölçü koymak mümkün değil ise de, genel bazı kriterlerle önemli özel durumların araştırılması gerekir. Genel kriter olarak, davalının dayandığı tescilin kötü niyetli olduğunu ve taraflar arasındaki uyuşmazlığın genel hayat tecrübelerine ve hayatın doğal akışına göre bilip bilmediği veya normal görüşlü bir insanın sarf etmesi gereken dikkati sarf etseydi yolsuzluğu ve uyuşmazlığı bilecek durumda olup olmadığı araştırılmalıdır.
O halde, Mahkemece, 08.11.1991 gün ve 3/5 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararında belirtilen ilkeler göz önünde tutularak karşı tarafın kazanımında kötü niyetli olduğu hususunda davacıya delillerini sunmak üzere süre ve imkân tanınması, davalı karşılık delil gösterdiği takdirde onların da yöntemine uygun bir biçimde toplanması ve tüm delillerin birlikte değerlendirilerek sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken yetersiz araştırma ve eksik incelemeyle yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiştir.
Kabule göre de, gayrimenkul satış sözleşmesi gereğince ödenen 2.500,00TL’nin dava tarihi itibariyle davalı ...'dan tahsiline karar verilmiş ise de, bu yönde yapılan araştırma ve inceleme de hüküm vermeye yeterli değildir.
Bilindiği üzere, harici satışın hüküm ifade etmemesi durumunda taraflar verdiklerini geri alabilirler. 10.07.1940 tarih, 1939/2 esas ve 1940/77 karar sayılı Yargıtay İçtihatları Birleştirme Kararına göre “Haricen yapılan (tapu memuru huzurunda yapılmayan) taşınmaz mal satışından dönüldüğünde, satış bedelini geri vermeyen taraf, parası geri verilinceye kadar yararlandığı ürünleri ödemek ve ecrimisil vermekle yükümlü değildir.” Şu halde Yargıtay İçtihatları Birleştirme Kararına göre geçersiz sözleşmelerde, akdin geçersizliği sebebiyle her iki taraf verdiğini geri alabilir.
Geçerli bir sebebe dayanmaksızın bir kişinin mal varlığından diğerinin mal varlığına kayan değerlerin eksiksiz iadesi, denkleştirici adalet düşüncesine dayanır. Denkleştirici adalet ilkesi ise, haklı bir sebep olmaksızın başkasının mal varlığından istifade ederek kendi mal varlığını artıran kişinin elde ettiği bu kazanımı geri vermek zorunda olduğunu ve eski hale getirmede mal varlığında artış olan tarafın yükümlülüğünün bulunduğunu ifade eder. Ülkemizde yaşanan enflasyon nedeni ile belli bir miktar paranın verildiği tarihteki alım gücü ile aynı miktar paranın aradan geçen zamana bağlı olarak iade günündeki alım gücünün farklı ve çok daha az olduğu bir gerçektir. Hukuken geçersiz sözleşmeler tasfiye edilirken, denkleştirici adalet kuralı gözardı edilmemelidir.
Davacının harici satış nedeniyle davalı yana ödediği ve davalı tarafça da inkar edilmeyen harici satış bedelinin denkleştirici adalet ilkesine göre tazmini gerekir. Senette yer alan bedelin, uyarlama ve denkleştirici adelet kuralları ile 10.07.1940 tarih ve 1939/2 C, 1940/77 ve 07.06.1939 tarih, 1936/31 Esas, 1939/47 Karar sayılı YİBK kararlarının kapsamları ve TEFE-TÜFE endeksleri, altın-döviz kurlarındaki artışlara, memur ve işçi ücretlerindeki artışlar gözetilerek dava tarihine kadar ulaştığı değerin saptanması, bu konuda uzman bilirkişilerden bir hukukçu, bir serbest muhasebeci yada mali müşavir ve bir bankacıdan rapor alınması gereklidir.
Buna göre, dosyanın bir hukukçu, bir mali müşavir veya muhasebeci ve bir bankacıdan oluşturulacak üçlü bilirkişi kuruluna tevdi edilmesi, denkleştirici adalet kuralları da göz önünde bulundurularak harici satış senedindeki bedelin uyarlanma suretiyle dava tarihinde vardığı değerin belirlenmesinin istenmesi, bu konuda gerekçeli, karşılaştırmalı, tarafların ve Yargıtay’ın denetimine elverişli rapor alınması, ödenen bedelin dava tarihindeki uyarlanmış güncel değerinin davalıdan tahsiline karar verilmesi gerekirken, yukarıda belirtilen Yargıtay İçtihatları Birleştirme Kararlarına ve açıklanan ilkelere aykırı olarak bu yönde araştırma ve inceleme yapılmadan yazılı şekilde hüküm kurulması da doğru görülmemiştir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle davacı vekilinin temyiz itirazlarının yerinde olduğundan kabulü ile hükmün 6100 sayılı HMK'nun Geçici 3. maddesi yollamasıyla HUMK'nun 428. maddesi uyarınca BOZULMASINA, HUMK'nun 440/III-1, 2, 3 ve 4. bentleri gereğince ilama karşı karar düzeltme yolu kapalı bulunduğuna,
istek halinde peşin harcın temyiz edene iadesine, 22.02.2018 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.
Full & Egal Universal Law Academy