MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi
DAVA TÜRÜ : Tapu İptali, Tescil, Alacak
Taraflar arasında görülen ve yukarıda açıklanan davada yapılan yargılama sonunda Mahkemece, davanın kısmen kabulüne karar verilmiş olup, hükmün duruşma yapılması suretiyle Yargıtayca incelenmesi davacı vekili ve davalı vekili tarafından istenilmiştir. Dosya incelenerek işin duruşmaya tabi olduğu anlaşılmış ve duruşma için 05.03.2019 Salı günü tayin edilerek taraflara çağrı kağıdı gönderilmişti. Duruşma günü temyiz eden davalı vekili Avukat ... geldi, karşı temyiz eden ... bizzat ve vekili ... geldiler. Duruşmaya başlanarak temyiz isteğinin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan ve hazır bulunanların sözlü açıklaması dinlendikten sonra duruşmaya son verilerek; dosya incelendi, gereği düşünüldü:
KARAR
Davacı vekili, dava konusu 440 parsel sayılı taşınmazın davalı ... adına tapuda kayıtlı olduğunu, davalının dava konusu taşınmazı harici satımlarla özel parseller haline getirerek parselasyon krokisi oluşturduğunu, 09/07/1997 tarihli harici satım sözleşmeleri ile dava dışı kişilerce ve davalı tarafça dava konusu taşınmazda oluşturulan özel parseller olan 27,28,29,30 ve 31 nolu yerlerin vekil edenine satıldığını, satış bedellerinin ödendiğini, 440 parsel sayılı taşınmazda satın aldığı toplam 2080 m2'lik kısmın vekil edeni adına tapuya tesciline, satın alınan ancak tescil edilmeyen kısım kadar yerin değerinin ise faizi ile birlikte davalıdan tahsiline, yine dava konusu taşınmaz hakkında yapılmış masrafların ve giderlerin davalıdan tahsiline ve dava konusu taşınmaza davalı tarafından yapılan müdahalenin önlenmesine karar verilmesini istemiştir.
Davalı vekili, davacının dava konusu taşınmazın 2.080 m²'lik kısmını kullanmasına herhangi bir itirazının olmadığını, vekil edeninin yol hariç arsaya dönüşmüş bağımsız bölüm şeklinde arsaları sattığını kabul ettiği yönünde hiçbir zaman kabulünün olmadığını, müvekkili ile davalı arasında 320 m²'nin satışı için yapılan 09/07/1997 tarihli sözleşmenin arkasında müvekkilinin beyanına göre, müvekkilinin yoldan sorumlu olmadığına dair kendi el yazısı ile yazmış olduğu beyanının bulunduğunu, davacı aleyhine vekil edeni tarafından ... 2. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2008/701 Esas sayılı dosyasında müdahalenin meni ve kal davası açıldığını, iş bu davada, davacının satın aldığı yerin toplamda yol da dahil olmak üzere 2.080 m² olduğunun tespit edildiğini, geriye kalan 910 m² miktarlı kısma davacının yaptığı müdahalenin menine duvarın yıkılmasına karar verildiğini belirterek davanın reddini savunmuştur.
Mahkemece, davanın kısmen kabulü ile; tapuda kayıtlı bulunan bir taşınmazın satışının TMK'nin 706, BK.nin 213, TK'nin 26 ve Noterlik Kanunu'nun 60 ve 80. maddeleri gereğince resmi şekilde yapılmadıkça hukuken geçerli bir sonuç doğurmayacağı, ancak davalının kabul beyanının davacı lehine hüküm kurmaya yeterli olduğu gerekçesi ile dava konusu 440 parsel sayılı taşınmazın davalı adına olan tapu kaydının 710/1478182 pay yönünden iptali ile, taşınmazın 710/1478182 payının davacı ... adına tapuya kayıt ve tesciline, bakiye payın davalı adına tapuda kayıtlı bırakılmasına, toplanan delillere göre harici satıma konu alanlara yolların dahil olmadığı, davacının da tescili mümkün olmayan kısımlar için tazminat talebi bulunduğundan eksik kalan 708,79 m2'lik yer için ödenen bedelin denkleştirici ... ilkeleri gereğince dava tarihine kadar ulaştığı alım gücü olan 139.588,06 TL'nin davalıdan alınarak davacıya verilmesine, davacının el atmanın önlenmesi ve masraf taleplerinin reddine karar verilmiş, hüküm taraf vekillerince temyiz edilmiştir.
Dava harici satıma dayalı tapu iptal ve tescil, tescile konu olmayan kısımlar için tazminat, taşınmaza yapılan masrafların tazmini ve el atmanın önlenmesi isteğine ilişkindir.
1) Dosya muhtevasına, dava evrakı ile yargılama tutanakları münderecatına, mevcut deliller mahkemece takdir edilerek karar verildiğine ve takdirde bir isabetsizlik bulunmadığına göre, davacı vekilinin temyiz itirazları yerinde görülmemiştir.
2) Davalı vekilinin temyiz itirazlarının incelenmesinde,
Tüm dosya içeriği ve toplanan delillerden, dava konusu 440 parsel sayılı taşınmazın tarla niteliği ile 14.781,82 m2 yüzölçümünde tam hisse şeklinde ifrazen taksim ile 06/05/1996 tarihinde davalı ... adına tapuda kayıtlı olduğu, davacı tarafından dosyaya sunulan harici satım senetlerinin 09/07/1997 tarihli olduğu, satım senetlerinin incelenmesinde; dava dışı Kadir Hasırcı, ... Durmuş, ... Taşbaş ve davacı tarafından özel parsel olarak belirlenmiş her biri 320 m2 olan 27,28,29,30 numaralı yerler ile yine dava dışı ... Durmuş, ... .... ve davacı ... tarafından 800 m2'lik 31 numaralı yerin davacıya satıldığı, harici satım senetlerine konu olan yerlerin toplam yüzölçümünün 2080 m2 olduğu, davalının davacıya 2080 m2 yerin satıldığı hususunda bir itirazının olmadığı, uyuşmazlığın harici satım senetleri ile satışa konu yerlere yolların dahil olup-olmadığı noktasında toplandığı anlaşılmaktadır.
Tapuda kayıtlı taşınmazların harici satışı TMK'nin 706, 6098 sayılı TBK'nin 237, 818 sayılı BK'nin 213, 2644 sayılı Tapu Kanunu'nun 26 ve Noterlik Kanunu'nun 60 ve 89. maddeleri gereğince resmi şekilde yapılmadıkça hukuken geçerli bir sonuç doğurmaz ve satın alana herhangi bir hak bahşetmez. TMK'nin 706. maddesinde öngörülen resmi şekil bir ispat şartı olmayıp bir geçerlilik şekil şartıdır. Bu husus 6098 sayılı TBK'nin 237. maddesinde “Taşınmaz satışının geçerli olabilmesi için resmi şekilde düzenlenmesi şarttır.” şeklinde açıklanmıştır. Bu sebeple resmi memur önünde yapılmayan harici satış senetlerine değer verilemez ve buna dayalı olarak iptal ve tescil isteğinde bulunulamaz. Somut olaya gelince; davalı gerek dava dilekçesinde gerekse yargılama aşamasındaki beyanlarında dava konusu taşınmazın 2080 m2'lik kısmının davacıya satıldığı hususunda bir itirazının olmadığını beyan etmiştir. Davalının taşınmazın 2080 m2'sinin satıldığına ilişkin beyanı, davacının davasını kabul etme niteliğinde olmayıp somut olguyu kabulle ilgili olduğundan davanın kabulü olarak değerlendirilemez. Kaldi ki, davalı davayı kabul etse idi dahi, 3194 sayılı İmar Kanununun 18. maddesinin son fıkrasında, imar planı olmayan yerlerde her türlü yapılaşma amacıyla arsa ve parselleri hisselere ayıracak özel parselasyon planları ve satış vaadi sözleşmelerinin yapılmasının yasaklandığı, dava dosyası içerisinde yer alan 28/01/2015 tarihli İmar ve Şehircilik Müdürlüğü yazısında, 440 parsel sayılı taşınmazın 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı kapsamında kalmadığı ve ifrazının mümkün olmadığının belirtildiği, bahsi geçen maddedinin kamu düzeni ile ilgili olduğu hususları birlikte düşünüldüğünde, davacının tapu iptal ve tescil talebinin reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiştir.
Davacı, iptal ve tescile ilişkin isteğinin kabul edilmemesi halinde ödediği bedel yönünden tazminat talebinde bulunmuştur. Kural olarak, 10.07.1940 tarihli ve 2/77 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararına göre harici satışın hüküm ifade etmemesi durumunda taraflar verdiklerini geri alabilirler. Bilindiği üzere geçerli bir sebebe dayanmaksızın bir kişinin mal varlığından diğerinin mal varlığına kayan değerlerin eksiksiz iadesi denkleştirici ... düşüncesine dayanır. Denkleştirici ... ilkesi ise, haklı bir sebep olmaksızın başkasının mal varlığından istifade ederek kendi mal varlığını artıran kişinin elde ettiği bu kazanımı geri vermek zorunda olduğunu ve eski hale getirmede mal varlığında artış olan tarafın yükümlülüğünün bulunduğunu ifade eder.
O halde, davacı tarafından sunulan harici satış sözleşmelerinde, bizzat davalı ...'nın satıcı olduğu sözleşmelerdeki alacak miktarının belirlenerek, tarafların bildirdiği tüm deliller toplanarak söz konusu bedelin ödendiğinin kanıtlanması halinde; satış bedelinin denkleştirici ... ilkesine göre tazmini gerekir. Bedelin, uyarlama ve denkleştirici ... kuralları ile 10.07.1940 tarihli ve 1939/2 E, 1940/77 .... ve 07.06.1939 tarihli 1936/31 Esas, 1939/47 Karar sayılı YİBK kararlarının kapsamları ve TEFE-TÜFE endeksleri, altın-döviz kurlarındaki artışlara, memur ve işçi ücretlerindeki artışlar gözetilerek dava tarihine kadar ulaştığı değerin saptanması, bu konuda uzman bilirkişilerden bir hesap, bir serbest muhasebeci yada mali müşavir ve bir bankacıdan denetime elverişli rapor alınması ve sonucuna göre hüküm kurulması gerekmektedir. Tüm bu hususlar düşünülmeden yazılı şekilde karar verilmesi yanlış olup bozmayı gerektirmiştir.
SONUÇ: Davalı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile temyiz olunan kararın (2) sayılı bentte açıklanan nedenle 6100 sayılı HMK'nin Geçici 3. maddesi yollaması ile HUMK’un 428. maddesi uyarınca BOZULMASINA, davalı vekilinin vekalet ücretine yönelik temyiz itirazlarının şimdilik incelenmesine yer olmadığına, davacı vekilinin temyiz itirazlarının (1) nolu bentte açıklanan nedenlerle reddine, Yargıtay duruşmasının yapıldığı tarihte yürürlükte bulunan avukatlık asgari ücret tarifesi hükümleri uyarınca 2.037,00 TL avukatlık ücretinin davacıdan alınarak Yargıtay duruşmasında avukat marifetiyle temsil olunan davalıya verilmesine,
taraflarca HUMK'un 440/I maddeleri gereğince Yargıtay Daire ilamının tebliğinden itibaren ilama karşı 15 gün içinde karar düzeltme isteğinde bulunulabileceğine ve 44,40 TL onama harcının peşin harçtan mahsubu ile artan 2.368,96 TL'nin davacıya iadesine 05/03/2019 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.