MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi
DAVA TÜRÜ : Tapu İptal Ve Tescil, Tazminat
Taraflar arasında görülen ve yukarıda açıklanan davada yapılan yargılama sonunda Mahkemece, davanın reddine karar verilmiş olup hükmün davacı vekili tarafından duruşmalı olarak temyiz edilmesi üzerine duruşma istemi değerden reddedilmiş olmakla, Dairece dosya incelendi, gereği düşünüldü.
KARAR
Davacı vekili, 04/11/1980 tarihli gecekondu enkaz satış senedi ve zilyetliğin devri sözleşmesi gereğince 2 katlı evin zemin kattaki gecekondu binası, arsa vs mütemmim cüzleri ile birlikte 95.000,00 TL bedelle müvekkili tarafından satın alındığını ve zilyetliğin müvekkiline devredildiğini, tapu kaydına 64 numaralı binanın müvekkiline ait olduğu şerhinin düşüldüğünü, buna rağmen ortaklığın satış sureti ile giderilmesi davasında bina bedelinin davalılara payları oranında ödenmesine karar verildiğini belirterek tapunun iptali ile belirlenecek bölümün müvekkili adına tescilini, olmadığı takdirde taşınmaz bedelinin, bu da olmadığı takdirde muhtesat bedelinin davalılardan tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.
Davalı ..., ..., ... vekili cevap dilekçesinde; ortaklığının giderilmesi dosyasında verilen kararın Yargıtay denetiminden geçerek kesinleştiğini, dava konusu taşınmazın ...ve kendileri tarafından satın alındığını belirterek, davanın reddini savunmuşlardır.
Davalı ... Belediyesi vekili cevap dilekçesinde; dava konusu taşınmazın müvekkili idare adına kayıtlı olmadığını, sözleşmenin diğer davalılar ile davacı arasında yapıldığını, müvekkili idare ile bir ilgisinin olmadığını beyanla müvekkili idare adına açılan davanın pasif husumet yokluğundan reddini savunmuştur.
Mahkemece, davalı ... yönünden davanın pasif husumet yokluğundan reddine, diğer davalılar yönünden esastan reddine karar verilmesi üzerine; hüküm, davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Dava, haricen satın almaya dayalı tapu iptal ve tescil , mümkün olmadığı takdirde rayiç bedelin tahsili, mümkün olmadığı takdirde muhdesat bedelinin tahsili istemine ilişkindir.
1. Dosya muhtevasına, dava evrakı ile yargılama tutanakları münderecatına, mevcut deliller Mahkemece takdir edilerek karar verildiğine ve takdirde bir isabetsizlik bulunmadığına göre davacı vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan temyiz itirazları yerinde görülmemiştir.
2. Davacı vekilinin davalılar ..., ..., ... ve ...’a yönelik alacağa ilişkin temyiz itirazlarına gelince ;
Davacı, iptal ve tescile ilişkin isteğinin kabul edilmemesi halinde rayiç bedelin tahsili mümkün olmadığı takdirde muhdesat bedelinin tahsili talebinde bulunmuştur. Kural olarak, 10.07.1940 tarihli ve 2/77 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararına göre harici satışın hüküm ifade etmemesi durumunda taraflar verdiklerini geri alabilirler. Bilindiği üzere geçerli bir sebebe dayanmaksızın bir kişinin mal varlığından diğerinin mal varlığına kayan değerlerin eksiksiz iadesi denkleştirici adalet düşüncesine dayanır. Denkleştirici adalet ilkesi ise, haklı bir sebep olmaksızın başkasının mal varlığından istifade ederek kendi mal varlığını artıran kişinin elde ettiği bu kazanımı geri vermek zorunda olduğunu ve eski hale getirmede mal varlığında artış olan tarafın yükümlülüğünün bulunduğunu ifade eder.
Yine, 07.06.1939 tarihli 1936/31 ve 1939/47 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararında da, “Taşınmazın haricen satışına ve satış vaadine ilişkin muameleler kanunen geçerli bulunmamış ise de, satıcının bu işte görevli memur önünde ferağın icrasını ve aksi takdirde almış olduğu bedelin geri verileceğini taahhüt etmiş ve alıcıyla aralarında kararlaştırılmış bulunan bedeli bu şartla satıcıya vereceğini üstlenmiş ise, bu gibi uyuşmazlıklar Borçlar Kanunu'nun 125. maddesine göre on yıllık zamanaşımına bağlıdır. Zamanaşımı süresinin başlangıcı, ferağdan dönme ve vazgeçme tarihidir” denilmektedir. Şu halde, satıcı geçerli bir sözleşme yapmadığı takdirde aldığı satış bedelini geri vermeye mecburdur. Bu nedenle alıcı, satıcının ferağ vermesini bekler. Ferağ verme yönündeki ümidi kesildiği takdirde, verdiği parayı isteme hakkı doğar. İşte satış parasının geri verilmesi davalarında zamanaşımının başlangıcı bu ümidin kesildiği veya satışın yapılmasının imkan dahilinden çıktığı ya da tapuda devir yapma olanağının ortadan kalktığı tarih olmaktadır. Somut olayda, davacı yönünden bu durum dava tarihi itibarıyla gerçekleşmiş olup, zamanaşımının başlama tarihi de dava tarihidir. Dolayısıyla mahkemenin zamanaşımının geçtiğine ilişkin gerekçesi yerinde değildir.
Davacının satış bedelini isteme hakkının doğduğunun kabulü gerekir.
Buna göre tarafların bildirdiği tüm deliller toplanarak söz konusu bedelin ödendiğinin kanıtlanması halinde; satış bedelinin denkleştirici adalet ilkesine göre tazmini gerekir. Bedelin, uyarlama ve denkleştirici adalet kuralları ile 10.07.1940 tarihli ve 1939/2 C, 1940/77 ve 07.06.1939 tarihli ve 1936/31 Esas, 1939/47 Karar sayılı YİBK kararlarının kapsamları ve TEFE-TÜFE endeksleri, altın-döviz kurlarındaki artışlara, memur ve işçi ücretlerindeki artışlar gözetilerek dava tarihine kadar ulaştığı değerin saptanması, bu konuda uzman bilirkişilerden bir hesap, bir serbest muhasebeci yada mali müşavir ve bir bankacıdan denetime elverişli rapor alınması ve sonucuna göre hüküm kurulması gerekirken yazılı gerekçelerle alacak istemi yönünden de davanın reddine karar verilmesi yukarıda açıklanan Yargıtay İçtihatları Birleştirme Kararlarına ve açıklanan ilkelere aykırı olmuştur.
Bilindiği üzere; tapulu taşınmazların satışı T.M.K'nin 706, B.K'nin 213 (6098 sayılı TBK'nın 237.), 2644 sayılı Tapu Kanunu'nun 26 ve Noterlik Kanunu'nun 60 ve 89. maddeleri gereğince, resmi şekilde yapılmadıkça hukuken geçerli bir sonuç doğurmaz ve satın alana herhangi bir mülkiyet hakkı bahşetmez. Davacı, iptal ve tescile ilişkin isteğinin kabul edilmemesi halinde bugünkü emsal rayiç değerini talep etmiştir. Harici satışın hüküm ifade etmemesi durumunda taraflar verdiklerini geri alabilirler. 10.07.1940 tarihli ve 1939/2 Esas, 1940/77 Karar sayılı Yargıtay İçtihatları Birleştirme Kararına göre “Haricen yapılan (tapu memuru huzurunda yapılmayan) taşınmaz mal satışından dönüldüğünde, satış bedelini geri vermeyen taraf, parası geri verilinceye kadar yararlandığı ürünleri ödemek ve ecrimisil vermekle yükümlü değildir.” Şu halde Yargıtay İçtihatları Birleştirme Kararına göre geçersiz sözleşmelerde, akdin geçersizliği sebebiyle her iki taraf verdiğini geri alabilir.
Geçerli bir sebebe dayanmaksızın bir kişinin mal varlığından diğerinin mal varlığına kayan değerlerin eksiksiz iadesi, denkleştirici adalet düşüncesine dayanır. Denkleştirici adalet ilkesi ise, haklı bir sebep olmaksızın başkasının mal varlığından istifade ederek kendi mal varlığını artıran kişinin elde ettiği bu kazanımı geri vermek zorunda olduğunu ve eski hale getirmede mal varlığında artış olan tarafın yükümlülüğünün bulunduğunu ifade eder. Ülkemizde yaşanan ve uzun yıllar boyu yüksek oranlarda seyreden enflasyon nedeni ile belli bir miktar paranın verildiği tarihteki alım gücü ile aynı miktar paranın aradan geçen zamana bağlı olarak iade günündeki alım gücünün farklı ve çok daha az olduğu bir gerçektir. Hukuken geçersiz sözleşmeler tasfiye edilirken, denkleştirici adalet kuralı gözardı edilmemelidir.
Ayrıca, T.M.K'nin 4. maddesinde, “Kanunun takdir yetkisi tanıdığı veya durumun gereklerini ya da haklı sebepleri göz önünde tutmayı emrettiği konularda hakim, hukuka ve hakkaniyete göre karar verir”, T.B.K'nin 50. maddesinde ise; “Zarar gören, zararını ve zarar verenin kusurunu ispat yükü altındadır. Uğranılan zararın miktarı tam olarak ispat edilemiyorsa hakim, olayların olağan akışını ve zarar görenin aldığı önlemleri göz önünde tutarak, zararın miktarını hakkaniyete uygun olarak belirler” düzenlemeleri mevcuttur.
Somut olayda, çekişme konusu 1569 ada 7 parsel sayılı taşınmazın kayden Belediye dışındaki davalılar arasında paylı mülkiyet ve elbirliği mülkiyet üzere kayıtlı olduğu, bir kısım davalıların murisi Hasibe Korkut ile davacı arasında imzalanan 04.11.1980 tarihli “Gecekondu Enkaz Satış Senedi ve Zilyetliğin Devri ” başlıklı belge ile 66 betonarme yapıda yer alan ve nitelikleri belirtilen gecekondunun 95.000,00 TL bedelle davacıya satıldığı ve bedelin tamamen alındığı hususlarında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Davacı, iptal ve tescile ilişkin isteğinin kabul edilmemesi halinde rayiç bedelin tahsili mümkün olmadığı takdirde muhdesat bedelinin tahsili talebinde bulunmuştur. O halde mahkemece yapılması gereken mahallinde keşif yapılarak yukarıda belirtilen ilkeleri doğrultusunda yaptırılacak bilirkişi incelemesi sonucu toplanmış ve toplanacak delillere göre ve Denkleştirici Adalet İlkesi çerçevesinde, 10.07.1940 tarihli ve 1939/2, 1940/77 ve 07.06.1939 tarihli, 1936/31 Esas, 1939/47 Karar sayılı YİBK kararlarının kapsamları ve ÜFE-TÜFE endeksleri, altın-döviz kurlarındaki artışlar, memur ve işçi ücretlerindeki artışlar gözetilerek dava konusu taşınmazın dava tarihine kadar ulaştığı değerin saptanması, bu konuda uzman bilirkişilerden, bir serbest muhasebeci ya da mali müşavir ve bir bankacıdan rapor alınması, oluşacak duruma göre alacak isteği hakkında bir karar verilmesidir.
Mahkemece tüm bu hususlar gözardı edilerek, yazılı şekilde karar verilmesinde isabet bulunmamaktadır.
SONUÇ: Yukarıda 2 nolu bentte açıklanan nedenlerle davacı vekilinin temyiz itirazlarının yerinde olduğundan kabulü ile hükmün 6100 sayılı HMK'nin Geçici 3. maddesi yollamasıyla HUMK'un 428. maddesi uyarınca BOZULMASINA, yukarıda 1 nolu bentte açıklanan nedenlerle davacı vekilinin sair temyiz itirazlarının reddine, taraflarca HUMK'nun 440/1 maddesi gereğince Yargıtay Daire ilamının tebliğinden itibaren ilama karşı 15 gün içinde karar düzeltme isteğinde bulunulabileceğine, peşin harcın istek halinde temyiz edene iadesine, 14.11.2019 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.
Full & Egal Universal Law Academy