MAHKEMESİ : ...... Bölge Adliye Mahkemesi 36. Hukuk Dairesi
Dava itirazın kaldırılması ve tahliye istemine ilişkindir. İlk Derece Mahkemesince davanın kısmen kabulü ile takibin 63.491,76 TL asıl alacak, 4.951,00 TL faiz üzerinden devamına, fazlaya ilişkin talebin reddine, taşınmaz dava sırasında tahliye edildiğinden tahliye talebi konusunda karar verilmesine yer olmadığına karar verilmiş, karar davalı vekilince istinaf edilmiş, Bölge Adliye Mahkemesince İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasına, davalının 33.804,00 TL asıl alacak ile 2.636 TL işlemiş faize yönelik itirazının kaldırılmasına, fazlaya ilişkin alacak ve faiz taleplerinin reddine, tahliye konusuz kaldığından tahliye talebi hakkında karar verilmesine yer olmadığına karar verilmiş, karar taraf vekillerince temyiz edilmiştir.
KARAR
Davacı alacaklı 04.12.2015 tarihinde başlattığı icra takibi ile 12.08.2004 başlangıç tarihli 2 yıl süreli yazılı kira sözleşmesine dayanarak 12.01.2014 – 12.12.2015 tarihleri arasındaki 24 aylık ödenmeyen 68.246,00 TL kira farkı alacağının tahsili ile tahliye talebinde bulunmuştur. Ödeme emrinin borçluya tebliği üzerine, borçlu, borcu olmadığından bahisle itiraz etmiştir. Ödeme emrine davalı borçlu tarafından itiraz edilmesi üzerine, davacı alacaklı İcra Mahkemesine başvurarak itirazın kaldırılması ve tahliye isteminde bulunmuştur.
Taraflar arasında takibe dayanak yapılan 12.08.2004 başlangıç tarihli 2 yıl süreli kira sözleşmesi konusunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Kira sözleşmesinde kiralananın ofis olarak kullanılacağınının kararlaştırıldığı ve Hususi Şartlar 6. maddesinde kira artışının %25 oranı olarak belirlendiği anlaşılmaktadır.
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu 344. maddesinde; “Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır. Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir. Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından üretici fiyat endeksindeki artış oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir. Sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Ancak, bu Kanunun, “Aşırı ifa güçlüğü” başlıklı 138'inci maddesi hükmü saklıdır. Beş yıl geçtikten sonra kira bedelinin belirlenmesinde, yabancı paranın değerindeki değişiklikler de göz önünde tutularak üçüncü fıkra hükmü uygulanır.”
Geçici 2. maddesinde; “ Kiracının Türk ...... Kanununda tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiralarında, 11/1/2011 tarihli ve 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 323, 325, 331, 340, 342, 343, 344, 346 ve 354'üncü maddeleri 1/7/2012 tarihinden itibaren 8 yıl süreyle uygulanmaz. Bu halde, kira sözleşmelerinde bu maddelerde belirtilmiş olan konulara ilişkin olarak sözleşme serbestisi gereği kira sözleşmesi hükümleri tatbik olunur. Kira sözleşmelerinde hüküm olmayan hallerde mülga Borçlar Kanunu hükümleri uygulanır.” Şeklinde düzenleme bulunmaktadır.
6102 Sayılı TTK'nin 12.maddesi hükmüne göre "Bir ticari işletmeyi, kısmen de olsa, kendi adına işleten kişiye tacir denir. Bir ticari işletmeyi kurup açtığını, sirküler, gazete, radyo, televizyon ve diğer ilan araçlarıyla halka bildirmiş veya işletmesini ...... siciline tescil ettirerek durumu ilan etmiş olan kimse, fiilen işletmeye başlamamış olsa bile tacir sayılır. Anılan Yasanın 11.maddesinde "Ticari işletme, esnaf işletmesi için öngörülen sınırı aşan düzeyde gelir sağlamayı hedef tutan faaliyetlerin devamlı ve bağımsız şekilde yürütüldüğü işletmedir. Ticari işletme ile esnaf işletmesi arasında sınır, Bakanlar Kurulunca çıkarılacak kararnamede gösterilir." 15.maddesinde de "İster gezici olsun ister bir dükkanda veya sokağın belirli yerlerinde sabit bulunsun, ekonomik faaleyeti sermayesinden fazla bedeni çalışmasına dayanan ve geliri 11.maddenin 2.fıkrası uyarınca çıkarılacak kararnamede gösterilen sınırı aşmayan ve sanat veya ......le uğraşan kişi esnaftır." düzenlemesi bulunmaktadır. Bir kimsenin Vergi Usul Kanunu'na göre esnaf sayılması, TTK. yönünden de esnaf kabul edilmesini gerektirmez. ...... Siciline ya da Odaya kayıtlı olmamak da tacir olmamanın kesin bir kanıtı olmadığı gibi, vergi mükellefi olup olmamak da tacir ve esnaf ayrımında kesin bir ölçüt olarak kabul edilemez.
Bu açıklamalar ışığında dayanak kira sözleşmesinde kiralananın işyeri olarak kullanılacağının kararlaştırılmış olması sebebi ile öncelikle mahkemece usulüne uygun olarak tacir araştırması yapılmalı davalı tacir ise sözleşmede kararlaştırılmış artış şartının geçerli olduğu ve tarafları bağlayacağı, tacir olmadığının belirlenmesi halinde ise artışın ÜFE oranını geçmeyeceği göz önünde bulundurularak talep edilebilecek kira bedeli belirlenerek yapılan ödemelerin denetlenmesi gerekirken yazılı şekilde eksik inceleme ile hüküm kurulması yerinde görülmemiştir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenler ile davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulüne, 5311 sayılı Kanun ile değişik İİK'nin 364/2. maddesinin göndermesiyle uygulanması gereken 6100 sayılı HMK'nin 373/2. maddesi uyarınca, ...... Bölge Adliye Mahkemesi 36. Hukuk Dairesi'nin 10.11.2016 tarih ve 2017/343 Esas - 2017/1153 Karar sayılı kararının BOZULMASINA, bozma nedenine göre davalı vekilinin temyiz itirazlarının şimdilik incelenmesine yer olmadığına, dosyanın kararı veren Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine, 15.10.2018 tarihinde oy birliği ile karar verildi.
Full & Egal Universal Law Academy