MAHKEMESİ:Asliye Hukuk Mahkemesi
DAVA TÜRÜ: Tapu İptali ve Tescil
Taraflar arasında görülen ve yukarıda açıklanan davada yapılan yargılama sonunda Mahkemece, davanın reddine, kısmen kabulüne karar verilmiş olup hükmün davacı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine, Dairece dosya incelendi, gereği düşünüldü.
KARAR
Davacı vekili, vekil edeninin 242 parsel sayılı taşınmazı 21/08/1990 tarihinde haricen satın aldığını, dava konusu taşınmazın tapu maliklerinin vefat ettiğini, taşınmazın satın alındığı tarihten bu yana yaklaşık 22 seneden fazla bir süredir zilyetliğinin nizasız ve fasılasız iyi niyete dayalı olarak malik sıfatı ile sürdürüldüğünü belirterek, dava konusu 242 parsel sayılı taşınmazın tapu kaydının TMK'nin 713/2 maddesindeki ölüm nedenine dayalı olarak iptali ile vekil edeni adına tesciline, bu taleplerinin kabul görmemesi halinde vekil edeninin dava konusu taşınmaz üzerine dikip yetiştirdiği ağaç bedelleri ile taşınmaza yapılan zaruri ve faydalı giderler toplamı olan masraflarının davalılardan alınarak fazlaya dair talep hakların saklı kalmak koşulu ile alacaklarına dava tarihinden itibaren faiz yürütülmesi kaydıyla 15.000 TL. nin davalılardan tahsiline karar verilmesini istemiştir.
Bir kısım davalılar, davanın reddini savunmuştur.
Bir kısım davalılar, davaya cevap vermemiştir.
Mahkemece, dava konusu 242 parsel sayılı taşınmazın bulunduğu yerde 1958 yılında kadastroca tespitin yapıldığı ancak davacının harici satış senedi ile 21/08/1990 yılında satın aldığında taşınmazın tapuda kayıtlı olduğu gerekçesi ile davacının tapu iptal ve tescil davasının reddine, davanın diğer talep yönünden kısmen kabulü ile; 6.997,59 TL. nin dava tarihinden yasal faizi ile davalılardan tahsiline, fazlaya ilişkin talebin reddine karar verilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Dava, TMK 713/1 ve 713/2 maddesinde yazılı bulunan “ölüm” hukuki nedenine dayalı mülkiyet aktarımına yönelik tapu iptali ve tescil olmadığı takdirde harici satımla alınan taşınmaz üzerine dikilen ağaç ve yapıların masraflarının tazmini isteminden ibarettir.
Tüm dosya içeriği ve toplanan delillerden, dava konusu 242 parsel sayılı taşınmazın intikalden önce 18/04/1963 tarihinde tapulama yolu ile davalıların kök murisi ... adına kayıtlı olduğu, muris ...'in 27/08/1968 tarihinde vefat ettiği, tapuda intikalin 25/11/2010 tarihinde yapıldığı, davacı tarafından dosyaya sunulan harici satış senedine göre, dava konusu taşınmazın ... mirasçıları ve davalıların yakın mirasbırakanı olan......... Ekiz'in eşi davalı ... tarafından 21/08/1990 tarihinde davacıya satıldığı, davacı tanıklarının beyanlarına göre, davacının dava konusu taşınmazı harici olarak satın aldıktan sonra malik sıfatı ile kulllandığının beyan edildiği anlaşılmaktadır.
Kural olarak, tapulu bir taşınmazın olağanüstü zamanaşımı yoluyla iktisabı mümkün değildir. Ancak kanunun açıkça izin verdiği ayrık durumlarda tapulu bir taşınmazın tamamının veya belli bir payının koşulları oluştuğu takdirde olağanüstü zamanaşımı yoluyla kazanılması mümkün olabilir. Kanunda düzenlenen ayrık hallerden biri de, TMK'nin 713/2. maddesidir. Anılan fıkranın önceki düzenlemesinde “aynı koşullar altında, maliki tapu kütüğünden anlaşılmayan veya 20 yıl önce ölmüş ya da hakkında gaiplik kararı verilmiş bir kimse adına kayıtlı bulunan taşınmazın tamamının veya bölünmesinde sakınca olmayan bir parçasının zilyedi de o taşınmazın tamamı, bir parçası veya bir payı üzerindeki mülkiyet hakkının tapu kütüğüne tesciline karar verilmesini isteyebilir” denilmiştir.
Aynı Kanun maddesinin 1. fıkrasında ise; “Tapu kütüğünde kayıtlı olmayan bir taşınmazı davasız ve aralıksız olarak 20 yıl süreyle ve malik sıfatıyla zilyetliğinde bulunduran kişi, o taşınmazın tamamı, bir parçası veya bir payı üzerindeki mülkiyet hakkının tapu kütüğüne tesciline karar verilmesini isteyebilir.” düzenlemesine yer verilmiş, 5. fıkranın son cümlesinde de; “Mülkiyet, birinci fıkrada öngörülen koşulların gerçekleştiği anda kazanılmış olur.” ilkesi getirilmiştir.
Anılan kanuni düzenlemelere göre; tapulu bir taşınmazın tamamının veya bölünmesinde sakınca olmayan bir parçasının zilyedi adına tesciline karar verilmesi için, malikin ya da paydaşın ölmüş olması, yukarıda açıklanan koşullarda en az 20 yıl süre ile zilyet olunması ve bu süre içinde tapu kaydının intikal görmemesi gerekmektedir. Başka bir anlatımla, belirtilen koşulların tamamlanmasıyla mülkiyet kendiliğinden zilyede geçmiş olur. Mahkemece, sonradan verilen iptal ve tescile ilişkin karar yenilik doğurucu(inşai) nitelikte olmayıp, önceden doğmuş mülkiyet hakkının belirlenmesi niteliğindedir.
Her ne kadar, TMK'nin 713/2. maddesinin 2. fıkrasında yer alan “ölmüş” sözcüğü, Anayasa Mahkemesinin 17.03.2011 gün ve 2009/58 Esas, 2011/52 Karar sayılı kararıyla iptaline ve yürürlüğünün durdurulmasına karar verilmişse de; Anayasa'nın 153/5. fıkrasında “iptal kararlarının geriye yürüyemeyeceği” açıklanmıştır. Nitekim Anayasa Mahkemesi de, 12.12.1989 gün ve 1989/11 Esas, 1989/48 Karar sayılı kararında iptal kararlarının geriye yürümezliği kuralını kabul etmek suretiyle, hukuksal ve nesnel alanda sonuçlarını doğurmuş bulunan durumların iptal kararlarının yürürlüğe gireceği güne kadar ki dönem için geçerli sayılması sağlanmıştır.
Bundan ayrı, harici satış senetleri sadece tapulu taşınmazın satın alındığı tarihten itibaren kural olarak satın alan kişi veya kişilerin zilyetliğinin hangi tarihte başladığı bakımından kabul edilebilir. Bunun dışında tapulu taşınmazların TMK'nin 706, TBK'nin 237, 2644 sayılı TK'nin 26. maddesi gereğince alım ve satımları resmi şekilde yapılmadığı sürece hukuken geçerli bir sonuç doğurmayıp, alıcıya herhangi bir hak bahşetmez, TMK'nin 713/1. maddesine dayalı istek hakkında da hiç şüphesiz olumlu bir sonuç doğurmaz. Yani, tapulu taşınmazların kazanmayı sağlayan zilyetlikle edinilmesi mümkün değildir. Sadece bunun tek istisnasını TMK'nin 713/2. fıkrasında yer alan hukuki sebeplere dayalı olarak açılan davalar oluşturmaktadır.
Somut olayda, Mahkemece, davacının harici satış senedi ile dava konusu taşınmazı 21/08/1990 yılında satın aldığında taşınmazın tapuda kayıtlı olduğu ve tapu intikallerinin de 25/11/2010 tarihinde yapılmış olduğu gerekçesi ile davanın reddine karar verilmiş ise de bu görüşe katılma olanağı bulunmamaktadır. Şöyle ki, davacı vekili, dava dilekçesinde TMK'nin 713/2. maddesinde yer alan “ölüm” sebebine dayanmış, mahkemece bu konuda bir değerlendirme yapılmamıştır.
O halde, Mahkemece yapılacak iş, davacının TMK'nin 713/2. maddesinde yer alan “ölüm” sebebine dayalı davası hakkında, az yukarıda belirlenen ilke ve esaslar uyarınca, dava konusu taşınmaz maliklerinin kök murisi ...'in 27/08/1968 tarihinde vefat ettiği, tapuda intikalin 25/11/2010 tarihinde yapıldığı, dava konusu taşınmazın davacı tarafından 21/08/1990 tarihinde kayıt malikinin bir kısım mirasçılarından satın alındığı, harici satış senetlerinin sadece zilyetliğin başlangıç tarihine işaret ettiği göz önünde bulundurularak satın alma tarihinden intikal tarihine kadar koşullarına uygun olarak davacı tarafından kullanılarak TMK'nin 713. maddesindeki nizasız fasılasız halde 20 yıl malik sıfatıyla zilyetlik gerçekleşip gerçekleşmediğinin belirlenerek toplanmış ve toplanacak deliller çerçevesinde, bir karar vermek olmalıdır. Tüm bu hususlar gözetilmeden, eksik araştırma ve inceleme ile karar verilmesi doğru olmayıp bozmayı gerektirmiştir.
SONUÇ: Açıklanan nedenlerle, davacı vekilinin temyiz itirazları yerinde olduğundan kabulü ile Yerel Mahkeme hükmünün 6100 sayılı HMK'nin Geçici 3. maddesi yollamasıyla 1086 sayılı HUMK'un 428. maddesi uyarınca BOZULMASINA, taraflarca HUMK'un 440/I maddesi gereğince Yargıtay Daire ilamının tebliğinden itibaren ilama karşı 15 gün içinde karar düzeltme isteğinde bulunulabileceğine ve peşin harcın istek halinde temyiz edene iadesine 04/12/2018 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.