MAHKEMESİ :Sulh Hukuk Mahkemesi
DAVA TÜRÜ : Ecrimisil
Taraflar arasında görülen ve yukarıda açıklanan davada yapılan yargılama sonunda Mahkemece, davanın kısmen kabulüne karar verilmiş olup hükmün davalılar vekili ve katılma yoluyla davacı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine, Dairece dosya incelendi, gereği düşünüldü.
KARAR
Davacı vekili, tarafların dava konusu 147 ada 8 parsel üzerindeki 2. kat 4 nolu bağımsız bölümde müşterek malik olduklarını, dava konusu taşınmazın son kiracısı tarafından anahtar tesliminin 25.11.2009 tarihinde yapıldığını, bundan sonra dairenin yeni kiracılara gösterilmesi için muvafakat edildiyse de davalıların tutumları nedeniyle taşınmazın gösterilemediğini, ihtar çekildiğini ve davalılarca taşınmazın gösterilmesi için muvafakat edildiğini, 26.10.2010 tarihinde kilidin yenilendiğini, davalıların başta daire için 1000 TL ye kiraya verilmesine muvafakat etmelerine rağmen daha sonra karşı çıkıldığını, davalıların kötüniyetli olduklarını ve davacıyı zarara uğratmaya çalıştıklarını, davalılarca fiilen işgal edilmese de hukuken işgal edildiğini, fazlaya ilişkin haklar saklı kalmak kaydıyla şimdilik 1600 TL tazminatın 25.11.2009 tarihinden dava tarihine kadar geçen süre için dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalılardan tahsilini talep etmiştir. Davacı vekili 1. bilirkişi raporunda belirlenen miktarı dikkate almak suretiyle talebini 5252,90 TL olarak artırmıştır.
Davalılar vekili; dava konusu taşınmazın açılarak gösterilmesine davalılarca muvafakat edildiğini, 1000 TL kira 1000 TL depozito ile kiraya verilmesine de muvafakat edildiğini ancak önceki kiracıdan daha az miktar ile kiralanmasına muvafakat edilmediği gibi taşınmazın mesken olarak değil iş yeri olarak kullanılacak olması nedeniyle daha fazla miktara verilmesi hususunun bildirildiğini, davacıyla daha önceden kiraya verilmesinde sorunlar yaşadıklarını bu nedenle daha hassas davranıldığını pay ve paydaş eşitliği halinde kira bedelinin hakim tarafından belirlenmesi yönünde davacının bir talepte bulunmadığını, davanın reddi gerektiğini savunmuştur.
Mahkemece; davanın kısmen kabulü ile 1600 TL nin ½ şer oranında davalılardan tahsiline ve bu alacağın dava tarihi olan 01.03.2011 tarihinden itibaren değişen oranlarda yasal faiz ile birlikte tahsiline, ıslah edilen 4757,32 TL nin ½ şer oranlarda davalılardan tahsiline ve bu alacağın ıslah harç tarihi olan 29.05.2013 tarihinden itibaren değişen oranlarda yasal faiz ile tahsiline karar verilmiştir. Hüküm davalılar vekili ve katılma yoluyla davacı vekili tarafından süresinde temyiz edilmiştir
Dava; yoksun kalınan gelir kaybının tahsiline ilişkindir.
1. Davalılar vekilinin temyiz itirazlarının incelenmesinde;
Dava konusu 147 ada 8 parsel sayılı dükkanı olan bahçeli kagir apartman vasfındaki taşınmazın 2. kat 4 nolu bağımsız bölümü 03.12.2012 tarihinde mahkeme kararı ile 1/2 hissesi ile davacı ... Kutay adına, ¼ er hisselerle ise davalılar ... ve ... adlarına kayıtlıdır.
Dosya kapsamı incelendiğinde; dava konusu 4 nolu bağımsız bölümün son kiracısı ... olup, ... 17. Noterliğine 25.11.2009 tarihinde anahtarı teslim etmek suretiyle taşınmazı boşaltmıştır. Bundan sonra davacı tarafından 25.05.2010 tarihinde Noterden ilk ihtar çekilmiş olup buna göre dava konusu 4 nolu bağımsız bölümle dava dışı 5 nolu bağımsız bölümün boş olduğu, kiralamaya talip kişiler olduğu, 1000 TL kira 1000 TL de depozito olmak üzere kiraya verilmesine davacının rıza gösterdiği, daha önce de kiracı bulunduğu, ancak davalıların daha yüksek bedel talep ettikleri, bu nedenle dairenin uzun süre boş kaldığı ve gelir kaybına yol açıldığı, 7 gün içinde davalıların yukarıda belirtilen bedelle taşınmazın kiraya verilmesine onay vermeleri aksi halde kira bedelleri için davalılar aleyhine tazminat vs. davalar açılacağı bildirilmiştir. Bunun üzerine davalılarca 18.06.2010 tarihinde cevap verilmiş olup 4 ve 5 nolu taşınmazların bağımsız bölüm başına aylık 1000 TL kira bedeli ve 1000 TL depozito karşılığında mevcut kiracı adaylarına kiralanmasına onay verdikleri, bugüne kadar hukuka aykırı davranılmadığı, kira bedeli 1150 TL olan bir yerin 700 TL ye kiraya verilmesinin davalıların haklarını zedelediği, bu nedenle onay verilmediği bildirilmiştir. Davacı tarafından bu defa 02.07.2010 tarihinde ihtar çekilmiş olup, dava dışı 5 nolu bağımsız bölümün 1000 TL kira 1000 TL depozito karşılığı kiracı ve kefil bulunduğu kira sözleşmesinin imzalandığı, davalıların da imzalayarak sözleşmeyi geçerli hale getirmeleri, aksi halde dava açılacağı bildirilmiştir. 16.07.2010 tarihinde bu defa 5 nolu bağımsız bölüm için muvafakat verildiği bildirilmiştir. Davacı 14.10.2010 tarihinde çektiği ihtarda ise dava konusu taşınmazın anahtarının 25.11.2009 tarihinde teslim edildiği ve emanet tutanağının ise taraflara tebliğ edildiği, dava konusu 4 nolu bağımsız bölümün 1000 TL kira, 1000 TL depozito karşılığı kiracı adaylarına gösterileceğinin bildirildiği, Noterden anahtarın alınması ve kapının açılması için davacının muvafakat verdiği, ancak davalıların tutumları nedeniyle daireye girilemeyerek taşınmazın boş kaldığı, 7 gün içerisinde davalılarca dairenin anahtarının alınması ya da dairenin kapısının açtırılmasına onay verilmesi, aksi halde mahrum kalınan kira için dava açılacağı bildirilmiştir. Bunun üzerine davalılar 22.10.2010 tarihinde ihtara cevap vermiş olup, buna göre Noterden anahtar alınmasına gerek olmaksızın kapının kilidinin çilingir vasıtasıyla kırılarak davacı tarafından açtırılması konusunda muvafakat verildiği, Notere gelerek davalıların anahtarı teslim almasının zor olduğu, sözlü olarak belirtildiği gibi, çilingir vasıtasıyla taşınmazın açtırılmasına muvafakat ettikleri, kapının bu şekilde açılarak yeni kilit taktırılması hususunda davalılar hissesine düşecek masrafları da karşılamaya hazır oldukları, 4 nolu bağımsız bölümün bulunduğu apartmanın artık iş yerleri tarafından kullanıldığı, bu konuda bulunacak yeni kiracının bu durum ve komşu iş yerlerinin kira bedelleri de göz önüne alınarak 1000 TL ye kiraya verilmesinin iyiniyetli olmadığı, yoksun kalınan kira bedellerinin istenmesinin de hukuki mesnetten uzak olduğu, 4 nolu dairenin tercihen iş yeri olarak 1500 TL bedelle kiraya verilmesinin kabulde olduğu belirtilmiştir. Davacı tarafından yine 15.12.2010 tarihinde ihtar çekilerek kira bedeli olarak rayicin çok üstünde talepte bulunulduğu, kira rayicinin 1000 -1100 aralığında olduğu ve istisnai olarak 1200 TL den kiralamayı kabul eden kişinin çıktığı, 1000-1200 TL aralığında çıkacak bir kiracıya onay verilmemesi halinde dava açılacağı bildirilmiştir. Davalılarca 27.12.2010 tarihinde verilen cevapta, davalıların kötüniyetli olmadığı, taşınmazın kiraya verilmemesinden dolayı davalıların da kira gelirinden mahrum kalmak istemeyecekleri taşınmazın kiraya verilmesinden yana oldukları, bir önceki kiracının son ödediği kira bedeli 1500 TL iken, daha düşük bedelle kiraya verilmeye çalışıldığı, söz konusu taşınmazın kira rayicinin 1300TL den az olamayacağı bildirilmiştir. Davacı tarafından nihai olarak çekilen 26.01.2011 tarihli son ihtarda ise, dava konusu taşınmazın 1100 TL den Mehlika Akkaya isimli şahsa kiraya verilmek üzere sözleşme yapıldığı ve davalılar tarafından imzalanması aksi halde dava açılacağı bildirilmiştir. Davalılarca 08.02.2011 tarihli son ihtara cevaplarında ise, davalılarca emlak uzmanlarına araştırma yaptırıldığı 4 nolu bağımsız bölümün getireceği kira gelirinin 1500-1750 TL arası olduğu belirtilerek önceki ihtara cevapta belirtilen 1300 TL den de az olacak şekilde 1100 TL ye kiraya verilmesinin doğru olmadığı, bu konuda ehil bir emlakçıya müracaat edildiği bildirilmiştir. Davalı tanıklarından ...beyanında, davalıların taşınmazın kiraya verilmesine engel olmadıklarını ve davalıyı zarara uğratma kasıtlarının bulunmadığını, dava konusu taşınmazdan farklı şehirlerde yaşadıklarını ve çalıştıklarını, davacının tanık Asuman ve davalıların bulduğu emlakçıları kabul etmediğini, kendi istediği kişiye vermek istediğini bu nedenle taşınmazın boş kaldığını belirtmiştir. Davalı tanıklarından...beyanında, davacının dava konusu taşınmazı 700 TL ve 1000 TL ye kiraya vermeye çalıştığını, davalıların haklı olarak kabul etmediklerini, dava konusu taşınmazın 1400 TL den kiraya verilmesinin sebebinin rayicini bulmasından kaynaklandığını, davalılar tarafından bulunan emlakçının astığı afişin davacı tarafından söküldüğünü beyan etmiştir. Yine son alınan bilirkişi raporlarında dava konusu taşınmazın 25.01.2010 tarihi itibariyle aylık 1200 TL kiraya verileceği belirlenmiştir. Dava devam ederken 01.07.2011 tarihinde dava konusu taşınmaz 1400 TL den kiraya verilmiştir.
Hemen belirtilmelidir ki, gerek öğretide ve gerekse yargısal uygulamalarda ifade edildiği üzere ecrimisil, diğer bir deyişle haksız işgal tazminatı, zilyet olmayan malikin, malik olmayan kötüniyetli zilyetten isteyebileceği bir tazminat olup, 08.03.1950 tarihli 22/4 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında, fuzuli işgalin tarafların karşılıklı birbirine uygun iradeleri ile kurduğu kira sözleşmesine benzetilemeyeceği, niteliği itibarı ile haksız bir eylem sayılması gerektiği, haksız işgal nedeniyle oluşan zararın tazmin edilmesi gerekeceği vurgulanmıştır. Ecrimisil, haksız işgal nedeniyle tazminat olarak nitelendirilen özel bir zarar giderim biçimi olması nedeniyle, en azı kira geliri karşılığı zarardır. Bu nedenle, haksız işgalden doğan normal kullanma sonucu eskime şeklinde oluşan ve kullanmadan kaynaklanan olumlu zarar ile malik ya da zilyedin yoksun kaldığı fayda (olumsuz zarar) ecrimisilin kapsamını belirler. Haksız işgal, haksız eylem niteliğindedir.
Görüldüğü üzere; davacının talebi kanunun ve yerleşik Yargıtay içtihatlarının aradığı anlamda bir ecrimisil talebine ilişkin değildir. Şöyle ki; davalılar dava konusu taşınmazda paydaş olmakla birlikte dava konusu taşınmazı bizzat kullanmadıkları gibi 3. kişilere de kiraya vererek dava konusu bağımsız bölümü kullanmamaktadırlar. Yine kanunda ve yerleşik Yargıtay içtihatlarında olduğu gibi “ortak mülkiyete tabi taşınmazlar bakımından geçerli bir kira sözleşmesinin oluşturulması pay ve paydaş çokluğuna bağlıdır.” O halde davalıların kendilerine verilen yetkiyi kullanmak suretiyle paydaş oldukları taşınmazın yüksek bedelden kiraya verilmesini istemekte haklı sebepleri bulunmakta olup kötüniyetli sayılamazlar. Az yukarıda ayrıntısıyla açıklanan ihtarnameler, ihtarnamelere cevaplar, bilirkişi raporları ve tanık beyanları da dikkate alındığında davalıların amacı davacıyı dava konusu taşınmazdan elde edeceği gelirden mahrum bırakmak olmayıp piyasa rayicinde en gelir getirici kiranın sağlanmasıdır. Bu doğrultuda davalı tanıklarının beyanları da davalılarca çekilen son ihtara cevabı desteklemekte olup, gerekçeli kararda belirtilenin aksine davalılar da dava konusu taşınmazın kiraya verilmesi için çaba sarf etmişlerdir. Yukarıda tapu kaydında da belirtildiği üzere dava konusu taşınmazda davalılar 1/4 er hisseye ve davacı ise ½ hisseye sahip olup kiraya verilmesi hususunda paydaş çokluğu davalılar yanında olup pay çokluğunda ise taraflar eşit kalmışlardır. Böyle bir durumda sorun yaşamak istemeyen davacının ortaklığın giderilmesi yoluna gitmesi ya da TMK'nin 691/son maddesi uyarınca hakimden hakkaniyete uygun bir karar verilmesini veya kayyım atamasını istemesi gerekir. Açıklanan nedenlerle Mahkemece davanın tümüyle reddine karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçelerle davanın kısmen kabulüne karar verilmesi doğru görülmemiştir.
2. Katılma yoluyla kararı temyiz eden davacılar vekilinin temyiz itirazlarının yukarıda açıklanan bozma nedenine göre şimdilik incelenmesine gerek görülmemiştir.
SONUÇ: Yukarıda 1. bentte açıklanan nedenlerle, davalılar vekilinin temyiz itirazlarının kabulüyle 6100 sayılı HMK'nin Geçici 3. maddesi yollamasıyla 1086 sayılı HUMK'un 428. maddesi uyarınca usul ve yasaya aykırı kararın BOZULMASINA, davacı vekilinin katılma yoluyla yapmış olduğu temyiz itirazlarının ise 2. bentte belirtildiği üzere bozma nedenine göre şimdilik incelenmesine yer olmadığına, HUMK'un 440/III-1, 2, 3 ve 4. bentleri gereğince ilama karşı karar düzeltme yolu kapalı bulunduğuna,
peşin harcın istek halinde temyiz edenlere ayrı ayrı iadesine, 07.01.2019 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.
Full & Egal Universal Law Academy