MAHKEMESİ:Asliye Hukuk Mahkemesi (Ticaret Mahkemesi Sıfatıyla)
Taraflar arasında görülen ve yukarıda açıklanan davada yapılan yargılama sonunda Mahkemece, asıl davanın reddine, karşı davanın kabulüne karar verilmiş olup hükmün davacı-karşı davalı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine, Dairece dosya incelendi, gereği düşünüldü.
KARAR
Davacı - karşı davalı, paydaşı olduğu 1 ada 74 parsel sayılı taşınmazdaki 1/2 payını davalı şirkete satış suretiyle temlik etmesine rağmen bedelin kendisine geç ödendiğini ileri sürerek geciken dönem için faiz alacağının davalıdan tahsiline karar verilmesini istemiştir.
Davalı- karşı davacı şirket, bedelin süresinde ödenmesine rağmen ödemenin davacı tarafından kabul edilmediğini belirterek asıl davanın reddini savunmuş, karşı davasında ise; taşınmazın bir bölümünün halen davacı- karşı davalı tarafından kullanıldığını ileri sürerek elatmasının önlenmesine ve ecrimisile karar verilmesini istemiştir.
Mahkemece, bedelin geç alınmasının davacı-karşı davalının kusurundan kaynaklandığı gerekçesiyle asıl davanın reddine, müdahalenin keşfen sabit olduğu gerekçesiyle karşı davanın kabulüne dair verilen karar, davacı- karşı davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Asıl dava, mahrum kalınan faiz alacağının tahsili, karşı dava çaplı taşınmaza elatmanın önlenmesi ve ecrimisil isteklerine ilişkindir.
1. Dosya içeriğine, toplanan delillere, hükmün dayandığı yasal ve hukuksal gerekçeye ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre; davacı-karşı davalı vekilinin aşağıdaki bendin kaspsamı dışında kalan sair temyiz itirazları yerinde görülmediğinden, reddine,
2. Dosya içeriği ve toplanan delillerden; 1 ada 74 parsel sayılı taşınmazın 1/2 payının davacı adına kayıtlı olduğu, 07.12.2009 tarihli resmi senet ile davacı-karşı davalının tüm payını davalı-karşı davacı şirkete satış suretiyle temlik ettiği, çekişmeli 1 ada 74 parsel sayılı taşınmazın imar uygulaması sonucu bir kısmının 1311 ada 1 parsel sayılı taşınmazda, bir kısmının park ve yolda kaldığı, bir kısmının ise 1 ada 355 parsel sayılı taşınmaz olduğu, karşı davaya konu evin 1311 ada 1 parsel sayılı taşınmazda bulunduğu anlaşılmaktadır.
Bilindiği üzere, ecrimisil, diğer bir deyişle haksız işgal tazminatı, zilyet olmayan malikin, malik olmayan kötüniyetli zilyetten isteyebileceği bir tazminat olup, 08.03.1950 tarihli ve 22/4 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında; fuzuli işgalin tarafların karşılıklı birbirine uygun iradeleri ile kurduğu kira sözleşmesine benzetilemeyeceği, niteliği itibarı ile haksız bir eylem sayılması gerektiği, haksız işgal nedeniyle oluşan zararın tazmin edilmesi gerekeceği vurgulanmıştır. Ecrimisil, haksız işgal nedeniyle tazminat olarak nitelendirilen özel bir zarar giderim biçimi olması nedeniyle, en azı kira geliri karşılığı zarardır. Bu nedenle, haksız işgalden doğan normal kullanma sonucu eskime şeklinde oluşan ve kullanmadan kaynaklanan olumlu zarar ile malik ya da zilyedin yoksun kaldığı fayda (olumsuz zarar) ecrimisilin kapsamını belirler. Haksız işgal, haksız eylem niteliğindedir. (YHGK'nun 25.02.2004 tarihli ve 2004/1-120-96 sayılı kararı) 25.05.1938 tarihli ve 29/10 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı ve Yargıtay'ın aynı yoldaki yerleşmiş içtihatları uyarınca ecrimisil davaları beş yıllık zamanaşımına tabi olup bu beş yıllık süre dava tarihinden geriye doğru işlemeye başlar.
Hemen belirtilmelidir ki, ecrimisil hesabı uzmanlık gerektiren bir husus olup, taşınmazın niteliğine uygun bilirkişi marifetiyle keşif ve inceleme yapılarak ve taleple bağlı kalınarak haksız işgal tazminatı miktarı belirlenmelidir. Alınan bilirkişi raporu, somut bilgi ve belgeye dayanmalı, tarafların ve hakimin denetimine açık olmalı ve değerlendirmenin gerekçelerinin bilimsel verilere ve HMK'nin 266 vd. maddelerine uygun olarak açıklanması gereklidir.
Eğer, özellikle arsa ve binalarda kira esasına göre talep varsa, taraflardan emsal kira sözleşmeleri istenmeli, dava konusu taşınmaz ile emsalin somut karşılaştırması yapılmalı, üstün veya eksik tarafları belirlenmelidir.
İlke olarak, kira geliri üzerinden ecrimisil belirlenmesinde, taşınmazın dava konusu ilk dönemde mevcut haliyle serbest şartlarda getirebileceği kira parası, emsal kira sözleşmeleri ile karşılaştırılarak, taşınmazın büyüklüğü, niteliği ve çevre özellikleri de nazara alınarak yöredeki rayiçe göre belirlenir. Sonraki dönemler için ecrimisil değeri ise ilk dönem için belirlenen miktara ÜFE artış oranının tamamının yansıtılması suretiyle bulunacak miktardan az olmamak üzere takdir edilir.
Somut olaya gelince; hükme esas alınan bilirkişi raporunda, 19.11.2012 ile 07.12.2009 tarihleri arasında belirlenen ecrimisil için; 2012 tarihinde tespit edilen kira bedeline ÜFE artış oranlarının geriye yönelik uygulanması sonucu ecrimisil hesaplandığı anlaşılmaktadır.
Hal böyle olunca; yukarıda yazılı ilkeler gözetilerek, ilk dönem olan 2009 yılı için belirlenen/belirlenecek ecrimisile sonraki dönemler için ÜFE artış oranlarının yansıtılması sonucu tespit edilen ecrimisilin karar altına alınması gerekirken hatalı bilirkişi raporu ile yetinilerek sonuca gidilmesi doğru değildir.
3. Kabule göre de; imar işlemi sonucu oluşan davaya konu 1311 ada 1 parsel sayılı taşınmazın tapu kaydı getirtilmeden sonuca gidilmiş olması da isabetsizdir.
SONUÇ: Yukarıda (1) numaralı bentte yazılı nedenlerle davacı-karşı davalı vekilinin sair temyiz itirazları yerinde görülmediğinden, REDDİNE, (2) ve (3) numaralı bentlerde yazılı nedenlerle davacı-karşı davalı vekilinin temyiz itirazları yerinde görüldüğünden, Kabulüyle, hükmün 6100 sayılı HMK'nin geçici 3. maddesi yollaması ile HUMK'un 428. maddesi uyarınca BOZULMASINA, taraflarca HUMK'un 440/I maddesi gereğince Yargıtay Daire ilamının tebliğinden itibaren ilama karşı 15 gün içinde karar düzeltme isteğinde bulunulabileceğine, peşin harcın istek halinde temyiz edene iadesine, 19.03.2019 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.